État des lieux de sortie

Résumé : Pour établir un bail locatif, un état des lieux d’entrée est réalisé pour préciser l’état du logement à l’arrivée du locataire. Un état des lieux de sortie est ensuite rédigé à la fin du bail pour permettre au propriétaire de constater les éventuelles dégradations dans le logement suite à la période de location. On vous explique comment procéder !

Comment se passe un état des lieux de sortie ?

Vous devez faire un état des lieux de sortie ? Quand un locataire quitte un logement, il a l’obligation de le rendre dans le même état que celui dans lequel il lui a été remis au début du bail. Un état des lieux de sortie doit donc être rédigé pour être comparé à l’état des lieux d’entrée ! Il permettra ensuite de convenir de si oui ou non, l’intégralité du dépôt de garantie sera restitué au locataire.

Comment remplir un état des lieux de sortie ?

Un état des lieux de sortie se rédige de la même manière qu’un état des lieux d’entrée. Notamment, il devra faire état de toutes les éventuelles dégradations ou réparations a effectuer dans le logement. Si ces dernières n’étaient pas indiquées sur l’état des lieux d’entrée, alors le dépôt de garantie du locataire sera retenu par le propriétaire, en partie ou dans son intégralité en fonction des réparations qui doivent être réalisées.

Le saviez-vous ?

Après l’état des lieux de sortie, c’est le dépôt de garantie du locataire et non la caution qui sera restituée  ! La caution est quand à elle restituée ou gardée par le bailleur pour régler la dernière mensualité du loyer. Elle est demandée au début du contrat en cas d’impayé par le locataire. Le dépôt de garantie sert quand à lui à couvrir d’éventuelles réparations en fin de location.

L’état des lieux de sortie doit de préférence être rempli sur le même document que celui qui a servi pour faire l’état des lieux d’entrée. Cela rendra la comparaison plus facile ! Vous pouvez aussi le remplir sur un document séparé, mais vous devrez dans ce cas vous assurer que la forme des deux documents est similaire, pour faciliter la comparaison. Veillez également  à ce que l’état des lieux soit réalisé :

  1. Dans de bonnes conditions d’éclairage, pour observer plus facilement les détails du logement
  2. Le jour de la sortie du locataire du logement, ou rapidement après, pour éviter que des dégradations dont il n’est pas responsable lui soient attribuées
  3. De manière contradictoire : cela signifie que le bailleur et le locataire doivent être présents et apposer leurs signatures sur l’état des lieux pour que le document soit valide

Est-ce que l’état des lieux est obligatoire ?

L’état des lieux de sortie d’un locataire est important, puisqu’il permet d’être comparé à l’état des lieux d’entrée, et de savoir si oui ou non, les éventuelles réparations sont imputables au locataire ou au propriétaire. Il est donc particulièrement important pour le bailleur d’établir cet état des lieux !

Sa rédaction est également importante pour le locataire, puisqu’elle lui permettra de se protéger des réclamations du bailleur concernant certaines dégradations qui ne lui seraient pas imputables. Ce document conditionne en effet si oui ou non, le dépôt de garantie lui sera restitué. La loi dispose qu’un état des lieux doit être réalisé et joint au bail de location dans le cadre d’une résidence principale. Mais l’absence d’état des lieux n’empêche pas le contrat de location d’être valide pour autant !

Il est tout de même fortement conseillé de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie pour chaque location. Ce document permet de protéger les deux parties en présence ! L’absence d’état des lieux d’entrée ou de sortie n’est en effet pas sans conséquences.

Quelles conséquences en l’absence d’état des lieux ?

Partie Le locataire a refusé l’état des lieux Le propriétaire a refusé l’état des lieux Négligence des deux parties
Locataire – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état
– Les réparations seront à sa charge
– Mise en demeure du propriétaire – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état
– Les réparations seront à sa charge
Propriétaire – Il devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire – Il devra démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige
– Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d’être à sa charge
– Concernant la vétusté du logement, il devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire

état des lieux vétusté

Qu’est-ce qu’un pré état des lieux ?

Pour organiser au mieux votre état des lieux de sortie, vous avez la possibilité de demander un pré-état des lieux à votre bailleur ! C’est une visite conseil effectuée une dizaine de jours avant l’état des lieux définitif, qui permettra au locataire de savoir quelles réparations doivent être effectuées pour que son dépôt de garantie lui soit restitué.

Quel que soit votre type de logement ou votre situation (HLM, colocation, appartement meublée etc), vérifiez donc bien l’état des peintures, ou d’éventuelles dégradations (trous dans les murs par exemple) avant de faire l’état des lieux de sortie. Cela vous permettra de faire des réparations avant la visite finale, et de récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie !

Un pré-état des lieux s’effectue généralement une dizaine de jours avant l’état des lieux de sortie, à la demande du locataire ou du propriétaire.

Loi Alur : ce qui change pour l’état des lieux de sortie

La Loi Alur (2014) a apporté des modifications concernant la réglementation des états des lieux de sortie. Surtout, elle permet de poser un cadre légal beaucoup plus précis pour la réalisation des états des lieux de sortie et d’entrée pour les logements en location !

Exemple de modèle d’état des lieux de sortie

La Loi Alur impose un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie réglementé. Ainsi, plusieurs éléments doivent désormais être inscrits sur l’état des lieux pour lui donner une valeur légale. Ce nouveau modèle d’état des lieux permet notamment de réduire les litiges suite aux états des lieux de sortie, lorsque propriétaire et locataire ne sont pas en accord sur les réparations à prendre en charge suite à la période de location :

  • La date de l’état des lieux de sortie
  • La localisation du logement
  • L’identité du locataire et du propriétaire, et l’adresse du bailleur
  • Le relevé de tous les compteurs présents dans le logement
  • Le détail des clés rendues au bailleur
  • Le détail de chaque pièces du logement
  • La signature des deux parties en présence
  • L’adresse du nouveau domicile du locataire en cas de litige
  • La date où a été réalisé l’état des lieux d’entrée

Vous pourrez trouver en ligne de nombreux modèles d’état des lieux simplifiés de sortie, conformes à la loi Alur. Vous pourrez les utiliser tant pour un état des lieux d’entrée que pour un état des lieux de sortie ! Vous trouverez ici un modèle d’état des lieux de sortie au format PDF, proposé par papernest.

état des lieux loi alur

Etat des lieux de sortie et vétusté

Autre apport important de la Loi Alur, elle permet d’apporter plus d’information sur la notion de « vétusté » dans le cadre de la location d’un logement. Les réparations locatives nécessaires suite à la vétusté du logement ne sont pas imputables au locataire mais au propriétaire, selon l’article 1755 du Code Civil.

Le problème qui se posait dès lors au moment de l’état des lieux de sortie avait attrait à l’appréciation de la vétusté dans le logement. Comment faire la différence entre vétusté et dégradation imputable au locataire ? La Loi Alur apporte ainsi une définition plus précise de la vétusté, et la définit comme s’agissant de dégradations qui ne correspondent pas à une utilisation anormal des équipements, mais simplement à une usure normale dans le temps.

Le décret d’application du 31 décembre 2016 de la Loi Alur définit la vétusté comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement”.

La Loi Alur permet également au locataire et au propriétaire d’établir une grille de vétusté pour fixer chaque élément dans le logement, sa durée de vie estimée, ainsi que la dépréciation naturelle des équipements. Il n’existe pas de modèle particulier, et il convient aux deux parties d’établir une grille de vétusté leur correspondant. La plupart du temps, la contestation concerne l’appréciation de la vétusté concernent :

  1. Les peintures : dans ce cas, le locataire n’a pas a supporter les frais au moment de l’état des lieux de sortie, puisque l’humidité structurelle des lieux ou la longue occupation du logement en sont souvent la cause. La dégradation de la peinture, si elle n’est pas arrachée, correspond donc à de la vétusté et doit être prise en charge par le propriétaire
  2. Des trous dans les murs : dans ce cas précis, le locataire devra payer les réparations après l’état des lieux de sortie, puisqu’il est responsable de l’usure du mur.

Qui doit payer l’état des lieux de sortie ?

Un état des lieux de sortie n’est pas payant si il est réalisé à l’amiable ! Les deux parties doivent simplement convenir d’un rendez-vous pour la remise des clés, le plus généralement le dernier jour du bail ou dans la semaine suivant cette date. En cas de départ anticipée du locataire, l’état des lieux de sortie peut être réalisé avant la fin du préavis de départ.

Il peut néanmoins arriver qu’une des deux parties refuse de se présenter à l’état des lieux ou de le signer. Dans ce cas, on procède à un état des lieux de sortie avec huissier, qui garantira l’impartialité de la procédure. Un état des lieux de sortie effectué par un huissier a  néanmoins un prix !

Coût d’un constat locatif par un huissier :

Surface du logement Frais d’acte Lettre de convocation Taxe fiscale
Jusqu’à 50 m² 132.56 €
18.02 €
14.89 €
Entre 50 m² et 150 m² 154.44 €
Plus de 150 m² 231.66 €

Les frais de l’état des lieux réalisé par l’huissier seront ensuite répartis entre le locataire et le propriétaire. Le locataire ne pourra néanmoins pas payer plus de 3 euros par m². Le reste de l’intervention devra donc être à la charge du propriétaire. Plus d’informations ici.

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