L'état des lieux de sortie

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La signature d’un contrat de location se fait dans un cadre légal précis permettant de protéger les différentes parties à cette transaction, à savoir le bailleur et le locataire. Ainsi, ils rédigent, pour établir le début d’un bail locatif, un document annexe appelé état des lieux, dans lequel est précisé l’état du logement au moment de l’entrée, mais également lors de la sortie. En effet, il est important pour le propriétaire de pouvoir constater que son logement n’a pas été dégradé au cours de la location, au risque de demander au locataire de réparer ou de financer les rénovations à effectuer. On vous explique tout sur l’état des lieux de sortie dans l’article ci-dessous.

Etat des lieux sortie

L'état des lieux de sortie du locataire : définition

Lorsque le locataire quitte un logement, il se trouve dans l’obligation de le rendre dans le même état que celui dans lequel il se trouvait au moment de la conclusion du bail. C’est cette nécessité qui explique la rédaction par deux fois d’un document attestant de l’état de l’appartement ou de la maison concernée, afin d’effectuer une comparaison objective entre les deux.

Il est donc particulièrement important pour le bailleur d’établir de manière amiable et contradictoire cet état des lieux de sortie. La rédaction de ce document officiel est tout aussi primordiale pour le locataire, celui-ci lui permettant de se protéger des réclamations du bailleur, notamment contre des dégradations postérieures à votre sortie des lieux. Enfin, ce document est essentiel car c’est sur cette base que sera restitué tout ou une partie du dépôt de garantie.

Les conditions de réalisation de l’état des lieux de sortie

Attention, il est particulièrement important de savoir qu’un état des lieux de sortie, comme celui d’entrée d’ailleurs, ne s’effectue pas dans n’importes quelles conditions. Ainsi, pour pouvoir constater objectivement de l’état d’un logement et de ses équipements, il est important que celui-ci soit réalisé :

  • dans de bonnes conditions d’éclairage vous permettant d’observer facilement les moindres détails sans que ceux-ci soient sujet à interprétation
  • au moment de la sortie du logement ou rapidement après (pour éviter des dégradations qui ne seraient pas du fait du locataire et qui pourraient lui être imputées)

Le jour de l’état des lieux de sortie, le logement doit donc contenir l’ensemble des équipements mentionnés au contrat de location, le tout en bon état de fonctionnement.

Il n’existe pas de modèle d’état des lieux officiel, cependant la forme du document doit permettre la comparaison avec les descriptions opérées lors de l’état des lieux d’entrée. Ainsi, afin d’obtenir un double document clair et ne pouvant être sujet à interprétation, les deux états des lieux (entrée et sortie) doivent être réalisés :

  • soit sur un document unique, comportant deux colonnes (une entrée et une sortie) pour chaque pièce du logement et chaque équipement présent dans le logement (notamment dans le cas d’une location meublée).
  • soit sur des documents distincts mais possédant une présentation similaire
  • Toujours concernant les conditions de forme, sachez que l’état des lieux de sortie (comme celui d’entrée) peut être établi par écrit sur support papier ou sous forme électronique en fonction des préférences, mais doit toujours contenir les signatures des deux parties et pouvoir être remis à chacune d’elles une fois celui-ci effectué.

    Enfin, il existe deux sortes de procédures d’état des lieux de sortie :

    • l’état des lieux de sortie à l’amiable : c’est le cas où les documents sont directement remplis par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté : une agence pour le propriétaire par exemple, un proche pour le locataire)
    • l’état des lieux de sortie par huissier de justice : c’est le cas où l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable. Il se fait donc par le biais d’un huissier de justice saisi à la demande du propriétaire ou du locataire. Dans ce cas précis, le professionnel en question doit avertir les différentes parties (bailleur, locataire) de la date de rendez-vous au moins sept jours à l’avance, le tout par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

    • Attention : une telle procédure nécessitant l’intervention d’un tiers n’est pas gratuite. Il y a donc des frais d’état des lieux à partager entre le locataire et le bailleur, le tout à parts égales. Cependant la part payée par le locataire ne peut pas excéder le montant payé par le bailleur, et/ou une somme définie de 3 euros TTC par mètre carré de surface habitable.

      Le contenu de l’état des lieux de sortie

      L’état des lieux de sortie se doit de respecter certaines normes notamment concernant l’exhaustivité des pièces et des équipements à examiner. Il doit comporter certaines mentions obligatoires visant toujours à protéger et le locataire et le bailleur contre d’éventuelles approximations susceptibles de se retourner contre lui. Ainsi, il doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

      • Le type d’état des lieux : en l'occurrence ici “état des lieux de sortie” généralement en haut du document, car il s’agit d’une information principale.
      • La date à laquelle cet état des lieux de sortie a été effectué.
      • La localisation exacte du logement (adresse, commune d’habitation, numéro de la rue, numéro de l’appartement, étage, porte de droite ou de gauche, etc….).
      • Le nom, prénom et fonction dans le contrat des parties engagées, en l’occurrence le bailleur et le locataire, ainsi que le domicile et/ou le siège social du bailleur ou des personnes mandatées pour le représenter. Il en va de même pour le locataire si celui-ci fait appel à un tier pour réaliser cet état des lieux de sortie.
      • Les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie (électricité et/ou gaz naturel) au jour de la sortie.
      • Le détail de chaque pièce et partie du logement : description particulièrement précise de l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, ainsi que les équipements et éléments présents dans le logement. Ce document peut-être complété de photos notamment dans des cas particuliers de dégradation de certains biens inclus dans la location.
      • L’adresse du nouveau domicile du locataire (pour pouvoir le joindre en cas de vérification ou de réclamation à effectuer).
      • La date de réalisation et de signature de l’état des lieux d’entrée.
      • La signature des deux parties (locataire et bailleur) ou de leurs représentants.

      Les cas particuliers rencontrés pendant un état des lieux de sortie

      Si l’état des lieux d’entrée comme de sortie sont des procédures légales soumises au respect d’obligations particulières, il existe des situations particulières pouvant être rencontrées par les locataires, qui nécessitent quelques éclaircissements. C’est notamment le cas dans les situations suivantes :

      Si une des parties refuse de signer l’état des lieux :

      La première chose à savoir est qu’il est tout à fait possible de refuser de signer un état des lieux. C’est même une obligation absolue si jamais la partie au contrat de location est en désaccord avec le document et la façon dont celui-ci a été rédigé. En effet, la signature de ce document marque l'approbation totale avec son contenu et le fait qu’il a été rédigé de manière contradiction, c’est à dire en présence à la fois du bailleur et du locataire.

      Le fait de refuser de signer un état des lieux se traduit par le début d’un litige contractuel opposant l’une des deux parties à l’autre, se traduisant par une procédure de contestation du document en question. Ainsi, le règlement du litige lors d’un état des lieux se passe en deux étapes principales :

      1 - L’envoi d’une lettre recommandée pour contester votre état des lieux de sortie : Plutôt que d’entamer une procédure en justice, vous pouvez contester votre état des lieux de sortie à l’amiable. Dans ce cas précis, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail. Ce courrier doit notamment énumérer l’ensemble des éléments de discorde apparus au moment de la rédaction du document. A partir de là, un deuxième état des lieux peut être demandé par la partie contestataire.

      2 - La saisie d’un conciliateur de justice

      En cas de désaccord persistant, un conciliateur de justice peut être contacté. Il est alors compétent pour rendre un jugement et imposer une décision au bailleur. A la demande du locataire, il peut alors adresser un courrier au bailleur et réitérer les demandes du locataire afin de le pousser à effectuer un nouvel état des lieux en en modifiant la rédaction. Ce professionnel du droit est facilement contactable par le biais d’une mairie locale. Si la saisie de cet intermédiaire ne suffit pas, celui ci peut alors saisir deux instances à savoir la Commission Départementale de Conciliation et le greffe du Tribunal d’instance.


      Si un désaccord existe sur la notion d’usure normale qui a agit sur l’état du logement entre l’entrée du locataire et sa sortie.

      Le locataire est bien évidemment tenu de restituer le logement loué dans le même état que celui constaté au moment de la rédaction de l’état des lieux d’entrée. Pour autant, il ne peut être tenu responsable des dégradations causées par la vétusté du logement.

      Pour rappel, la vétusté correspond à “un état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. En conséquence, il reviendra au bailleur et au locataire de distinguer ensemble lors de l’état des lieux de sortie, des dégradations provenant de l’utilisation normale du logement ou au contraire si celle-ci a été abusive ou anormale. Ce genre de dégradations sujettes à interprétation concernent notamment :

      • Les peintures : Dans le cas où l’état des lieux d’entrée a permis de constater que le logement en question était déjà loué et habité plusieurs années avant le locataire actuel, l’usure des peintures, papiers et autre moquette est justifiée. De même, le locataire n’a pas à supporter les frais liés aux travaux de réfection des peintures et/ou des papiers peints dus à une longue occupation du logement et à une humidité structurelle des lieux.
      • Les trous dans les murs : le locataire est simplement responsable des dégradations causées par une utilisation anormale du logement, à savoir les tapisseries arrachées et autres trous dans le mur survenus au cours de son expérience locative dans le logement.


      • Ces spécificités sont bien entendu notifiées dans la réglementation de l'état des lieux.

Publié le 12 mars 2018

Modifié le 10 décembre 2018

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