Plan de financement immobilier pour un projet sans faille
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Votre projet immobilier est contrarié par le contexte actuel ? Nos courtiers restent à vos côtés pour vous accompagner. Prenez rendez-vous avec eux dès aujourd’hui. Plus d’informations ici.
Le récapitulatif du plan de financement :
- Un plan de financement sert à préparer votre dossier pour une demande de prêt immobilier mais aussi à éviter d’emprunter au-delà de vos moyens
- Pour monter un plan de financement il faut regrouper toutes les dépenses et les ressources liées à votre projet immobilier
- De nombreux facteurs entrent en jeu pour un plan de financement, il est primordial de respecter le plafond des 33 % de taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier
🔎 Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier ?
Le plan de financement immobilier est un document qui dresse la synthèse des coûts liés à votre projet immobilier et des financements mobilisés pour le réaliser.
Il met en rapport :
- la totalité des coûts liés à votre projet : prix de vente, coût des travaux, frais de notaire, frais d’agence…
- la totalité des ressources dont vous disposez pour votre projet : apport personnel, prêt immobilier, aides à l’accession…
Pour faire simple, le plan de financement immobilier analyse votre situation et vos moyens. Il met en perspective les besoins financiers nécessaires pour mener votre projet immobilier à bien et les finances actuellement disponibles.
Il vous sert donc à voir dans quelle mesure votre projet immobilier est réalisable et à estimer combien il va vous falloir emprunter à la banque pour concrétiser votre projet.
Les conseils d’une vraie pro
Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest
Tout crédit vous engage, il est donc primordial d’anticiper son projet. Peu importe le type de votre prêt, nos courtiers élaborent avec vous un plan de financement personnalisé.
🔧 À quoi sert le plan de financement immobilier ?
Le plan de financement immobilier est un bilan qui vous sert à dresser votre
propre budget, mais aussi à monter le dossier que vous allez présenter à la banque pour contracter votre crédit.
S’il n’est pas strictement obligatoire, le plan de financement immobilier est donc extrêmement utile et même nécessaire. Il est très apprécié lors d’une demande de prêt immobilier.
En effet, voir que vous avez élaboré un plan de financement équilibré, réaliste et argumenté montre à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux et motivé à obtenir votre financement.
papernest vous accompagne dans l’élaboration de votre plan de financement !
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📝 Que contient le plan de financement immobilier ?
Votre plan de financement immobilier doit mettre en évidence la balance entre vos besoins et vos ressources financières. Il inclut donc à la fois tout ce que vous allez devoir payer pour réaliser votre projet immobilier et tout ce à quoi vous prétendre pour le financer.
Côté besoins, vous devrez prendre en compte :
- Le prix de l’achat du bien que vous convoitez
- Le montant des travaux éventuellement nécessaires
- Les frais de notaire (jusqu’à 7 ou 8% de votre achat immobilier)
- Les frais liés au crédit immobilier : assurance, intérêts, frais de dossier
Attention
Un plan de financement pour un achat immobilier dans le neuf n’est pas le même que s’il s’agit d’un logement ancien impliquant de nombreux travaux. Établissez donc au préalable des devis de construction si vous faites bâtir, ou une simulation des travaux à effectuer pour rénover le logement.
De l’autre côté, le plan de financement immobilier comprend donc tout ce qui peut vous aider à réaliser votre projet, c’est-à-dire vos ressources et le prêt immobilier que vous pouvez demander à la banque.
Alors, comment financer une maison ou un appartement, ou même financer un rachat de soulte ? Voici ce que vous devez prendre en compte dans votre plan :
- Votre apport personnel (épargne)
- Le produit éventuel de la vente d’un autre bien immobilier
- Le crédit auquel vous pouvez prétendre par rapport à votre capacité d’emprunt
- Les aides à l’accession complémentaires (prêt à taux zéro, etc)
Attention
Si vous comptez des loyers parmi vos revenus, ceux-ci ne sont pas pris intégralement pris en compte dans votre plan de financement : ils ne le sont qu’à 80%, pour couvrir les risques de vacances, de loyers impayés et les charges à payer.
Pour que votre plan de financement soit correct, il faut qu’il soit équilibré : cela signifie que la somme de vos coûts doit être égale à la somme de vos financements !
Combien puis-je emprunter ? Puis-je bénéficier d’aides ? A qui m’adresser ? Pas de panique, toutes ces réponses sont regroupées dans notre guide !
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Les avis et commentaires
✔️ Comment monter son plan de financement immobilier ?
👉 Procéder étape par étape
Premièrement, ne faites pas les choses à l’envers !
Beaucoup ont en effet tendance à élaborer un projet immobilier avant de calculer leur budget. Ils cherchent ensuite à le financer par tous les moyens… Risquant souvent de se retrouver dans une situation délicate de surendettement.
Vous devez calculer votre budget avant de vous mettre à la recherche du bien de vos rêves.
Estimez votre capacité d’emprunt en quelques minutes avec un courtier papernest !
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👉 Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour son plan de financement immobilier ?
Au cœur du plan de financement immobilier se trouve donc cette fameuse
capacité d’emprunt : c’est elle qui détermine le montant que vous pouvez espérer emprunter auprès d’une banque.
Votre capacité d’emprunt dépend de revenus. Peut-être avez-vous déjà entendu parler du taux d’endettement : ce taux désigne la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos divers crédits.
On fixe généralement le taux d’endettement maximum à 33% des revenus totaux du demandeur. Au-delà de ce seuil, vous ne pouvez pas emprunter car vous risqueriez de vous surendetter.
Le tableau ci-dessous vous donne une idée de votre capacité d’emprunt en fonction de votre salaire net et de la durée de votre prêt, mais attention : votre capacité d’emprunt dépend également de votre situation particulière.
Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal :
| Salaire mensuel net | Mensualité maximale | Prêt sur 10 ans | Prêt sur 15 ans | Prêt sur 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| 1 200 € | 396 € | 47 520 € | 71 280 € | 95 040 € |
| 1 700 € | 561 € | 67 320 € | 100 980 € | 134 640 € |
| 2 000 € | 660 € | 79 200 € | 118 800 € | 158 400 € |
| 2 500 € | 825 € | 99 000 € | 148 500 € | 198 000 € |
| 3 000 € | 990 € | 118 800 € | 178 200 € | 237 600 € |
| 3 500 € | 1155 € | 138 600 € | 207 900 € | 277 200 € |
| 4 000 € | 1320 € | 158 400 € | 237 600 € | 316 800 € |
| 4 500 € | 1485 € | 178 200 € | 267 300 € | 356 400 € |
| 5 000 € | 1650 € | 198 000 € | 297 000 € | 396 000 € |
Pourquoi ma capacité d’emprunt dépend-elle également de ma situation particulière ?
La banque n’acceptera pas un plan de financement immobilier qui vous endette à 33% si vos revenus sont très bas. Il faut que vous conserviez ce qu’on appelle un « reste à vivre » suffisant pour payer :
- vos factures
- vos impôts
- vos besoins du quotidien : vêtements, transports, sorties, etc.
En revanche, si votre salaire est très important, la banque peut exceptionnellement accepter de vous accorder un prêt qui vous endette au-delà de 33%, car un tiers de 6 000 € vous laisse amplement de quoi vivre confortablement une fois votre achat immobilier réalisé.
Attention
Les banques sont de plus en plus réticentes à dépasser le taux d’endettement maximal de 33%, même lorsque cela ne menace pas votre reste à vivre. Cela leur est vivement déconseillé par le Haut Conseil de Stabilité Financière.
Votre situation personnelle et professionnelle joue également dans le prêt que votre banque sera encline à vous accorder :
- Situation professionnelle : à salaire égal, un emploi stable et pérenne est plus rassurant pour les banques qu’un contrat précaire ;
- Situation personnelle : vos pensions alimentaires dues ou reçues seront prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ;
- Âge, hygiène de vie et état de santé : plus l’âge de l’emprunteur est élevé, plus la banque prend des risques en lui accordant un crédit. La somme accordée peut être moindre, et/ou les taux d’assurance et d’intérêt plus élevés.
Faites également attention à votre capacité d’épargne : un gros salaire sur lequel vous n’êtes pas capable de mettre de côté peut être l’indice d’un mode de vie au-delà de vos moyens et donc suggérer à la banque que vous serez un emprunteur peu fiable.
Votre capacité d’emprunt a un impact considérable sur le calcul de votre plan de financement immobilier. Nous vous conseillons donc de faire une simulation de prêt immobilier pour que votre plan de financement soit le plus cohérent et réaliste possible.
Chez papernest, on vous permet de simuler votre capacité d’emprunt gratuitement et en quelques clics :
👉 Quel est le montant de votre apport personnel ?
L’apport personnel est une donnée essentielle lors du calcul de votre capacité d’emprunt.
En effet, s’il n’est pas légalement obligatoire de disposer d’un apport pour contracter un emprunt, la réalité du terrain montre qu’aucun établissement n’accorde de prêt sans un apport représentant au moins 10% du montant total de l’emprunt.
Si vous souhaitez emprunter 150 000 €, il vous faudra donc avoir mis de côté 15 000 €, 20 000 € pour un emprunt de 200 000 €, etc.
Et si mon apport est insuffisant ?
Certaines aides à l’accession, comme le prêt à taux zéro, peuvent vous aider à vous constituer un apport à moindre coût.
⚖️ Comment comparer les banques pour trouver le bon prêt immobilier ?
Parmi les frais à inclure dans votre plan de financement, ceux liés à votre emprunt bancaire sont loin d’être négligeables, notamment en ce qui concerne votre assurance, la durée de votre crédit et votre taux d’intérêt.
Bien que les taux des prêts bancaires soient au plus bas, comme vous pouvez le lire ici, il n’est pas impossible de faire des économies supplémentaires.
Pour cela, il ne faut pas hésiter à comparer les crédits et les banques – c’est même hautement recommandé ! Cela peut vous permettre de trouver un meilleur taux d’assurance et d’intérêt, mais aussi une offre de prêt plus intéressante que celle de votre plan de financement initial.
👉 Pourquoi ne pas passer par un courtier immobilier pour votre prêt ?
Vous pouvez bien sûr comparer vous-même les prêts immobiliers – mais vous
risquez de perdre beaucoup de temps pour des résultats moins concluants que vous étiez passé par un professionnel du secteur.
Engager un courtier immobilier peut vous permettre de réaliser des économies conséquentes : en effet, les taux d’intérêt et d’assurance négociés sont souvent bien meilleurs que si ceux-ci avaient été négociés par des particuliers !
Bien sûr, passer par un courtier engendre des frais, mais souvent rentables au regard des économies permises sur le long-terme.
Encore mieux : ces frais ne sont dus que si vous décidez effectivement d’avoir recours au prêt négocié. Si les taux et conditions proposées par le courtier ne vous conviennent pas, il ne tient donc qu’à vous de décliner l’offre. Pratique, non ?
Comparez les prêts immobiliers avec papernest, votre courtier en ligne !
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Pour aller plus loin :
- Le crédit hypothécaire
- Lisser un prêt immobilier
- La garantie Crédit Logement
Mis à jour le 25 Fév, 2021
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