Calcul frais de notaire

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Résumé : La dénomination « frais de notaire » est généralement utilisée pour parler des frais d’acquisition, composés d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire pour les différentes administrations. Le calcul des frais de notaire va dépendre d’une pléthore de paramètres : émoluments du notaire, droits de mutation, impôts et taxes, type de logement, etc.

Qu’est-ce que les frais de notaire ?

La dénomination « frais de notaire » est un mauvais emploi étant donné qu’ils désignent l’ensemble des frais d’acquisition dont les frais de notaire (émoluments).

  • Les frais d’achat immobilier : impôts et les taxes (droits d’enregistrement)
  • Les frais et débours
  • Les émoluments du notaire (rémunération du notaire)

La rémunération du notaire (les frais de notaire) représente globalement 1,9% (toutes taxes comprises) des frais d’acquisition, représentant eux-mêmes entre 2% et 8% du prix de vente pour un logement. Il est important d’intégrer tous les impôts et les taxes dans le calcul frais de notaire 2020.

Les frais d’achat immobilier

Les frais d’achat immobilier représentent les impôts et les taxes inhérents à l’achat d’un bien immobilier. Ils sont versés au Trésor Public, c’est-à-dire l’État ou les collectivités locales. Ces frais d’achat immobilier sont calculés par rapport à la valeur financière du bien immobilier et le pourcentage imposable va varier selon la localisation du logement.

Les frais et débours

Les frais et débours doivent rémunérer tous les intervenants chargés de produire les documents nécessaires au changement de propriété : conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, documents d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc. Le notaire doit reverser ces frais et débours à tous les intervenants à la place du client.

Certains frais peuvent être exceptionnellement engagés à la demande du client comme des frais de déplacement, par exemple.

Les émoluments du notaire

Les émoluments correspondent à la rémunération réelle du notaire.

Décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certaines professions du droit :

« La somme des émoluments perçus au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien ou droit, sans pouvoir être inférieure à un montant fixé par l’arrêté prévu à l’article L. 444-3, sans pouvoir être inférieure à 90 €. »

Ce décret s’intéresse aux tarifs de certaines professions du droit et fixe les tarifs réglementés des notaires. Depuis la loi Macron entrée en vigueur le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont baissé et représentent 1,33 % pour les actes de vente immobilière et 1,45 % pour les actes de prêt.

L’ensemble des émoluments que le notaire perçoit est plafonné à 10% du prix pour les transactions de faible montant (quelques milliers d’euros).

Comment calculer le prix d’un notaire ?

Bon à savoir !

L’ensemble des frais d’acquisition d’un bien immobilier va dépendre du type de logement : 2% à 3% du prix total pour un logement neuf et jusqu’à 8% de frais de notaire pour l’ancien.

Les frais d’acte notariés se calculent avec un barème proportionnel et dégressif par tranches, c’est-à-dire qu’il existe un taux pour chaque catégorie d’acte. Le montant minimum d’un émolument proportionnel est de 20 « unités de valeur » (UV).

Dans le cas d’une vente immobilière, le prix de vente est découpé en tranches et ce sont les tarifs de la série S1 qui vont s’appliquer pour calculer les frais de notaire. Ce barème frais de notaire est le meilleur outil pour calculer les émoluments du notaire et anticiper le calcul frais de notaire.

Quel pourcentage pour les frais de notaire ?

Valeur du bien

Taxes (%)

Tranche n°1

Jusqu’à 6 500€ 4% (hors TVA)
Tranche n°2 Entre 6 500€ et 17 000€

1,65%

Tranche n°3

Entre 17 000€ et 60 000€ 1,10%
Tranche n°4 Au-delà de 60 000€

0,83%

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

Il est conseillé d’effectuer une simulation calcul frais de notaire pour mieux anticiper les frais d’acquisition (taxes et émoluments) au moment de la signature.

Quels sont les émoluments du notaire pour un logement à 200.000 euros ?

6.500 x 4% + (17.000 – 6.500) x 1,65% + (60.000 – 17.000) x 1,1% + (200.000 – 60.000) x 0,825% + le coût de la TVA (412,25€) = émoluments du notaire, soit 2.061€ TTC.

Toutes les données ci-dessus correspondent aux montants des différentes tranches utilisées pour calculer les émoluments du notaire. Dans le cas d’un logement avec un prix de vente inférieur à 60.000 euros, le calcul des frais de notaire va s’arrêter à la troisième tranche qui correspond à un prix de vente entre 17.000 et 60.000 euros.

Calcul frais de notaire estimationLes émoluments du notaire doivent s’additionner aux droits d’enregistrement : plusieurs taxes avec un pourcentage différent selon les régions et les départements. Par conséquent, il est nécessaire de se renseigner sur le taux des différentes taxes pour mieux anticiper tous ses frais de notaire. Par exemple, le calcul frais de notaire à Paris implique la prise en compte des nouveaux tarifs, contrairement à l’Indre ou l’Isère, par exemple.

Le pourcentage des droits d’enregistrement pour les 91 départements soumis à l’augmentation des droits de mutation :

  • La taxe départementale : 4,5% du prix de vente
  • La taxe communale : 1,20% du prix de vente
  • La taxe au profit de l’État : 2,37% de la taxe départementale

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Comment faire baisser les frais de notaire ?

Il existe plusieurs astuces pour réduire les frais de notaire, excepté les taxes et les impôts imposés par l’État.

  1. Négocier le prix de vente pour acquérir le bien immobilier à un prix réduit : les taux pratiqués seront moins élevés s’ils concernent un prix de vente moins important
  2. Négocier les émoluments du notaire
  3. Privilégier un département où les frais d’enregistrement n’ont pas augmenté : l’Indre, l’Isère, la Martinique et Mayotte pratiquent toujours les anciens taux, plus avantageux (5,09% du prix de vente contre 5,80 % du prix)
  4. Investir dans le neuf : les frais de notaire représentent 2 à 3% du prix contre 6 à 8% pour l’investissement dans un logement ancien dont les frais de notaire seront réduit dans l’ancien grâce à la négociation du prix et des émoluments du notaire
  5. Déduire le prix des meubles pour réduire les frais de notaire : les émoluments du notaire concernent uniquement la partie immobilière

Bon à savoir !

Il est possible de déduire les frais de notaire des impôts sous certaines conditions énumérées sur cette page.

La négociation des émoluments du notaire

Les émoluments du notaire peuvent légalement faire l’objet d’une négociation. Néanmoins, il s’agit d’une manœuvre ardue, notamment depuis la loi Macron, entrée en vigueur en mai 2016 : les émoluments du notaire ont été baissés de 1,4 % par cette loi.

Le saviez-vous ?

Les transactions inférieures à quelques milliers d’euros ne peuvent faire l’objet d’une rémunération supérieure à 10 % du prix.

La loi Macron va permettre aux futurs propriétaires d’anticiper le calcul frais de notaire cave ou une place de parking et réduire les émoluments du notaire, désormais plafonnés. Néanmoins, les revenus des notaires ont été réduits avec cette loi et par conséquent, il est plus compliqué de négocier les émoluments.

Quel mobilier déduire du prix du bien pour réduire frais de notaire ?

Calcul frais de notaire réduction fraisIl est conseillé de séparer l’achat des meubles à celui du bien immobilier puisque les frais de notaire concernant uniquement la partie immobilière. Par exemple, dans le cas de l’acquisition d’un bien avec une cuisine aménagée ou une salle de bain équipée, il est possible de retrancher la valeur de ces meubles sur le prix du bien immobilier pour réduire les frais de notaire.

Cette astuce est particulièrement conseillée pour l’achat d’un appartement déjà meublé !

Le prix des meubles de cuisine (électroménager inclus) et de salle de bain est facilement déductible des frais de notaire. De plus, le prix de tous les meubles d’un logement déjà meublé est également déductible.

Bon à savoir !

Les notaires tolèrent une déduction forfaitaire de 5% du prix sans aucun justificatif mais au-delà, le vendeur devra fournir la facture des meubles.

Informations supplémentaires :

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Les avis et commentaires

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FAQ

🏠 Comment calculer les frais de notaire sur un terrain ?

À l’instar d’un bien immobilier déjà construit, l’acquisition d’un terrain nu est soumis à plusieurs actes notariés : les droits de mutation avec un taux décidé par l’État, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. Le calcul des frais de notaire pour un terrain va dépendre du prix du terrain et du département dans lequel il est situé.

🔎 Comment réaliser une simulation calcul frais de notaire fond de commerce ?

Dans le cadre de la reprise d’un fond de commerce, les frais de notaire viennent s’additionner au montant de l’investissement. Ils regroupent les diverses taxes au profit de l’État, les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire.

  • Inférieur à 23 000 euros : exonération
  • Entre 23.000 et 200.000 euros : 3% du prix du fond de commerce
  • Supérieur à 200.000 euros : 5% du prix du fond de commerce

Certains frais annexes sont inclus dans les frais de notaire comme la TVA, les taxes de publicité foncière ou les droits de timbre.

💰 Comment sont calculer les frais de notaire sur une succession ?

Les frais de notaire pour chaque acte concernant une succession ne sont pas forcément coûteux mais ils sont nombreux. Il est nécessaire d’additionner tous les actes notariés et également calculer le montant pris par le notaire sur la valeur des biens transmis.

  • Acte de notoriété : entre 20 et 130 euros, toutes taxes comprises (émoluments fixes du notaire)
  • Attestation de propriété : frais facultatif dans le cas où le partage des biens est fait dans les dix mois
  • Coût de l’attestation de propriété pour un logement d’une valeur de 350.000 euros : ces frais à la charge des héritiers se calculent grâce à un pourcentage dégressif à la valeur des biens immobiliers transmis
  • Acte d’option du conjoint : environ 180 euros pour le conjoint restant dont 125 euros de droit fiscal d’enregistrement
  • Certificat de mutation
  • Expertise
  • Inventaire des biens : la facture peut dépasser 2.000 euros
  • Rédaction de la déclaration
  • Opération de partage : le notaire a droit à des émoluments proportionnels à l’actif brut
Redactor

Written by Alicia

Mis à jour le 15 Sep, 2020