Compromis de vente : un pas de plus vers son achat immobilier

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✍ Ce qu’il faut retenir sur le compromis de vente :

  • Un compromis de vente est un contrat signé entre le vendeur et l’acheteur lorsque les deux parties sont d’accord sur le prix ainsi que les conditions de vente d’un bien immobilier
  • Un compromis de vente engage autant l’acheteur que le vendeur
  • Il est possible de signer un compromis de vente avant l’accord de la banque ; des clauses suspensives telles que l’obtention d’un crédit immobilier peuvent être ajoutées par l’acheteur afin de se protéger lors d’imprévus
  • Un délai de rétraction de 10 jours est prévu par la loi pour revenir sur un compromis de vente. Cette loi ne concerne que l’acquéreur
  • Suite à la signature d’un compromis de vente, il est conseillé de faire une simulation de crédit immobilier pour trouver votre prêt au meilleur taux

L’essentiel sur le compromis de vente

Qu’est-ce que le compromis de vente ? Le compromis de vente est un document signé avant l’acte de vente définitif, qui établit toutes les conditions de la vente. Il est aussi appelé « avant-contrat » car sa signature n’exempte pas de rédiger et signer un acte de vente final. En revanche il s’agit bien d’un contrat et non d’un simple accord de principe.

expert immobilier

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

Vous pouvez procéder à la signature du compromis de vente avant l’obtention de votre crédit. Dans ce cas, nous vous conseillons de rajouter une condition suspensive de non-obtention de prêt immobilier grâce à laquelle vous ne serez pas dans l’obligation d’acheter le bien immobilier si vous n’obtenez pas de crédit.

✍ Définition du compromis de vente

Un compromis de ventre est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur lorsque les deux ont la certitude de vouloir conclure la vente d’un bien immobilier. Cette signature engage définitivement les deux parties, à moins qu’une clause de désistement unilatéral n’ait été prévue dans le contrat. Un compromis de vente est utilisé pour chaque vente, même lors d’un premier achat de bien immobilier.

Le compromis de vente doit faire figurer plusieurs informations essentielles à propos des conditions de la vente du bien immobilier :

  • Adresse du bien
  • Origine du bien (nom du précédent propriétaire, date du précédent acte de vente…)
  • Descriptif détaillé du bien et de ses équipements
  • Existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude.
  • Montant des honoraires du prestataire chargé de la vente (agent immobilier, notaire…) et qui doit payer ces honoraires
  • Prix de vente et modes de paiement
  • Durée de validité du compromis de vente
  • Informations sur les conditions du droit de rétractation
  • Date de disponibilité du bien

Qu'est-ce qu'une servitude ?

C’est ainsi que l’on nomme une charge financière imposée à une propriété au profit d’un autre propriétaire. Un droit de passage sur un terrain privé, par exemple, est une servitude.

Le compromis de vente permet au vendeur de s’assurer que l’acheteur va bien acheter ce bien immobilier sans changer d’avis au dernier moment sous peine d’être poursuivit en justice.

Cependant, l’acquéreur peut également mettre certaines clauses suspensives dans le compromis de vente pour se protéger comme un permis de construction pour un terrain , l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel ou même l’obtention d’un prêt immobilier. Ainsi le vendeur ne peut exiger qu’on lui achète son bien s’il ne répond pas lui-même à certaines conditions.

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❓ Compromis de vente ou promesse de vente ?

Promesse de vente

En réalité, un compromis de vente est une forme de promesse de vente. Lors de l’accord entre un vendeur de bien immobilier et l’acquéreur, deux possibilités s’offrent à eux avant d’en arriver à l’acte de vente lui-même : signer un compromis de vente ou signer une promesse de vente unilatérale.

➡ La promesse de vente unilatérale n’engage que le vendeur et non l’acquéreur. Elle intervient lorsqu’un acheteur n’est pas certain de vouloir acquérir un bien mais qu’il souhaite tout de même qu’on le lui réserve pour un temps.

➡Le compromis de vente est un accord bilatéral qui engage le vendeur et l’acheteur, les deux étant certains de vouloir conclure la vente.

✖ Rétractation sur le compromis de vente (délais)

Peut-on se rétracter d’un compromis de vente ? Bien que le contrat engage les deux parties, il existe un délai légal de rétractation. La loi prévoie un délai de 10 jours pour que l’acquéreur puisse revenir sur le compromis de vente.

Attention !

La rétractation n’est valable que pour l’acquéreur. Le vendeur est engagé sans possibilité de se retirer sous peine d’être poursuivit par l’acheteur devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) et forcé d’exécuter la vente malgré tout.

Le délai de rétractation commence à courir à partir de la remise du compromis de vente en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis de vente.

Les avis et commentaires

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Démarches du compromis de vente

Le compromis de vente peut être signé de trois façons différentes : entre le vendeur et l’acquéreur, par l’intermédiaire d’un notaire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

📝 Compromis de vente sous seing privé

Compromis de vente sous seing privé

Un compromis sous seing privé ou sous signature privée, est un compromis de vente réalisé sans notaire, entre le vendeur et l’acquéreur sans aucun autre intervenant.

Le contrat est tout à fait valide, cependant il est  toujours exigé qu’un acte authentique soit réalisé si la durée de validité du compromis de vente est supérieure à 18 mois. L’acte authentique ne peut être réalisé que par un notaire.

Si vous souhaitez rédiger vous-même le compromis de vente, il est possible de trouver des exemples en lignes pour vous guider. Attention cependant car ces modèles ne sont pas toujours adaptés à votre situation et certains éléments particuliers comme les clauses suspensives seront à ajouter de votre propre main.

Bon à savoir

Vous trouverez ici un modèle de lettre de rétraction d’achat pour non-réalisation d’une condition suspensive.

S’il est difficile de trouver des PDF de compromis de vente, vous pourrez en revanche trouver des modèles satisfaisants sur le site de certaines agences immobilières.

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📋 Comment se passe la signature du compromis de vente avec un notaire

La démarche la plus commune en cas de signature de compromis de vente est de passer par l’intermédiaire d’un notaire. Ce dernier se chargera de rédiger le contrat sans omettre le moindre élément et de faire parvenir leur exemplaire à chaque partie.

Le document rédigé par le notaire est appelé acte authentique. Cet acte est rédigé et mis en forme selon les formalités exigées par la loi. Son contenu peut avoir le même poids qu’une décision judiciaire.

Diagnostic Technique pour la vente

En plus du dossier de diagnostic que le vendeur doit remettre à l’acquéreur au moment de signer le compromis de vente, le notaire peut demander un diagnostic assainissement, surtout s’il s’agit d’une maison.

Ce diagnostic peut être réalisé en même temps que les autres et figurer dans le dossier de diagnostics techniques.

Étant un spécialiste, le notaire pourra vous conseiller sur l’ajout de clauses et conditions au compromis de vente. C’est également lui qui prendra en charge la vérification de la validité des documents, la vérification des annexes en plus de la rédaction elle-même.

Bon à savoir

La participation du notaire au compromis de vente n’engendre aucuns frais supplémentaires le jour de la signature de l’acte de vente. Les frais de notaire sont estimé de 150€ à 500€ et ne souffrent d’aucune augmentation si le notaire est sollicité pour le compromis de vente.

Émoluments de notaire calculés sur la valeur du bien immobilier concerné

Valeur du bien Taux applicable
0 € à 6 500 € 3.945%
6 500 € à 17 000 € 1.627%
17 000 € à 60 000 € 1.085%
Plus de 60 000 € 0.814%

Si une agence immobilière intervient lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de passer par elle pour rédiger et signer le compromis de vente. Il faudra au préalable que le vendeur et l’acquéreur signent un contrat de mandat d’agence pour sécuriser les démarches. Une commission sera alors prélevée par l’agence lors de la signature du compromis de vente, souvent de l’ordre de 5% du montant de la vente.

✔ Signer un compromis de vente avant l’accord de la banque

Il est possible de passer à la signature du compromis de vente alors que l’acquéreur n’a pas encore l’accord de sa banque pour le financement. Cependant, le compromis sera soumit à une clause stipulant qu’en cas de non obtention du prêt avant la fin de validité du compromis, ce dernier sera nul.

Concernant l’acompte souvent demandé avant la signature du compromis de vente, il n’est pas obligatoire mais la pratique est largement répandue et rassure l’acheteur. Le montant de l’acompte s’élève généralement à 10% du montant de la vente, cependant il ne s’agit que de la pratique la plus communément répandue.

Il est impératif que les deux parties se mettent d’accord sur le montant avant la signature car l’acompte devra figurer sur le compromis. C’est le notaire du vendeur qui recevra la somme et la conservera jusqu’à la vente.

➕ En savoir plus :

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Redactor

Ecrit par Sara

Mis à jour le 18 Nov, 2020

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