Achat immobilier PACS : séparation des biens, succession, inconvénients et avantages
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L’achat immobilier PACS en bref :
- Les conditions d’un achat immobilier PACS vont dépendre du régime : celui de l’indivision ou de la séparation des biens
- En cas de séparation, l’avenir du bien immobilier acheté avec son partenaire de PACS va dépendre du régime choisi lors de la signature du PACS
- Le PACS n’ouvre pas le droit automatique à la succession : il est nécessaire de rédiger un testament ou effectuer une donation de son vivant
- La contraction d’un crédit immobilier avec son partenaire PACS entraîne la solidarité des conjoints pour le remboursement
Comment réaliser un achat immobilier PACS ?
Comment se déroule la demande de prêt immobilier ?
Au moment de la contraction d’un prêt immobilier, le régime matrimonial des futurs acquéreurs importe peu : la banque va seulement s’assurer qu’ils peuvent honorer les mensualités du crédit immobilier.
La banque va vérifier la capacité d’emprunt des partenaires de PACS par rapport à leurs revenus et leur apport personnel. Cette capacité d’emprunt va permettre de calculer le montant des mensualités maximales du prêt immobilier contracté pour réaliser l’achat immobilier PACS.
☝️ Bon à savoir !
Le montant des mensualités d’un prêt immobilier ne doit pas excéder 35% des revenus totaux : ce pourcentage correspond au taux d’endettement maximal des ménages.
Il est conseillé d’utiliser un simulateur pour calculer facilement sa capacité d’emprunt et mieux préparer sa demande de crédit immobilier pour réaliser son achat immobilier PACS.
Il est également conseillé de posséder un apport personnel pour l’achat immobilier PACS d’un minimum de 10% par rapport au capital emprunté. Un apport personnel est souvent utilisé pour financer les frais annexes comme les frais de notaire, par exemple.
Attention !
Les deux partenaires ne sont pas obligés d’apporter une part égale.
Les deux partenaires de PACS peuvent également financer l’achat immobilier PACS de manière inégale et répartir l’indivision en conséquence. Au moment de la revente du bien immobilier, chaque individu pourra toucher sa part en fonction de son financement au projet immobilier.
Néanmoins, quel que soit le régime sous lequel le PACS a été signé, les partenaires de PACS s’engagent de manière solidaire au remboursement du crédit immobilier contracté pour réaliser l’achat immobilier PACS. Par conséquent, dans le cas où l’un des partenaires n’est plus capable de rembourser sa part, son partenaire devra obligatoirement prendre le relais du remboursement, sous peine de poursuites judiciaires.
À qui appartient le bien immobilier ?
Dans le cas d’un achat immobilier lors d’un PACS financé grâce aux revenus des deux partenaires, le bien immobilier appartient au couple qui devra s’occuper de sa gestion en cas de séparation.
Le choix du régime sous lequel le PACS a été signé possède une incidence sur la notion de propriété des biens acquis pendant la durée du PACS.
- Le régime de l’indivision : les biens achetés durant le PACS appartiennent aux deux personnes (répartition 50/50)
- Le régime de la séparation des biens : chacun est propriétaire de ses biens achetés durant le PACS
☝️ Bon à savoir !
Les biens acquis avant la signature du PACS restent la propriété exclusive de la personne qui les avait achetés.
Quel est le régime par défaut pour un PACS ?
Depuis le 1er janvier 2007, le régime par défaut des partenaires de PACS est celui de la séparation des biens, c’est-à-dire que les biens achetés par l’un des partenaires de PACS après la signature du contrat lui appartiennent de manière exclusive.
À l’inverse, les PACS signés avant le 1er janvier 2007 étaient soumis au régime de l’indivision, c’est-à-dire que l’intégralité des biens achetés après la signature du contrat appartenaient aux deux personnes pacsées : la répartition par défaut est 50/50 mais il est possible de la modifier lors de la rédaction du contrat de vente du bien immobilier acquis. C’est généralement le cas lorsque l’un des partenaires de PACS dispose d’un apport personnel plus important, par exemple.
L’avis de l’expert !
Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest
Attention !
« Si vous optez pour la communauté des biens, tous les biens que vous achetez durant votre PACS appartiendront également à votre partenaire même si celui-ci n’a pas participé à leur financement. »
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Que se passe-t-il en cas de séparation ?
La gestion de l’achat immobilier PACS lors de la séparation va dépendre du régime choisi pour le contrat.
Que se passe-t-il sous le régime de la séparation des biens ?
Les biens acquis par chaque partenaire reviennent pleinement à leur propriétaire même lors d’une séparation. Chaque ex-partenaire récupère ses biens.
En cas d’un achat immobilier PACS financé par les deux partenaires, les conjoints restent copropriétaires même après une séparation. Il existe trois solutions selon la situation sous le régime de l’indivision.
- Les ex-partenaires restent copropriétaires et administrent conjointement le bien immobilier
- L’un des deux partenaires rachète la part de l’autre et devient pleinement propriétaire du bien immobilier
- Le bien immobilier est revendu et le produit de la vente est reversé équitablement à chaque partenaire, à la hauteur du financement apporté lors de l’achat immobilier PACS
Le saviez-vous ?
Si le bien immobilier n’est pas financé à parts égales, il est important de le spécifier au moment de la signature de l’acte de vente sinon il sera considéré comme appartenant aux partenaires à parts égales et sera revendu 50/50.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Selon cet article du Service Public, le PACS n’ouvre pas de droit de succession, c’est-à-dire que le survivant ne va pas automatiquement hériter des biens de son partenaire de PACS.
Il y a deux solutions pour permettre au partenaire de PACS d’hériter des biens possédés par son conjoint :
- La réalisation d’un testament
- Une donation du vivant
Attention !
Ce testament ne doit pas léser les éventuels héritiers de la personne décédée.
Néanmoins, après le décès de l’un des partenaires de PACS, le survivant possède des droits qui le protègent.
La personne décédée était locataire
Dans le cas où l’un des partenaires de PACS était locataire d’un logement où vivaient les deux personnes, il y a deux situations qui peuvent se poser :
- Les partenaires étaient co-titulaires du bail : le partenaire survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le bail et il peut continuer à occuper le logement sans problème
- Le partenaire décédé était l’unique titulaire du bail : le partenaire survivant bénéficie du transfert du bail mais d’autres proches peuvent également demander à bénéficier du transfert du bail
La personne décédée était propriétaire
Si l’un des partenaires de PACS décède et qu’il était propriétaire de son logement, le partenaire survivant peut y demeurer gratuitement pendant un an sauf excepté mention contraire dans le testament du défunt.
Dans le cas où les partenaires de PACS étaient copropriétaires du bien et que le partenaire décédé l’avait indiqué dans son testament, le partenaire survivant peut bénéficier d’une attribution prioritaire du logement lors du décès.
Consultez le guide de l’acheteur de papernest pour réaliser votre demande de crédit immobilier sans embûche !
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Quels sont les avantages et les inconvénients d’un achat immobilier PACS ?
⚖️ Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de se pacser avant de réaliser un achat immobilier :
| ✔️ Avantages |
❌ Inconvénients |
|---|---|
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❓ Pourquoi ne pas opter pour la SCI ?
Des partenaires de PACS peuvent également réaliser un achat immobilier en créant une Société Civile Immobilière (SCI) et c’est la SCI qui réalise l’achat du bien immobilier, devenant son unique propriétaire.
Le saviez-vous ?
La société civile immobilière constitue le cadre légal idéal pour réaliser un investissement locatif à plusieurs.
Lors d’un achat à plusieurs membres d’une même famille via une SCI, on parle de Société Civile Immobilière familiale.
Afin de créer une SCI, il faut suivre la même procédure qu’une création d’entreprise.
- Rédiger des statuts de la SCI
- Publier une annonce légale pour avertir de la création de la SCI
- Enregistrer le statut de la société auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
- Enregistrer la société auprès du tribunal de commerce
Avant de créer une SCI afin de procéder à un achat immobilier, les partenaires de PACS doivent prendre connaissance des inconvénients de ce type de structure pour valider leur choix.
- Chaque associé est responsable des dettes de la SCI
- La gestion administrative, comptable ou encore fiscale demande du temps et de l’argent
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En savoir plus :
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Mis à jour le 25 Sep, 2023
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Maxime Degras
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