État des lieux contestation
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Résumé : Lorsque l’état des lieux appelle une contestation de la part d’une des deux parties (propriétaire ou locataire), on ne sait pas toujours quoi faire ni par où commencer. Il est pourtant essentiel de savoir comment s’opposer à un état des lieux qui nous semble incorrect. Toutes les informations pour contester un état des lieux sont disponibles sur cette page.
État des lieux contestation : que faut-il faire ?
Comment réussir à contester un état des lieux ? Dans un premier temps, il ne faut surtout pas signer un état des lieux auquel on s’oppose. En effet, la contestation de l’état des lieux après signature appelle, le plus souvent, une procédure judiciaire.
À l’inverse, la contestation de l’état des lieux de sortie non signé est une procédure beaucoup plus simple qui peut même être réglée à l’amiable entre le propriétaire et le locataire.
Il est bon de distinguer la contestation et la modification d’état des lieux après signature. La contestation nécessitant l’intervention de la justice tandis que la modification est légalement autorisée dans certains cas (notamment lors de l’état des lieux d’entrée).
État des lieux contestation : avant la signature
Que la location soit meublée ou non, si l’état des lieux appelle contestation le délai est très court. Pour résoudre le litige à l’amiable, il faut commencer par rédiger une lettre de contestation (avec accusé réception) en détaillant les points de désaccord entre les deux parties. Cette lettre permet de demander, sans frais, la réalisation d’un deuxième état des lieux dans les 30 jours qui suivent sa réception.
Si la lettre de contestation de l’état des lieux de sortie reste sans réponse, il est possible de solliciter un huissier pour forcer la réalisation de l’état des lieux. L’intervention de l’huissier est payante, mais les frais sont divisés entre les parties.
Lors de l’état des lieux entrant la contestation peut facilement être évitée. En effet, lorsqu’on emménage dans un nouvel appartement, la loi donne 10 jours au locataire pour signaler un problème relatif au logement et 1 mois pour prévenir d’un problème lier au chauffage. De ce fait, la modification de l’état des lieux d’entrée est simple et permet d’éviter la contestation.
État des lieux contestation : après la signature
Bien que la procédure soit longue, il est possible de contester un état des lieux d’entrée après signature, de même qu’un état des lieux de sortie. En cas de désaccord sur les conclusions ou si des dégâts son constatés après l’état des lieux de sortie, la contestation de l’état des lieux de sortie signé doit suivre ses étapes :
- Prouver qu’on a envoyé une lettre de contestation
- Faire appel à un conciliateur de justice (via la mairie notamment)
- Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
- Adresser un courrier au Tribunal d’Instance (pour une somme inférieure à 4000€) ou demander à un huissier d’assigner en justice l’autre partie (pour un montant supérieure à 4000€)
L’état des lieux est un accord contractuel, c’est-à-dire qu’il doit être réalisé et validé par les deux parties (le bailleur/propriétaire et le locataire). En le signant, les parties indiquent qu’elles acceptent les conclusions, c’est pourquoi il faut s’interdire de signer un état des lieux auquel on s’oppose.
Est-ce que l’état des lieux est obligatoire ?
En France, l’état des lieux n’est pas obligatoire, mais il est très fortement conseillé. Effectivement, en cas d’absence d’état des lieux, la loi considère qu’il a été fait « par principe » et que le logement a été confié/rendu en bon état.
Quelles conséquences en l’absence d’état des lieux ?
| Partie | Le locataire a refusé l’état des lieux | Le propriétaire a refusé l’état des lieux | Négligence des deux parties |
| Locataire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
– Mise en demeure du propriétaire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
| Propriétaire | – Le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire | – Démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige – Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d’être à sa charge |
– Concernant la vétusté du logement, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire |
Étant obligatoire, l’état des lieux est très bien encadré par la loi. Cependant, il n’y a pas de politique européenne du logement, alors la législation varie fortement entre les pays. Le problème se pose notamment au niveau des biens immobiliers frontaliers (Italie, Espagne, Pays-Bas, etc.) Par exemple, la contestation d’un état des lieux de sortie en Belgique n’est pas la même qu’en France ou en Suisse. Il est possible de se renseigner en suivant ce lien.
La loi oblige les parties à réaliser un état des lieux, mais elle statue aussi sur les frais à réclamer ou non au locataire. Si durant l’état des lieux des frais abusifs sont réclamés, il est légitime de refuser de signer l’état des lieux. Il faudra alors prouver que le coût des rénovations est disproportionné.
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Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
Pour comprendre comment fonctionne la contestation d’un état des lieux, encore faut-il comprendre ce qu’est un état des lieux de sortie. En effet, le désaccord du propriétaire du logement ou par locataire de l’état des lieux de sortie suppose de connaître le déroulement et le fonctionnement de cette visite.
L’état des lieux de sortie est une visite réalisée par le bailleur et le locataire. Il compare l’état actuel de l’appartement à celui lors de l’état des lieux d’entrée. Le but étant de déterminer ce qui est dû à l’usure de la vie quotidienne et ce qui est imputable au locataire.
Comment se passe un état des lieux de sortie ?
Alors que la contestation de l’état des lieux d’entrée est assez rare, contester un état des lieux de sortie est assez courant. Tout d’abord, il faut que les deux parties réussissent à fixer une date (idéalement le jour de la remise des clés).
Par la suite, les deux parties effectuent la visite du bien et vérifient que le logement est dans le même état que lors de l’état des lieux d’entrée. Si le logement est en bon état, les deux parties signent le document et le bailleur a un mois pour restituer l’intégralité de la caution au locataire.
Par contre, si des dommages sont constatés, il faut établir si le locataire en est responsable. Dès lors, le bailleur dispose de 2 mois après la signature pour rendre le restant de la caution au locataire.
En cas de contestation de l’état des lieux de sortie le délai est d’un mois pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse.
Quel document pour un état des lieux de sortie ?
Pour réaliser l’état des lieux de sortie, il suffit d’un document conforme à la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) qui soit similaire à l’état des lieux d’entrée.
Par contre, si on s’oppose à un état des lieux, il faut rédiger une lettre de contestation de l’état des lieux de sortie signée que l’on adressera à la partie concernée. Un modèle de lettre est disponible en haut de cette page pour vous faciliter la tâche gratuitement.
Pour réclamer la modification de l’état des lieux entrant, il faudra rédiger une lettre et l’adresser directement au bailleur dans le délai imparti. Attention, il ne s’agit pas d’une lettre de contestation de l’état des lieux entrant, mais bien d’une demande de modification.
Modèle de lettre de demande de modification à télécharger gratuitement
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Mis à jour le 2 Oct, 2023
La rédaction d'État des lieux
Matthieu Pace
Rédacteur web - spécialiste énergie
