Indivision

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Résumé : Vous êtes propriétaire d’un bien en indivision, et voulez en savoir plus sur ce régime de propriété ? On dit d’un bien qu’il est « indivis » quand plusieurs personnes partagent sa propriété. Nous vous expliquons comment fonctionne l’indivision, et comment en sortir à la suite d’un divorce ou d’une succession.

Qu’est ce qu’une maison en indivision ?

Vous vous demandez ce qu’est une maison ou un appartement en indivision ? D’après le Code Civil, l’indivision est un régime de propriété permettant d’exercer à plusieurs un droit de propriété sur un bien immobilier. Ainsi, le bien en indivision appartient à plusieurs personnes, sans qu’on puisse clairement répartir des « parts » du bien entre les indivisaires

Définition de l’indivision

indivision partageLégalement, on dit d’un bien qu’il est « indivis » lorsque plusieurs personnes en sont propriétaires au même titre. Plusieurs personnes exercent donc des droits de propriété de même nature sur un bien, qu’il est impossible de diviser en « parts » de propriété. On dit alors qu’il n’y a aucune division matérielle du bien entre les différents propriétaire.

La plupart du temps, un bien est en indivision lorsque deux personnes mariées ou pacsées l’achètent ensemble : elles sont ainsi toutes deux propriétaires du bien. Un bien peut aussi être indivis à l’occasion d’un héritage : dans ce cas de figure, la maison ou l’appartement transmis se retrouve en indivision entre les différents frères et sœurs.

Le saviez-vous ?

Pour rédiger une convention d’indivision, il faut faire appel à un notaire ! Il s’assurera de la légalité de la convention, et d’énoncer précisément les modalités de propriété et de partage des indivisaires sur le bien.

Lorsqu’on achète un bien en indivision, il peut donc être judicieux de rédiger une « convention d’indivision' ». Elle permettra d’organiser la gestion du bien entre les individus, et de prévenir d’éventuels litiges entre les différents indivisaires. Elle peut également permettre d’organiser plus facilement la sortie de l’indivision, si les propriétaires le souhaitent. La convention d’indivision comporte généralement les informations suivantes :

  • Les différentes modalités de jouissance du bien
  • La durée de la convention, qui est généralement de 5 ans
  • Le choix d’un gérant pour l’indivision parmi les ayants-droit
  • La procédure en cas de décès d’un ayant-droit

Qu’est-ce que l’indivision forcée ?

L’indivision « forcée », contrairement à l’indivision classique, ne concerne pas un bien mais des accessoires. Par exemple, elle concerne souvent des immeubles bâtis ou non-bâtis. On estime alors qu’il y a indivision forcée lorsque des biens sont jugés comme indispensables au fonctionnement de deux ou plusieurs immeubles, alors que ces derniers appartiennent à des propriétaires différents.

La plupart du temps, l’indivision forcée concerne donc des équipements  comme des canalisations, un circuit électrique, une antenne de télévision etc. La différence avec une indivision classique est que les indivisaires ne peuvent pas demander le partage des accessoires indivis dans le cadre d’une indivision forcée, puisque les deux immeubles en ont besoin pour fonctionner correctement.

Indivision et usufruit : quelle différence ?

Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, un usufruit n’est pas la même chose qu’un bien en indivision. L’usufruit est un « démembrement » du bien : lorsqu’une personne hérite d’une maison en usufruit, il ne peut donc pas y vivre. c’est l’usufruitier (la personne qui a légué la maison en usufruit), qui disposera du bien jusqu’à son décès. Après le décès de l’usufruitier, le « nu-propriétaire » récupérera la maison.

L’indivision, quand à elle, est un régime où différents propriétaires exercent le même droit de propriété sur le même bien, sans que ce droit ne puisse être établis de manière matérielle. Ainsi, il peuvent tous disposer du bien de la même façon, et comme ils le souhaitent.

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Comment sortir de l’indivision d’un bien immobilier ?

Sortir de l’indivision après un divorce

Mais alors, comment sortir de l’indivision ? Lorsque deux personnes mariées ont acheté un bien ensemble, et qu’elles souhaitent le diviser à la suite d’un divorce, elles devront procéder à la vente du bien en indivision, ou à un « rachat de soulte ».

Le saviez-vous ?

Il se peut qu’une communauté soit dissoute avant que le divorce ne soit prononcé. Dans ce cas, on dit des biens indivis qu’ils sont en « indivision post-communautaire ». Ce ne sont donc plus les règles du régime matrimonial qui s’appliquent pour ce bien, mais celles de l’indivision !

Dans le cadre de la vente du bien, le principe est simple : l’argent récupéré est divisé de manière égale entre les deux parties. Mais il est possible qu’une des deux personnes souhaitent garder le bien, et que l’autre souhaite s’en séparer ! Dans ce cas, un rachat de soulte devra être effectué.

indivision divorce

Un rachat de soulte consiste en le rachat des parts d’un bien immobilier par un des ayants-droits. Ainsi, la personne souhaitant rester propriétaire du logement rachète les parts de l’autre. Après cette transaction, le  bien ne sera plus en indivision, puisque l’ayant-droit ayant racheté les parts en sera devenu l’unique propriétaire !

Si un prêt immobilier a été contracté pour acheter la maison, et que ce dernier n’est pas encore remboursé, l’ayant-droit souhaitant procéder au rachat de soulte devra alors continuer de rembourser le bien seul. Dans ce cas, le montant de la soulte rachetée est calculé en fonction de la part du crédit immobilier qu’il faut encore rembourser !

[ Valeur du bien – Solde du prêt ] / 2 = Valeur de la soulte

Vous pouvez faire appel à un notaire pour sortir de l’indivision. Ses émoluments seront calculés en fonction du prix de la part rachetée (environ 8% de la part). Pour un divorce, c’est la personne qui rachète les parts qui doit payer les frais de notaire concernant le rachat du bien. Quand aux frais de partage du bien, ils seront divisés entre les deux parties !

Exemple de frais de notaire pour un rachat de soulte :

Valeur du bien Valeur de la soulte Frais de notaire (8%)
100 000 50 000 4 000
200 000 100 000 8 000
300 000 150 000 12 000
400 000 200 000 16 000

Qu’est-ce qu’une indivision successorale ?

Une indivision successorale, c’est quand plusieurs personnes héritent du même bien. La plupart du temps, l’indivision successorale d’un bien intervient lorsqu’un parent décède, et que le bien dont il était propriétaire est alors transmis à ses enfants.

Pour sortir de l’indivision successorale, le principe est le même que suite à un divorce ou un pacs : l’indivisaire souhaitant sortir de l’indivision doit vendre ses parts aux autres ayants-droit. Si une seule personne souhaite sortir de l’indivision, alors tous les ayants-droit se partageront le rachat de sa part. Si un seul ayant-droit souhaite rester propriétaire, il doit racheter les parts de tous les autres ayants-droit.

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Foire aux questions

Qu’elle différence entre un bien acheté en indivision et un bien acheté avec une SCI ?

Lorsque plusieurs personnes forment une SCI pour acheter un bien immobilier, alors le bien appartiendra à la SCI, qui est légalement considérée comme une personne morale. Quand à un bien acheté en indivision, il appartiendra de manière égale à toutes les personnes l’ayant acheté.

Le régime de l’indivision est plus souple, et plus simple pour les ayants-droit si l’un d’eux ne souhaite plus être propriétaire du bien. En revanche, l’achat d’un bien avec une SCI a l’avantage d’être plus stable, avec des modes de gestion bien plus réglementés. Plus d’informations ici.

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