État des lieux : litiges

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Faire un état des lieux consiste en une inspection détaillée du logement à chaque départ et arrivée d’un.e locataire. L'objectif pour les deux parties (propriétaire et locataire) étant de s’accorder sur le contenu de l’état des lieux afin de rédiger un constat de façon contradictoire (“à l’amiable”). Cependant, il peut arriver que les deux parties ne s’entendent pas sur une ou plusieurs parties du document ou que l’une d’entre elles refusent d’établir un état des lieux. Ce genre de litiges est courant. Quels sont les recours en cas de litiges lors de l’état des lieux ? Comment contester un état des lieux de sortie ? Comment revenir sur un état des lieux signé ?
Dans cet article, nous allons voir les différents cas pratiques qui peuvent se présenter lors d’un litige de l’état des lieux, et les solutions qui s’offrent aux parties en présence pour résoudre le problème dans le cadre de la réglementation de l'état des lieux

Etat des lieux litige

Cas pratique n°1 : le locataire refuse d’établir l’état des lieux

Un locataire entrant qui refuse d’établir un état des lieux ou de se faire représenter pour celui-ci ne peut être poursuivi légalement. En revanche, toute contestation de l’état des lieux d’entrée lui sera difficile, voire impossible. En effet, en son absence, il ou elle est présumé.e avoir reçu son logement en bon état et devra le restituer comme tel. À moins de parvenir à prouver le mauvais état initial du logement.

Le / la propriétaire ne peut obliger son / sa locataire à être présent.e le jour de l’état des lieux. Outre les questions de civisme, cette absence est préjudiciable au locataire. Il s’agit avant tout de son logement, et il / elle a donc tout intérêt à constater l’état des lieux, ou à se faire représenter. Rien n’interdit qu’un.e locataire ne pouvait venir établir son état des lieux entrant ne se fasse représenter par un parent ou un proche.  

Cas pratique n°2 : le propriétaire refuse d’établir l’état des lieux

 

Un locataire qui refuse l’état des lieux se met lui-même en danger, car toutes les dégradations survenues au cours du bail peuvent lui être imputées. Mais il peut arriver que le propriétaire refuse d’établir l’état des lieux, notamment de sortie. En cas de départ anticipé du locataire par exemple, avant la fin établie du bail, ou parce que le propriétaire ne lui a pas trouvé de remplaçant.e.

 

Avant toute chose, sachez que le/la locataire d'un logement vide ou meublé peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de formes (en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception) et la durée du préavis de départ. Dans le cas où le propriétaire s’oppose à l’état des lieux, le locataire peut exiger un état des lieux en signifiant sa requête à son bailleur. Dans cette situation, la demande peut se faire à l’amiable, par exemple en envoyant un pré-état des lieux au propriétaire (qu’il signera ou non), ou de façon plus formelle en lui adressant une mise en demeure en cas de désaccord.

 

Établir un état des lieux entrant permet de faire démarrer la relation entre bailleur et locataire d’un bon pied. Cela montrer l’investissement du propriétaire en tant que bailleur et lui permet de s’assurer du bon état du logement. En cas de refus de sa part, il devra alors démontrer que le logement a bien délivré celui-ci en bon état d’usage. S’il peut prouver que les dégradations ont bien été faites par le locataire durant la durée du bail, il pourra obtenir un dédommagement. Cependant, la frontière entre les dégradations locatives et l’usure normale d’un logement étant parfois très opaque, difficile pour un propriétaire d’obtenir gain de cause s’il n’a pas jugé bon d’établir un premier constat en début de bail.

 

En premier lieu, le bailleur ne doit pas faire l'impasse sur la réalisation des états des lieux, y compris s'il connaît personnellement son locataire et/ou lui fait entièrement confiance. l’établissement de l’état des lieux est dans l’intérêt des deux parties. Il permet d’éviter de nombreux litiges et de procéder aux éventuelles réparations nécessaires lors de l’arrivée / la sortie d’un.e locataire.

   

Cas pratique n°3 : désaccord sur l’état des lieux

 

Il se peut, lors de l’établissement de l’état des lieux, que l’une des parties en présence soit en désaccord sur le contenu. Dans la majeure partie des cas, cela concerne l’état d’une partie du logement ou du logement dans sa totalité. Le bailleur juge qu’une pièce est “en bon état” tandis que le locataire la trouve “moyen”, etc. Dans ce cas, la marche à suivre consiste pour la partie en désaccord à ne pas signer l’état des lieux. En effet, la signature du document marque l’approbation du document supposé avoir été établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur ainsi que du locataire. Un état des lieux de sortie / d’entrée non signé par le locataire n’a aucune valeur.

 

Cas pratique n°4 : contestation de l’état des lieux de sortie signé

 

Contester un état des lieux de sortie après signature n’est pas chose aisée. Votre signature fait acte d’accord sur l’état des lieux, et signifie que vous d’accord avec son contenu. Cela étant, il est possible revenir sur le document à conditions de pouvoire prouver ses dires.

Prenons un exemple concret, après signature d’un état des lieux de sortie, le bailleur se rend compte que le locataire lui a caché certaines dégradations locatives. Il pourra alors revenir sur l’état des lieux uniquement à condition de produire les preuves écrites de dégradations ou autres dégâts qui ne seraient pas consignés dans cet état des lieux. En cas de contestation, un juge devra trancher.

 

En cas de litige, on conseille aux deux parties de ne surtout pas signer l’état des lieux. D'après l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est droit d'exiger un état des lieux par huissier si celui fait à l'amiable n'est pas "contradictoire", c'est-à-dire s'il n'est pas accepté par l'une des parties. Mais une fois le document signé, difficile de revenir sur sa décision.

Afin de contester un état des lieux, il faudra suivre un certain nombre d’étapes. Tout d’abord, pour tenter de régler le litige à l’amiable, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie. Celle ci doit contenir le détail des désaccords. Le locataire peut également s’adresser à un conciliateur qui demandera au bailleur de faire un second état des lieux. Cependant si cette demande n’est pas suivie, il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation, elle permettra d’encadrer la discussion entre le bailleur et le locataire. S’ils parviennent à une entente, un contrat est signé. Au contraire, si aucun accord est trouvé, un rapport est rédigé par la Commission, mais il n’a pas de valeur spécifique devant le tribunal d’instance. Enfin, si aucune solution n’est trouvée, il est alors nécessaire de saisir le tribunal d’instance.

Usure normale ou dégradations locatives ?

 

Bon nombre de litiges survenus pendant un état des lieux sont causé par la difficulté à différencier à l’oeil nu l’usure normale d’un logement (due à la vétusté) des dégradations locatives causées par ses occupants. Murs jaunis, parquet abîmés, fissures au plafond, moquette usée, etc, tous les logements subissent immanquablement le passage du temps. Mais difficile parfois de trancher, d’autant qu’il n’existe aucune grille officielle de vétusté.

 

La loi Alur de mars 2014 devait fixer une grille officielle de vétusté. Mais le décret attendu sur la question laisse simplement la possibilité au propriétaire et au locataire d'en choisir une parmi les grilles de vétusté existantes ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ».

 

A titre indicatif, il a été estimé une durée de vie pour certains équipements d’un logement :

 
  • dix ans pour les peintures et tapisseries ;
  • sept ans pour les moquettes ;
  • cinq ans pour les éléments d'équipement comme les plaques de cuisson ;

Litiges sur l’état des lieux : les solutions

 

Dans la mesure du possible, locataire et bailleur sont encouragé.es à trouver une solution à l’amiable en cas de litige pendant l’état des lieux. Si l'état des lieux d'entrée et de sortie ont bien été rempli en suivant le modèle donné, il ne devrait pas avoir de gros soucis. Mais alors si l’un.e d’entre eux refuse d’établir l’état des lieux entrant ou sortant par exemple, l’autre partie peut lui adresser un courrier de pré-état des lieux ou essayer d’entamer un dialogue pour saisir les raisons de ce refus et convenir d’un arrangement.

Si le litige ne peut être résolu par la voie de la négociation, la partie en désaccord peut lancer une procédure de contestation de l’état des lieux. Longue et fastidieuse, cette procédure se déroule en 4 temps.

1 - La lettre recommandée de contestation d’état des lieux de sortie

 

La première étape consiste donc à éviter le plus possible de recourir à une procédure judiciaire en incitant la partie en désaccord à revenir sur l’état des lieux. Pour cela, on envoie une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail qu'il s'agisse d'un contrat de location vide ou un contrat de location meublée.

 

Ce courrier doit faire état des éléments de désaccord survenus entre le bailleur et le locataire lors de l’établissement de l’état des lieux. Un second état des lieux de sortie peut être demandé gratuitement au bailleur (dans le cas le plus fréquent où le locataire est la partie contestant l’état des lieux). Le locataire peut fixer un délai de trente jours au bailleur pour répondre et indiquer son intention de saisir le Tribunal d’instance en l’absence de réaction ou refus de sa part.  

  Voici un modèle de lettre de contestation de l’état des lieux de sortie :  

[Prénom & NOM]

[Adresse]

[Téléphone]

[Adresse mail]

 

[Madame/Monsieur Prénom & NOM / dénomination] [Adresse]

 

Fait à [ville], le [date]

 

Objet : contestation de dégradations retenues dans l'état des lieux

 

[Lettre recommandée avec AR]

 

[Madame, Monsieur],

 

Locataire du logement sis [adresse] dont vous êtes propriétaire, je vous adresse la présente afin de préciser certains points concernant l'état des lieux.

 

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date], vous avez constaté les dégradations suivantes : [liste des dégradations]. Or, ces dégradations ne me sont pas imputables car elles résultent de [motif].

 

N'ayant pas été signé, l'état des lieux susmentionné n'est pas contradictoire conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Je vous propose donc de convenir d'une nouvelle date afin de signer un état des lieux ne mentionnant pas les dégradations contestées. À défaut, j'entends faire appel à un huissier de justice pour faire dresser l'état des lieux.

 

Dans l'attente de votre réponse, veuillez agréer, [Madame, Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

 

[Signature]

  Si à l’issue de l’envoi du courrier, la requête reste sans réponse ou si le bailleur refuse de re revenir sur l’état des lieux, le locataire peut alors contacter sa mairie pour saisir un conciliateur de justice.

2 - Le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice assermenté et bénévole. Il est nommé sur proposition du juge d’instance par ordonnance du premier président de la cour d’appel. Dans le cadre de l’état des lieux, le recours à cet auxiliaire n’a pas pour objectif de rendre un jugement ou d’imposer une décision au bailleur mais d’agir en qualité de médiateur afin de trouver une solution qui convienne aux deux parties. Par exemple, en adressant un courrier au bailleur et réitérer les demandes du locataire pour le pousser à effectuer un nouvel état des lieux.

3 - La Commission Départementale de Conciliation

Si malgré le recours au conciliateur de justice, les deux parties ne parviennent pas à s’entendre sur la question (si le bailleur n’accepte toujours pas l’établissement d’un nouvel état des lieux par exemple), il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation (article 25-11 de la loi de 89) du département dans lequel le bien immobilier concerné par le litige se trouve. Cette procédure est gratuite.   Attention cependant, le pouvoir attribué à cette commission est limité : il n’est pas autorisé d’envoyer des spécialistes dans le logement afin d’obtenir des preuves en faveur de l’une ou l’autre des parties, ou encore de demander des témoins. Sa mission est plus structurée : il s’agit de donner au bailleur et au locataire un acre propice à la discussion. Si au terme de la séance, les deux parties parviennent à s’entendre; un document est signé qui a alors valeur de contrat. Si l’issue est moins favorable, la Commission émet un rapport dans les 60 jours, qui n’aura cependant pas de valeur spécifique devant le Tribunal d’instance.

4 - Le greffe du Tribunal d’instance

Enfin, si toutes les étapes précédentes n’ont pas suffit à résoudre le litige, la partie en désaccord peut entamer une procédure judiciaire. En fonction du montant du litige (inférieur ou non à 4000€), les démarches et les intervenants sont différents. si le litige concerne un montant de 4000€ minimum, saisir le Tribunal peut se faire par le biais d’un courrier directement adressé au greffe. Si la somme est supérieure à ce montant, le recours se fait par huissier de justice et une assignation doit être délivrée au bailleur.

Publié le 22 janvier 2018

Modifié le 10 décembre 2018

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