Nos conseils pour un premier achat immobilier en 2022
Premier achat immobilier, les étapes essentielles à suivre :
- Posez-vous les bonnes questions ! Souhaitez-vous acheter une résidence principale ou secondaire ? Avez-vous pour projet de faire un investissement locatif ?
- Faites une simulation de votre capacité d’emprunt pour estimer le budget que vous pourrez investir dans votre projet immobilier
- Découvrez les aides financières destinées aux primo-accédants, vous permettant d’emprunter de l’argent à moindre coût !
❓ Quelles questions se poser lors de son premier achat immobilier ?
Se lancer dans son premier achat immobilier est une décision très importante, qui aura un impact sur vos dix à vingt prochaines années ! Il est donc primordial de vous poser certaines questions avant d’entamer vos recherches :
- Il faut généralement rester au moins 6 ans dans un logement pour que son achat soit rentable ; est-ce faisable avec votre emploi ?
- Si ce n’est pas le cas, sera-t-il possible de le louer ?
- Renseignez-vous le marché actuel des prix des logements
- Estimez la surface. Vous devez choisir le nombre idéal de m². Pour ce faire, définissez vos impératifs : le nombre de chambres, une douche ou baignoire, un balcon, une terrasse, des WC séparés… Établissez une liste des critères de choix sur lesquels vous ne ferez pas l’impasse : la luminosité, les transports en commun, etc.
- Choisissez le bon emplacement ! Choisissez-le en fonction de vos besoins, de vos affinités… Et pensez aussi revente : cherchez un quartier avec un potentiel gain de valeur, afin d’espérer effectuer une plus-value.
- Effectuez une simulation de votre capacité d’emprunt : avez-vous le budget suffisant ?
Premier achat immobilier : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Les avantages de l’achat d’un bien neuf
Il y a de nombreux avantages à l’achat d’un bien immobilier neuf :
- si vous achetez un appartement neuf, le constructeur est responsable pendant 10 ans de la construction
- les frais de notaire sont réduits de 2 à 3% au lieu de 7%
- les normes de logements sont respectées, en termes d’isolation thermique etc.
- les aides financières sont plus importantes, par exemple le prêt à taux zéro est réservé aux logements neufs dans certaines zones
- il y a moins de travaux
- la taxe foncière vous est exonérée les deux premières années
Les inconvénients de l’achat d’un bien neuf
En revanche, il y a aussi quelques inconvénients à acheter du neuf :
- l’attente qui peut être longue
- vous achetez sur plan, vous n’avez pas encore vu votre logement
- vous devez financer la construction avant d’y habiter
- il faut bien penser à l’emplacement
- souvent les logements neufs sont plus chers de 10 à 20% que les logements anciens
Choisir du neuf ou de l’ancien est moins une question de goût que de budget ! Pour prendre votre décision, il est important de penser au prix d’achat, mais également aux frais de travaux. Cependant, sachez que vous pouvez avoir accès à des subventions si vous décidez d’acheter une maison ancienne.
Le courtier immobilier papernest vous accompagne tout au long de votre projet immobilier !
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Premier achat immobilier pour location : faut-il opter pour l’investissement locatif ?
Lorsque vous procédez à votre premier achat immobilier, celui-ci peut
constituer un investissement locatif plutôt que votre résidence principale. Afin de choisir si vous souhaitez faire votre premier achat immobilier pour une location, vous pouvez utiliser en ligne un comparateur achat/location.
Acheter sa résidence principale en premier valorise votre patrimoine immobilier, en revanche, si vous souhaitez que l’achat de votre résidence principale soit plus rentable qu’un investissement locatif, vous devez garder votre appartement assez longtemps (en moyenne 6 ans minimum).
Si vous achetez votre premier achat immobilier pour louer, celui-ci peut constituer un véritable apport. De plus, si vous remboursez votre crédit immobilier en même temps que vous recevez des loyers, alors l’effort financier de votre part est nul !
Comment calculer mon budget pour un premier achat immobilier ?
Il est primordial de calculer votre budget avant toute chose. Trop de primo-accédants ont pour réflexe de déterminer leurs critères de recherche et leurs priorités avant de calculer le budget auquel ils peuvent prétendre !
Le risque ? Au mieux, une déception… Au pire une situation de surendettement ! Certains parviennent parfois à obtenir des emprunts au-dessus de leurs moyens, et n’arrivent rapidement plus à le rembourser.
L’avis de l’expert
Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest
Le saviez-vous ?
Un prêt sur une durée plus longue peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt ou de réduire le montant de vos mensualités, mais attention : cela élèvera le coût de votre crédit. Veillez donc à bien préparer votre projet pour évaluer correctement la durée d’emprunt la plus appropriée.
Calculez votre capacité d’emprunt
Afin d’évaluer votre capacité d’emprunt, vous devrez prendre en compte :
- Vos revenus nets mensuels
- Votre apport personnel
- La pérennité de votre situation professionnelle
- Votre âge, votre état de santé et votre hygiène de vie
Vous trouverez ci-dessous un tableau représentant la capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal.
Qu'est-ce que le taux d'endettement maximal ?
C’est le seuil fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à la proportion que peuvent prendre vos mensualités de prêt sur vos revenus nets. En 2023, il est de 35%.
Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal :
| Salaire mensuel net | Mensualité maximale | Montant maximum du prêt sur 10 ans | Montant maximum du prêt sur 15 ans | Montant maximum du prêt sur 20 ans | Montant maximum du prêt sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 200 € | 420 € | 50 400 € | 75 600 € | 100 800 € | 126 000 € |
| 1 700 € | 595 € | 71 400 € | 107 100 € | 142 800 € | 178 500 € |
| 2 000 € | 700 € | 84 000 € | 126 000 € | 168 000 € | 210 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 105 000 € | 157 500 € | 210 000 € | 262 500 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 126 000 € | 189 000 € | 252 000 € | 315 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 147 000 € | 220 500 € | 294 000 € | 367 500 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 168 000 € | 252 000 € | 336 000 € | 420 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | 189 000 € | 283 500 € | 378 000 € | 472 500 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 210 000 € | 315 000 € | 420 000 € | 525 000 € |
Déterminez votre capacité d’emprunt en quelques clics grâce à notre simulateur :
Prenez en compte le coût de votre prêt
Le calcul de votre capacité d’emprunt vous aura permis d’établir un budget. Ce budget vous indique quelle sera la totalité du montant potentiel du prêt : cela inclut également les intérêts, l’assurance de prêt, les frais de garantie…
Bon à savoir
Votre apport personnel sert généralement à financer les frais annexes à votre achat immobilier : frais de notaire, d’agence, de courtage…
N’hésitez pas à comparer les taux immobiliers du marché actuel. Vous pouvez retrouver ci-dessous les taux immobiliers les plus avantageux en septembre 2023.
Les taux immobiliers les plus avantageux en septembre 2023
| Durée du prêt | Taux | ||
|---|---|---|---|
| 7 ans | 0,31% | ||
| 10 ans | 0,50% | ||
| 15 ans | 0,60% | ||
| 20 ans | 0,70% | ||
| 25 ans | 0,91% |
Pour avoir une idée précise du coût de votre prêt et du montant de vos mensualités, nous vous conseillons de réaliser une simulation de prêt immobilier.
Celle-ci se réalise en ligne, gratuitement et en quelques minutes. Idéal pour un premier achat immobilier !
Simulez vos mensualités grâce à notre outil gratuit :
De quel type de logement s'agit-il ?
Montant à emprunter
0 €
Votre capacité d'emprunt maximum: (hors assurance emprunteur)
Estimez le coût de votre assurance de prêt
Pour ce faire, vous pouvez comparer les assurances afin de trouver celle qui
sera adaptée. Évitez les assurances proposées par les banques. Aussi appelées assurances de groupe, celles-ci sont souvent plus chères.
Vous ne serez jamais contraint de souscrire l’assurance proposée par votre banque : la seule obligation est de s’assurer au minimum pour les mêmes garanties que l’assurance proposée par votre banque.
Voici les Taux Annuels Effectifs d’Assurance moyens en septembre 2023 :
| Tranche d’âge | TAEA moyen |
|---|---|
| Moins de 30 ans | 0,43% |
| 31-35 ans | 0,46% |
| 36-40 ans | 0,62% |
| 41-45 ans | 0,65% |
| 46-50 ans | 0,76% |
| 51-55 ans | 0,90% |
| 56-60 ans | 1,23% |
Comme vous pouvez le constater, le taux d’assurance grimpe avec l’âge. C’est pourquoi il est particulièrement intéressant de réaliser son premier achat immobilier jeune !
Calculez le coût de votre garantie
Plusieurs types de garanties existent pour les emprunteurs :
- le cautionnement par un organisme
- le cautionnement par une personne physique
- l’hypothèque
- l’inscription en privilège de prêteur de deniers
Chacune de ces garantie implique des frais différents. On admet néanmoins que la garantie de prêt immobilier équivaut en moyenne à environ 2% du montant emprunté.
L’expert du crédit immobilier papernest vous accompagne à chaque étape de votre projet !
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Comment réaliser sa demande prêt pour son premier achat immobilier ?
Vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves ? Vous avez fait une offre d’achat et signé une promesse ou un compromis de vente ? Top chrono, vous avez 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt ! Retrouvez ci-dessous toutes les étapes pour réaliser votre demande de prêt.
Première étape : établir votre plan de financement !
En effet, véritable feuille de route de votre emprunt, le plan de financement permet de savoir exactement où vous en êtes, de quelles ressources vous disposez, de quelles ressources vous aurez besoin… et de montrer à la banque que vous y avez réfléchi !
Deuxième étape : constituer son dossier de prêt
Le dossier de prêt immobilier est constitué de plusieurs documents essentiels :
- le compromis de vente signé
- vos justificatifs de revenus, généralement vos bulletins de salaire des dernières années
- un justificatif de situation professionnelle, comme votre contrat de travail
- vos dernières quittances de loyer
- un justificatif de votre apport personnel
- les documents relatifs à vos éventuels autres crédits en cours
Troisième étape : démarcher les banques
Une fois votre dossier solidement monté, il ne vous reste plus qu’à démarcher les établissements bancaires. Le but : dénicher un prêt au meilleur taux et aux meilleures conditions.
Attention
N’oubliez pas de négocier vos indemnités de remboursement anticipé : si cela ne vous profitera pas immédiatement, il s’agira d’un soulagement si vous souhaitez opter pour un rachat de crédit pour profiter d’un meilleur taux dans le futur !
Quatrième étape : la signature du prêt
Une fois l’offre idéale négociée, il ne vous reste donc plus qu’à signer votre prêt ! C’est à l’issue de cette signature que vous pourrez vous rendrez chez le notaire pour signer l’acte de vente authentique et débloquer les fonds de la vente.
Félicitations, vous êtes propriétaire !
Combien emprunter ? Quel prêt choisir ? Comment négocier le meilleur taux ? Nous avons rassemblé toutes les réponses dans ce guide gratuit !
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Les avis et commentaires
Pourquoi passer par un courtier pour son premier achat immobilier ?
Passer par un courtier est toujours une bonne idée… Surtout s’il s’agit de votre
premier achat immobilier !
En effet, professionnel du crédit immobilier, le courtier est là pour vous aider à trouver le crédit le plus avantageux possible. Pour cela, il est armé de son expertise mais également de partenariats privilégiés avec des établissements bancaires.
Voilà pourquoi, même faire appel à un courtier a un coût, celui-ci est généralement rentabilisé. Les économies permises par sa négociation peuvent vous permettre d’économiser plusieurs milliers d’euros !
Est-il possible de réaliser son premier achat immobilier sans apport ?
Non, premier achat ou pas, l’apport personnel est obligatoire ! Et ce pour deux principales raisons :
- Il montre à la banque que vous savez vous discipliner et mettre régulièrement de l’argent de côté.
- Il sert à payer vos frais de notaire et de garantie.
Son montant minimum est de 10% du prix du bien ; il est néanmoins conseillé d’atteindre 20% afin de pouvoir bénéficier de conditions d’emprunt et de taux plus avantageux.
Quelles sont les aides destinées au premier achat immobilier en 2023 ?
De nombreuses aides de l’État existent pour les primo-accédants. Vous trouverez ci-dessous une liste des principaux dispositifs existant en septembre 2023
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier sans intérêts ni frais de dossiers, il est réservé aux primo-accédants qui désirent acheter leur première résidence principale. Plus d’informations ici.
Bon à savoir
Connu pour aider au financement d’un premier achat immobilier dans le neuf, le PTZ peut également financer un achat dans l’ancien à condition de s’engager à y réaliser certains travaux.
Le Prêt Épargne Logement
Le prêt épargne logement aide à l’accès au logement principal si l’acheteur possède un compte ou un plan épargne logement depuis au moins 4 ans. C’est un prêt avec un taux réglementé à 2,70% pour les PEL ouverts depuis le 1er février 2016.
Le Prêt conventionné
Le prêt conventionné est accordé sans conditions pour des prêts aux taux d’intérêt plus bas que la moyenne. Il s’adresse aux personnes qui souhaitent construire leur maison et se loger dedans ou acheter une résidence principale. La seule condition est qu’ils devront y habiter moins d’un an après l’achat ou la fin des travaux.
Le Prêt Action Logement
Le prêt action logement est aussi appelé le « Prêt 1% Logement ». C’est un prêt immobilier complémentaire à taux avantageux. L’employeur peut contribuer à l’achat à hauteur de 30%.
La TVA à 5,5% sur le prix du logement neuf
Vous pouvez aussi bénéficier d’une réduction de TVA allant de 20 à 5%. Cette réduction concerne les logements neufs situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou en zone QPV (Quartier Prioritaire de la politique de la Ville).
Le Prêt Accession Sociale
Le prêt d’accession sociale est réservé aux primo-accédants dont les revenus sont modestes. Il permet de financer l’acquisition de la résidence principale et peut être remboursable sur une période de 5 à 25 ans. Il peut être délivré en fonction des revenus du foyer, de la taille du ménage ainsi que de la zone géographique dans laquelle l’achat est prévu.
L’Aide Personnalisée au Logement
L’aide personnalisée au logement est versée à condition d’avoir bénéficié d’un prêt à taux zéro, d’un prêt conventionné ou d’un prêt accession sociale. Le montant est fixé en fonction de la situation familiale et des revenus.
papernest vous accompagne jusqu’à la signature de votre crédit !
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Nos conseils pour réussir votre premier achat immobilier
Voici quelques conseils pour réussir son premier achat immobilier comme un chef :
- Avant toute chose, calculez votre budget
- Réfléchissez à votre bien
- Ne vous laissez pas emporter par l’excitation de l’achat : laissez-vous le temps de prendre des décisions réfléchies
- Ne lésinez pas sur les visites ! En moyenne, il est estimé qu’il faut entre 6 mois et un an pour trouver le bien de ses rêves.
- Prenez un notaire lors du compromis de vente et n’oubliez pas les conditions suspensives
- Négociez le prix ! N’ayez pas peur de perdre le bien en entamant une négociation. Vous pouvez y gagner quelques économies !
- Enfin, si vous contractez un crédit immobilier, essayez d’emprunter sur une courte durée si cela est possible.
Aller plus loin
- Les démarches d’un achat immobilier
- Les avantages et inconvénients d’acheter en viager
- Fonctionnement de la TVA immobilière
- Réaliser un avenant à un compromis de vente
FAQ
🤷♂️ Est-il possible d'emprunter seul pour son premier achat immobilier ?
Réaliser son premier achat immobilier seul n'est pas réellement un problème, ce qu’il faut c’est voir sa capacité d’endettement emprunteur. En d'autres termes, il faut acheter un bien immobilier à la hauteur de ses moyens.
💸 Est-il possible de dépasser les 35% de taux d'endettement pour son premier achat immobilier ?
Non, les banques sont très strictes sur cette règle ! Vous devrez vous y conformer pour espérer obtenir votre prêt immobilier. Les exceptions sont extrêmement rares.
Mis à jour le 18 Août, 2023
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Déborah de Comarmond
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Virgile Fanucci
Chef de projet
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