Quelles sont les étapes à suivre pour réaliser un achat immobilier ? Pour savoir comment acheter une maison, voici la check-list indispensable pour ne rien oublier :
- Calculer son budget
- Trouver son bien
- Signer l'offre d'achat
- Obtenir son offre de prêt
- Signer l'acte de vente
- Emménager !
Il est important de ne pas se lancer tête baissée dans cet achat ! En effet,
lorsque l'on choisit un bien immobilier, une erreur répandue est d'adapter son budget à sa maison rêvée plutôt que d'adapter le bien recherché à son budget.
Cela est tout sauf une bonne idée : au mieux vous serez déçu, au pire vous serez surendetté... Acheter un bien immobilier engage sur de nombreuses années et des sommes d'argent importantes ! Calculer votre budget est d'autant pour important si jamais vous décidez de
construire votre maison pour vous loger dedans.
Pour calculer votre budget, vous devrez ainsi connaître votre capacité d'emprunt. Celle-ci prend en compte :
Vos revenus (incluant également primes, pensions etc.)
Ceux de vos co-emprunteurs dans le cas d'un achat à plusieurs
Vos charges (autres crédits, charges mensuelles etc.)
Votre apport personnel
La durée estimée de votre prêt
Le niveau de vos mensualités futures
Bon à savoirLa mensualité maximale que vous pouvez supporter correspond à 35% de vos revenus nets, moins vos charges régulières et/ou mensualités de prêt en cours.
Si vous gagnez 2 000 € par mois et que vous remboursez déjà un crédit à la consommation à raison de 150 € par mois, votre mensualité maximale est donc de :
(2 000 x 35 / 100) - 150 = 550 €.
Il vous suffit ensuite de
multiplier cette mensualité maximale par la durée souhaitée de votre emprunt, en mois, pour connaître votre capacité d'emprunt.
Calculez votre capacité d'emprunt en quelques clics avec papernest :
Pour votre achat immobilier, renseignez-vous ensuite sur le
type de bien que vous recherchez et les prix : ils varient en fonction de l'état du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation (les prix ne sont pas les mêmes à Paris, en banlieue, à la campagne ou dans une autre métropole).
Si vous n'avez pas encore une capacité d'emprunt suffisante, vous pouvez
louer un logement avant d'
acheter votre premier bien.
Est-il possible de réaliser un achat immobilier sans apport ?
Vous avez pas ou peu d'apport ? Il est aujourd'hui impossible de contracter un crédit immobilier sans apport. L'apport personnel pour une banque lui permet de voir que vous gérez vos dépenses au quotidien en ce que vous êtes capable d'épargner.
Cependant, si vos revenus sont modestes et que vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier d'
aides à l'accession qui feront office d'apport personnel :
PTZ (Prêt à taux zéro)
PEL (Prêt Epargne Logement)
Prêt Action Logement
etc.
Attention cependant :
tous les ménages ne sont pas éligibles à ces aides. La plupart sont conditionnées par :
le montant de vos revenus
la localisation du bien
la date de construction du bien
la réalisation de travaux pour améliorer l'efficacité énergétique du bien
etc.
✔️Quels sont les différents types d'achat immobilier ?
Quelle différence entre entre un logement neuf, un bien ancien, un bien en copropriété... ? Comment choisir le bien que vous aller acheter ?
Le saviez-vous ?Vous pouvez également acheter un bien immobilier grâce au viager ou pendant une vente aux enchères immobilières !
Quelle différence entre un bien neuf et un bien ancien ?
Bien entendu, par définition,
le bien neuf vient d'être construit (moins de 5 ans) et le bien ancien a déjà été occupé. Mais que choisir lorsque l'on souhaite réaliser un achat immobilier ?
Chaque type de bien a ses avantages et ses inconvénients. Le
prix de vente des biens anciens est généralement moins élevé ; il s'agit de biens qui ont souvent un
certain cachet et une valeur patrimoniale importante.
Cependant, les biens neufs ont des avantages non négligeables :
une exonération de taxe foncière les deux premières années
la possibilité de recourir à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel
des frais de notaire moins importants
une bien meilleure efficacité énergétique
un entretien moins coûteux
Avez-vous pensé aux garages et espaces de stockage ?
Lorsque l'on parle d'investissement locatif, on pense généralement aux logements. Mais il est également possible, et souvent plus intéressant, de se diriger vers
d'autres types de biens !
Leur
rendement brut peut dépasser les 5% ; de plus, leur location est plus facile à gérer que des logements.
N'hésitez pas à
vous renseigner sur les prix des garages et box de stockage dans votre ville et ailleurs !
Pourquoi acheter un bien immobilier en copropriété ?
Effectuer l'achat d'un bien immobilier en copropriété signifie acheter un ou plusieurs lots de biens pour réaliser un bon investissement locatif, par exemple. Tout copropriétaire dispose de parties privatives et de parties communes, partagées avec les autres copropriétaires des lieux.
Le copropriétaire devient membre de la collectivité des propriétaires. Il doit penser aux charges des dépenses des parties communes. Plus d'informations ici.
Comment réaliser un achat immobilier à plusieurs ?
Selon votre situation, plusieurs options s'offrent à vous.
Si vous êtes en
couple pacsé ou marié et soumis au régime de l'indivision, tout bien que vous achetez vous appartiendra à l'un et à l'autre (à parts égales ou au prorata du financement apporté au projet).
L'inconvénient de réaliser un achat en indivision est le suivant : en cas de décès
de l'un des partenaires,
l'autre devra payer des frais de succession importants. En cas de mésentente avec le ou les héritiers, la vente du bien sera nécessaire.
Vous pouvez alors opter pour la
SCI (Société Civile Immobilière). Cela
facilitera la transmission du bien et évitera de devoir forcément vendre le bien en cas de désaccord entre les associés de la SCI.
Vous n'êtes pas obligé d'être en couple ou d'avoir des liens familiaux pour créer une SCI. Dans tous les cas, prévoyez néanmoins des
clauses pour vous prémunir en cas de mésentente ou désaccord sur la gestion de votre société !
En effet, il
suffit de vendre ses parts de SCI pour récupérer son capital.
Vous avez écumé les annonces de particuliers et d'agences, vous avez même hésité à appeler Stéphane Plaza... et ça y est, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves !
Vous pouvez acheter un terrain à construire, un logement ancien ou neuf, un logement sur plan (
VEFA) ou un bien immobilier d'exception.
Quelques conseils pour effectuer son achat immobilier
Définir clairement le bien que vous recherchez
Négocier le prix du bien
Constituer un dossier complet pour la demande de prêt
Négocier le taux d'intérêt du prêt
Il ne faut pas hésiter à vous faire aider par des professionnels de l'immobilier, surtout si c'est votre premier achat !
Budget, prêt, frais de notaire... Tant de critères sont à considérer lors de l'achat d'un bien. Nous les avons regroupés pour vous dans notre guide !
Formaliser l'offre d'achat
Première étape : adresser une offre d'achat au vendeur.
L'offre d'achat est un acte juridique. Vous pouvez donner l'offre d'achat à l'oral mais il est conseillé de la formaliser par un document signé afin d'avoir une trace écrite si un problème survenait.
Les éléments qui doivent apparaître dans l'offre d'achat sont les suivants :
Nom du vendeur ou de l'agence
Nom de l'acquéreur
Date
Description du bien
Adresse exacte du bien
Prix proposé
Pour augmenter vos chances de voir votre offre d'achat acceptée, vous pouvez également joindre à votre offre :
- Une lettre de motivation
- Une attestation de financement de la part de l'une des banques que vous avez démarchées
Qu'est-ce qu'une attestation de financement ?Il s'agit d'un document fourni par votre banque, qui indique qu'elle est prête à étudier votre dossier pour financer l'achat du bien en question. Attention : ce document ne l'engage en rien, il atteste simplement du sérieux de votre demande.
Signer le compromis ou la promesse de vente
Une fois l'offre acceptée par le vendeur, il faut
signer un contrat de pré-vente
: celui-ci est appelé
compromis ou promesse de vente. Vous avez
10 jours pour changer d'avis et vous rétracter après avoir signé ce document.
Et si vous n'obtenez pas votre prêt ? Ne vous inquiétez pas : il est désormais légalement obligatoire de faire figurer au compromis une
clause suspensive d'obtention de financement.
Si vous n'obtenez pas votre prêt, la vente sera annulée et les arrhes versées vous seront restituées.
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?Le compromis de vente engage les deux parties à effectuer la transaction là où la promesse de vente n'engage que le vendeur.
Avant d'investir dans l'immobilier, vous devez établir un plan de financement.
Celui-ci met en rapport la
totalité des coûts liés à votre projet et les ressources dont vous disposez pour le concrétiser. Pour que votre plan de financement soit équilibré, il faut que vos ressources soient égales à vos besoins :
Bien sûr,
votre banque réalisera votre plan de financement lorsqu'elle étudiera votre demande de prêt, mais elle sera bien plus encline à vous accorder le financement dont vous avez besoin si vous en avez au préalable réalisé une ébauche !
En effet, cela atteste de votre sérieux et de votre implication dans la démarche entreprise.
De plus, cela vous permettra d'avoir une idée réaliste :
de ce que représentent les coûts annexes (frais d'agence, de notaire, de garantie, de dossier...) dans votre projet d'achat immobilier
du montant que vous devrez emprunter
Nous vous conseillons fortement de
démarcher des banques pour vous assurer du réalisme du projet avant de vous lancer dans la recherche d'un bien de vos rêves.
Comment obtenir un prêt au meilleur taux ?
Pour obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier, il n'y a pas de secret ! Deux paramètres vont jouer dans la balance :
- La qualité de votre dossier
- Le nombre d'établissements démarchés
En effet,
plus votre situation économique est avantageuse et stable, plus bas seront les taux que les banques vous proposeront.
Le profil idéal combine bon salaire, situation professionnelle stable (contrat à durée indéterminée) et bonne gestion de ses comptes bancaires, se traduisant notamment par un apport personnel non négligeable.
Vous devez
faire jouer la concurrence en démarchant de nombreux établissements. C'est ce qui vous permettra d'obtenir à la fois le
meilleur taux d'intérêt mais également le
meilleur taux d'assurance de prêt.
C'est l'une des raisons pour lesquelles
nous vous conseillons de faire appel à un courtier immobilier, professionnel de la négociation de crédit ! Il vous fera gagner un temps précieux en contactant les différents établissements bancaires à votre place.
Faire appel à un courtier immobilier comporte plusieurs autres avantages :
Vous bénéficiez de conditions de prêt avantageuses grâce à ses partenariats privilégiés
Vos démarches de prêt sont simplifiées et vont plus vite
Vous ne risquez rien : si vous n'êtes pas satisfait de l'offre proposée, vous n'avez absolument rien à payer au courtier
Pour vous donner une idée, voici les taux moyens et les meilleurs taux proposés par les banques en septembre 2025 :
| Mois | Durée du prêt | Taux moyen |
|---|
| septembre | 10 ans | 3,50% |
| 15 ans | 3,70% |
| 20 ans | 3,90% |
| 25 ans | 3,98% |
| octobre | 10 ans | 2,35% |
| 15 ans | 3,50% |
| 20 ans | 3,70% |
| 25 ans | 3,98% |
| septembre | 10 ans | 2,70% |
| 15 ans | 3,30% |
| 20 ans | 3,50% |
| 25 ans | 3,70% |
| août | 10 ans | 0,61% |
| 15 ans | 0,77% |
| 20 ans | 0,94% |
| 25 ans | 1,18% |
| juillet | 10 ans | 0,62% |
| 15 ans | 0,68% |
| 20 ans | 0,96% |
| 25 ans | 1,21% |
| juin | 10 ans | 0,63% |
| 15 ans | 0,81% |
| 20 ans | 0,99% |
| 25 ans | 1,21% |
| mai | 10 ans | 0,66% |
| 15 ans | 0,81% |
| 20 ans | 1,03% |
| 25 ans | 1,28% |
Les conseils d'une vraie pro
Christine - Courtière en immobilier Senior chez papernest
Ma banque n’offre pas les meilleurs taux mais je ne veux pas la quitter
Il n’est pas dans l’intérêt de votre banque de laisser partir un de ses bons clients. Vous pouvez donc faire jouer la qualité de votre profil client durant la négociation. Si vous n’arrivez cependant pas à un accord concluant, vous pouvez vous diriger vers un courtier immobilier qui fera jouer la concurrence pour vous.
Sachez que le crédit immobilier est considéré comme un
produit d'appel pour
les banques. Cela signifie qu'il sert habituellement à
acquérir de nouveaux clients : les emprunteurs ouvrent obligatoirement un compte bancaire dans la banque qui leur accorde leur prêt.
Souvent, ce n'est donc pas la banque chez qui vous êtes depuis 15 ans qui vous offrira les meilleurs taux mais
celle qui ne vous compte pas encore parmi ses clients !
Une fois votre dossier pré-examiné, la banque donne son accord de principe. Ce document n'engage en rien l'établissement à vous accorder un prêt ; en revanche, il signifie que la banque est prête à examiner sérieusement votre dossier.
A priori, vous réunissez donc les critères d'attribution de prêt.
L'accord de principe rassurera le vendeur, qui aura ainsi moins de réticence à accepter votre offre d'achat.
Une fois le compromis de vente signé, il ne vous reste plus qu'à déposer votre dossier définitif aux différentes banques qui vous intéressent. Celle qui sera intéressée vous enverra une offre de prêt, que vous pourrez accepter à l'issue des 10 jours de réflexion obligatoires.
Vous pouvez très bien prendre un notaire lors du compromis de vente mais il est facultatif. En revanche, pour signer l'acte de vente, l'intervention du notaire est obligatoire. Il est un officier public et rendra public votre transaction aux services de la publicité foncière.
Pour choisir votre notaire, vous pouvez très bien prendre le notaire du vendeur, ou choisir votre notaire selon certains critères :
La localisation, c'est plus pratique s'il est proche de chez vous ou de votre futur bien
Les compétences (vous pouvez faire appel à un clerc de notaire, à un notaire recommandé par l'agence immobilière ou un notaire expert en immobilier)
La confiance
Lors de votre achat immobilier, vous devez également penser aux frais de notaire. Comment les calculer ? Cela dépend du type de bien. Ils représentent généralement :
8% du prix de vente pour un bien ancien
2 à 3% pour un bien neuf
Signer devant le notaire l'acte de vente
Vous allez enfin être propriétaire, c'est le "passage chez le notaire" ! C'est à ce moment que vous allez payer le bien, l'estimation des frais de notaire ainsi que les frais d'agence.
Vos fonds sont débloqués quelques jours avant la signature de l'acte authentique et sont placés sur le compte du notaire. Les fonds ne sont débloqués que si l'acte authentique est signé dans les six mois qui suivent l'accord de l'offre de prêt.
Et voilà, vous allez emménager. Préparez vos cartons, c'est le grand départ !
Trouvez l'offre de prêt la plus adaptée à votre projet d'achat immobilier avec le courtier en ligne papernest !
➕ En savoir plus :
Vente : estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison
La taxe sur la valeur ajoutée immobilière
Les taxes sur la plus-value immobilière
Vérifier qu'il n'y a pas de droit de préemption urbain sur votre bien
Vous n'y comprenez rien aux termes techniques des crédits immobiliers ?
