Réglementation état des lieux : comment est-il encadré ?

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Déménager engendre beaucoup de changements. On ne connaît pas toujours les procédures et les textes qui régissent un emménagement ou un déménagement. L’état des lieux fait parti des procédures importantes en entrant et en sortant d’une location. C’est un constat écrit faisant état de ce qui se trouve dans la location avec une description précise du logement pièce par pièce. Cet état des lieux a une valeur juridique.

Il doit exister deux états des lieux, un d’entrée et un de sortie pour pouvoir comparer et par conséquent vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations. Vous pouvez vous référer à l’article 1730 du code civil qui stipule que “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”. Afin que chaque partie soit assurée, que ses droits et obligations soient respectée, il a fallu encadrer juridiquement l’état des lieux.

Etat des lieux réglementation

Les principes de l’état des lieux

L’état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés et de la signature du bail de location. Il doit être rempli en deux exemplaires pour que chacune des parties en ai un exemplaire. Quand le locataire rend les clés, un état des lieux de sortie doit être effectué. En cas de litige sur l’état du logement, ces documents permettent d’établir les responsabilités de chaque partie.

Sa gratuité

L’état des lieux est gratuit s’il est réalisé en présence du locataire et du bailleur. Si l’état des lieux est effectué par un intermédiaire (agent immobilier par exemple) une partie des honoraires peut être mis à la charge du locataire mais ne doit pas excéder le montant payé par le bailleur et dans la limite de 3€ TTC par m² de surface habitable. Si une des parties refuse de dresser l’état des lieux, il est possible de faire appel à un huissier de justice. L’état des lieux sera donc payant et est partagé pour moitié entre le bailleur et le locataire.

Il est contradictoire

Cela signifie qu’un état des lieux n’a de valeur juridique que si les deux parties ont signées. Le caractère contradictoire d’un état des lieux suppose qu’il soit fait de façon amiable (fait “d’un commun accord”). Si une des parties ne peut être présente, il faudra qu’elle se fasse représentée. Elle doit donc donner procuration à un tiers qui la représentera durant l’état des lieux et qui aura l’autorisation de signer pour le mandataire. Si personne ne peut vous représenter, il faudra fixer une date ultérieure car un état des lieux fait de manière unilatérale n’est pas valable.

La caution et le dépôt de garantie

La caution et le dépôt de garantie doivent être délivrés à la fin de l’état des lieux d’entrée. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire pour couvrir les éventuelles dégradations qu’il pourrait y avoir durant la location du bien. A ne pas confondre avec la caution, qui désigne l’engagement d’un tiers pour garantir le paiement du loyer en cas d’impayé du locataire. Le cautionneur ne sera pas débité s’il n’y a pas d’impayé. Quant au dépôt de garantie, il doit être rendu au locataire suite à l’état des lieux de sortie.

La loi ALUR : une évolution des règles de l’immobilier pour les locataires et les propriétaires

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014. Son objectif est de réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires.

Des syndics mieux encadrés

Les honoraires des syndics de copropriété sont établis sous forme de forfait de principe. La loi ALUR a mis en place un contrat type pour le syndic définissant ses missions, la durée et la rémunération de celui-ci.

L’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires

  • Encadrement des loyers : c’est une des mesures phare de la loi ALUR. Le but est de limiter le niveau des loyers et de contenir leur progression. C’est rendu possible par l’application du loyer médian de référence, fixé par le préfet chaque année et pourra être majoré ou minoré de 20%. Cela n’empêche pas les “marchands de sommeil” d’être de plus en plus nombreux. Les marchands de sommeil sont des propriétaires qui profitant du nombre insuffisant de logements pour fixer un loyer au dessus de ce qui est prescrit par la loi.
  • Mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) : cette garantie est à destination des propriétaires. Elle sert à les indemniser en cas d’impayé de la part du locataire. Parallèlement à ce procédé, un accompagnement du locataire en difficulté se fera. Elle est remplacée par une garantie locative ciblée sur les personnes dites “fragiles” (jeunes, chômeurs et précaires).
  • Le renforcement des contrôles et du rôle des agences immobilières

    Pour que le budget d’une location ne monte pas trop haut, les frais d’agence sont désormais calculer au m². L’objectif de la loi ALUR est aussi de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier.

    La simplification des formalités pour l’accès au logement

    Cela passe par la limitation des justificatifs pour le locataire. De plus, la demande de logement social se fait maintenant en ligne. L’habitat participatif obtient un statut et les yourtes, tipi, roulottes et tiny-house entrent dans le droit commun. Un modèle type d’état des lieux et de contrat de bail. 197 communes ont un droit de préemption renforcée pour pallier au manque de logement sociaux.

    Que change la loi ALUR en matière d’état des lieux ?

    Les principaux changements au niveau des états des lieux est la possibilité de faire un état des lieux dématérialisé et le fait de pouvoir illustrer cet état des lieux. La réglementation des états des lieux pour les locations se sont durcies. Si vous avez un doute sur la réglementation en matière d’état des lieux pour votre futur appartement, lisez attentivement ce qui suit.

    Le décret d’application du 31 mars 2016 : les modalités d’établissement de l’état des lieux

    La loi ALUR stipule que l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent avoir la même présentation. Ils sont remis en main propre ou par voie dématérialisée. Ils peuvent être complétés d’observations ou de réserves et illustré d’images. Il est possible de faire l’entrée et la sortie sur un même document afin de pouvoir comparer plus facilement. Les états des lieux sont remis à chacune des parties.

  • des mentions dans la rédaction de l’état des lieux sont obligatoires : l’indication du type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ; la date, la localisation ; nom et domicile du bailleur ; nom et le domicile des personnes mandatées ; le relevé des compteurs individuels ; détail du trousseau de clé ; état des revêtements, des équipements et des éléments qui composent chaque pièce ou partie du logement ; la signature du bailleur et du locataire (ou mandataire). Concernant la réglementation pour l’état des lieux de sortie, il faut également ajouter la nouvelle adresse du locataire, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et l’évolution constatée de chaque pièce ou partie du logement.
  • Les critères d’ameublement ont changé depuis le 1er septembre 2015 : s’ils ne sont pas respectés alors le bail deviendra un bail pour un bien nu et non meublé. Ce seront donc les règles en vigueur pour une location non meublée qui seront à mettre en place. Bien évidemment, l’état des lieux d’un appartement meublé ne comportera pas les mêmes choses qu’un bien non meublé.
  • La grille de vétusté : La loi ALUR donne seulement la définition de ce qu’est la vétusté. C’est l’état d’usure par l’usage normal des équipements ou matériaux présents dans le logement. Il est possible de convenir ensemble au respect d’une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord local. la grille doit au moins définir une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaires annuels qui va affecter le prix des réparations locatives à la charge du locataire.
  • Voici un récapitulatif des des différents délais et dépôt de garantie :

    Situation Logement vide Logement meublé
    Durée du bail 3 ans minimunm 1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant)
    Dépôt de garantie/caution 1 mois maximum 2 mois maximum
    Préavis du bailleur 6 mois minimum 3 mois minimum
    Préavis du locataire 3 mois minimum 1 mois minimum


    Concernant les logement sociaux, ils font partis des logements vides mais ont quelques règles particulières. Il n’y a pas de durée de bail (le locataire bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux).

    Foire aux questions

    Que faire en cas d’absence d’état des lieux ?

    Il existe plusieurs raison à l’absence d’état des lieux d’entrée. Si le refus vient du propriétaire, il devra démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage s’il veut pouvoir invoquer quelques choses en fin de bail. Si le refus vient du locataire, comme il est présumé avoir reçu un logement en bon état, si ce n’est pas le cas, c’est à lui de prouver le contraire. Enfin, par négligence, peut importe l’état initial, le locataire devra rendre le logement en bon état sauf s’il peut prouver le contraire, pour les autres réparations c’est à la charge du propriétaire.

    En cas d’absence d’état des lieux de sortie, la loi est très claire : le propriétaire ne pourra faire valoir le fait la location n’a pas été rendue en état ; c’est aussi un risque pour le locataire de se voir reprocher des dégradations après la remise des clés.

    Est-il possible de contester un état des lieux de sortie après signature ?

    Souvent, pour l’état des lieux de sortie, c’est la vétusté qui va être discutée. Si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui est indiqué dans l’état des lieux de sortie, il ne faut surtout pas le signer et signifier à l’autre partie par lettre recommandée, votre refus de signer. Il vous sera très difficile après signature de contester l’état des lieux de sortie. Il existe des modèles d’états des lieux de sortie en version pdf que vous trouverez en ligne. Si un état des lieux de sortie est effectué sans état des lieux d’entrée, vous risquez de vous trouver dans une situation délicate puisque rien ne prouve qu’il n’y a pas de dégradation. prenez des précautions en prenant des photos lors de votre arrivée par exemple. Il est possible de faire appel à un huissier de justice pour établir un état des lieux, c’est également une possibilité si votre propriétaire refuse de dresser l’état des lieux d’entrée.

Publié le 06 mars 2018

Modifié le 10 décembre 2018

Commentaires

etoile etoile etoile etoile etoile 4/5 sur 2 avis

Christiane
le 06 novembre 2018

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4/5

Moi aussi une question Je ne déménage pas et mon bailleur veut faire un état des lieux as t'il le droit ?

Stéphane Adam
le 26 octobre 2018

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4/5

Plutôt une question. Locataire d'un appartement depuis 25 ans. Le propriétaire décide de vendre son bien. Je dois donc quitter ce logement. L'état des lieux établi il y a 25 ans est-il encore valable ?


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