Vente à terme

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Résumé : Une vente à terme permet à un particulier d’acheter un bien sans contracter de prêt immobilier : il remboursera le vendeur pendant une durée définie à l’avance dans le but de s’acquitter de la somme qu’il doit lui rembourser. On vous explique comment fonctionne une vente à terme dans cet article !

Qu’est ce qu’une vente à terme ?

Vous vous demandez ce qu’est une vente à terme dans le cadre d’un achat immobilier ? Une vente à terme consiste à acheter une maison en payant au vendeur une partie du bien tous les mois : l’acheteur n’aura ainsi pas besoin de faire un crédit immobilier pour réaliser cette transaction. La vente à terme fonctionne comme un viager, à la différence que la durée de remboursement est bien déterminée, et fixée au préalable entre le vendeur et l’acquéreur.

Définition d’une vente à terme

vente à terme immobilierL’article 1601-2 du Code Civil définit une vente un terme comme un contrat de vente où un propriétaire vend son bien à un acquéreur, qui l’achètera en lui versant une somme au comptant sur une durée établie au préalable. Durant généralement entre 10 et 20 ans, une vente à terme à l’avantage pour l’acquéreur de lui permettre d’acheter un logement sans contracter un prêt immobilier.

Souvent comparée à une vente en viager, la vente à terme à l’avantage pour l’acquéreur, contrairement au viager, de ne pas dépendre de l’âge du vendeur, mais bien d’une durée établie au préalable. Ainsi, le vendeur connaît à l’avance la durée de son engagement, et peut organiser son budget au mieux.

Le saviez-vous ?

Si vous avez de faibles revenus, vous pouvez faire une vente à terme et bénéficier des APL dans le même temps. Vous devrez en revanche faire l’acquisition d’un logement ancien dans un secteur « tendu » (Zones Abis, A et B1) pour bénéficier d’une aide à l’accession.

Pour le vendeur, une vente à terme a aussi beaucoup d’avantages : les versements qu’il reçoit ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu (contrairement à une vente en viager). En cas de décès, les versements seront toujours dus à ses héritiers. Aussi, en cas de manquement au paiement de la part de l’acheteur, la vente sera annulée : le vendeur récupère alors la propriété entière de son bien, en gardant les échéances payées par l’ancien acquéreur.

Les différents types de vente à terme

Il existe deux types de ventes à terme différentes. Les modalités de la vente changeront donc en fonction du contrat que vous choisissez. La différence réside principalement en la jouissance dont vous aurez du bien au moment de la signature de l’acte de vente :

  1. La vente à terme libre : l’acheteur prend directement possession du bien. Le vendeur n’est plus propriétaire et ne paye donc plus aucune charge.
  2. La vente à terme à jouissance différée : dans ce cas de figure, le vendeur réside encore dans le logement, et peut encore user de l’habitation pendant le temps du contrat encadrant la vente à terme.
  3. Dans tous les cas : l’acheteur a une durée d’engagement fixée à l’avance, généralement de 10 à 20 ans, durant laquelle il devra rembourser le bien au vendeur.

Dans le cas d’une vente à terme à jouissance différée, le vendeur occupe encore le logement : il devra donc payer la taxe d’habitation et les charges courantes inhérentes à l’occupation du logement. Notez que vous ne pourrez pas faire un remboursement anticipé lors d’une vente à terme si cette dernière est à jouissance différée, le but de la transaction étant pour le vendeur de continuer à vivre dans le logement pendant toute la durée du paiement.

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Faire une vente à terme pour son achat immobilier

Le bouquet dans une vente à terme

Si vous voulez acheter un logement et un terrain en faisant une vente à terme, le paiement du bien au vendeur sera étalé dans le temps. La plupart du temps, vous devrez également payer une partie du bien lors d’un premier paiement, qu’on appelle le « bouquet ». Il correspond généralement à un quart ou un tiers du bien selon les contrats de vente à terme.

Attention :

Il ne faut pas confondre la vente à terme d’un bien immobilier, et la vente à terme de devises, qui est une opération bancaire bien particulière. Plus d’informations ici.


bouquet vente à terme

Certains vendeurs procèdent néanmoins à une vente à terme sans bouquet : tout dépend du contrat que vous aurez passé avec le vendeur, et des conditions que ce dernier impose dans le cadre de la vente à terme. Dans tous les cas, n’oubliez pas d’être accompagné par un notaire pour rédiger l’acte de vente à terme, et lors de la signature du contrat. Il vous garantira la légalité de la transaction !

Faire le calcul de sa vente à terme

L’avantage d’une vente à terme est qu’elle vous dispense de faire un crédit immobilier. Ainsi, vous n’aurez pas à rembourser un d’intérêts à la banque ! L’argent que vous devrez rembourser au vendeur correspondra donc uniquement au prix auquel il a décidé de vendre le bien.

Vous pouvez trouver des annonces de vente à terme libre ou à jouissance différée dans toutes les régions (Île-de-France, Bretagne, Loiret etc). Renseignez-vous sur les sites spécialisés pour les trouver !

Vous devrez néanmoins vous acquitter de droits de mutations, correspondants aux frais de notaires, pour votre vente à terme. Les frais de notaire varient selon le contrat de vente à terme choisi : pour une vente à terme libre, ils s’expriment en un pourcentage de la valeur du bien. Vous en retrouverez le détail dans le tableau ci-dessous.

Émoluments de notaire calculés sur la valeur du bien immobilier :

Valeur du bien Taux applicable
0 € à 6 500 € 3.945%
6 500 € à 17 000 € 1.627%
17 000 € à 60 000 € 1.085%
Plus de 60 000 € 0.814%

En revanche, si vous faites une vente à terme à jouissance différée, la valeur du bien sera diminuée d’une « indemnité d’occupation ». Ainsi, bien que vous ne pourrez pas user du bien dès la signature de l’acte de vente, vous paierez néanmoins des frais de notaires plus faibles que dans le cadre d’une vente à terme libre !

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