Rachat de crédit immobilier : changez de banque pour payer moins cher

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Combien puis-je emprunter ? L’antisèche

  • Le rachat de crédit consiste à faire appel à un autre organisme bancaire que votre banque actuelle pour négocier un nouveau contrat de prêt immobilier, bénéficier de meilleures conditions de prêt et obtenir un meilleur taux
  • Il est à distinguer de la renégociation de crédit, qui désigne la négociation de nouvelles conditions d’emprunt et d’un nouveau taux au sein de votre banque actuelle
  • Dans le langage courant, le rachat de crédit est souvent utilisé pour désigner un regroupement de crédits
  • Le regroupement de crédits consiste à rassembler tous les crédits en un seul, allonger la durée d’un prêt et ainsi diminuer le montant à payer chaque mois

🤔 Rachat de crédit immobilier, regroupement de crédits, renégociation… Quelle différence ?

Le rachat de crédit immobilier est souvent confondu avec la renégociation ou le regroupement de crédits. Or, bien que toutes ces opérations aient pour but de baisser le coût de votre prêt, elles ne désignent pas les mêmes procédés !

En effet, comme l’indique son nom, le regroupement de crédit immobilier désigne le fait de réunir la totalité des crédits que vous remboursez (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt travaux…) au sein de la même mensualité.

Cela permet généralement de réduire le montant de vos mensualités, car le montant élevé de ces emprunts cumulés vous permet de profiter d’un taux immobilier plus intéressant que s’ils étaient indépendants les uns des autres.

Attention

Si le regroupement de crédit réduit généralement vos mensualités, il a un coût que vous devez prendre en compte. De plus, il est possible que la durée de votre crédit soit rallongée.

Le regroupement de crédits implique forcément un rachat de crédit… Mais un rachat de crédit n’intervient pas uniquement dans le cas d’un regroupement !

Le rachat de crédit immobilier désigne tout simplement le fait de transférer son prêt immobilier dans une autre banque : en effet, celle-ci rachète votre dette à l’établissement auprès duquel vous l’aviez initialement contractée.

Il ne faut pas confondre cette opération avec la renégociation de crédit, qui elle n’implique pas d’établissement bancaire tiers : vous demandez une diminution du taux d’intérêt et/ou d’assurance de votre prêt actuel à votre banque !

👉 Faut-il choisir un rachat de crédit, un regroupement ou une renégociation de crédit pour payer moins cher ?

Si vous souhaitez rassembler vos différents crédits en un seul, vous devez demander le rachat de vos dettes par une banque pour effectuer un regroupement de crédits.

En revanche, sachez que cela vous impose de payer des frais de dossier, des frais de garantie et des IRA (indemnités de remboursement anticipé). De plus, si vous allongez le temps de remboursement, alors vous devrez payer plus cher.

Si vous n’avez qu’un prêt en cours et que les taux immobiliers ont baissé depuis sa souscription, vous avez le choix entre le rachat et la renégociation. Comme vous le montre le tableau ci-dessous, les taux ayant tendance à la baisse, il est fort probable que vous rencontriez cette situation.

Mais alors, comment vous décider ?

Évolution du taux immobilier moyen en avril, mai et juin 2021

Mois Durée du prêt Taux fixes Mensualité pour 100 000 € empruntés
avril 10 ans 0,64% 860,05 €
15 ans 0,79% 589,30 €
20 ans 1,01% 460,30 €
25 ans 1,22% 386,90 €
mai 10 ans 0,63% 860,10 €
15 ans 0,78% 588,90 €
20 ans 1,01% 460,30 €
25 ans 1,24% 387,80 €
juin 10 ans 0,66% 861,40 €
15 ans 0,81% 590,20 €
20 ans 1,03% 461,20 €
25 ans 1,28% 389,70 €

Sachez que le plus rentable sera toujours la renégociation, car celle-ci n’engage ni frais de dossier, ni indemnités de remboursement anticipé. Tout se faisant au sein de la même banque, vous êtes 100% gagnant.

Problème : elle n’est pas toujours aisée à obtenir… Votre banque sait qu’elle est en position de force et n’a pas beaucoup d’intérêt à baisser le coût de votre crédit.

C’est là que le rachat de crédit intervient : le prêt immobilier étant un produit d’appel pour les banques, celles-ci sont toujours enclines à proposer des conditions avantageuses pour de potentiels nouveaux clients !

Il est donc fort à parier que vous obtiendrez sans difficulté une offre de rachat de crédit intéressante… Mais en contrepartie, il vous faudra payer des frais de dossier et des frais de remboursement anticipé auprès de votre banque initiale.

À vous donc de faire le calcul pour vous assurer de la rentabilité de l’opération.

Un bien immobilier vous fait de l’œil, mais comment contracter un prêt ? Où ? À quel taux ? Toutes les réponses se trouvent dans notre guide !

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Bon à savoir

Vous pouvez toujours vous munir d’offres de rachat de crédit pour tenter une renégociation auprès de votre banque : la perspective de voir partir un client engagé pour de nombreuses années ne ravira pas celle-ci !

Pour résumer :

Concept Avantages Inconvénients
Rachat de crédit immobilier Transférer son crédit dans une autre banque pour profiter d’un taux plus avantageux.

  • Facile à obtenir

  • Comporte des frais de dossier et de remboursement anticipé

Renégociation de crédit Renégocier avec sa banque le coût de son prêt immobilier.

  • Ne comporte pas de frais

  • Difficile à obtenir

Regroupement de crédits Rassembler au sein de la même mensualité ses prêts pour obtenir un meilleur taux.

  • Facile à obtenir et peut drastiquement changer le montant des mensualités

  • Rallonge souvent la durée du prêt
  • Comporte des frais de dossier et de remboursement anticipé.

expert immobilier

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

Racheter votre crédit peut vous permettre d’économiser une somme conséquente. Prenez conseil auprès d’un courtier immobilier pour choisir l’opération la plus avantageuse pour vous !

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💰 Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier a, certes, de nombreux avantages… Mais comme nous le disions plus tôt, il a également un inconvénient qu’il ne faut pas négliger : son coût !

En effet, lorsqu’une autre banque rachète votre crédit, elle rembourse votre dette auprès de votre banque initiale de manière anticipée.

Cette opération a un coût, puisqu’elle désavantage la première banque : un prêt moins long, c’est un prêt avec moins d’intérêts ! C’est pourquoi les banques mettent en place des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA).

Celles-ci ne peuvent excéder :

  • 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt
  • 3% du capital restant à rembourser au moment du rachat

Le montant des IRA est fixé lors de la signature de votre prêt. Ne négligez pas leur négociation : c’est ce qui vous garantira de ne pas payer trop cher le potentiel rachat de votre crédit !

De plus, comme pour la souscription de votre prêt initial, le montage de votre crédit immobilier comporte des frais de dossier à payer à votre nouvelle banque.

Généralement, ceux-ci représentent environ 1% du montant racheté. Gardez néanmoins en tête que ces frais sont négociables.

Vous devrez certainement aussi payer des frais de garantie pour votre nouveau crédit immobilier, et des frais de notaire en cas de rachat de crédit hypothécaire.

👉 Exemple

Vous avez souscrit un prêt non hypothécaire de 150 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1,20%.

À la quatrième année de votre prêt, vous souhaitez effectuer un rachat pour profiter d’un taux d’intérêts de 1,10% :

  • 6 mois d’intérêts = 759,38 €
  • 3% du capital restant dû = 122 807,40 x 3% = 3 684,22 €

Vos indemnités de remboursement anticipé seront donc de 758,38 €.

Par ailleurs, vos frais de dossier seront d’environ 122 807,40 x 1% = 1 228,07 €.

De plus, pour un prêt de ce montant, le montant de la garantie serait d’environ 1 400 € (commission de caution de 220€ + participation au Fonds Mutuel de Garantie de 0,8% + somme forfaitaire de 200€).

Dans ce cas, le coût total du rachat est donc de 3 387,45 €.

📅 Quand demander un rachat de crédit immobilier ?

Au vu des frais engagés, comment s’assurer qu’un rachat de crédit soit avantageux pour vous ? L’enjeu est tout d’abord de choisir le bon moment pour le faire.calcul renégociation de crédit

Le bon moment, c’est en premier lieu le moment où les taux sont bas ! Pour qu’un rachat de crédit vaille le coup, il faut qu’il y ait une différence d’au moins 1% entre le taux de votre prêt initial et celui du nouveau prêt.

Un prêt (type de prêt le plus courant lorsque l’on parle d’achat immobilier) comporte :

  • une part de capital : la somme que vous empruntez
  • une part d’intérêts : la rémunération de la banque

Dans le cas d’un prêt amortissable (type de prêt le plus courant lorsque l’on parle d’achat immobilier), la part d’intérêts diminue avec le temps. Ce qui signifie qu’au tout début de votre crédit, vous remboursez majoritairement vos intérêts, et à la fin le capital emprunté.

Échéance Intérêts Amortissement Solde restant Assurance Mensualité
1 112,50 € 363,17 € 99 637 € 31 € 506,67 €
6 110,45 € 365,22 € 97 815 € 31 € 506,67 €
12 107,98 € 367,69 € 95 615 € 31 € 506,67 €
24 102,98 € 372,69 € 91 170 € 31 € 506,67 €
36 97,92 € 377,75 € 86 665 € 31 € 506,67 €
48 92,79 € 382,88 € 82 099 € 31 € 506,67 €
60 87,59 € 388,08 € 77 470 € 31 € 506,67 €
84 76,97 € 398,70 € 68 024 € 31 € 506,67 €
108 66,07 € 409,60 € 58 319 € 31 € 506,67 €
132 54,86 € 420,81 € 48 349 € 31 € 506,67 €
156 43,35 € 432,32 € 38 207 € 31 € 506,67 €
180 31,53 € 444,14 € 27 584 € 31 € 506,67 €
204 19,38 € 456,29 € 16 773 € 31 € 506,67 €
228 6,90 € 468,77 € 5 667 € 31 € 506,67 €
240 0,53 € 475,14 € 0 € 31 € 506,67 €
Cumul 14 162 € 100 000 € 7 440 € 121 602,66 €

Faire racheter votre crédit est donc particulièrement intéressant au début de votre crédit, et même plus précisément dans son premier tiers !

À l’inverse, cela est totalement à proscrire une fois que la part de capital est plus importante que celle des intérêts dans vos mensualités.

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✍️ Comment réaliser un rachat de crédit immobilier ?

Avant toute chose, sachez que pour réaliser un rachat de crédit vous devez respecter certaines conditions. La première étape est donc de vérifier si vous les remplissez :

  • Ne pas être fiché au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Ce fichier reporte les défauts de paiement de particuliers ayant contracté un crédit ; vous trouverez plus d’informations à ce sujet sur cette page.
  • Ne pas dépasser un taux d’endettement maximum de 33%.

Ensuite, il vous appartient de chercher une nouvelle offre de prêt qui vous convienne davantage que celle que vous avez actuellement.

👉 Quelle banque choisir pour mon rachat de crédit immobilier ?

Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Boursorama, Banque Populaire, Banque choix banque rachat de crédit immobilierPostale, Société Générale… La plupart des banques pratiquent le rachat de crédit immobilier ! Comment être sûr, alors, de choisir la meilleure offre ?

Pour cela, la première étape est tout d’abord d’utiliser un outil de simulation de rachat de crédit immobilier en ligne afin de vous familiariser avec les taux du moment et les différents coûts liés au rachat.

De plus, tout comme pour la souscription d’un premier prêt vous pouvez également vous tourner vers un courtier immobilier, dont la mission est de négocier des conditions d’emprunt et un taux avantageux pour votre crédit.

L’avantage de passer par un courtier, c’est qu’il se chargera de toutes les démarches relatives à votre prêt :

  • calculs et simulations ;
  • montage du dossier ;
  • recherche des offres ;
  • négociation avec les banques…

Autre avantage : il ne vous engage en rien tant que le rachat n’a pas été effectué ! Si l’offre négociée ne vous convient pas, vous n’aurez rien à payer au courtier.

Une fois que vous avez choisi l’offre la plus avantageuse pour vous, il ne vous reste plus qu’à signer votre nouvelle offre de prêt en agence ou par courrier.

👉 Quelles sont les justificatifs nécessaires pour le dossier de rachat de crédit immobilier ?

Pour effectuer votre rachat de crédit, vous aurez besoin des documents suivants :

  • Copie recto-verso de votre pièce d’identité en cours de validité ;
  • Photocopie de votre livret de famille ;
  • Le cas échéant, la photocopie de votre contrat de mariage ou de PACS, ou de votre jugement de divorce ;
  • Justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture de téléphone fixe, d’énergie…) ;
  • 3 derniers bulletins de salaire, y compris celui du dernier mois de décembre (primes de fin d’année),
  • Travailleurs non salariés : 3 dernières liasses fiscales ou déclarations n°2035, bilans complets des 3 derniers exercices ;
  • Retraités ou personnes en situation d’invalidité : 3 derniers bulletins de retraite, dernier récapitulatif annuel de toutes les pensions (3 derniers bulletins d’allocation ASSEDIC pour les préretraités) ;
  • 2 derniers avis d’imposition (3 pour les travailleurs non salariés) ;
  • Photocopie du contrat de travail ou attestation de l’employeur, mentionnant la date d’entrée dans l’entreprise ;
  • Photocopie de toutes vos autres sources de revenus ;
  • Le cas échéant, attestation de versement d’allocations familiales et autres aides au logement ;
  • Photocopie de la taxe d’habitation ;
  • Photocopie de la taxe foncière, titre de propriété et estimation du bien effectuée par un notaire ou agent immobilier ;
  • Relevé d’identité bancaire (RIB) ;
  • 3 derniers relevés bancaires ;
  • Relevés de tous les livrets d’épargne ;
  • Offre de prêt et tableau d’amortissement de votre crédit immobilier actuel ;
  • Document notifiant le montant total de tous les crédits à la consommation en cours ;
  • Garantie financière.

👉 Est-il possible de réaliser un rachat de crédit en ligne ?

Oui : tant des banques que des agences de courtage proposent de réaliser votre rachat de crédit immobilier à distance.

La plupart de ces établissements vous donneront néanmoins la possibilité d’échanger de vive voix avec un conseiller, ce qui peut être rassurant lors de la souscription d’un contrat qui vous engage sur une telle somme et un telle durée !

👉 Pensez à la renégociation de crédit

Comme nous le disions plus tôt, la renégociation de crédit est généralement plus avantageuse que le rachat de crédit immobilier… Mais malheureusement, elle est également plus difficile à obtenir !

Néanmoins, si d’autres banques vous ont fait des offres de rachat, vous pouvez les utiliser pour tenter d’arriver à vos fins. Si votre établissement réalise que vous êtes prêt à partir chez la concurrence, il est fort à parier qu’il vous accordera plus facilement une renégociation.

La simulation de votre crédit immobilier avec papernest !

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Pour aller plus loin :

Redactor

Ecrit par Nabil

Mis à jour le 7 Juin, 2021

Commentaires

1 Avis bright star bright star bright star bright star grey star 0/5

En savoir plus sur notre politique de contrôle, traitement et publication des avis :
Louis
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Est-ce que je peux renégocier les conditions de mon contrat lors d'un rachat de crédit?

Camille - papernest

Bonjour Louis, le rachat d'un crédit est le moment idéal pour renégocier le taux d'intérêt et les conditions de votre contrat de prêt. Sachez que vous avez la possibilité de faire appel à un courtier immobilier qui vous aidera à mieux négocier les conditions de votre contrat. Cordialement, Camille