Prêt immobilier pour expatriés en 2020

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Résumé : En tant qu’expatrié, vous aimeriez peut-être contracter un prêt immobilier pour acheter un bien ? Les démarches peuvent être longues et plus difficiles que pour un résident, mais rassurez-vous, elles sont loin d’être impossibles.

Comment décrocher un prêt immobilier lorsque l’on est expatrié en France

Comment obtenir un prêt immobilier pour un expatrié ? Tous les établissements bancaires ne sont pas prêts à accorder un crédit à un expatrié, cependant il est possible de monter un dossier solide pour favoriser toutes les démarches :

  1. Répondre aux conditions d’éligibilité
  2. S’adresser à la bonne banque
  3. Présenter un dossier complet
  4. Se préparer à un apport initial élevé

Quelles sont les conditions d’éligibilité à remplir ?

Conditions d'éligibilitéPour prétendre à un prêt immobilier en étant non-résident ou étranger, le parcours peut s’avérer encore plus compliqué que pour un résident ou même un prêt étudiant. Les banques sont frileuses et peu enclines à faire confiance. Il va donc falloir les convaincre !

Afin de s’attirer la sympathie du banquier et l’assurer de la fiabilité de l’empruntant, il vaut mieux répondre à quelques critères fondamentaux. Une personne résidente souhaitant emprunter aura aussi à répondre à ces critères, cependant la banque pourra être un peu plus flexible :

  • La stabilité financière
  • Le projet immobilier
  • La situation familiale

Comme pour un résident, la banque regardera en premier la situation financière. Un prêt immobilier n’est déjà pas un produit bancaire très rentable pour l’établissement, aussi il est d’autant plus important à ses yeux que l’on puisse rembourser cet emprunt. À cet égard, la banque favorisera les travailleurs avec une situation financière stable et avantageuse. Mais contrairement à un résident, elle sera plus regardante encore sur le type de contrat et l’employeur.

Par exemple, si vous travaillez pour une entreprise française à l’étranger avec un salaire correct et êtes en mission temporaire ou en contrat de détachement, on vous accordera bien plus facilement un prêt que si vous étiez jeune diplômé en temps partiel dans la restauration.

À noter

Une banque ne pense pas tant en termes d’étranger qu’en termes de taxes et de fiscalité. Si vous travaillez pour une entreprise française qui paye donc ses taxes en France, vous serez bien mieux accueilli qu’un jeune entrepreneur montant sa boîte à l’étranger.

Concernant la situation maritale, un couple franco-étranger n’a pas nécessairement plus de chances qu’un autre d’obtenir un prêt immobilier si les deux époux ont des contrats étrangers.

Comment constituer son dossier ?

Après s’être assuré de remplir le plus possible les conditions d’éligibilité, il est temps de monter le dossier de demande de prêt. Pour cela, de nombreuses pièces sont à fournir afin de montrer patte blanche et de permettre au banquier de calculer correctement la solvabilité.

Analyse pour un prêt immobilierDans de nombreux pays, l’impôt est prélevé directement à la source, une habitude qui n’est que très récente pour nous autres français. À l’examen du dossier le banquier devra donc calculer ce que l’on appelle la tax-return en plus des fiches de paye.

Afin de faciliter l’analyse du dossier, beaucoup de banque exigent que ce dernier soit traduit en anglais, parfois même en français. La traduction se fera entièrement aux frais du demandeur de prêt, soit part un interprète extérieur soit en payant la banque pour qu’elle réalise la traduction en interne.

Le dossier peut être constitué de différentes pièces selon les demandes de la banque, cependant il devra toujours contenir, et de façon la plus détaillée possible :

  1. Identité
  2. Domiciliation actuelle
  3. Situation matrimoniale et familiale
  4. Revenus exactes
  5. Contrat de travail en cours
  6. Situation financière (endettement, prêts en cours…)
  7. État du patrimoine

Un bilan de santé peut même être demandé pour écarter tout soupçons sur de potentiels problèmes de santé qui entraveraient le remboursement du prêt.

La différence d’apport avec un prêt « normal »

Malheureusement, il faut également s’attendre à quelques conditions de prêt plus rigides et moins avantageuses qu’en étant résident. Pour s’assurer de rentrer dans ses frais, la banque peut exiger par exemple un apport initial allant entre 20% et 30% de la valeur du bien alors qu’un prêt normal ne demande un apport qu’à hauteur de 10%.

Bon à savoir

Le taux d’endettement d’environ 33% est valable même pour les expats non résidents.

En plus de cela, une garantie réelle peut être demandée par la banque. Elle prendra par exemple la forme d’une hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier concerné par le prêt.

Et pour finir, une banque peut exiger qu’en échange du prêt, le demandeur prenne un autre produit bancaire plus rentable comme un compte bancaire épargne ou une assurance-vie. Ces produits étant plus intéressants financièrement pour la banque, elle s’assurera ainsi d’avoir un bénéfice rapide malgré un prêt qu’elle considère comme « à risque ».

Bon à savoir

L’achat d’un bien immobilier en France pour un non-résident peut avoir des avantages fiscaux intéressants malgré des conditions d’emprunt plus difficiles.

Voici un tableau pour vous donner une idée des capacités d’emprunt maximales pour un prêt considéré comme normal :

Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal

Salaire mensuel net (€) Mensualité maximale (€) Prêt sur 10 ans (€) Prêt sur 15 ans (€) Prêt sur 20 ans (€)
1200 396 47520 71280 95040
1700 561 67320 100980 134640
2000 660 79200 118800 158400
2500 825 99000 148500 198000
3000 990 118800 178200 237600
3500 1155 138600 207900 277200
4000 1320 158400 237600 316800
4500 1485 178200 267300 356400
5000 1650 198000 297000 396000

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Pourquoi le prêt a été refusé ?

Malgré tous vos efforts votre prêt a été refusé ? Il est possible qu’en dépit d’un dossier bien monté et d’une situation financière stable, la raison du refus pour un prêt personnel à un non-résident se trouve ailleurs.

Le pays d’origine

Prêt immobilier refuséIl existe plusieurs pays qui sont considérés par les banques comme indésirables en matière de prêt. La situation économique et/ou géopolitique y est trop instable, le transfert d’argent est difficile voire impossible, trop de complication pour les banques qui craignent de ne jamais revoir l’argent prêté.

En étant français non-résident, si vous êtes domicilié en Allemagne ou en Espagne par exemple, vous n’aurez pas tant de mal à obtenir un crédit. En revanche, même en étant français expat dans l’un des pays suivant, il sera impossible d’obtenir un prêt :

  • Afghanistan
  • Biélorussie
  • Birmanie / Myanmar
  • Corée du Nord
  • Erythrée
  • Irak
  • Iran
  • Lybie
  • Pakistan
  • Somalie
  • Soudan
  • Soudan du Sud
  • Syrie
  • Ukraine
  • Venezuela
  • Yemen

La mauvaise banque

Malgré un dossier en béton et en étant résidant dans un pays pourtant sans risques financiers, il est possible que la demande soit rejetée. Il arrive même que le dossier ne soit même pas accepté car il existe des banques refusant formellement de prêter aux expatriés. Il est donc essentiel de se renseigner en amont afin de se présenter à la bonne banque.

Si vous comptiez demander un prêt à une banque en ligne, renoncez immédiatement : aucune banque en ligne n’accepte  encore de prêter à des expatriés. Il en va de même pour :

  • La Banque Postale
  • Le Crédit du Nord
  • La Société Générale

Banques ouvertes aux prêts étrangersEn revanche, vous pouvez vous tourner vers les banques suivantes, officiellement orientées vers les expatriés et les étrangers. Le dossier doit bien sûr être complet et solide, cependant elles sont plus ouvertes à un prêt immobilier pour des non-résidents :

  • Le Crédit Agricole
  • Le Crédit Lyonnais
  • La BNP Paribas
  • La BRED
  • Le Crédit Mutuel

Si votre contrat est français, il sera aussi possible de demander auprès de la Caisse d’Épargne. D’autres banques s’ouvrent parfois aux prêts sous certaines conditions, comme LCL qui accepte les prêts immobiliers aux étrangers sous réserve d’une carte de séjour de plus d’un an. N’hésitez pas à vous renseigner sur leur site au préalable.

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Les avis et commentaires

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Safran

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Redactor

Written by Sara

Mis à jour le 7 Juil, 2020