État des lieux réglementation : comment est-il encadré ?

Modèle gratuit d'état des lieux

Nos documents sont conformes à la loi Alur et ont été mis à jour le 30/08/2019 pour vous garantir un service de qualité

Résumé : Déménager engendre beaucoup de changements. On ne connaît pas toujours les procédures et les textes qui régissent un emménagement ou un déménagement. L’état des lieux fait parti des procédures importantes en entrant et en sortant d’une location : c’est un constat écrit faisant état de ce qui se trouve dans la location avec une description précise du logement pièce par pièce. Cet état des lieux a une valeur juridique.

Il doit exister deux états des lieux, un d’entrée et un de sortie pour pouvoir comparer et par conséquent vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations. Afin que chaque partie soit assurée, que ses droits et obligations soient respectée, il a fallu encadrer juridiquement le modèle d’état des lieux.

Vous pouvez vous référer à l’article 1730 du code civil qui dispose que “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

Les principes de l’état des lieux

L’état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés et de la signature du bail de location. Il doit être rempli en deux exemplaires pour que chacune des parties en ai un exemplaire. Quand le locataire rend les clés, un état des lieux de sortie doit être effectué. En cas de litige sur l’état d’un logement, ces documents permettent alors d’établir les responsabilités de chaque partie.

Sa gratuité

L’état des lieux est gratuit s’il est réalisé en présence du locataire et du bailleur. Si l’état des lieux est effectué par un intermédiaire (agent immobilier par exemple) une partie des honoraires peut être mis à la charge du locataire mais ne doit pas excéder le montant payé par le bailleur, et respecter la limite de 3€ TTC par m² de surface habitable. Si une des parties refuse de dresser l’état des lieux, il est possible de faire appel à un huissier de justice. L’état des lieux sera également payant, et partagé entre le bailleur et le locataire.

Il est contradictoire

Cela signifie qu’un état des lieux n’a de valeur juridique que si les deux parties ont signées. Le caractère contradictoire d’un état des lieux suppose qu’il soit fait de façon amiable (fait “d’un commun accord”). Si une des parties ne peut être présente, il faudra qu’elle se fasse représenter. Elle doit donc donner procuration à un tiers qui la représentera durant l’état des lieux et qui aura l’autorisation de signer pour le mandataire. Si personne ne peut vous représenter, il faudra fixer une date ultérieure ou faire appel à un huissier, car un état des lieux fait de manière unilatérale n’est pas valable.

La caution et le dépôt de garantie

La caution et le dépôt de garantie doivent être délivrés à la fin de l’état des lieux d’entrée. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire pour couvrir les éventuelles dégradations qu’il pourrait y avoir durant la location du bien. A ne pas confondre avec la caution, qui désigne l’engagement d’un tiers pour garantir le paiement du loyer en cas d’impayé du locataire. La caution ne sera pas débitée s’il n’y a pas d’impayé. Quant au dépôt de garantie, il doit être rendu au locataire suite à l’état des lieux de sortie.

La loi ALUR : une évolution des règles de l’immobilier pour les locataires et les propriétaires

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014. Son objectif est de réguler les dysfonctionnements du marché, et de protéger les propriétaires et les locataires.

état des lieux location

Des syndics mieux encadrés

Les honoraires des syndics de copropriété sont établis sous forme de forfait de principe. La loi ALUR a mis en place un contrat type pour le syndic définissant ses missions, la durée et la rémunération de celui-ci.

L’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires

  1. Encadrement des loyers : c’est une des mesures phare de la loi ALUR. Le but est de limiter le niveau des loyers et de contenir leur progression. Cela est rendu possible par l’application du loyer médian de référence, fixé par le préfet chaque année et qui pourra être majoré ou minoré de 20%.
  2. Mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) : cette garantie est à destination des propriétaires. Elle sert à les indemniser en cas d’impayé de la part du locataire. Parallèlement à ce procédé, un accompagnement du locataire en difficulté pourra être effectué. Elle est remplacée par une garantie locative ciblée pour les personnes dites “fragiles” (jeunes, chômeurs et précaires).

Le renforcement des contrôles et du rôle des agences immobilières

Pour que le budget d’une location ne monte pas trop haut, les frais d’agence sont désormais calculés au m². L’objectif de la loi ALUR est aussi de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier.

La simplification des formalités pour l’accès au logement

La simplification passe par la limitation des justificatifs pour le locataire. De plus, la demande de logement social se fait maintenant en ligne. L’habitat participatif obtient un statut et les yourtes, tipi, roulottes et tiny-house entrent dans le droit commun. Elle permet également de réglementer l’état des lieux et le contrat de bail grâce à la mise en place d’un modèle d’état des lieux type. Egalement, 197 communes ont désormais un droit de préemption renforcé pour pallier au manque de logement sociaux.

Que change la loi ALUR en matière d’état des lieux ?

Les principaux changements au niveau des états des lieux est la possibilité de faire un état des lieux dématérialisé et le fait de pouvoir illustrer l’état des lieux. La réglementation des états des lieux pour les locations se sont durcies. Si vous avez un doute sur la réglementation en matière d’état des lieux pour votre futur appartement, lisez attentivement ce qui suit.

Le décret d’application du 31 mars 2016 : les modalités d’établissement de l’état des lieux

La loi ALUR dispose que l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent avoir la même présentation. Ils sont remis en main propre ou par voie dématérialisée. Ils peuvent être complétés d’observations ou de réserves et illustrés d’images. Il est possible de faire l’entrée et la sortie sur un même document afin de pouvoir comparer plus facilement. Enfin, les états des lieux doivent être remis à chacune des parties.

  1. Des mentions dans la rédaction de l’état des lieux sont obligatoires : l’indication du type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ; la date, la localisation ; nom et domicile du bailleur ; nom et le domicile des personnes mandatées ; le relevé des compteurs individuels ; détail du trousseau de clé ; état des revêtements, des équipements et des éléments qui composent chaque pièce ou partie du logement ; la signature du bailleur et du locataire (ou mandataire). Concernant la réglementation pour l’état des lieux de sortie, il faut également ajouter la nouvelle adresse du locataire, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et l’évolution constatée de chaque pièce ou partie du logement.
  2. Les critères d’ameublement ont changé depuis le 1er septembre 2015 : s’ils ne sont pas respectés, alors le bail deviendra un bail pour un bien nu et non meublé. Ce seront donc les règles en vigueur pour une location non meublée qui devront être appliquées.
  3. La grille de vétusté : La loi ALUR éclaircit également la définition de ce qu’est la vétusté. Elle la décrit comme étant l’état d’usure par l’usage normal des équipements ou matériaux présents dans le logement. Le bailleur et le locataire peuvent convenir ensemble du respect d’une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord au préalable. La grille de vétusté valide doit au moins définir une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaires annuels qui affecteront le prix des réparations locatives à la charge du locataire.

Voici un récapitulatif des différents délais et dépôt de garantie :

Situation Logement vide Logement meublé
Durée du bail 3 ans minimum
1 an minimum (9 mois si le locataire est un étudiant)
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du bailleur 6 mois maximum 3 mois minimum
Préavis du locataire 3 mois minimum 1 mois minimum

Concernant les logement sociaux, ils font partis des logements vides mais ont quelques règles particulières. Il n’y a pas de durée de bail (le locataire bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux).

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En savoir plus :

Les avis et les commentaires

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1135 avis - Excellent
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Fabrice Biras

Très bon service

Très bon service Il faudrait le démocratisé

21 Avr 2020
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Nicolas

Bons plans pour faire des économies!

J'ai été particulièrement séduit par la clarté des propositions très avantageuses et la facilité de mise en place du contrat. Je le recommande

05 Mai 2020
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Fateh Benkamir

Super

Super très satisfait

10 Mar 2020
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Bruno Vitis

Service efficace

Service efficace Je recommande

14 Mar 2020
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Lucky B

Très sympa et excellents conseils

25 Mar 2020
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Nicolas

Bons plans pour faire des économies!

J'ai été particulièrement séduit par la clarté des propositions très avantageuses et la facilité de mise en place du contrat. Je le recommande

05 Mai 2020
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Benjamin

Satisfait

très bon accueil satisfaits pour le moment

12 Mar 2020
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Elisabeth

Parfait trés satisfaite je recommande

Parfait trés satisfaite je recommande vraiment merci.

03 Mar 2020
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FAQ

🤷‍♂️ Que faire en cas d’absence d’état des lieux ?

Il existe plusieurs raison à l’absence d’état des lieux d’entrée. Si le refus vient du propriétaire, il devra démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage s’il veut pouvoir invoquer quelque chose en fin de bail. Si le refus vient du locataire, comme il est présumé avoir reçu un logement en bon état, si ce n’est pas le cas, c’est à lui de prouver le contraire.

Enfin, par négligence, peu importe l’état initial, le locataire devra rendre le logement en bon état sauf s’il peut prouver le contraire, pour les autres réparations c’est à la charge du propriétaire. En cas d’absence d’état des lieux de sortie, la loi est très claire : le propriétaire ne pourra faire valoir le fait que la location n’a pas été rendue en état. C’est aussi un risque pour le locataire de se voir reprocher des dégradations après la remise des clés. Plus d'informations ici.

✋ Est-il possible de contester un état des lieux de sortie après signature ?

Souvent, pour l’état des lieux de sortie, c’est la vétusté qui va être discutée. Si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui est indiqué dans l’état des lieux de sortie, il ne faut surtout pas le signer et signifier à l’autre partie par lettre recommandée, votre refus de signer. Il vous sera très difficile après signature de contester l’état des lieux de sortie. Il existe des modèles d’états des lieux de sortie en version PDF que vous trouverez en ligne.

Si un état des lieux de sortie est effectué sans état des lieux d’entrée, vous risquez de vous trouver dans une situation délicate puisque rien ne prouve qu’il n’y a pas de dégradations. prenez des précautions en prenant des photos lors de votre arrivée par exemple. Il est possible de faire appel à un huissier de justice pour établir un état des lieux, c’est également une possibilité si votre propriétaire refuse de dresser l’état des lieux d’entrée.

Redactor

Written by Alice

Mis à jour le 1 Juil, 2020

Commentaires

7 Avis star star star star star 4.3/5

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Marie Noelle Dumont
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Bonjour je suis propriétaire et souhaite faire un état des lieux de sortie le lendemain ou surlendemain de la fin du préavis. Cela est-il possible ?

Bonjour Marie-Noelle, Il est tout à fait possible de faire un état des lieux de sortie après le préavis. Retrouvez plus d'informations en cliquant ici

Marielle BEGUE
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Bonjour, l'état des lieux de sortie du studio de mon fils de 18 ans et demi s'est mal passé, l'agent immobilier de manière autoritaire a noté des problèmes de nettoyage (alors que j'avais moi -même fait le ménage minutieusement...)et mon fils a signé cet état des lieux, ne sachant pas qu'il pouvait le refuser. Nous n'avons pas eu d'exemplaire de cet état des lieux de sortie, impossible de joindre l'agence, ils ne répondent ni au téléphone ni aux sms... Quels sont mes recours? Merci

Bonjour, Malheureusement il est possible de tomber sur des personnes de mauvaise foi. L'agence doit légalement vous fournir un exemplaire d'état des lieux de sortie. Je vous conseille de consulter notre page sur le désaccord d'état des lieux qui vous donnera plus d'informations sur la procédure à suivre.

Huguenot
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Bonjour mon ancienne propriétaire a fait un etat des lieux le jour de mon départ sans aucun soucis mais na aucune trace écrite et m apelle aujourd'hui 10 jours après me disant que il y a des dégradations et quelle va m envoyer la facture à mon nouveau domicile sachant qu il n y a jamais eu de caution ou dépôts de garantie que faire ?

Bonjour Huguenot, un état des lieux de sortie égaré est équivalent à l’absence d’état des lieux de sortie. De ce fait, si le propriétaire n'a aucune trace écrite de l'état des lieux de sortie, la jurisprudence considère que le logement a été rendu en bon état. Sans écrit, le propriétaire ne peut pas prouver que le locataire est responsable des dommages et ne peut donc pas lui réclamer de paiement. D'après la jurisprudence vous n'avez rien à régler.

Maujean
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Bonjour, l'agence immo m'impose une date de d'état des lieux au lendemain de ma fin de préavis, or je serai déjà loin et au travail. Je leur demande donc de l'effectuer le jour J de la fin de préavis mais elles refusent et me demande de mandater quelqu'un à ma place. Est ce que je peux faire quelque chose contre cela ? Je n'est personne à mandater et j'aimerai être présente pour être en accord avec l'état de lieu de sortie. Cdlt

Bonjour Maujean, à part négocier avec l'agence j'ai bien peur que vous êtes obligé de mandater quelqu'un à votre place. Si vous ne connaissez personne vous pouvez chercher des groupes Facebook dédiés à l'entraide dans votre ville et expliquer votre cas.

Lylyfyfy
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Bonsoir, j' ai déménagé et je dois rendre l' ancien appartement. L' état des lieux doit se faire le 2 avril 2020. Cependant vu le confinement du au coronavirus, mon bailleur veut effectuer seul l' état des lieux, sans ma présence et bien que je lui ai indiqué que je respecterais la distance de sécurité, et que je porterais des gants et un masque. Il refuse que je sois là. Donc je lui ai demandé qu' il le mette ça par écrit et à me l' envoyer par mail, mais il refuse. Il me dit qu' il m' enverra l' état des lieux. Et que je devrais le signer. Il me demande de remettre les clés à la loge du gardien qui se trouve à 5 km de mon nouvel appartement. Tout ça ne me semble pas tout à fait honnête. Que me conseillez vous de faire. Car moi j' aimerais être là pour l' état des lieux.

Bonjour Lylyfyfy, en effet cela n'est pas tout à fait normal. Avez vous envisagé de passer par un huissier pour régler ce litige ?

Aillaud Nathalie
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Après 20 ans de vie dans un même appartement (social), un bailleur peut-il s'octroyer la caution du locataire sous prétexte de dégradation ?

Bonjour Aillaud, tout dépend si ces dégradations sont avérées, mais il me semble que s'il y a eu des dégradations, le bailleur est dans son droit de couvrir les dégats avec la caution.

PROST
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Pouvez-vous me préciser les conditions dans lesquelles doit être fait un état des lieux: éclairage, précisions, photos. Si une loi les définit merci de m'indiquer sa référence. D'autre part est-ce qu'en cas de contestation et refus des locataires de revenir une expertise par un expert judiciaire est valide? Cordialement. Dominique Prost

Bonjour Dominique, je vous invite à lire notre article dédié à l'état des lieux ou vous trouverez les réponses à vos questions.