Les changements pour la gestion des copropriétés depuis la réforme

À partir du 1er juin 2020, une réforme spécifiquement réservées aux copropriétés françaises entre en vigueur. Cette ordonnance du 30 octobre 2019 doit rééquilibrer les pouvoirs entre le syndicat qui gère l’immeuble et les copropriétaires et simplifier la gestion des copropriétés, notamment les plus petites.

La prise de décision et la comptabilité des copropriétés simplifiées

La tenue de la comptabilité est l’un des volets les plus compliqués dans une copropriété mais l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 assure la simplification de la comptabilité et la prise de décision pour toutes les copropriétés, avec un réel assouplissement pour les petites copropriétés.

Article 34 de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 17, les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion. »

Les copropriétaires peuvent prendre des décisions sans aucune assemblée générale lors d’une réunion. Néanmoins, les copropriétaires doivent être unanimes pour valider la décision.

Cette nouvelle mesure ne supprime pas l’assemblée générale annuelle et précise qu’aucune décision ne pourra concerner l’approbation des comptes de la copropriété.

Dans le cas des petites copropriétés de deux lots, les copropriétaires pourront réunir l’assemblée générale sans aucune convocation préalable afin de discuter de la gestion de l’immeuble et prendre certaines décisions.

Le saviez-vous ?

Afin d’aider les petites copropriétés à fonctionner, l’ordonnance prévoit un régime spécifique pour les immeubles de moins de six lots ou ceux avec budget annuel inférieur à 15.000 euros.

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Le montant de l’état daté plafonné pour le syndic

Au moment de la vente d’un logement en copropriété, le syndic de l’immeuble doit fournir au notaire l’état daté du logement renseignant l’acquéreur sur les charges de copropriété dont il devra s’acquitter.

Le copropriétaire qui vend son logement rémunère le syndic pour cette mission et aujourd’hui, aucune législation ne fixait les prix qui variaient d’un syndic à l’autre. Parfois, certains syndics facturaient 600 euros pour la remise de l’état daté au notaire.

Bon à savoir !

Le décret n°2021-153 fixe le montant maximal de l’état daté à 380 euros toutes taxes comprises à partir du 1er juin 2021 afin d’éviter les abus.

Réformes des copropriétés simplification des démarches

Le changement de syndic devient plus facile

La mise en concurrence annuelle des différents syndics

Cette nouvelle réforme va permettre également aux copropriétaires d’un immeuble de changer plus facilement de syndic quand celui-ci ne convient plus.

À partir du 1er juin 2021, la mise en concurrence du syndic devient obligatoire tous les ans au lieu de tous les trois ans. Dès lors, le conseil syndical est chargé de proposer un contrat de syndic concurrent lors de chaque assemblée générale annuelle.

La mise en concurrence entre les différents syndics doit permettre d’inciter le syndic d’une copropriété à mener un travail de qualité et de limiter la hausse des honoraires, étant donné qu’ils seront renégociés à chaque assemblée générale, c’est-à-dire une fois par an.

Le saviez-vous ?

L’assemblée générale d’une copropriété peut voter une résolution qui dispense son syndic de cette obligation.

Néanmoins, ces démarches administratives peuvent être lourdes à réaliser pour le conseil syndical et par conséquent, toutes les copropriétés ne se plieront pas à cette nouvelle obligation. Le non-respect de cette formalité ne remet pas en question la désignation du syndic.

Article 20 de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis :

« En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic […] Il peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. »

Un encadrement plus strict de la transmission de documents de l’immeuble au nouveau syndic

« Ce qui bloque les copropriétaires dans leur volonté de changement est souvent la difficulté de récupérer les archives et la trésorerie » – Raphaël Di Meglio, fondateur de Matera, une plateforme d’aide aux copropriétaires.

L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 oblige un syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé à remettre :

  • La situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque au nouveau syndic élu sous 15 jours
  • L’ensemble des archives papiers et des documents disponibles en version dématérialisée sous un mois
  • Les fonds disponibles deux mois (maximum) après l’assemblée générale

Attention !

Si le syndic ne s’exécute pas, une astreinte, une somme d’argent à verser quotidiennement, peut être prononcée par un tribunal.

Un conseil syndical plus puissant

Bon à savoir !

Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic. Toutes les informations complémentaires sur cette page.

Réformes des copropriétés conseil syndical puissantÀ partir du 1er juin 2021, les copropriétaires de l’immeuble pourront déléguer au conseil syndical certaines décisions concernant plusieurs travaux sans voter lesdits travaux lors d’une assemblée générale. Il s’agit d’une liste de travaux définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés.

  • Changement de la chaudière
  • Ravalement de la façade de l’immeuble
  • Rénovation de la cage d’escalier, etc.

Néanmoins, l’assemblée générale doit fixer un montant maximum des sommes allouées au conseil syndical. La délégation ne peut pas porter sur l’approbation des comptes ou la détermination du budget prévisionnel annuel.

Il est conseillé de voter un mandat clairement défini lors de l’assemblée générale pour éviter les éventuelles dérives et les dépenses inappropriées.

De plus, grâce à l’ordonnance de l’État, la composition du conseil syndical évolue afin d’inclure plus de membres. En effet, les parents et les enfants des copropriétaires, jusqu’alors exclus du conseil syndical, peuvent entrer au conseil syndical.

Mis à jour le 10 Sep, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Alicia Cazaly

Rédactrice senior experte des sujets crédit immobilier

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