Rachat de soulte : divorce, héritage, séparation

Annonce

Résumé : Après un divorce ou un héritage, vous souhaitez obtenir la propriété pleine d’un bien en indivision : vous devez obtenir à ce qu’on appelle un rachat de soulte, c’est-à-dire au rachat des parts de l’autre indivisaire – ou des autres indivisaires s’ils sont plusieurs.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Quelle est la définition d’un rachat de soulte ? Un rachat de soulte est donc le fait de racheter les parts d’un indivisaire dans la propriété d’un bien en commun. Il intervient surtout suite à un divorce et à une succession. Naturellement, il engage des frais importants, mais il peut être financé grâce à un crédit immobilier.

Qu’est-ce qu’une soulte dans un divorce ?

Dans un divorce, vous pouvez être copropriétaire de votre logement (ou de tout autre bien immobilier). Cependant, l’un des deux ex-conjoints peut tout à fait souhaiter conserver le bien immobilier en pleine propriété après le divorce : dans ce cas, il faut donc procéder à un rachat de soulte dans le cadre du divorce. Le principe est le même pour un rachat de soulte en cas de rupture de PACS.

rachat de soulte divorceLa soulte est en fait le nom qu’on donne à la somme payée pour recevoir un bien dont la valeur est plus élevée que ses droits : c’est la compensation financière que l’un des deux ex-conjoints verse au second lors du partage et du divorce. Le rachat de soulte dans le cadre d’un divorce n’a lieu qu’après l’arrêté du juge.

A l’issue de cette procédure, soit les deux ex-conjoints sont d’accord pour vendre le logement qu’ils possèdent en commun pour en partager la valeur ; soit l’un procède donc à ce fameux rachat de soulte au moment du divorce. Il implique aussi, si le bien est encore remboursé par un prêt immobilier, que l’ex-conjoint qui ne conserve pas le bien se désolidarise de l’emprunt en cours.

Bon à savoir

Si la désolidarisation du prêt immobilier n’est pas actée, la banque applique la règle de solidarité entre les ex-conjoints.

Qu’est-ce qu’une soulte dans une succession ?

Une soulte sans divorce est aussi possible : généralement, le rachat de soulte se fait alors dans le cadre d’une succession, ou de tout cas d’indivision. Le principe est relativement similaire à celui d’un divorce : il s’agit de racheter les parts d’un indivisaire pour récupérer la pleine propriété du bien possédé en indivision.

Par exemple, deux personnes héritent une même maison de leurs parents : ils en sont propriétaires en indivision à hauteur de 50% chacun. Ils ont alors deux choix : soit vendre la maison et récupérer chacun la moitié du prix de vente, soit l’un cède ses parts à l’autre qui récupère donc la totalité de la maison. Cependant, le cohéritier qui cède ses droits au second a droit à une compensation financière : c’est la soulte. Le cohéritier procède donc à un rachat de soulte.

Quid du rachat de soulte par un tiers ?

Il est possible d’inclure un tiers dans le rachat de soulte : nouveau conjoint, concubin, etc. Cela peut permettre de racheter le bien immobilier sans passer en état de sur-endettement.

Annonce

Prix et frais d’un rachat de soulte

Le coût du rachat de soulte

Dans le cadre d’un rachat de soulte, il y a deux catégories de frais principaux à prendre en compte :

  1. Le montant de la soulte elle-même, proportionnel aux droits de l’indivisaire
  2. Les frais de notaire relatifs au rachat de soulte

En effet, le rachat de soulte est une procédure qui se fait nécessairement chez le notaire, et il faut donc ajouter ces coûts à la somme payée à l’indivisaire dont vous rachetez les droits. Par ailleurs, la soulte a donc une valeur, qui dépend de celle du bien immobilier telle qu’établie au moment du partage.

Vous pouvez tout à fait effectuer une simulation de votre rachat de soulte pour savoir à quel montant elle va s’élever. Le calcul de votre rachat de soulte vous permet notamment de savoir comment monter le plan de financement pour financer vos démarches, par exemple avec un apport personnel, avec un crédit hypothécaire ou en contractant un prêt immobilier.

Il vous faut donc prendre en compte dans la simulation de votre rachat de soulte en indivision :

  • Si votre rachat ne comprend que la soulte ou s’il y a aussi un prêt immobilier courant
  • Le nombre d’indivisaires et les droits de chacun
  • La valeur du bien telle qu’estimée par un agent ou un expert immobilier

Voici un exemple concret : un frère et une sœur sont les deux seuls héritiers de leurs parents. Ils ont chacun 50% de la maison dont leurs parents étaient propriétaires, estimée à 200 000 euros lors du bilan successoral. Monsieur souhaite conserver le domicile familial, sa sœur accepte de procéder à un rachat de soulte. Cependant leurs parents devaient encore 80 000 euros à la banque. Pour calculer la soulte, on effectue la formule suivante :

(200 000 / 2) – (80 000 /2), soit (Valeur du bien / Nombre d’indivisaires) – (Prêt restant / Nombre d’indivisaires) = 60 000 euros.

Pour récupérer la pleine propriété de la maison familiale, Monsieur doit verser 60 000 euros à sa sœur, frais de notaire non inclus. Celle-ci doit également se désolidariser du prêt immobilier qui court encore auprès de la banque. En ce qui concerne les frais de notaire, ils s’élèvent généralement jusqu’à 7% du montant du bien. Ajoutez les droits de partage, à hauteur de 2,5%. Vous trouverez plus d’informations sur les frais de notaire ici.

Annonce

Qui doit payer les frais de notaire en cas de rachat de soulte ?

Mais qui paie les frais de notaires liés au rachat de soulte ? Monsieur ou sa sœur ? Dans notre exemple, il s’agit d’un héritage : les co-héritiers doivent se partager les frais de notaire, y compris le bénéficiaire du rachat, en l’occurrence Madame.

Pour un divorce, un état liquidatif est rédigé par le notaire si les conjoints possèdent des biens immobiliers en commun et que l’un d’eux garde la pleine propriété d’un bien après le divorce. Les frais de notaire sont à régler par les époux au moment du divorce, généralement à part égale, éventuellement proportionnellement à leurs droits.

Rachat de soulte et taxe foncière

Qui se charge de régler les taxes foncières, d’habitation, etc ? Qu’il s’agisse d’un héritage ou d’un divorce, les taxes doivent être payées par ceux qui étaient propriétaires au 1er janvier. Si le rachat de soulte n’avait pas eu lieu, elles sont à partager entre les indivisaires.

Rachat de soulte et prêt immobilier

Financer son rachat de soulte avec un prêt immobilier

Comme vous avez pu le constater, un rachat de soulte peut engager des frais importants, et pas seulement à cause de la soulte en elle-même mais aussi des taxes, des frais de notaire, etc. Si un crédit immobilier courait déjà, vous pouvez aussi avoir à payer des pénalités de remboursement anticipé.

prêt immobilier rachat de soultePour financer tout cela, il est tout à fait possible de souscrire un prêt immobilier. Le rachat de soulte entre en effet dans les démarches d’achat de bien. Comme le calcul de la soulte est relativement simple, il est facile de monter un dossier précis et fiable pour la banque.

S’il existait déjà un crédit immobilier, la banque peut vous proposer de regrouper les deux prêts en rachetant l’ancien. Attention toutefois au montant des mensualités que vous aurez à payer par la suite : il vous faudra pouvoir les assumer, ou la banque ne vous consentira pas le prêt nécessaire à votre rachat de soulte.

Annonce

Trouver son prêt immobilier pour un rachat de soulte

Pour le reste, contracter un crédit immobilier pour un rachat de soulte se passe de façon très classique : le montant et la durée du crédit qui vous seront accordés dépend de votre dossier et donc de votre capacité d’emprunt. A titre indicatif, on se base généralement sur le taux d’endettement.

Celui-ci veut que le montant maximal d’un prêt corresponde à des mensualités représentant au plus 33% des revenus totaux du demandeur. Le tout est que la banque soit sûre que vous soyez en mesure de rembourser, c’est la raison pour laquelle il est peu fréquent de souscrire un prêt immobilier en étant étudiant, stagiaire, etc. Il faut des revenus fiables. Pensez aussi à comparer les crédits immobiliers !

Vous trouverez ci-dessous un tableau du taux d’endettement qui peut vous aider à vous projeter sur les sommes que vous pouvez demander à votre banque. Retenez toutefois que le taux d’endettement reste très indicatif et qu’un mauvais dossier ne pourra pas s’endetter à hauteur de 33%. La banque va surtout vérifier qu’il vous reste de quoi vivre et payer vos charges une fois votre mensualité remboursée : c’est ce qu’on appelle le reste à vivre.

Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal

Salaire mensuel net (€) Mensualité maximale (€) Prêt sur 10 ans (€) Prêt sur 15 ans (€) Prêt sur 20 ans (€)
1200 396 47520 71280 95040
1700 561 67320 100980 134640
2000 660 79200 118800 158400
2500 825 99000 148500 198000
3000 990 118800 178200 237600
3500 1155 138600 207900 277200
4000 1320 158400 237600 316800
4500 1485 178200 267300 356400
5000 1650 198000 297000 396000

Annonce

Pour aller plus loin :

Les avis et commentaires

star star star star star
1094 avis - Excellent
swipe arrow swipe arrow
starstarstarstarstar
Maxime

Grâce à papernest j'ai pu enfin trouver…

Grâce à papernest j'ai pu enfin trouver le crédit qu'il me fallait pour acheter mon appartement. En plus, tout a été rapide et sans stress. Je re

06 Juil 2020
starstarstarstarstar
Matt Pace

Service très utile pour mon prêt !

Je salue la qualité et l'efficacité des équipes lors de la négociation de mon crédit ! Très satisfait !

25 Juin 2020
starstarstarstarstar
Déborah C.

Je recommande les yeux fermés

Accompagnement d'un très grand professionnalisme tout au long de mon dossier de crédit immobilier. Grâce à Papernest, j'ai pu bénéficier d'un tr

30 Juin 2020
starstarstarstarstar
Charles F

Un courtier en béton!

Expérience top!!! Mon courtier Papernest a été d'une aide et d'une efficacité exceptionnelles. On a formé une super team malgré les nombreux obs

18 Juin 2020
starstarstarstarstar
Safran

Super conseiller

Je suis tombé sur un excellent conseiller qui m'a très bien orienté et accompagné.

29 Mai 2020
starstarstarstarstar
Alicia CZL

Un service au top !

Un service de qualité et un accompagnement personnalisé de la négociation à la signature ! Mon conseiller était vraiment engagé dans mon projet

06 Juil 2020
starstarstarstarstar
Benoît

Super expérience avec Papernest

Super expérience avec Papernest pour notre crédit immobilier malgré la situation du Covid-19. Mais ca fait plaisir d'avoir des personnes réactives

25 Juin 2020
starstarstarstarstar
Justin

Merci au courtier !

J’ai fait appel à Papernest pour faire un emprunt pour un achat immobilier dans le 16eme à Paris. Le courtier a été très réactif Lors de ma re

26 Juin 2020
star star star star star

Envie de voir plus d'avis sur papernest ?

trustpilot
Redactor

Written by Ariane

Mis à jour le 7 Juil, 2020

Commentaires

star star star star star

Learn more about our process for controlling and publishing ratings