Prêt immobilier

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Résumé : Aussi appelé crédit immobilier, le prêt immobilier est tout simplement l’emprunt financier contracté auprès d’un établissement prêteur afin de réaliser ses opérations d’achat d’un bien immobilier. En France, il ne peut s’agir que d’une banque. Si vous souhaitez acheter le bien de vos rêves mais n’y connaissez rien aux différents prêts, taux et autres assurances de crédit, vous êtes au bon endroit !

Quels sont les différents prêts immobiliers ?

Quels sont les crédits immobiliers qui existent ? Si le prêt immobilier est compliqué à comprendre, c’est parce qu’il en existe de nombreux types. On peut notamment distinguer deux principales catégories : les prêts immobiliers bancaires – dont il existe trois types – et les aides à l’accession, qui sont des prêts en partie financés par l’Etat.

Les trois prêts immobiliers bancaires

C’est quoi un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est l’un des prêts immobiliers bancaires : il est remboursé au fil du temps, en fonction d’une durée choisie à l’avance (5, 10, 20 ans, etc). Vous ne le savez pas encore, mais c’est probablement le type de prêt auquel vous pensez lorsque vous imaginez le crédit immobilier ! C’est en effet le plus fréquent et le plus connu.

Non seulement il est donc remboursé progressivement, mais ses intérêts diminuent au fur et à mesure. En effet, ceux-ci sont calculés en fonction de la somme qu’il reste à rembourser : c’est pour cela qu’on parle d’amortissement du prêt. Vos intérêts dépendent aussi bien sûr du taux d’emprunt au moment où vous prenez votre crédit.

Bon à savoir

Au début d’un prêt amortissable, vous remboursez plus d’intérêts que de capital. C’est au fil du temps que vous vous mettrez à vraiment rembourser le capital emprunté.

Le prêt relais

Autre type de prêt immobilier, le prêt relais est lui non amortissable. Il consiste en fait en une avance de la banque, généralement demandée lorsque vous avez déjà acheté votre nouveau bien mais pas encore vendu l’ancien. Ce prêt fait donc le « relais » entre vos deux transactions ! Au terme du contrat, vous devez rembourser l’intégralité du capital ; en attendant, vous ne remboursez que les intérêts et pas le capital en lui-même.

C’est un crédit à court terme, un ou deux ans seulement, basé sur le prix du bien que vous cherchez à vendre, la banque vous prêtant entre 50 et 80% du montant de votre achat immobilier – mais jamais la totalité. Si vous avez déjà une promesse de vente pour votre ancien logement, vous pouvez bénéficier d’un capital plus élevé (dans les 70 à 80%).

Vous devez déjà être propriétaire d’un bien immobilier pour bénéficier d’un prêt relais. Les primo-accédants ne peuvent par définition pas en contracter un, car ils n’ont aucun bien à vendre.

Le prêt immobilier In fine

Dernier des trois prêts immobiliers bancaires, le crédit In Fine est le plus complexe du lot. D’abord, comme le prêt relais, il n’est remboursé qu’à son terme, et vous ne payez que les intérêts mensuels. Ensuite, il est destiné à une catégorie d’emprunteurs bien précise. Il intéresse surtout les investisseurs achetant un bien destiné à être loué, qui peuvent déduire les intérêts de leurs revenus locatifs. Pour eux, cela représente un intérêt fiscal, car ils peuvent diminuer leurs revenus fonciers imposables tant que court le prêt.

Le crédit In Fine n’en est pas moins assez complexe : au terme de votre prêt immobilier, vous devez être certain de pouvoir rembourser le capital. Pour cela, vous devez investir dans un bien immobilier dont vous aller tirer des bénéfices. Il est aussi recommandé de déjà bénéficier d’une portion non négligeable (au moins le tiers) du capital que vous devrez rembourser à l’échéance de votre crédit.

Parce que vous devrez rembourser le capital emprunté à la fin du contrat, il s’agit d’un crédit relativement dangereux. Si vos intérêts locatifs ou vos revenus viennent à diminuer, ou s’il vous arrive un coup dur de la vie, votre engagement peut être menacé. Vous êtes malgré tout décidé par un prêt In Fine, ou votre banque vous en propose un ? Vous pouvez en savoir plus en lisant cet article, qui discute de tous les avantages et risques de ce type de crédit.

Les différentes aides à l’accession

En plus de ces trois crédits immobiliers bancaires, il existe différents types de prêts d’aides à l’accession, en partie financés par l’Etat français. On peut en distinguer six :

  • Le prêt conventionné
  • Le prêt d’accession sociale (PAS)
  • Le prêt à taux zéro (PTZ)
  • Le prêt épargne logement (PEL)
  • Le prêt d’action logement
  • Le compte d’épargne logement (CEL)

Le prêt conventionné est un crédit immobilier accordé par un établissement conventionné avec l’Etat pour financer un achat immobilier, la construction de votre logement mais aussi certains travaux d’agrandissement ou d’amélioration de votre habitation. Il fait partie des prêts pour lesquels il faudra rembourser des intérêts en plus du capital emprunté.

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un type de prêt conventionné qui vise à favoriser l’achat immobilier des foyers ayant des revenus modestes. Il faut que la banque ait passé une convention avec l’Etat et il sert à financer soit la construction soit l’achat d’un bien immobilier. Il peut aussi servir à financer des travaux, d’agrandissement notamment ; mais ceux-ci doivent être terminés dans les 3 ans. Pour finir, sachez que le PAS est soumis à conditions de ressources.

Le célèbre prêt à taux zéro (PTZ) est destiné aux acheteurs qui n’ont pas été propriétaires pendant au moins deux ans avant de contracter ce prêt. Il ne peut aussi couvrir qu’une partie de la somme utilisée pour acheter votre bien immobilier, mais rassurez-vous : vous pouvez le compléter avec d’autres types de prêts. Son fonctionnement est simple : vous remboursez le capital mais n’avez aucun intérêt à payer ! Cependant, il est soumis à conditions de revenus. Ce plafond de ressources et son montant dépendent de la zone où vous achetez votre bien.

épargne logementLe Plan d’Epargne Logement (PEL) est un peu particulier, parce qu’il s’agit en fait d’une épargne. Celle-ci est bloquée pendant 4 ans et peut être ensuite clôturée, poursuivie, ou alors donner lieu à un prêt immobilier avec un taux privilégié, dont l’obtention vous permet de toucher une prime de la part de l’Etat. Avec un PEL, vous ne pouvez financer qu’une résidence principale. Le prêt obtenu ne peut pas dépasser 92 000 euros et une durée de 15 ans.

Le prêt d’action logement, que vous connaissez peut-être sous le nom d’1% logement, son ancienne appellation. Ce prêt permet aux salariés ou préretraités du privé de financer leur achat ou construction avec un taux réduit. Il est destiné à compléter un autre prêt – ou votre apport si vous en avez un. Il n’est en effet compris qu’entre 7 000 et 25 000 euros pour une construction ou un achat (sauf HLM, jusqu’à 45 000 euros), en fonction de la zone géographique.

Pour les salariés ou retraités depuis moins de 5 ans d’une PEAEC, c’est-à-dire une entreprise agricole qui verse une participation à l’effort de construction, le prêt d’action logement peut se monter jusqu’à 50 000 euros.

Enfin, le Compte d’Epargne Logement (CEL) permet l’obtention d’un prêt à taux préférentiel et une prime de l’Etat, un peu comme le PEL. Les deux peuvent d’ailleurs être cumulés. Pour obtenir ce prêt immobilier, vous devez avoir ouvert votre CEL au moins dix-huit mois auparavant, et il doit avoir produit un minimum d’intérêts, dont le montant est défini par ce que vous souhaitez faire de votre prêt. Pour acquérir un logement, ils sont de 75 euros.

Le prêt obtenu grâce à un CEL ne peut pas dépasser 23 000 euros, pour une durée de 2 à 15 ans. Si vous le cumulez avec un prêt obtenu avec un PEL, le montant total du prêt immobilier ne peut pas dépasser 92 000 euros, la somme maximum d’un prêt obtenu grâce au plan d’épargne logement.

Bon à savoir

Certains de ces prêts immobiliers permettent d’obtenir une aide de la CAF. Le prêt conventionné vous donne notamment droit à l’Aide Personnalisée pour le Logement (APL) sous certaines conditions.

Autres caractéristiques d’un prêt immobilier

S’il existe différents types de prêts, ceux-ci ont aussi des caractéristiques variées. Outre son taux, que nous explorerons plus longuement dans la partie suivante, un prêt peut être :

  • Cautionné : il est alors garanti par un établissement qui se porte caution auprès de la banque
  • Lissé : les remboursements de votre prêt amortissable sont aménagés pour que vous puissiez finir de payer un autre crédit. On parle aussi de prêt à paliers de remboursement
  • Modulable : il vous permet de faire varier vos mensualités de remboursement

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Le taux de votre prêt immobilier

Les différents taux d’un prêt immobilier

Vous connaissez maintenant les différents prêts immobiliers qui sont à votre disposition pour vous aider à financer votre achat. Votre crédit immobilier est néanmoins défini par un point important : son taux. C’est lui qui détermine le montant des intérêts que vous avez à rembourser, et c’est ce qui est en fait un élément si essentiel de votre crédit. Il existe trois types de taux :

  • Prêt à taux fixe : le taux ne varie pas durant tout votre contrat
  • Prêt à taux révisable : le taux est revu à la baisse ou à la hausse en fonction de la politique bancaire
  • Prêt à taux mixte : votre taux est fixe pendant 10 ans puis devient variable

Le calcul du taux d’un prêt immobilier

Vous l’avez compris : le taux de votre crédit permet aussi de savoir combien vous allez réellement payer, combien ce prêt immobilier va vous coûter – puisque vous ne devez pas seulement rembourser le capital mais aussi ses intérêts. En fonction du taux fixé, la banque vous fournit un tableau d’amortissement de prêt qui vous permet de visualiser vos remboursements tout au long de votre contrat.

Le taux de votre prêt immobilier dépend d’un certain nombre de critères, comme la conjoncture bancaire, mais aussi votre situation financière, votre profil (enfants, emploi, revenus, etc) ou la durée de votre emprunt. Ainsi, le prêt immobilier d’un fonctionnaire est généralement plus avantageux car c’est un profil rassurant pour les banques. Mais d’une banque à l’autre, vous pouvez aussi bénéficier de taux différents. Par conséquent, il peut être judicieux de passer par un comparatif de taux de prêt immobilier.

assurance prêt immobilier

Quel taux d’assurance pour un prêt immobilier ?

Dernière composante incontournable de votre prêt immobilier : son assurance. Elle est exigée par la banque qui vous fait un prêt immobilier, car elle lui permet de se protéger contre tous les risques que vous fait courir la vie : décès, invalidité, problèmes de santé, chômage, etc. L’assurance du prêt permet à la banque de s’assurer que si vous rencontrez ce type de problème, elle ne perdra pas son argent.

Lorsque vous contractez votre prêt immobilier, la banque va donc vous proposer une assurance. Rien ne vous oblige à la souscrire : vous êtes en droit d’en choisir une autre. Légalement, l’assurance du prêt n’est même pas obligatoire, mais il est bien peu vraisemblable que l’on vous fasse crédit si vous n’en avez pas. Dans les faits, elle est devenue obligatoire.

Si vous choisissez de prendre votre assurance auprès de la banque qui vous fait crédit, le taux d’assurance fait partie des frais à rembourser avec votre prêt. Il est calculé en fonction de votre âge et de votre état de santé. Il varie aussi d’une banque à l’autre.

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Contracter un prêt immobilier

Comparer des prêts immobiliers

Taux, assurance… : vous devez l’avoir bien saisi, votre crédit ne vous coûtera pas le même prix d’une banque à l’autre. Et parce qu’un prêt immobilier à La banque postale, au Crédit Agricole ou encore à la Société Générale vous coûtera plus ou moins cher, il est important – et intelligent – de ne pas hésiter à réaliser une simulation de prêt immobilier.

Un bon simulateur vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt : il évalue votre taux d’endettement et votre capacité à rembourser les mensualités d’un crédit. Il s’appuie donc sur la composition de votre foyer, sur vos revenus ainsi que sur votre apport personnel.

Pas d'apport personnel ?

Il est de plus en plus possible de contracter un prêt immobilier sans apport. Il vous faudra cependant être bon négociateur, et votre taux sera plus élevé. Faites plus que jamais jouer la concurrence !

C’est votre capacité d’emprunt qui vous permet de savoir quelle somme vous pouvez emprunter auprès d’une banque. Pour s’assurer d’être remboursée, la banque veille à ce que vous ne dépassiez pas ce qu’on appelle le taux d’endettement. Pour faire simple, elle s’assure que vous gardiez de quoi vivre et vous nourrir chaque mois, une fois votre mensualité payée. Le tableau ci-dessous vous montre la capacité d’emprunt en fonction des revenus et de la durée du prêt :

Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal

Salaire mensuel net (€) Mensualité maximale (€) Prêt sur 10 ans (€) Prêt sur 15 ans (€)
Prêt sur 20 ans (€)
1200 396 47520 71280 95040
1700 561 67320 100980 134640
2000 660 79200 118800 158400
2500 825 99000 148500 198000
3000 990 118800 178200 237600
3500 1155 138600 207900 277200
4000 1320 158400 237600 316800
4500 1485 178200 267300 356400
5000 1650 198000 297000 396000

La simulation d’un prêt immobilier est gratuite et n’engage à rien, et à une époque où les taux sont au plus bas et les établissements bancaires en grande concurrence, elle peut considérablement jouer en votre faveur et vous permettre d’économiser plusieurs milliers d’euros. Vous pouvez faire votre simulation de prêt immobilier directement sur les sites des banques comme le Crédit Mutuel, LCL, ou Boursorama par exemple.

Passer par un courtier en immobilier

Si la plupart des établissements met ces outils de crédit immobilier à votre disposition en ligne, la recherche d’un prêt immobilier et sa négociation sont longues et fastidieuses. Elles prennent du temps et de l’énergie, et la mauvaise connaissance du crédit immobilier joue souvent en la défaveur des emprunteurs.

courtier immobilierLe courtier en immobilier est là pour palier ces inconvénients, et il a de plus en plus la cote auprès des gens qui cherchent à emprunter pour financer leur achat immobilier. Rien d’étonnant : c’est à lui seul un comparateur de prêts. Mais surtout, non content de comparer les banques pour vous, le courtier peut vous aider à négocier de meilleurs taux, car il est directement en partenariat avec différents établissements.

Le courtier vous fait gagner de l’argent, et pas qu’un peu : en vous aidant à trouver les meilleurs crédits et à négocier un taux plus intéressant, il permet généralement à ses clients d’économiser plusieurs milliers d’euros, sans compter le temps passé à ces recherches. Il vous fait aussi bénéficier d’une expertise et d’une connaissance du système et du marché.

Rembourser son prêt immobilier

Le remboursement de votre crédit immobilier est l’étape obligatoire si vous en avez contracté un. Selon les modalités de votre crédit, vos mensualités sont différentes – nous vous invitons donc à vous référer à la première partie de cet article. Sachez toutefois qu’il est possible de :

  1. Rembourser son crédit par anticipation
  2. Renégocier son prêt immobilier

En effet, une rentrée d’argent (vente, héritage…) importante donne souvent lieu au remboursement anticipé d’un crédit immobilier, ce qui permet de ne plus avoir à en payer les intérêts. Mais cette opération n’est pas toujours avantageuse sur le plan financier. C’est le cas si votre crédit touche bientôt à son terme et que vous n’avez plus beaucoup d’intérêts à rembourser. Votre contrat peut aussi comprendre des pénalités de remboursement anticipé : pensez donc à bien le vérifier !

La renégociation, quant à elle, concerne les emprunteurs ayant contracté un prêt immobilier dans des conditions tarifaires moins intéressantes que les taux actuels. Vous pouvez alors renégocier votre taux, mais vous devrez payer de nouveaux frais de dossier, ainsi que des pénalités éventuelles. Si le taux actuel et votre taux ont moins de 0,6% d’écart, le jeu n’en vaut pas la chandelle. Pour vous en assurer, vous pouvez passer par un comparateur de renégociation de prêt immobilier et refaire une simulation.

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Foire aux questions

Qu’est-ce qu’une hypothèque sur un bien immobilier ?

Il ne faut pas confondre une hypothèque et un crédit immobilier : l’hypothèque est une garantie. Elle peut être judiciaire, permettant au créancier de s’assurer du remboursement de la somme qui lui est due. Elle peut aussi être requise par la banque vous accordant un prêt immobilier, là encore pour s’assurer du remboursement de la somme prêtée.

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