État des lieux avant acte de vente

Résumé : Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier ? Il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux avant de faire la signature de l’acte de vente. Mais il est conseillé de visiter plusieurs fois le logement entre le compromis et la vente définitive, pour acquérir le bien en toute connaissance de cause ! On vous explique tout.

Faire un état des lieux avant de signer un acte de vente

Faut-il faire un état des lieux avant la signature d’un acte de vente ? L’état des lieux est une procédure à effectuer uniquement pour les logements en location. Il est néanmoins fortement conseillé de faire plusieurs visites entre le compromis et l’acte de vente lorsque vous êtes en train d’acheter un logement !

Faut-il faire un état des lieux avant la vente d’une maison ?

Utiliser le terme « état des lieux » pour parler des visites et contre-visites de l’acheteur lors d’une transaction immobilière est erronée. Les états des lieux s’organisent uniquement dans le cadre de baux pour les locations.

Il n’existe donc pas de modèle d’état des lieux Word ou PDF spécifiques à la vente d’une maison ou d’un appartement ! Mais il est fortement conseillé de réaliser plusieurs visites des lieux avant d’acheter un logement. Cela permettra à l’acheteur de statuer de l’état du bien, et d’éventuellement rajouter des clauses suspensives ou des clauses résolutoires.

Y a-t-il un droit de visite après la signature d’un compromis ?

La signature du compromis de vente lie les deux parties (vendeur et acheteur). Une fois le compromis signé, l’acheteur s’est donc engagé à acheter le bien concerné, et le vendeur s’est engagé à lui réserver. Tout acte remettant en cause cet engagement et n’étant pas inscrit dans le compromis de vente entraînera des pénalités pour la partie n’ayant pas respecté le compromis.

droit de visite avant venteLes visites de l’acheteur pour une maison ou un appartement sous compromis sont bien évidemment autorisée ! Elles permettent de s’assurer que tout est en ordre dans le logement, et d’éviter tout problème ultérieur à la signature de l’acte de vente (vices cachés par exemple). Les visites entre le compromis et la vente peuvent donc être demandées à tout moment !

Il est également conseillé de faire l’inventaire de chaque visite, pour s’assurer qu’aucun élément du logement présent lors du compromis ne soit plus présent dans le logement une fois la vente effectuée (équipements sanitaires par exemple).

Que faire en cas de dégradation entre la signature du compromis et de l’acte de vente ?

Il peut arriver que le logement se dégrade pendant la période entre la signature du compromis et de l’acte de vente, notamment lorsque la transaction immobilière concerne un logement ancien. Dans ce cas, le compromis de vente peut tout à fait contenir une clause suspensive concernant l’état du bien : en cas de dégradation, l’acheteur ne sera alors plus tenu de l’acheter, et pourra se désengager.

Dans tous les cas, le vendeur est tenu de garder son bien en l’état jusqu’à la signature de l’acte de vente. Le vendeur est également tenu de réaliser des diagnostics techniques avant la signature du compromis, pour attester de l’état du bien. La réalisation de ces diagnostics est obligatoire pour le vendeur, qui ne peut y déroger :

  • Un diagnostic d’amiante dans le bâtiment
  • Un diagnostic du plomb dans les canalisations
  • Un diagnostic pour laa présence ou non de termites
  • Un diagnostic de l’installation électrique
  • Un diagnostic de performance énergétique

Le saviez-vous ?

Le vendeur a l’obligation de réaliser des diagnostics techniques avant la signature du compromis. Il s’engage également à le tenir en état jusqu’à la signature de l’acte de vente ! Un relevé des compteurs peut également être fait avant la signature, si l’ancien propriétaire réside encore dans le logement après la signature du compromis.

Les étapes de l’achat d’un logement

Quels sont les étapes de l’achat d’un logement ?

  1. Une proposition d’achat est faite au vendeur
  2. Si ce dernier l’accepte, l’acheteur et le vendeur signent un compromis de vente
  3. L’acheteur a entre 45 et 60 jours pour trouver un financement
  4. Les deux parties procèdent ensuite à la signature de l’acte de vente

signature compromis notaire

La signature du compromis

Lorsqu’un acheteur a fait une proposition d’achat à un vendeur, les deux parties signent ce qu’on appelle un compromis de vente. La signature du compromis engage les deux parties à acheter et vendre le bien en question.

Le compromis de vente comporte des clauses, ajoutées par les deux parties, qui encadrent les conditions de la vente. Il contient la plupart du temps des clauses concernant le financement, l’obtention d’un permis de construire ou encore la date de vente.

L’acheteur a ensuite entre 45 et 60 jours pour trouver un financement !  Ce dernier point concerne souvent une des clauses suspensives concernant l’achat du logement : si l’acheteur n’arrive pas à trouver un crédit immobilier, la vente est annulée.

Les clauses suspensives du compromis permettent d’annuler la vente sans pénalités pour les deux parties ! S’il y a refus de signature chez le notaire de la part de l’acheteur pour une raison ne figurant pas dans le compromis, ce dernier devra verser 10 % du prix de vente au vendeur en compensation.

La signature de l’acte de vente chez le notaire

Une fois le délai entre les deux signatures écoulé, les deux parties se retrouvent chez le notaire (celui du vendeur ou de l’acheteur), pour procéder à la signature de l’acte de vente. Cette étape permet de sceller la vente, et d’officialiser le changement de propriétaire du bien.

La signature de l’acte de vente s’accompagne également du paiement du bien, ainsi que du paiement des honoraires au notaire, qui représentent un pourcentage du prix de la transaction. Plus d’information sur l’acte de vente pour l’achat d’un bien immobilier ici.

Émoluments de notaire calculés sur la valeur du bien immobilier concerné :

Valeur du bien Taux applicable
0 € à 6 500 € 3.945%
6 500 € à 17 000 € 1.627%
17 000 € à 60 000 € 1.085%
Plus de 60 000 € 0.814%

Est-il possible d’habiter une maison avant la signature chez le notaire ?

Dans certains cas, il est possible que le futur acheteur souhaite occuper le logement avant d’avoir signé l’acte de vente. Il est tout à fait possible pour le vendeur d’accepter cette condition, mais elle n’est pas sans risque !

Le principal risque pour le vendeur est que la vente ne soit pas effectuée au final. L’acheteur peut avoir réalisé des travaux entre temps et abîmé le bien, ou se rendre compte d’une malfaçon dans le bâtiment et décider d’annuler la vente. Aussi, cela peut poser problème pour des questions d’assurances si un problème a lieu pendant l’occupation du logement avant le transfert de propriété !

Dans tous les cas, il est important de prendre de nombreuses précautions si un vendeur accepte que le futur acheteur occupe les lieux de manière anticipée, en rédigeant une convention d’occupation anticipée avec un notaire. Elle devra notamment contenir :

  • L’acceptation de l’occupation anticipée de la part du vendeur
  • La levée des conditions suspensives de la part de l’acheteur, pour vous garantir la vente du logement
  • La durée de l’occupation anticipée
  • L’obligation pour l’occupant de souscrire une assurance habitation

convention occupation anticipée

Foire aux questions

Que veut dire une maison vendue en l’état ?

Lorsqu’un particulier achète une maison « en l’état », cela signifie qu’il accepte l’achat d’un bien en toute connaissance de cause concernant son état, quels que soient les travaux à réaliser ou le résultat des diagnostics donnés par le vendeur.

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