Droit de préemption : définition, utilité, démarches en 2021

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📝 Le droit de préemption en bref :

  • Le droit de préemption est un droit que peut faire valoir la mairie de votre commune, sous certaines conditions, afin d’être prioritaire pour l’achat de votre bien.
  • L’exercice du droit de préemption doit servir l’intérêt général : création de logements sociaux et d’équipements collectifs, lutte contre l’insalubrité, renouvellement urbain…
  • Si votre logement est soumis à un droit de préemption, vous devez proposer à la mairie de de l’acheter. Elle doit accepter ou refuser de faire valoir son droit sous deux mois.
  • Si elle décide d’acheter votre bien, elle fait une offre de prix. Vous pouvez l’accepter, renoncer à vendre votre bien ou maintenir votre prix.
  • Si vous ne parvenez pas à trouver d’accord amiable, c’est la justice qui devra trancher le prix.

Attention

Le droit de préemption n’est pas une expropriation : ne sont concernés que les propriétaires qui souhaitent volontairement vendre leur bien.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) est un dispositif qui oblige un vendeur, si son logement est situé dans une zone dite « à préempter », à proposer la vente du logement à la mairie en priorité.

Après avoir reçu la notification de l’intention de vendre le logement, la mairie peut décider d’exercer son droit de préemption ou d’y renoncer.

Si elle y renonce, le propriétaire est alors libre de vendre son bien à qui il le veut, au prix qu’il souhaite.

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❓ Pourquoi le droit de préemption existe-t-il ?

Le droit de préemption existe pour permettre à des projets urbains d’intérêt général de voir le jour.

Les projets pouvant justifier un droit de préemption sont définis dans l’article Ces projets peuvent être divers et sont définis dans l’article L300-1 du Code de l’urbanisme :

  • création de logements sociauxprojets d'intérêt général préemption
  • mise en place de nouveaux équipements collectifs
  • rénovation de quartiers
  • lutte contre l’insalubrité
  • favorisation du tourisme
  • accueil d’activités économiques
  • etc.

Qui a un droit de préemption ?

Ce sont généralement les communes qui dispose du droit de préemption. Néanmoins, dans certains cas, ce sont les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui en sont titulaires.

✔️ Comment fonctionne le droit de préemption ?

Comme l’explique cette page, la vente d’un bien soumis à un droit de préemption est composée de plusieurs étapes détaillées dans le Code de l’urbanisme.

Vérification de la zone du logement

Si vous êtes propriétaire d’un logement et que vous souhaitez vendre celui-ci, vous devez tout d’abord vérifier que ce logement ne se situe pas dans une zone à préempter.

Pour cela, contactez le service urbanisme de votre mairie.

Bon à savoir

L’institution d’un droit de préemption au sein d’une commune est décidée par le conseil municipal.

✉️ Notification de la mairie

Si le logement est soumis à un droit de préemption, le propriétaire – généralement par l’intermédiaire de son notaire – notifie la mairie de la vente du logement par une DIA (Déclaration d’intention d’aliéner).étapes droit de préemption

Cette déclaration d’intention d’aliéner en cas de d’existence d’un droit de préemption urbain a lieu lors de la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte authentique.

C’est ce que l’on appelle la « purge du droit de préemption ».

✍️ Réponse de la mairie

Une fois qu’elle a reçu la DIA, la mairie dispose d’un droit de préemption d’une durée de deux mois.

Durant ces deux mois, elle peut :

  • refuser d’acheter le logement par courrier ou, tout simplement, en n’envoyant pas de réponse au propriétaire ;
  • accepter d’acheter le logement. Dans ce cas, elle fait une offre au propriétaire, incluant une proposition de prix.

Fixation du prix

Le propriétaire peut décider d’accepter le prix proposé par la mairie, auquel cas la vente peut directement avoir lieu.

S’il trouve que le prix proposé est trop bas, il peut saisir la justice qui fixera un prix de vente. Ce prix ne pourra plus être négocié.

Les parties auront deux mois pour se rétracter :

  • le propriétaire peut renoncer à la vente de son bien ;
  • la mairie peut renoncer à l’achat du bien.

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‍ ‍ Que se passe-t-il si un locataire est présent dans le bien à préempter ?

La loi oblige tout bailleur qui souhaite vendre un logement à en proposer la vente à son locataire de manière prioritaire. Mais alors, que se passe-t-il si le logement concerné est soumis au droit de préemption ?

Dans ce cas, le droit de préemption supplante la priorité du locataire, mais ne l’annule pas.

Si la mairie renonce à son droit de préemption, le vendeur ne peut pas vendre son logement librement : le locataire est prioritaire, et le prix de vente doit être « raisonnable ».

Les conditions sont les mêmes dans le cas d’un local commercial ou artisanal : le locataire se verra proposer l’achat du local en priorité, et juste après la mairie en cas de droit de préemption urbain.

❌ Comment éviter un droit de préemption ?

Certaines situations peuvent justifier le contournement d’un droit de préemption, sous certaines conditions :

  • constructions achevées depuis moins de dix ans
  • absence d’acte de transfert de propriété
  • biens reçus en succession ou donation
  • changement de propriétaire effectué suite à la signature d’une convention mettant fin à une indivision
  • immeubles visés par un contrat de vente d’immeubles à construire
  • immeubles cédés dans le cadre d’un plan de cession
  • cessions de parts de SCI

Ces exceptions peuvent néanmoins être annulées par décision du conseil municipal.

Cela donne lieu à ce que l’on appelle un droit de préemption urbain renforcé (en opposition au droit de préemption urbain simple).

Il est également possible pour un propriétaire de demander à la justice de réexaminer un droit de préemption qu’il estime abusif. C’est notamment le cas si le projet justifiant le droit de préemption ne correspond pas aux aménagements d’intérêt général définis par la loi.

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FAQ

⚖️ Quelle différence entre un droit de préemption et une expropriation ?

Dans le cas d'une expropriation, l'État vous impose de lui vendre votre bien. À l'inverse, le droit de préemption s'exerce lorsque vous avez volontairement décidé de vendre votre bien.

🙋 Comment exercer son droit de préemption ?

La commune titulaire du droit de préemption exerce son droit en adressant une offre d'achat au vendeur du bien, dans un délai de deux mois après la réception de la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DAI).

🚜 Qu'est-ce qu'un droit de préemption Safer ?

Les Safer, acronyme sont des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. Dans le cadre de leurs missions, elles disposent d'un droit de préemption.

Ainsi, elles doivent obligatoirement être informées de la vente de tous les terrains agricoles (hormis quelques exceptions) et peuvent également avoir une priorité sur leur achat, de la même manière que les mairies pour les territoires urbains.

Mis à jour le 10 Sep, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Déborah de Comarmond

Rédactrice en chef et experte des sujets crédit immobilier

Redactor

Virgile F

Consultant senior spécialiste du crédit immobilier

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