Compromis de vente : à quoi sert-il et qui engage-t-il ?

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✍ Ce qu’il faut retenir sur le compromis de vente :

  • Un compromis de vente est un pré-contrat signé entre le vendeur et l’acquéreur lorsque les deux parties ont trouvé un accord sur le prix ainsi que les conditions d’achat d’un bien immobilier
  • Un compromis de vente engage autant l’acheteur que le vendeur
  • Le compromis de vente est généralement signé avant l’obtention du prêt
  • Une clause suspensive figure alors dans le compromis, stipulant que la réalisation de la vente est conditionnée par l’obtention du financement par l’acquéreur
  • Un délai de rétraction de 10 jours est prévu par la loi pour que l’acquéreur puisse revenir sur la signature d’un compromis de vente
  • Suite à la signature d’un compromis de vente, il est conseillé de faire une simulation de crédit immobilier pour trouver votre prêt au meilleur taux

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

La définition du compromis de vente d’une maison ou d’un appartement est la suivante : il s’agit un document signé entre le vendeur et l’acquéreur avant l’acte de vente définitif, lorsque tous les deux ont la certitude de vouloir conclure la vente du bien.

Le compromis établit toutes les conditions de la vente. Il est aussi appelé « avant-contrat » car sa signature n’exempte pas de rédiger et signer un acte de vente final.

expert immobilier

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

Vous pouvez procéder à la signature du compromis de vente avant l’obtention de votre crédit. Dans ce cas, nous vous conseillons de rajouter une condition suspensive de non-obtention de prêt immobilier grâce à laquelle vous ne serez pas dans l’obligation d’acheter le bien immobilier si vous n’obtenez pas de crédit.

Pourquoi signer un compromis de vente ?

Pourquoi signer un avant-contrat alors que l’on pourrait tout simplement attendre la signature de l’acte de vente définitif ? Pour se protéger, tout simplement !

Le compromis de vente permet en effet au vendeur de s’assurer que l’acheteur va bien acheter ce bien immobilier sans changer d’avis au dernier moment, sous peine d’être poursuivi en justice.

Cependant, l’acquéreur peut également mettre certaines clauses suspensives dans le compromis de vente pour se protéger :

  • obtention d’un prêt immobilier (il s’agit de la clause suspensive la plus courante) ;
  • obtention d’un permis de construction pour un terrain ;
  • obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel ou même l’obtention d’un prêt immobilier…

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Quand signer le compromis de vente ?

Le compromis de vente doit être signé lorsque vous êtes sûr et certain du choix de votre bien !

Il n’est néanmoins pas obligatoire d’avoir obtenu le financement avant de signer le compromis – c’est même extrêmement rare, puisque la plupart des banques ont besoin du compromis de vente pour vous accorder le prêt.

Le compromis sera alors soumis à une clause stipulant qu’en cas de non obtention du prêt avant la fin de validité du compromis, ce dernier sera nul.

Bon à savoir

Vous trouverez ici un modèle de lettre de rétraction d’achat pour non-réalisation d’une condition suspensive.

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

En réalité, un compromis de vente est une forme de promesse de vente. Lors de l’accord entre un vendeur de bien immobilier et l’acquéreur, deux possibilités s’offrent à eux avant d’en arriver à l’acte de vente lui-même :

  • Promesse de vente unilatérale : il n’engage que le vendeur et non l’acquéreur. Elle intervient lorsqu’un acheteur n’est pas certain de vouloir acquérir un bien mais qu’il souhaite tout de même qu’on le lui réserve pour un temps.
  • Promesse et compromis de vente

  • Compromis de vente : il s’agit d’un accord bilatéral qui engage le vendeur et l’acheteur, les deux étant certains de vouloir conclure la vente.

Quelles informations le compromis de vente doit-il comporter ?

Le compromis de vente doit faire figurer plusieurs informations essentielles à propos des conditions de la vente du bien immobilier :

  • Adresse du bien
  • Origine du bien (nom du précédent propriétaire, date du précédent acte de vente…)
  • Descriptif détaillé du bien et de ses équipements
  • Existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude
  • Montant des honoraires du prestataire chargé de la vente (agent immobilier, notaire…) et désignation du débiteur de ces honoraires
  • Prix de vente et mode de paiement
  • Durée de validité du compromis de vente
  • Informations sur les conditions du droit de rétractation
  • Date de disponibilité du bien

Qu'est-ce qu'une servitude ?

C’est ainsi que l’on nomme une charge financière imposée à une propriété au profit d’un autre propriétaire. Un droit de passage sur un terrain privé, par exemple, est une servitude.

Qui le compromis de vente engage-t-il ?

Le compromis de vente engage tant le vendeur que l’acquéreur.

Peut-on se rétracter d’un compromis de vente ? Bien que le contrat engage les deux parties, il existe un délai légal de rétractation. La loi prévoit un délai de 10 jours pour que l’acquéreur puisse revenir sur le compromis de vente.

Attention !

La rétractation n’est valable que pour l’acquéreur. Le vendeur est engagé sans possibilité de se retirer sous peine d’être poursuivit par l’acheteur devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) et forcé d’exécuter la vente malgré tout.

Le délai de rétractation commence à courir à partir de la remise du compromis de vente en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis de vente.

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Les avis et commentaires

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⏳ Quel est le délai entre le compromis et l’acte de vente ?

La durée du compromis de vente est fixée lors de la signature de celui-ci, et figure sur le document en question.

Elle est généralement de trois mois : c’est le temps moyen que met le notairedélai compromis acte de vente pour se procurer et traiter tous les documents nécessaires à la transaction.

Le compromis précise également les délais de réalisation des clauses suspensives, comme l’obtention de votre financement. Vous disposez généralement de 45 jours pour obtenir une offre de prêt (minimum 30 jours).

Enfin, si un droit de préemption s’applique sur la vente du bien, il faut également prendre en compte le temps nécessaire pour le purger, qui est de 2 mois maximum.

Qu'est-ce qu'un droit de préemption ?

Il s’agit d’une priorité donnée au locataire d’un bien ou à la mairie pour acheter le logement. Une fois l’intention de vendre notifiée, le locataire ou le maire disposent d’une période durant laquelle ils peuvent à tout moment décider d’exercer leur droit de préemption et d’acquérir le logement.

✔️ Quelles sont les démarches nécessaires pour signer un compromis de vente ?

Compromis de vente entre particuliers

Un compromis sous seing privé ou sous signature privée, est un compromis de vente réalisé sans notaire, entre le vendeur et l’acquéreur sans aucun autre intervenant.

Le contrat est tout à fait valide, cependant il est  toujours exigé qu’un acte authentique soit réalisé si la durée de validité du compromis de vente est supérieure à 18 mois. L’acte authentique ne peut être réalisé que par un notaire.

Si vous souhaitez rédiger vous-même le compromis de vente, il est possible de trouver des exemples en lignes pour vous guider. Attention cependant car ces modèles ne sont pas toujours adaptés à votre situation et certains éléments particuliers comme les clauses suspensives seront à ajouter de votre propre main.

Où trouver un modèle de compromis de vente ?

Vous pourrez trouver des modèles de compromis de vente satisfaisants sur le site de certaines agences immobilières.

Comment se passe la signature du compromis de vente avec un notaire

La démarche la plus commune en cas de signature de compromis de vente est de passer par l’intermédiaire d’un notaire. Ce dernier se chargera de rédiger le contrat sans omettre le moindre élément et de faire parvenir leur exemplaire à chaque partie.

Le document rédigé par le notaire est appelé acte authentique. Cet acte est rédigé et mis en forme selon les formalités exigées par la loi. Son contenu peut avoir le même poids qu’une décision judiciaire.

En plus du dossier de diagnostic que le vendeur doit remettre à l’acquéreur au moment de signer le compromis de vente, le notaire peut demander un diagnostic assainissement, surtout s’il s’agit d’une maison.

Ce diagnostic peut être réalisé en même temps que les autres et figurer dans le dossier de diagnostics techniques.

Étant un spécialiste, le notaire pourra vous conseiller sur l’ajout de clauses et conditions au compromis de vente. C’est également lui qui prendra en charge la vérification de la validité des documents, la vérification des annexes en plus de la rédaction elle-même.

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Quels sont les frais liés au compromis de vente ?

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

La participation du notaire au compromis de vente n’engendre aucuns frais supplémentaires le jour de la signature de l’acte de vente.

Vous trouverez ci-dessous, à titre d’information, les taux des honoraires du notaire par tranche de prix (hors taxes) :

Tranche Prix Taux applicable
Première 0 € à 6 500 € 3.945%
Deuxième 6 500 € à 17 000 € 1.627%
Troisième 17 000 € à 60 000 € 1.085%
Quatrième Plus de 60 000 € 0.814%

Si le prix de vente du bien est de 200 000 €, vous devrez donc payer (6500 x 3,945%)+(10 500 x 1,627%)+(43 000 x 1,085%)+(140 000 x 0,814%) = 2 033,41 € hors taxes d’honoraires. Avec une TVA de 20%, cela fait 2 440,092 €.

Attention

Les frais de notaire n’incluent pas uniquement les honoraires : ils comprennent également les taxes, impôts et débours, qu’il faudra ajouter à la somme précédemment calculée.

Si une agence immobilière intervient lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de passer par elle pour rédiger et signer le compromis de vente.

Il faudra au préalable que le vendeur et l’acquéreur signent un contrat de mandat d’agence pour sécuriser les démarches. Une commission sera alors prélevée par l’agence lors de la signature du compromis de vente, souvent de l’ordre de 5 à 10% du montant de la vente.

La signature du compromis de vente est-elle accompagnée du versement d’un acompte ?

Un acompte est souvent demandé lors de la signature du compromis de vente. Il n’est pas obligatoire mais la pratique est largement répandue et rassure l’acheteur.

Le montant de l’acompte s’élève généralement à 10% du montant de la vente, cependant il ne s’agit que de la pratique la plus communément répandue.

Il est impératif que les deux parties se mettent d’accord sur le montant avant la signature car l’acompte devra figurer sur le compromis. C’est le notaire du vendeur qui recevra la somme et la conservera jusqu’à la vente.

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➕ En savoir plus :

FAQ

💍 Le compromis de vente engage-t-il uniquement le vendeur ?

Non, le compromis de vente engage les deux parties. C'est la promesse unilatérale de vente qui n'engage que le vendeur.

🤝 Faut-il avoir obtenu son prêt pour signer le compromis de vente ?

Non, le compromis de vente est signé avant l'obtention du prêt. Une clause suspensive précisera que si vous n'obtenez pas de financement, la vente sera annulée.

💰 Faut-il verser de l'argent lors de la signature du compromis ?

Oui, il faut s'acquitter d'un acompte dont le montant est décidé librement par les parties. Il est généralement de 10% du prix de vente.

Mis à jour le 10 Sep, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Déborah de Comarmond

Rédactrice en chef et experte des sujets crédit immobilier

Redactor

Virgile F

Consultant senior spécialiste du crédit immobilier

Commentaires

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Quel est est délai entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif?

Camille - papernest

Bonjour Emma, ce délai est généralement déterminé lors de la signature du compromis de vente. Bien que la validité maximale d'un compromis de vente soit généralement inférieure à quatre mois, celle-ci va dépendre des conditions suspensives du contrat. Par exemple, veillez à prévoir suffisamment de temps si vous envisagez de financer votre bien au moyen d'un prêt immobilier. Cordialement, Camille