Investir sans contracter de prêt ? Découvrez la vente à terme !

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La vente à terme est une solution alternative à l’achat de bien sans avoir à contracter un prêt immobilier. Mais en quoi consiste-t-elle ? Comment y recourir ? Les réponses dans cet article.


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La vente à terme, l’antisèche :

  • Une vente à terme permet à un particulier d’acheter un bien sans contracter de prêt immobilier
  • Il remboursera le vendeur pendant une durée définie à l’avance dans le but de s’acquitter de la somme qu’il doit lui rembourser
  • Contrairement à une vente en viager, la durée de remboursement est déterminée à l’avance
  • Il existe deux types de vente à terme : la vente à terme libre ou à jouissance différée
  • Dans une vente à terme libre, l’acheteur prend possession du bien directement après l’achat
  • Dans une vente à terme à jouissance différée, le vendeur continue de résider dans le bien pendant une durée déterminée dans le contrat

 

Qu’est ce qu’une vente à terme ?

Vous vous demandez ce qu’est une vente à terme dans le cadre d’un achat immobilier ? Une vente à terme consiste à acheter une maison en payant au vendeur une partie du bien tous les mois : l’acheteur n’aura ainsi pas besoin de faire un crédit immobilier pour réaliser cette transaction. La vente à terme fonctionne comme un viager, à la différence que la durée de remboursement est bien déterminée, et fixée au préalable entre le vendeur et l’acquéreur.

Définition d’une vente à terme

vente à terme immobilierL’article 1601-2 du Code Civil définit une vente à terme comme un contrat de vente où un propriétaire vend son bien à un acquéreur, qui l’achètera en lui versant une somme au comptant sur une durée établie au préalable. Durant généralement entre 10 et 20 ans, une vente à terme a l’avantage pour l’acquéreur de lui permettre d’acheter un logement sans contracter un prêt immobilier amortissable.

Souvent comparée à une vente en viager, la vente à terme à l’avantage pour l’acquéreur, contrairement au viager, de ne pas dépendre de l’âge du vendeur, mais bien d’une durée établie au préalable. Ainsi, le vendeur connaît à l’avance la durée de son engagement, et peut organiser son budget au mieux.

Le saviez-vous ?

Si vous avez de faibles revenus, vous pouvez faire une vente à terme et bénéficier des APL dans le même temps. Vous devrez en revanche faire l’acquisition d’un logement ancien dans un secteur « tendu » (Zones Abis, A et B1) pour bénéficier d’une aide à l’accession.

Pour le vendeur, une vente à terme a aussi beaucoup d’avantages : les versements qu’il reçoit ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu (contrairement à une vente en viager). En cas de décès, les versements seront toujours dus à ses héritiers. Aussi, en cas de manquement au paiement de la part de l’acheteur, la vente sera annulée : le vendeur récupère alors la propriété entière de son bien, en gardant les échéances payées par l’ancien acquéreur.

 

Les différents types de vente à terme

Il existe deux types de ventes à terme différents. Les modalités de la vente changeront donc en fonction du contrat que vous choisissez. La différence réside principalement en la jouissance dont vous aurez du bien au moment de la signature de l’acte de vente :

  1. La vente à terme libre : l’acheteur prend directement possession du bien. Le vendeur n’est plus propriétaire et ne paye donc plus aucune charge.
  2. La vente à terme à jouissance différée : dans ce cas de figure, le vendeur réside encore dans le logement, et peut encore user de l’habitation pendant le temps du contrat encadrant la vente à terme.
  3. Dans tous les cas : l’acheteur a une durée d’engagement fixée à l’avance, généralement de 10 à 20 ans, durant laquelle il devra rembourser le bien au vendeur.

Dans le cas d’une vente à terme à jouissance différée, le vendeur occupe encore le logement : il devra donc payer la taxe d’habitation et les charges courantes inhérentes à l’occupation du logement. Notez que vous ne pourrez pas faire un remboursement anticipé lors d’une vente à terme si cette dernière est à jouissance différée, le but de la transaction étant pour le vendeur de continuer à vivre dans le logement pendant toute la durée du paiement.

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Budget, prêt, frais de notaire… Tant de critères sont à considérer lors de l’achat d’un bien. Nous les avons regroupés pour vous dans notre guide !

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Les avis et commentaires

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Gérard

Suivi idéal

Je me suis senti écouté et compris tout au long de ma recherche de prêt ce qui est selon moins le critère le plus important dans une telle démarc

24 Fév 2021
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célia morel

Très bon service

Très bon service, l’interlocutrice était très chaleureuse, agréable et efficace. Elle a fait preuve de beaucoup de professionnalisme ! Cela me s

01 Mar 2022
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Paola

Très satisfaite

J’avais peur de ne pas avoir assez de connaissances immobilières et j’ai décidé de passer par un courtier. Ma courtière a été très agréabl

08 Mar 2021
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Matt Pace

Service très utile pour mon prêt !

Je salue la qualité et l'efficacité des équipes lors de la négociation de mon crédit ! Très satisfait !

25 Juin 2020
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Charles F

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18 Juin 2020
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Francis T.

Très professionnel

Nous avons eu recours aux services de courtier de papernest pour notre projet immobilier. Excellent contact avec notre courtier qui s’est vraiment i

15 Fév 2021
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Sarah L.

Vous pouvez y aller les yeux fermés !

Je recommande à 200% le service de papernest comme courtier qui m’a facilité la tache du début à la fin et évité beaucoup de stress. Je n’ai

12 Fév 2021
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Stefane

Une excellente expérience client

Disponibilité, écoute et réactivité. Merci à notre courtière Lou de nous avoir accompagnés et d’avoir su comprendre les enjeux derrière notr

17 Fév 2021
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Faire une vente à terme pour son achat immobilier

Le bouquet dans une vente à terme

Si vous voulez acheter un logement et un terrain en faisant une vente à terme, le paiement du bien au vendeur sera étalé dans le temps. La plupart du temps, vous devrez également payer une partie du bien lors d’un premier paiement, qu’on appelle le « bouquet ». Il correspond généralement à un quart ou un tiers du bien selon les contrats de vente à terme.

Attention :

Il ne faut pas confondre la vente à terme d’un bien immobilier, et la vente à terme de devises, qui est une opération bancaire bien particulière. Plus d’informations ici.


bouquet vente à terme

Certains vendeurs procèdent néanmoins à une vente à terme sans bouquet : tout dépend du contrat que vous aurez passé avec le vendeur, et des conditions que ce dernier impose dans le cadre de la vente à terme. Dans tous les cas, n’oubliez pas d’être accompagné par un notaire pour rédiger l’acte de vente à terme, et lors de la signature du contrat. Il vous garantira la légalité de la transaction !

Faire le calcul de sa vente à terme

L’avantage d’une vente à terme est qu’elle vous dispense de faire un crédit immobilier. Ainsi, vous n’aurez pas à rembourser d’intérêts à la banque ! L’argent que vous devrez rembourser au vendeur correspondra donc uniquement au prix auquel il a décidé de vendre le bien.

Vous pouvez trouver des annonces de vente à terme libre ou à jouissance différée dans toutes les régions (Île-de-France, Bretagne, Loiret etc). Renseignez-vous sur les sites spécialisés pour les trouver !

Vous devrez néanmoins vous acquitter de droits de mutations, correspondants aux frais de notaires, pour votre vente à terme. Les frais de notaire varient selon le contrat de vente à terme choisi : pour une vente à terme libre, ils s’expriment en un pourcentage de la valeur du bien. Vous en retrouverez le détail dans le tableau ci-dessous.

Émoluments de notaire calculés sur la valeur du bien immobilier :

Valeur du bien Taux applicable
0 € à 6 500 € 3.945%
6 500 € à 17 000 € 1.627%
17 000 € à 60 000 € 1.085%
Plus de 60 000 € 0.814%

En revanche, si vous faites une vente à terme à jouissance différée, la valeur du bien sera diminuée d’une « indemnité d’occupation ». Ainsi, bien que vous ne pourrez pas user du bien dès la signature de l’acte de vente, vous paierez néanmoins des frais de notaires plus faibles que dans le cadre d’une vente à terme libre !

Le courtier en ligne papernest vous accompagne pour votre projet immobilier !

C'est parti !

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En savoir plus :

FAQ

💸 Y a-t-il des intérêts lors d’une vente à terme ?

C’est peut-être l’avantage principal de recourir à une vente à terme : vous ne payez pas d’intérêts ! En effet, le montant à rembourser est uniquement celui de la vente. Cependant, il existe tout de même quelques frais à prendre en compte, notamment les frais de notaires.

🤔 Est-il possible de réaliser un remboursement par anticipation dans le cas d’une vente à terme ?

Il est effectivement possible d’avoir recours au remboursement par anticipation dans le cas d’une vente à terme, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une vente à terme à jouissance différée. En effet, dans ce cas de figure, le vendeur du bien continue à y loger pendant la durée du remboursement (établie à l’avance dans le contrat), c’est pourquoi le remboursement par anticipation n’est pas possible. En revanche, dans le cas d’une vente à terme libre, l’acheteur est possesseur du bien dès la signature de l’acte de vente. Il peut avoir recours au remboursement par anticipation. 

Mis à jour le 14 Sep, 2022

redaction Découvrir notre équipe
Redactor

Déborah de Comarmond

Rédactrice senior

Redactor

Virgile Fanucci

Chef de projet

Commentaires

15 Avis bright star bright star bright star bright star bright star 5/5

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BONHOMME
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Re bonjour Pourriez-vous m'indiquer quels seraient les frais de notaire pour une vente à terme libre d'une valeur de 120 000 euros ? Merci bien Cordialement

BONHOMME
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Bonjour Un conseiller de la CAF vient de m'informer que dans le cadre d'une accession à la propriété par un prêt immobilier, je ne pourrai plus obtenir d'aide au logement, et ce depuis 2018. Qu'en est il exactement ? Il s'agit de ma résidence principale merci bien

percheron
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bonjour Je veux acheter une maison ancienne en vente a terme . 48000 eur . le paiement serait de 400 eur par mois sur 10 ans sans bouquet . je me suis rapprocher d un notaire en ville qui me demande 10000 eur de frais pour cette vente . je trouve cela exorbitant....... pouvez vous me dire combien de frais devrais je normalement payer ? le prix 48000 eur en mensualité de 400 eur sur 10 ans sans bouquet . merci de votre aide

Sy
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Bonjour, Je souhaite acquérir un bien immobilier en vente à terme libre. La valeur est de 150000€ net vendeur. Je souhaite savoir le montant des frais de notaire pour cette achat ? Pouvez vous me renseigner ? Il me semble que les frais de notaire sont moins élevés qu une vente classique mais je ne suis pas sur. Merci à vous.

MICHEL FRANCK
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Bonjour , je voudrai acquérir un bien ancien de 270000€ en vente a terme libre. Quel serait le montant des "frais de notaire" et de combien serait la différence avec une vente classique ? Merci de votre retour

Ulysse
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Bonjour Je suis intéressé en tant que vendeur par une vente à terme. Mon prêt en cours, contracté avec la banque s’éteint il obligatoirement avec le paiement du bouquet ? Et comment fonctionne la garantie puisque mon prêt repose sur une caution crédit logement et qu’une hypothèque va etre mise en place avec la vente à terme ? Merci d’avance de vos réponses. Cordialement

Aurélie
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Bonjour, est-ce qu'une vente à terme est libre est possible quand le vendeur a un crédit toujours en cours?

TALON
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Bonjour J'ai vendu une maison en vente à terme. Tout s'est bien passé pendant 4 ans. Les acheteurs avaient versé un bouquet et me versé 850€ par mois pendant 25 ans. Malheureusement au bout de 4 ans, ils ont plus payé et m'ont envoyé une lettre pour me rendre la maison. Ils laissaient trainer les choses et j'ai été obligée de les mettre au tribunal. Au départ, je leur ai réclamé par le biais de mon avocat les mensualités qu'ils me devaient et le dédommagement des frais de justice. Mon afaire a été rejeté plusieurs fois et repoussé à une future audience. Jusqu'au jour où ils m'ont proposé un protocole d'accord que j'ai accespté. Ils ont mis 6 mois pour le signer et me le retourner. Ce protocole a été accepté par le juge. Mais voilà, cela fait plus de 6 mois qu'on leur demande de signer la résolution de l'acte pour que la propriété revienne dans mes biens et que je puisse revendre ma maisons. Et bien ils veulent pas signer malgré que cela soit repasser au tribunal et accepté à nouveau par le Juge. Encore 1000€ donné à mon avocat et 300€ à l'Huissier. Je suis pratiquement à 5000€ de frais de justice et plus de deux ans de procédure. j'ai l'impression que je récupèrerais jamais mon bien. Est-ce que vous avez déjà eu ce cas. Merci pour votre aide

RYM KHEDDAR
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Je souhaite acquérir un studio dans le cadre d'un ne vente a terme. Combien j'aurais de frais de notaire. Merci par avance pour votre réponse

Cardot
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Bonjour, j'ai négocier un taux d'intérêt à 4% sur 10 ans pour ma vente à terme, mon notaire me dis que c'est supérieur au taux d'usure, le taux d'usure est-il valable pour une vente à terme libre?

Mathias cindy
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Bonjour, avec mon conjoint nous souhaiterions acquérir un logement en vente à terme. Dans votre article il est indiqué que les APL sont autorisé, j'ai appelé un agent Caf il me dit que depuis le 1 janvier 2020 plus aucunes aides n'est disponible pour les futurs acquéreurs. Du coup quelle est la bonne version ? Merci d'avance pour votre réponse.

Pièque Jérémy
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Bonjour je souhaite acquérir un bien immobilier en vente à therme libre pour un montant de 180000 euros. Est ce que les frais de notaire correspondent à 0.814%? Se qui fairai 1465.20 euros ? Cordialement Jérémy

Camille - papernest

Bonjour Jérémy, Les frais de notaires sont composé des émoluments et débours (pour le notaire) et des taxes pour l'Etat. Pour un bien neuf de 180 000€, les frais totaux seront de 5 092€. (dont 1 821€ de taxes) Retrouvez notre simulateur de frais de notaires ici pour plus d'informations. Cordialement

Villiere
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Bonjour, Je souhaite acquerir une maison en vente à terme libre. On me demande une assurance mais est ce une assurance emprunteur, une assurance vie? Je souhaite être couverte comme pour un emprunt bancaire afin de me protéger moi et mes enfants héritiers éventuels des rentes: ass deces, PTIA, IPT, IPP, ass incapacite temporaire de travail partiel ou totale... J avoue que je me perds dans toutes ces assurances. Cordialement, Annie

Camille - papernest

Bonjour Annie, En effet, il peut être difficile de s'y retrouver dans les différentes assurances. Nous vous conseillons de prendre RDV avec nos experts via ce lien qui pourront vous conseiller en fonction de votre situation et vous trouver l'assurance la plus adaptée à vos besoins. Cordialement

Gourvil
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Bonjour, Nous allons acquérir une maison en vente à terme. Dans votre article, vous y indiquez les frais de mutations. Notre future maison est au prix de 90 000 euros donc ce qui correspond à 0.814%. Ma question : si l'on calcule ses 0.814% de frais cela nous reviendrait à devoir payer 732 euros mais notre notaire nous a indiqué que les frais de notaire sont les mêmes que pour une vente classique c'est à dire 8200 euros. Pouvez-vous m'expliquer à quoi correspondent ces taux indiqués dans votre article ? Merci d'avance Karine

Camille - papernest

Bonjour Karine, L’achat d’une maison pour une vente à terme inclut différent frais. Le taux de 0,814% correspond aux émoluments de notaire (ou frais de notaires). Dans votre cas, pour un bien de 90 000€, ils se calculent de cette façon : (6 500 – 0) x 3,945% = 256,43€ (17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,84€ (60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55€ (90 000 – 60 000) x 0,814% = 244,20€ Soit un total de 1138,02€. À ces frais, s’ajoutent les droits de mutations, qui sont des taxes perçues au nom de l’État et des collectivités, dès qu’un bien immobilier change de propriétaire à hauteur de 5,80% du prix du bien selon les départements. Je vous conseille cet article qui vous donnera plus d’informations sur les frais de notaire. Cordialement,

Pascale GUINOT
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Moi j'ai acheté en vente à terme tout allai bien jusqu'à mars macron à décidé de ne plus donner apl pour les vente à terme depuis moi de février 2018 on m'a couper apl j'en ai plus le droit pourquoi

Camille - papernest

Bonjour Pascale, Nous vous invitons à vous renseigner sur le site officiel de la CAF, les dossiers concernant les APL sont gérés au cas par cas. Cordialement