Plan de financement immobilier : définition, utilité et méthodologie
Plan de financement immobilier en bref :
- Un plan de financement est utile pour préparer son dossier avant d’effectuer une demande de prêt immobilier
- Il est également utile pour anticiper sa capacité d’emprunt afin d’éviter d’emprunter au-delà de ses moyens
- Afin de préparer un plan de financement, le futur emprunteur doit regrouper toutes les dépenses et les ressources liées à son projet immobilier
- Il y a de nombreux facteurs qui doivent être pris en compte afin de réaliser un plan de financement : le taux d’endettement (35%) et le reste-à-vivre, par exemple
❓ Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier ?
Le plan de financement immobilier est un document qui représente la synthèse des coûts liés au projet immobilier et les financements mobilisés.
Ce document inclut plusieurs éléments relatifs au projet immobilier :
- La totalité des coûts liés au projet immobilier : prix de vente, coût des travaux, frais de notaire, frais d’agence, etc.
- La totalité des ressources dont dispose le futur emprunteur : apport personnel, prêt immobilier, aides à l’accession, etc.
Le plan de financement immobilier effectue une analyse de la situation personnelle de l’emprunteur et ses moyens financiers. Il détaille les besoins financiers nécessaires pour mener le projet immobilier à terme et les finances à la disposition de l’emprunteur.
Il est utile pour connaître la faisabilité du projet immobilier et permettre aux futurs emprunteurs d’estimer leur capacité d’emprunt avant d’effectuer une demande auprès d’une banque.
Les conseils d’une vraie pro !
Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest
« Tout crédit vous engage : il est primordial d’anticiper votre projet. Peu importe le type de prêt immobilier, vous pouvez élaborer un plan de financement immobilier personnalisé avec nos courtiers. »
Que contient le plan de financement immobilier ?
Le plan de financement immobilier doit mettre en évidence la balance entre les besoins et les ressources financières. Il inclut à la fois tout ce que l’emprunteur va devoir payer afin de réaliser son projet immobilier et toutes les ressources disponibles pour le financer.
✔️ Les éléments à prendre en compte pour déterminer les coûts du projet immobilier (mai 2022) :
- Le prix du bien immobilier
- Le montant des travaux
- Les frais de notaire : jusqu’à 8% du montant de l’achat immobilier
- Les frais liés au crédit immobilier : assurance, intérêts, frais de dossier, etc.
Attention !
Un plan de financement pour un achat immobilier dans le neuf n’est pas identique à celui d’un logement ancien impliquant des travaux. Il est conseillé d’établir au préalable des devis de construction ou une simulation des travaux à effectuer pour rénover le logement.
Le plan de financement résume tous les frais relatifs au crédit immobilier mais également les ressources financières disponibles pour permettre la réalisation du projet immobilier : prêt immobilier contracté auprès de la banque, aides financières de l’État, apport personnel, etc.
Afin de financer une maison, un appartement ou un rachat de soulte, les futurs emprunteurs doivent prendre en compte plusieurs éléments.
✔️ Les éléments à prendre en compte pour calculer les ressources disponibles pour un projet immobilier (mai 2022) :
- L’apport personnel
- Le montant de la vente d’un autre bien immobilier
- Le montant du prêt immobilier par rapport à votre capacité d’emprunt
- Les aides à l’accession complémentaires : prêt à taux zéro, etc.
Attention !
Dans le cas où le futur emprunteur est propriétaire d’un logement loué, il est important de savoir que le prix des loyers n’est pas intégralement pris en compte dans le plan de financement. Ils sont calculés à hauteur de 80% afin de couvrir les risques de vacances, de loyers impayés et les charges locatives.
Afin qu’un plan de financement soit correct et réaliste, il doit être équilibré, c’est-à-dire que le montant total des coûts doit être égal (ou inférieur) à la somme des ressources financières disponibles.
papernest vous accompagne dans l’élaboration de votre plan de financement !
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⭐ À quoi sert le plan de financement immobilier ?
Le plan de financement immobilier est un bilan utile pour dresser le budget pour son projet immobilier. Il est également utile pour constituer son dossier avant de le présenter à la banque pour contracter son crédit immobilier.
Le plan de financement immobilier n’est pas strictement obligatoire mais il est extrêmement utile et nécessaire afin de préparer au mieux sa demande de crédit immobilier.
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️ Comment monter son plan de financement immobilier ?
Procéder étape par étape
Il est nécessaire de suivre les étapes dans l’ordre au moment de la demande de prêt immobilier pour optimiser la recherche et permettre la validation par une banque.
Attention !
Il faut calculer sa capacité d’emprunt avant de rechercher un bien immobilier pour éviter une situation délicate de surendettement.
Il est facile de calculer sa capacité d’emprunt via des outils simples. Il s’agit d’une étape incontournable au moment d’une demande de crédit.
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Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour son plan de financement immobilier ?
La capacité d’emprunt se trouve au cœur du plan de financement immobilier : elle détermine le montant maximum d’un crédit immobilier par rapport au profil de l’emprunteur.
La capacité d’emprunt d’un emprunteur va dépendre des revenus du foyer. Elle est intimement liée au taux d’endettement, il s’agit du taux maximal auquel les mensualités d’un crédit immobilier peuvent correspondre pour éviter les situations de surendettement.
La capacité d’emprunt d’un ménage va dépendre de plusieurs facteurs qui vont faire varier le montant des mensualités.
- Les revenus
- La situation économique et sociale du ménage
- Les charges mensuelles
- La durée de l’emprunt
- Les frais supplémentaires
Tableau récapitulatif de la capacité d’emprunt avec un taux d’endettement de 35% par rapport aux revenus et le montant du prêt immobilier :
| Salaire mensuel net | Mensualité maximale | Prêt sur 10 ans | Prêt sur 15 ans | Prêt sur 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| 1 200 € | 396 € | 47 520 € | 71 280 € | 95 040 € |
| 1 700 € | 561 € | 67 320 € | 100 980 € | 134 640 € |
| 2 000 € | 660 € | 79 200 € | 118 800 € | 158 400 € |
| 2 500 € | 825 € | 99 000 € | 148 500 € | 198 000 € |
| 3 000 € | 990 € | 118 800 € | 178 200 € | 237 600 € |
| 3 500 € | 1155 € | 138 600 € | 207 900 € | 277 200 € |
| 4 000 € | 1320 € | 158 400 € | 237 600 € | 316 800 € |
| 4 500 € | 1485 € | 178 200 € | 267 300 € | 356 400 € |
| 5 000 € | 1650 € | 198 000 € | 297 000 € | 396 000 € |
Pourquoi la capacité d'emprunt dépend-elle également de la situation du ménage ?
La banque ne va pas accepter un plan de financement immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35%, notamment pour les revenus les plus faibles. Afin de calculer la capacité d’emprunt d’un ménage, la banque va également prendre en compte le reste-à-vivre.
Le reste-à-vivre correspond à la somme restante après le paiement des mensualités inhérentes au crédit immobilier. Cette somme doit permettre au foyer de payer plusieurs éléments.
- Les impôts
- Les factures
- Les besoins quotidiens
Quelquefois, la banque octroie un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35% : il s’agit d’une exception très rare accordée aux foyers avec les revenus les plus importants qui pourront profiter d’un reste-à-vivre suffisant malgré un taux d’endettement plus élevé.
Dès le 1er janvier 2022, les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) seront obligatoires. Aucun emprunt ne sera accordé pour un taux d’endettement supérieur à 35%, et sur une durée maximale de 25 ans (En savoir plus).
La situation personnelle et professionnelle du futur emprunteur est également un élément qui va jouer auprès de la banque pour l’obtention d’un prêt immobilier : les banques préfèrent accorder des crédits aux ménages les plus stables pour éviter les impayés et les surendettements.
- La situation professionnelle : les banques privilégient les personnes avec un emploi et un salaire stables
- La situation personnelle : célibataire, marié, enfants à charge, etc.
- Le profil de l’emprunteur : l’âge, le mode de vie et l’état de santé permettent également à la banque d’évaluer les risques d’un emprunteur (les personnages âgées ou malades auront moins de chances d’obtenir un prêt immobilier étant donné les risques de décès avant la fin de l’échéance)
Attention !
Dans le cas d’un profil jugé « à risques » par les banques, les taux d’intérêts et le taux d’assurance peuvent être plus élevés pour limiter les risques.
La banque va également prendre en compte la capacité d’épargne d’un ménage afin d’estimer la santé financière et la stabilité du foyer. En effet, un futur emprunteur avec un salaire élevé mais un découvert bancaire tous les mois n’est pas considéré comme un emprunteur fiable.
Quel est le montant de l’apport personnel nécessaire ?
L’apport personnel est une donnée essentielle au moment du calcul de la capacité d’emprunt d’un ménage. Il n’est pas légalement obligatoire pour contracter un emprunt mais il est conseillé d’avoir un apport personnel qui représente au moins 10% du montant total de l’emprunt.
Attention !
La plupart des banques sont très réticentes à l’idée d’accorder un prêt immobilier sans apport personnel.
Dans le cas d’un apport personnel peu élevé, il existe des aides à l’accession comme le prêt à taux zéro qui peuvent aider les ménages aux revenus les plus faibles à se constituer un apport à moindre coût et contracter un crédit immobilier.
Comment comparer les banques pour trouver le bon prêt immobilier ?
Quels sont les éléments à comparer ?
Le plan de financement immobilier va permettre aux futurs emprunteurs de détailler les frais liés à l’emprunt bancaire, c’est-à-dire le taux d’assurance et les taux d’intérêt qui dépendent de la durée du crédit.
Ces dernières années, les taux d’intérêts des prêts bancaires sont faibles permettant de dynamiser le marché de l’immobilier. Plus d’informations sur cette page. Néanmoins, il est important de comparer les taux d’intérêts appliqués dans les différentes banques pour réaliser des économies.
Bon à savoir !
Afin de comparer les taux d’intérêts, il est conseillé d’utiliser le tableau d’amortissement établit par la banque au moment d’une demande de prêt.
Il est fortement recommandé de comparer les différentes offres de prêt afin de trouver le meilleur taux d’assurance et le meilleur taux d’intérêt pour permettre de réaliser des économies.
Pourquoi ne pas passer par un courtier immobilier pour votre prêt ?
Il est possible de comparer soi-même les différentes offres de prêts mais il s’agit d’une démarche chronophage et compliquée pour les plus novices. Il est conseillé de solliciter les services et les conseils d’un professionnel du secteur.
Engager un courtier immobilier est un bon moyen de réaliser des économies conséquentes. En effet, ce professionnel du secteur immobilier va pouvoir négocier les taux d’intérêt et le taux d’assurance plus facilement qu’un particulier. Il connaît les politiques commerciales des banques et les taux d’intérêts appliqués.
Les frais d’un courtier immobilier sont encaissés uniquement à la signature du prêt immobilier dans le cas où les conditions proposées par le courtier immobilier conviennent aux futurs emprunteurs. Dans le cas inverse, il suffit de décliner l’offre de prêt.
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Plus d’informations concernant le crédit immobilier :
- Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ?
- Comment lisser un prêt immobilier ?
- Qu’est-ce que la garantie du Crédit Logement ?
Les avis et commentaires
FAQ
Le plan de financement, qu’est-ce que c’est ?
Le plan de financement est un document synthétisant l’ensemble des coûts liés à un projet immobilier, ainsi que l’ensemble des revenus de l’emprunteur. Il permet d’avoir une vision claire sur la faisabilité du projet avant même de réaliser sa demande de prêt.
Quels documents sont à fournir pour votre plan de financement ?
Votre plan de financement permet de mettre en lumière les coûts de votre projet et sa faisabilité en fonction de vos ressources. Voici une liste d’éléments que vous pourriez utiliser pour construire votre plan de financement :
- Votre avis d'imposition
- Votre fiche de salaire
- Vos relevés bancaires
- Vos revenus extérieurs (si vous en possédez)
- Le prix d’achat de votre bien immobilier
- Le prix de vente de votre bien immobilier (si vous comptez vendre)
- Un justificatif de votre apport personnel
- Les devis de travaux de rénovation / construction
- Un justificatif de vos prêts / aides financières en coursÉvidemment, cette liste n’est pas exhaustive et tout autre document témoignant de frais ou ressources liés à votre projet immobilier pourra être intégré à votre plan de financement.
Mis à jour le 3 Jan, 2022
La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Déborah de Comarmond
Rédactrice en chef et experte des sujets crédit immobilier
Virgile F
Consultant senior spécialiste du crédit immobilier et de l'assurance habitation
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