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Nos documents sont conformes à la Loi Alur et ont été mis à jour le 21/06/2019 pour vous garantir un service de qualité

Modèles conformes à la loi Alur. Pour être valable, un modèle doit répondre aux règles fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il doit permettre une comparaison facile de l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement.

État des lieux

Résumé : Lorsqu’un logement est en location, un état des lieux d’entrée doit être réalisé et joint au contrat de bail. Il permet d’attester de l’état du logement lorsqu’il a commencé à être loué, et protège les deux parties en cas de dégradations dans le logement. Lors du départ du locataire, il sera confronté à un état des lieux de sortie, qui conditionnera les éventuelles réparations à prendre en charge. On vous explique tout ! 

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Vous vous demandez ce qu’est un état des lieux, et comment y procéder ? Lors de la location d’un appartement ou d’une maison, un état des lieux d’entrée est réalisé et joint au bail de location lorsque le bailleur remet les clés au locataire du logement. Il permet de décrire l’état du logement au moment de l’entrée du locataire. Lorsque le locataire quitte le logement, un nouvel état de lieux de sortie est également réalisé. Pour simplifier la démarche, il est possible d’utiliser un modèle d’état des lieux.

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Lorsqu’on réalise un état des lieux d’entrée ou de sortie, quel que soit le logement (appartement, maison, studio meublé etc), on dit qu’un constat « contradictoire » est établi par les deux parties en présence (le bailleur et le locataire). L’utilisation du terme « contradictoire » n’évoque en rien l’idée d’opposition ici. Cela signifie simplement que les deux parties sont présentes au moment de l’établissement de l’état des lieux, et qu’elles posent ce constat d’un commun accord.

Tous les détails concernant le logement doivent être indiqués dans l’état des lieux. Même les dégradations les plus minimes ! Si celles-ci se dégradent par la suite, la responsabilité du locataire ne pourra ainsi pas être avancée. Deux types d’état des lieux contradictoires sont réalisés lorsqu’un bailleur loue son bien à un particulier ou à un professionnel :

  1. Un état des lieux d’entrée, réalisé lorsque le propriétaire donne les clés du logement à son locataire
  2. Un état des lieux de sortie, réalisé à la fin du préavis du locataire, lorsque ce dernier quitte le logement.

Le saviez-vous ?

Le locataire et le propriétaire doivent être présents lors de l’état des lieux contradictoire. Ainsi, ils pourront tout deux vérifier les différentes informations indiquées dans le constat ! Si uniquement une des parties est présente, l’état des lieux contradictoire n’a aucune valeur légale.

Est-ce que l’état des lieux est obligatoire ?

Vous vous demandez très certainement si l’état des lieux est obligatoire ! En théorie, l’état des lieux n’est pas obligatoire. Mais il est conseillé de le réaliser, tant pour le locataire que le propriétaire. En effet, faire un état des lieux permettra de protéger à la fois le locataire et le propriétaire en cas de litige.

Par exemple, si le locataire n’est pas d’accord avec un des constats dressés lors de l’état des lieux de sortie, et refuse que son dépôt de garantie soit imputée pour payer les réparations, il pourra faire appel à l’état des lieux d’entrée pour prouver que les dégâts étaient bien présents avant son arrivée dans le logement.

Bien que la loi dispose que l’état des lieux doit être joint au bail de location au moment de remettre les clés au locataire, il n’est pas obligatoire pour autant, puisque l’absence d’état des lieux ne peut en aucun cas remettre en cause la validité du bail. Mais les conséquences de l’absence d’état des lieux peuvent être désastreuses ! Elles varient selon les cas :

  1. Le locataire a refusé de faire l’état des lieux : quel que soit l’état du logement à son arrivée, le locataire devra le restituer en bon état et payer toutes les réparations qui lui seront attribuées, même si celle-ci était déjà présentes avant la location.
  2. Le propriétaire a refusé de faire l’état des lieux : si lors de l’état de sortie, le propriétaire déclare que certains dégâts sont imputables au locataire, il devra prouver qu’il avait délivré un logement en bon état au locataire
  3. Par négligence des deux parties : si l’état des lieux n’a pas été réalisé pour cause de négligence de la part du locataire et du propriétaire, le locataire devra le restituer en bon état, sous peine de payer des réparations, quel que soit l’état dans lequel il avait récupéré le logement.

Dans tous les cas, il est donc préférable de dresser un état des lieux lors de l’entrée et de la sortie d’un locataire du logement, tant pour le bailleur que pour le locataire ! Ce constat sert de protection juridique en cas de litige, si une des deux parties réclame des réparations sans aucun fondement.

L’état des lieux est-il payant ?

Lorsqu’un état des lieux est réalisé à l’amiable, ce dernier est évidemment gratuit. Les deux parties devront simplement se déplacer pour réaliser le constat, et s’assurer que tout est en ordre à l’entrée et à la sortie d’un locataire du logement.

Dans le cas où l’une des deux parties ne souhaite ou ne peut pas se présenter à un des états des lieux, un huissier est alors mandaté pour réaliser le constat. Il permettra de garantir l’impartialité de l’état des lieux pour la partie qui n’est pas présente. L’intervention de l’huissier est bien évidemment payante ! La facturation sera établie en fonction de la taille du logement, et sera à la charge du propriétaire.

Dans certains cas, une partie des frais peut être à la charge du locataire, mais ils ne doivent pas dépasser le montant payé par le propriétaire, et l’équivalent de 3 euros TTC par m² habitable. Par exemple, pour un logement de 30 m2, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 90 euros. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulant les différents coûts d’un constat locatif lorsque ce dernier est réalisé par un huissier.

Coût d’un constat locatif :

Surface du logement Frais d’acte Lettre de convocation Taxe fiscale Frais de déplacement Total
Jusqu’à 50 m² 132.56 €
18.02 €
14.89 €
9.20 €
174.67 €
Entre 50 m² et 150 m² 154.44 € 196.55 €
Plus de 150 m² 231.66 € 273.77

Les frais d’huissier à la charge du locataire lors d’un état des lieux ne peuvent excéder 3 euros TTC par m² habitable, ni le montant payé par le propriétaire.

Comment procéder à un état des lieux ?

Mais alors, comment se déroule un état de lieux, et comment s’assurer qu’il soit bien réalisé ? Que vous souhaitiez faire un état des lieux de sortie, ou un état des lieux d’entrée, nous vous donnons tous les conseils dont vous avez besoin pour que votre état des lieux se déroule au mieux.

état des lieux locataire

Astuces pour un état des lieux d’entrée

Vous êtes locataire ou propriétaire, et êtes sur le point de réaliser l’état des lieux d’un bien en vue de sa location ? Plusieurs éléments doivent être consciencieusement vérifiés au moment de dresser l’état des lieux. Voici une check-list de ce que doit indiquer au minimum l’état des lieux d’entrée d’un appartement, selon le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 :

  • Le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
  • La date à laquelle se déroule l’état des lieux
  • L’adresse exacte du logement
  • L’identité du bailleur et du locataire
  • L’adresse du bailleur
  • Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité
  • Le détail des clés
  • Toute information nécessaire concernant l’accès au logement
  • La description des sols, murs, plafonds et équipements
  • La signature des deux parties en présence

Aussi, assurez-vous que le logement est bien éclairé au moment de réaliser l’état des lieux. Cela vous permettra de déceler les éventuels problèmes, et d’établir le constat au mieux ! Vous pouvez également prendre des photos du logement pendant l’état des lieux, pour vous garantir une meilleure protection en cas de problème à la fin du bail de location.

Qu’est-ce qu’un pré-état des lieux ?

Lorsqu’un locataire va quitter un logement, il lui est possible de demander un pré-état des lieux avant l’état des lieux de sortie définitif. Cette « visite conseil » lui permettra de repérer les problèmes qui seraient susceptibles d’entraîner une retenue sur la garantie. Un pré-état des lieux est généralement réalisé une dizaine de jours avant la sortie définitive du logement, et a plusieurs intérêts :

  1. Pour le locataire, cela permet de récupérer plus rapidement son dépôt de garantie, plutôt que d’attendre les deux mois réglementaires si une dégradation est constatée au moment de l’état des lieux de sortie définitif
  2. Cela lui permettra aussi de connaître les réparations qui lui seront incombées avant de remettre les clés, pour que ces dernières ne soient pas retenues sur son dépôt de garantie
  3. Pour le bailleur, cela permet de récupérer le bien dans un meilleur état, ou d’anticiper d’éventuels travaux avant de le remettre en location.

Trouver un modèle simplifié d’état des lieux

Pour réaliser un état des lieux en toute sérénité, vous pouvez télécharger un modèle Word ou PDF d’état des lieux : ils vous permettront de simplifier vos démarches, et d’avoir un exemple d’état des lieux sous la main pour réaliser le vôtre. Ces modèles d’état des lieux d’entrée et de sortie à imprimer sont très simples, gratuits et disponibles en ligne.

Vous pouvez par exemple utiliser les modèles d’état des lieux proposés par papernest pour simplifier toutes vos démarches ! Ces exemples d’état des lieux sont disponibles en plusieurs formats, selon vos besoins. Vous retrouverez une version PDF d’un état des lieux en cliquant ici.

Le saviez-vous ?

Si vous êtes bailleur et que vous louez un appartement ou une maison à une personne qui ne parle pas français, vous pouvez établir l’état des lieux en anglais, ou toute autre langue comprise par les deux parties. Le but est de vous assurer que l’état des lieux est bien compris et clair pour tous !

Un état des lieux peut-il être modifié ?

Un état des lieux peut bien évidemment être modifié par l’occupant du logement une fois que ce dernier a emménagé ! Certains problèmes ou malfaçons peuvent ne pas avoir été notifiées lors de l’état des lieux d’entrée (un problème de plomberie par exemple).

Dans le cas où un problème surviendrait au moment de l’emménagement, le locataire dispose d’un délai de 10 jours pour apporter une modification au constat. Aussi, les problèmes relatifs aux systèmes de chauffage peuvent ne pas être décelés au moment de l’emménagement, si les radiateurs ne nécessitent pas d’être allumés à cette date.

Ainsi, le locataire dispose d’un mois pour modifier l’état des lieux à partir du début de la période de chauffe dans le logement. Le bailleur ne peut pas refuser une modification du constat si cette dernière est demandée dans les délais impartis. Si le bailleur refuse de modifier l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont le logement dépend. Plus d’informations ici.

contrat de bail

Etat des lieux : que dit la loi ?

L’état des lieux est un document joint à votre contrat de bail. Il est donc encadré par la loi ! Notamment, le décret d’application du 31 mars 2016 complétant la loi Alur y a apporté des modifications. Ce décret permet de mieux encadrer la procédure d’état des lieux, et de limiter les litiges les concernant.

Que prévoit la loi Alur concernant l’état des lieux ?

Depuis la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), les mentions indiquées dans l’état des lieux sont réglementées et doivent être réalisées selon un modèle « type ». Ce modèle est défini par le décret du 31 mars 2016, qui complète cette loi pour l’état des lieux. Il instaure également la possibilité de modifier l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de la réalisation de l’état des lieux.

état des lieux litigeLa loi Alur indique différentes mentions obligatoires qui devront figurer sur l’état des lieux pour que celui-ci ait une valeur légale comme la description de l’état des pièces, des sols, des murs, des plafonds et des équipements du logement. Il devra aussi faire état de toutes les clés mises à disposition du locataire, et des relevés de compteurs si ces derniers sont  individuels.

Concernant l’état des lieux de sortie, celui-ci devra en plus comporter la nouvelle adresse du locataire, en cas de problème concernant le logement qui lui avait été loué auparavant. Les deux états des lieux doivent également être datés et signés par toutes les parties en présence, pour qu’ils soient considérés comme des documents à valeur juridique.

Etat des lieux : les autres dispositions légales

C’est donc la comparaison entre les deux états des lieux qui permettra de juger si le locataire doit ou non payer des réparations concernant le logement qu’il a occupé, ou si les éventuelles dégradations étaient déjà présentes à son entrée dans le logement. Dans ce dernier cas, les réparations seront à la charge du propriétaire.

« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » – Article 1730 du Code civil

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs pose les bases concernant la location d’un bien par un bailleur à un particulier ou à un professionnel. Notamment, elle permet d’éclaircir la notion de « vétusté » primordiale au bon établissement d’un état des lieux d’entrée ou de sortie. En effet, c’est elle qui est à l’origine de bon nombre de litiges au moment de la restitution du logement ! Ainsi, cette loi indique que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations dues à la vétusté du logement, même si ces dernières se sont manifestées lorsqu’il l’occupait.

Sur ce point, le  décret d’application de la loi Alur du 31 mars 2016 apporte également quelques précisions, en mentionnant qu’il est possible d’appliquer une grille de vétusté au moment de signer le bail, pour mieux délimiter les responsabilités de chaque parties concernant les éventuelles réparations qui devront être prises en charge. Le décret du 30 mars 2016 permet également de mieux définir la notion de « vétusté ».

Le saviez-vous ?

La loi Alur définit comme vétusté : « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement »

Que faire en cas de litige concernant l’état des lieux ?

La plupart du temps, les litiges concernent l’état des lieux de sortie : le propriétaire souhaite retenir une partie du dépôt de garantie du locataire concernant une réparation dans l’appartement, mais le locataire n’est pas d’accord et estime que ce n’est pas à lui de payer ces frais. Le litige a lieu lorsqu’un locataire ou un propriétaire souhaite contester l’état des lieux de sortie après sa signature, et doit suivre une procédure bien particulière :

  1. Il faut tout d’abord envoyer une lettre en recommandée à l’autre partie (locataire ou bailleur), pour contester l’état des lieux
  2. Saisir le conciliateur de justice
  3. Saisir la commission départementale de conciliation
  4. Saisir le greffe du Tribunal d’Instance

Le litige peut parfois arriver après l’état des lieux d’entrée, si le propriétaire n’accepte pas la modification du bail par le locataire dans les 10 jours suivant sa signature, ou si l’une des deux parties refuse de se présenter à l’état des lieux. Dans ce cas, la commission départementale de conciliation dont dépend le logement doit être saisie par la partie s’estimant lésée. Concernant l’absence d’une des deux parties pour l’état des lieux, un huissier peut être mandaté pour réaliser le constat, plutôt que d’entamer une procédure judiciaire.

Dans tous les cas, ne signez pas un état des lieux si vous n’êtes pas en accord avec tous les termes qu’il indique. Le fait d’y apposer votre signature marque en effet votre approbation concernant l’intégralité des informations exposées sur le document. Pour éviter une procédure judiciaire, assurez-vous donc que tous les termes de l’état des lieux sont en règle, et approuvés par toutes les parties en présence !

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