Prêt in fine

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Résumé : On parle beaucoup du prêt amortissable, mais qu’en est-il du prêt in fine ? Saviez-vous que c’est un prêt destiné à l’investissement immobilier ? On vous explique tout sur le prêt in fine, ses avantages et ses inconvénients !

Le prêt in fine : définition

Qu’est-ce que le prêt in fine ? Il s’agit d’un prêt où l’on ne rembourse que les intérêts au fil des mensualités. À la fin du prêt, le montant du capital emprunté est remboursé en une seule fois. Le principal avantage de ce prêt est de réaliser chaque mois d’importantes économies sur ses mensualités, bien que le montant des intérêts soit plus élevé que sur un prêt amortissable.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

L’inconvénient principal du prêt in fine est l’augmentation significative du taux d’intérêt par rapport à un prêt amortissable. En moyenne, pour un prêt sur 15 ans, un crédit immobilier amortissable aura un taux de 1,13% tandis qu’à même montant et même délai, le prêt in fine aura un taux d’environ 1,55%.

Taux élevés sur prêt in fineSi le taux bancaire est très élevé, il faut tout de même prendre en compte que le remboursement des mensualités est déductible des revenus fonciers perçus. Concrètement, cela signifie qu’en payant votre banque, vous pouvez réduire le montant de vos impôts fonciers. Un bénéfice conséquent sur le long terme, surtout en considérant que ce prêt sert à financer un investissement locatif, donc un bien immobilier qui n’est pas une résidence principale.

Alors quel est l’intérêt de prendre un prêt in fine ? Bien qu’il puisse sembler plus difficile de souscrire un prêt in fine qu’il faudra rembourser à la fin en une seule fois et dont le taux est bien plus élevé, ce type de crédit immobilier présente de gros avantages fiscaux, en particulier pour les personnes souhaitant faire un investissement immobilier locatif.

Gains et intérêts fiscaux du prêt in fineLe dernier avantage inhérent au prêt in fine est encore un gain financier : lors de la souscription à votre prêt, la banque exige que vous preniez un produit bancaire, comme une assurance-vie, en plus qui servira à abriter la somme qu’il faudra payer à la fin. Un apport mensuel devra être fait à ce compte annexe pour qu’à la fin de l’échéance, le montant total du prêt ait été rassemblé. Entre temps, l’argent déposé va générer des profits pour l’emprunteur.

En résumé

Le prêt in fine a certes un taux d’intérêt plus élevé, cependant le remboursement des mensualités conduit à une réduction d’impôts et le placement de la somme à rembourser à la fin du prêt génère des bénéfices pour l’emprunteur tout au long de la vie du prêt immobilier.

Les taux sur le prêt in fine

Les taux immobiliers en 2018-2019 sont restés très bas, pour le prêt in fine comme pour les autres types de prêts. Cependant, le prêt in fine fonctionnant avec un système de taux plus élevés, il ne faut pas s’attendre à trouver les mêmes que pour un prêt immobilier amortissable.

Taux moyen prêt in fine – juillet 2019

Durée du prêt Taux moyens Meilleurs taux
7 ans 1,85% 1,35% à 1,15%
10 ans 1,90% 1,70% à 1,50%
12 ans 2,10% 1,85% à 1,65%
15 ans 2,35% 2,00% à 1,80%
20 ans 2,45% 2,20% à 2%

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Notons également que, comme pour n’importe quel type de produit bancaire ou crédit, les taux d’intérêt changent d’un établissement bancaire à un autre. Vous ne trouverez donc pas le même taux pour un prêt in fine au Crédit Agricole qu’à la Banque Postale, pensez à vous renseigner auprès de votre banquier pour mieux anticiper votre financement.

Simulation de prêt in fine

Vous n’êtes pas encore certain qu’un prêt in fine soit la meilleure solution pour financer votre projet immobilier ? Prenez donc le temps de réaliser une simulation de prêt avant de faire une demande à la banque. De nombreux sites proposent des simulateurs en ligne pour vous permettre d’avoir un aperçu de votre prêt et des frais qu’il engendrera. Vous pouvez d’ailleurs utiliser immédiatement l’application en ligne de papernest pour faire votre propre simulation.

Si vous souhaitez tout découvrir sur le prêt in fine, ses taux, ses modalités de paiements et les avantages sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), vous pouvez vous renseigner sur le BOFIP (bulletin officiel des Finances Publiques-Impôts) disponible ici.

Voici également un exemple de prêt in fine face au même prêt amortissable :

Prêt in fine VS prêt amortissable

Prêt amortissable Prêt in fine
Montant du prêt 140 000€ 200 000€
Durée du prêt 15 ans 15 ans
Apport personnel 60 000€ 60 000€
Taux 1,13% 1,55%
Loyer du bien loué 800€ 800€
Mensualité 45,92€ 77,37€
Total des intérêts sur 15 ans 12 266€ 46 500€
Impôt sur le revenu sur 15 ans 73 491€ 58 808€

Ici, l’apport initial du prêt in fine est placé sur une assurance-vie à 1,50%. Malgré des taux bien plus importants, le prêt in fine permet un gain conséquent pour l’emprunteur grâce aux économies faites sur l’impôt ainsi qu’aux bénéfices de l’assurance-vie exigée.

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Qu’est-ce qui est possible avec un prêt in fine ?

Les SCI et le prêt in fine

Une SCI devant rembourser un prêt comme une personne physique, le prêt in fine peut être contracté au nom de la SCI pour un bien locatif. Le prêt sera inscrit sur le compte de la SCI et le plan d’épargne pour le montant de l’emprunt sera également à son nom. Une Société Civile Immobilière ayant droit à  une assurance-vie, il est possible de gérer son prêt in fine de la même manière qu’un particulier.

Rappelons que le prêt in fine est plus adressé aux investisseurs d’un projet immobilier locatif ou secondaire. Il n’est pas très avantageux de prendre un prêt in fine pour financer l’achat de sa résidence principale. En cela il est normal que ce prêt s’adresse aussi bien à des professionnels qu’à des particuliers et des SCI, ces dernières étant un modèle très utile pour la gestion de biens immobiliers.

Prêt in fine pour investissement locatif

Le prêt in fine sans apport

Peut-on prendre un prêt in fine sans apport personnel ? Malheureusement, depuis les problèmes économiques qu’à pu rencontrer la France et plus largement l’Europe, les banques refusent la prise d’un crédit in fine sans apport personnel. Il est donc indispensable de pouvoir fournir cet apport, soit de sa propre épargne soit d’un autre type de prêt comme un crédit à taux zéro.

Généralement, les banques demandes à ce que l’apport représente 30% du montant de l’emprunt. Cette somme est alors placée sur l’assurance-vie ou  tout autre compte utilisé pour le versement de la somme à payer à la fin du prêt in fine.

Le remboursement anticipé du prêt in fine

Il est possible de faire un remboursement anticipé de son prêt in fine, cependant il faudra compter les pénalités de remboursement. Évidemment, avec un taux d’intérêt élevé, la banque n’a pas envie que vous remboursiez tout avant l’heure, elle y perdrait. Des règles de pénalités sont alors inscrites au contrat de prise de crédit.

  • jusqu’à 3% du montant restant dû
  • 6 mois d’intérêts des sommes remboursées

À moins d’y être obligé, il n’est pas conseillé de rembourser son prêt in fine par anticipation, la perte des pénalités n’étant pas rattrapée par les gains sur la fiscalité. Pensez à bien vous renseigner sur les conditions de votre prêt in fine, même pour les plus connus comme Optis de la Société Générale.

 

Pour aller plus loin :

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