Plan de financement immobilier
Votre capacité d'emprunt maximum: (hors assurance emprunteur)
Résumé : Un projet d’achat immobilier implique d’être soigneusement préparé : vous devez savoir comment vous allez pouvoir le financer. Pour cela, vous devez monter un plan de financement immobilier, qui vous servira notamment à préparer votre dossier pour une demande de prêt immobilier mais aussi à éviter d’emprunter au-delà de vos moyens.
Définition du plan de financement immobilier
Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier ? Lorsque vous avez un projet immobilier (achat, construction, etc), vous devez bien sûr le financer. Et comme il est exceptionnel qu’un apport personnel couvre la totalité de votre projet, vous devez donc trouver vos financements ailleurs. Le plan de financement immobilier est le budget que vous montez pour faire le point sur vos moyens financiers.
Quelques explications sur le plan de financement immobilier
Pour faire simple, le plan de financement immobilier analyse votre situation et vos moyens. Il vous sert à voir dans quelle mesure votre projet immobilier est réalisable et à estimer combien il va vous falloir emprunter à la banque pour concrétiser votre projet. Il met donc en perspective les besoins financiers nécessaires pour mener votre projet immobilier à bien et les finances actuellement disponibles.
C’est un bilan qui vous sert à dresser votre propre budget mais aussi à monter le dossier que vous allez présenter à la banque pour contracter votre crédit. S’il n’est pas strictement obligatoire, le plan de financement immobilier est donc extrêmement utile et même nécessaire.
Le contenu d’un plan de financement immobilier
Par conséquent, votre plan de financement immobilier doit créer la balance entre vos besoins et vos ressources financières. Il inclut donc à la fois tout ce que vous allez devoir payer pour réaliser votre projet immobilier et tout ce à quoi vous prétendre pour le financer. Côté besoins, relevez :
- Le prix de l’achat du bien que vous convoitez
- Le montant des travaux éventuellement nécessaires
- Les frais de notaire (jusqu’à 7 ou 8% de votre achat immobilier)
- Les frais liés au crédit immobilier : assurance, intérêts, frais de dossier
Attention donc, car un plan de financement pour un achat immobilier dans le neuf n’est pas le même que s’il s’agit d’un logement ancien impliquant de nombreux travaux. Établissez donc au préalable des devis de construction si vous faites bâtir, ou une simulation des travaux à effectuer pour rénover le logement.
De l’autre côté, le plan de financement immobilier comprend donc tout ce qui peut vous aider à réaliser votre projet, c’est-à-dire vos ressources et le prêt immobilier que vous pouvez demander à la banque. Alors, comment financer une maison ou un appartement, ou même financer un rachat de soulte ? Voici ce que vous devez prendre en compte dans votre plan :
- Votre apport personnel (épargne)
- Le produit éventuel de la vente d’un autre bien immobilier
- Le crédit auquel vous pouvez prétendre par rapport à votre capacité d’emprunt
- Les aides à l’accession complémentaires (prêt à taux zéro, etc)
Besoin d'aide ?
Pour monter un plan de financement immobilier, vous trouverez facilement des modèles et exemples en pdf ou fichiers excel (.xls) sur Internet.
Attention si vous cherchez à faire un plan de financement immobilier pour un investissement locatif : les loyers ne sont pas intégralement pris en compte par la banque lors du calcul. Comptez 70% du loyer environ. Vous pouvez aussi trouver un modèle de fichier excel pour votre plan de financement immobilier locatif afin de vous aider dans votre achat immobilier.
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Monter son plan de financement immobilier
Evaluer sa capacité d’emprunt pour son plan de financement immobilier
Au cœur du plan de financement immobilier se trouve donc cette fameuse capacité d’emprunt : c’est elle qui détermine le montant que vous pouvez espérer emprunter auprès des banques. Votre capacité d’emprunt dépend de vos rentrées d’argent, principalement en termes de salaire. L’idée est que vous devez être capable de rembourser à la fois le capital emprunté et ses intérêts.
Peut-être avez-vous déjà entendu parler du taux d’endettement : c’est le seuil au-delà duquel vous ne pouvez pas emprunter car vous risqueriez de vous sur-endetter. On fixe généralement ce taux d’endettement à 33% des revenus totaux du demandeur, et le tableau ci-dessous vous donne une idée de la capacité d’emprunt par rapport à ce chiffre, mais attention : il dépend en fait de votre situation particulière.
Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal
| Salaire mensuel net (€) | Mensualité maximale (€) | Prêt sur 10 ans (€) | Prêt sur 15 ans (€) | Prêt sur 20 ans (€) |
| 1200 | 396 | 47520 | 71280 | 95040 |
| 1700 | 561 | 67320 | 100980 | 134640 |
| 2000 | 660 | 79200 | 118800 | 158400 |
| 2500 | 825 | 99000 | 148500 | 198000 |
| 3000 | 990 | 118800 | 178200 | 237600 |
| 3500 | 1155 | 138600 | 207900 | 277200 |
| 4000 | 1320 | 158400 | 237600 | 316800 |
| 4500 | 1485 | 178200 | 267300 | 356400 |
| 5000 | 1650 | 198000 | 297000 | 396000 |
Ainsi, la banque n’acceptera pas un plan de financement immobilier qui vous endette à 33% si vos revenus sont très bas. Il faut que vous conserviez ce qu’on appelle un reste à vivre, une somme suffisante pour payer vos factures, vos impôts, mais aussi vos besoins du quotidien (vêtements, transports, sorties, etc).
En revanche, si votre salaire est très important, la banque peut accepter un prêt qui vous endette au-delà de 33%, car un tiers de 6000 euros vous laisse amplement de quoi vivre confortablement une fois votre achat immobilier réalisé. Enfin, attention à votre capacité d’épargne : un gros salaire sur lequel vous n’êtes pas capable de mettre de côté peut être l’indice d’un mode de vie au-delà de vos moyens et donc d’un emprunteur peu fiable.
Votre capacité d’emprunt a donc un impact considérable sur le calcul de votre plan de financement immobilier. N’hésitez pas à faire une simulation de prêt immobilier pour bien monter votre plan de financement. Elle vous aidera à remplir votre feuille de calcul du plan de financement immobilier.
Comparer les banques pour trouver le bon prêt immobilier
Parmi les frais à inclure dans votre plan de financement, ceux liés à votre emprunt bancaire sont non négligeables, notamment en ce qui concerne votre assurance, la durée de votre crédit et votre taux d’intérêt. Alors que les taux des prêts bancaires sont au plus bas, comme vous pouvez le lire ici, il n’est pas impossible de faire des économies supplémentaires.
Pour cela, il ne faut pas hésiter à comparer les crédits et les banques – c’est même hautement recommandé ! Cela peut vous permettre de trouver un meilleur taux d’assurance et d’intérêts, mais aussi une offre de prêt plus intéressante que celle de votre plan de financement initial.
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Pour aller plus loin :
- Le crédit hypothécaire
- Lisser un prêt immobilier
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Mis à jour le 7 Juil, 2020
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