Etat des lieux : le tour du propriétaire

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C’est le passage obligé quand vous entrez dans un nouveau logement ou que vous quittez votre location : l’état des lieux. Une étape souvent négligée, voire expédiée, par les bailleurs et les locataires lors de la signature du bail. Pourtant, c’est l’état des lieux qui permet de faire démarrer le bail dans de bonnes conditions, et d’assurer aux deux parties une relation pérenne.

En quoi consiste exactement l’état des lieux ? Est-il obligatoire ? Quelle différence entre un état des lieux d’entrée et de sortie ?

Comment le remplir et à quelle date l’effectuer ? Que faire si l’état des lieux n’a pas été fait ? Dans cet article, vous trouverez les réponses à toutes les questions que vous posez (et à celles que vous ne vous posez pas) sur l’état des lieux.

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Un état des lieux, c’est quoi ?

“État des lieux d’entrée”, ‘état des lieux de sortie”, “état des lieux contradictoire”, mais qu’entend-on exactement par “état des lieux” ? S’agit-il de la visite d’observation ou du document rédigé conjointement par le locataire et son propriétaire lors de l’inspection ?

Pour être exact, l’expression désigne les deux à la fois. L'état des lieux est un constat qui décrit l'état précis d'un logement donné en location à l'entrée et à la sortie du locataire. C'est un document important du contrat de bail d'habitation : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier. La loi ALUR a rendu l’état des lieux obligatoire pour tous les contrats de location, dans l’intérêt du propriétaire mais aussi du locataire.

Pourquoi cette étape est-elle indispensable ?

L’objectif d’un état des lieux est d’établir une description précise de l’habitation et de l’état de chacune de ses parties. Chaque pièce est inspectée du sol au plafond, ainsi que les équipements adjacents : poignées de portes, verrous, judas optique, placards, sonnette, interphone… Dans le cas des meublés, cela permet également de dresser un bilan du nombre de meubles et des équipements supplémentaires comme les appareils électroménagers.

Au terme de cette étape, l’état des lieux est signé par les parties présentes qui conservent chacune un exemplaire. Cela sert de preuve au futur locataire entrant et à l’actuel locataire sortant qu’il a rendu le logement en bon état. Ou, au contraire, qu’il y a eu des dégradations et des dommages durant la location.

Effectuer un état des lieux prouve votre sérieux en tant que propriétaire et que locataire. De son côté, le locataire montre qu’il /elle accorde l’importance à l’état du logement loué. Quant au propriétaire, sa présence est requise ne serait-ce que par civisme.

L’état des lieux entrant

L’état des lieux “simplifié” se fait à l’amiable, par les deux parties. L’état des lieux entrant se fait le jour de la signature du bail et de la remise des clefs. Il est établit en présence :

  • Du bailleur ou de son / sa représentant-e
  • Du locataire entrant ou de son / sa représentant-e
  • Du locataire sortant (facultatif)

Bien qu’il soit légalement possible pour les deux partis de se faire représenter ce jour-là, cette option n’est pas recommandée sauf en cas de force majeur. La présence dans le logement des deux parties est indispensable pour se mettre d’accord dès le début sur le contenu de l’état des lieux.

Lors de l’état des lieux, locataire et propriétaire sont vivement encouragé(e)s à prendre des photos du logement et à les conserver. Ces documents peuvent constituer une preuve juridique en cas de litige sur l’origine d’une dégradation le jour de l’état des lieux de sortie.

Sur le document papier, les informations suivantes doivent apparaître :

  • le type d'état des lieux : état des lieux d'entrée,
  • la date d'établissement de l'état des lieux,
  • la localisation du logement ;
  • le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur,
  • s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
  • s'il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
  • pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état :
    • des revêtements des sols,
    • des murs,
    • des plafonds,
    • des équipements,
    • des éléments du logement,
    • des portes et fenêtres.
  • Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images, la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Le document est rédigé et signé en deux exemplaires, un par partie, à conserver précieusement.

Et dans les logements meublés ?

L’état des lieux pour un meublé se déroule de la même façon que pour une location vide, en prenant en plus en note l’état du mobilier et des équipements (appareils électroménagers, literie, vaisselle, outils, linge de maison, rideaux, tapis, etc).

Pour pouvoir constater l’état des lieux de façon optimale, de bonnes conditions d'éclairage sont nécessaires : on évitera donc de prévoir la visite le soir. Il est important que l’inspection se passe au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. Difficile d’établir un état des lieux détaillé dans un logement meublé

Il est important à ce moment de penser à relever les compteurs d’électricité et de gaz naturel. Les index seront ensuite communiqués aux fournisseurs d’énergie pour établir la facture de résiliation du locataire sortant et le début de la consommation pour le nouvel arrivant :

« Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. » ;

Lors de la signature du bail, dans le cadre d’une location, la personne qui reprend le logement doit présenter une attestation d’assurance habitation, document prouvant la souscription d’un contrat d’assurance habitation pour le logement.

L’état des lieux de sortie

Au terme du bail, ou lorsque le locataire donne congés à son bailleur, un état des lieux de sortie est prévu afin d’établir un constat de l’état du logement entre l’arrivée du locataire et son départ. Afin de permettre une comparaison, on réalisera l’état des lieux d’entrée et de sortie sur le même document papier. Ce document doit comporter une section pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

Lors de l’état des lieux sortant, si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut exiger des retenues pour la remise en état du logement. La difficulté pour le locataire est de prouver que ces dégradations sont le fruit de l’usure normale et non de son fait. Cette tâche n’est aisée étant donnée qu’il n’existe pas de document officiel définissant avec précision la notion d’usure normale. A titre indicatif, il a été défini une durée de vie pour certains équipements :

  • 10 ans pour les peintures et tapisseries
  • 7 ans pour les moquettes
  • 5 ans pour les éléments d’équipements (comme les plaques de cuisson)

Ces données sont une estimation qui ne tient pas compte de certaines caractéristiques, comme la fréquence d’usage des équipements. Ex : une moquette recouverte de meubles, des tableaux qui cachent le papier peint, des plaques de cuisson rarement utilisées.

Même avec un entretien régulier, un logement n’échappe pas à l’usure du temps : murs jaunis ou ternis, parquet terni, moquette usée, joints de douche attaqués, trace de rouille ou de calcaire sur la plomberie, etc sont des signes du passage du temps et ne peuvent être imputés au locataire. Un état des lieux signé conjointement par bailleur et locataire est appelé “contradictoire”.

Pourquoi l’état des lieux est-il contradictoire ?

L’état des lieux doit être contradictoire pour être signé, nous-dit-on. Mais l’expression porte un peu à confusion : pourquoi parle-t-on de “contradictoire” pour un état des lieux réalisé à l’amiable. Pour comprendre, il faut se pencher sur la notion de contradiction au sens juridique du terme.

Dans le langage quotidien, l'adjectif "contradictoire" est synonyme de contraire ou encore d' incompatible. Dans le langage procédural, "contradictoire" qualifie le fait que dans le cours d'un procès, chacune des parties a été mise en mesure de discuter à la fois, l'énoncé des faits et les moyens juridiques que ses adversaires lui ont opposés. Il est question alors du " respect du contradictoire " et encore, en parlant d'un jugement, qu'il est intervenu " au contradictoire des parties ".

Pour remettre l’expression dans le cadre de notre état des lieux, on parle de contradictoire car les deux parties en présence énoncent chacune leur avis sur l’état du logement pièce par pièce, et ses équipements. L’idéal pour les deux étant de tomber d’accord à chaque fois. Cependant, en cas de désaccord, la partie défavorable doit émettre son avis. Si litige il y a, l’état des lieux ne doit pas être signé.

Peut-on refuser de signer un état des lieux ?

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie, le locataire peut refuser de le signer. S’il conteste l’état des lieux après signature parce que le bailleur lui a imputé des dégradations qu’il juge sans fondement, des recours existent qui peuvent lui donner raison (ou non) :

« Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.”

Un état des lieux qui n'a pas été établi en présence du bailleur et du locataire perd sa valeur. Même chose pour un état des lieux de sortie non signé par le locataire.

Si le refus de constater un état des lieux de sortie émane du propriétaire, ce dernier ne pourra pas effectuer de retenue sur la caution du locataire en cas de dégradations locatives. La remise en état se fera à ses frais.

Quels sont les recours en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Tous les états des lieux ne se déroulent pas toujours dans les meilleures conditions. Si les deux parties ne parviennent pas à s’accorder, elles peuvent demander l’assistance d’un huissier de justice pour les départager :

« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues [...], il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.”

La procédure de contestation d’un état des lieux se déroule en 4 étapes successives :

  1. L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail qu'il s'agisse d'un contrat de location vide ou un contrat de location meublée.
  2. La saisine du Conciliateur de Justice<.
  3. La saisine de la Commission Départementale de Conciliation<.
  4. La saisie du greffe du Tribunal d’instance.

L’état des lieux est-il payant ?

S’il est réalisé à l’amiable, l’état des lieux est gratuit. Si le recours à un huissier est nécessaire, ce dernier facturera la prestation. La tarification suivante est en application depuis le 1er mars 2016, et dépend de la surface (en m2) à constater:

  • Surface habitable inférieure à 50 mètres carrés : 110,47 € ;
  • Surface habitable entre 50 et 150 mètres carrés : 128,70 € ;
  • Surface habitable supérieure à 150 mètres carrés : 193,05 €.

Les frais sont répartis à hauteur de 50% entre le propriétaire et le locataire. Si un agent immobilier est mandaté pour réaliser l’état des lieux, les frais d’état des lieux établis par l’agence immobilière payée par le locataire ne peut pas excéder celle du propriétaire. De plus, les honoraires facturés au locataire ne peuvent pas dépasser 3 € /m² de surface habitable.

Ainsi se termine notre tour d’horizon de l’état des lieux. Il ne nous reste plus qu’à vous souhaiter un bon emménagement et n’oubliez pas : pour les locataires, l’assurance habitation est indispensable.

Publié le 27 novembre 2017

Modifié le 14 décembre 2017

Commentaires

etoile etoile etoile etoile etoile 5/5 sur 1 avis

Jean
le 29 novembre 2017

etoile etoile etoile etoile etoile
5/5

Merci pour cet article complet et renseigné


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