Absence d’état des lieux de sortie
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Résumé : Si vous louez un logement, l’état des lieux de sortie est obligatoire. Il doit être réalisé par le propriétaire et le locataire pour décrire précisément l’état du logement après la location et constater des éventuels dégâts. En cas de litige, un huissier peut effectuer l’état des lieux.
Un état des lieux de sortie : qu’est-ce que c’est ?
Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux d’un logement est le constat des éventuelles dégradations du locataire. L’état des lieux de sortie permet de vérifier le respect des engagements du propriétaire et du locataire : le locataire doit entretenir le logement mais le propriétaire doit louer un logement propre et décent. L’état des lieux de sortie est un document nécessaire pour éviter les litiges et permettre la restitution complète du dépôt de garantie par le propriétaire.
Vous pouvez réaliser un pré état des lieux du logement pour vérifier (gratuitement) l’état du logement et éviter les mauvaises surprises au moment du réel état des lieux de sortie.
Aujourd’hui, l’état des lieux de sortie et d’entrée doivent être réalisés obligatoirement depuis l’article 22 de la loi Alur (n°89-462) qui a été votée le 6 juillet 1989.
Évidemment, la loi prépare une porte de secours s’il y a eu absence d’état des lieux de sortie ou s’il a été invalidé ou égaré. Un état des lieux de sortie égaré est équivalent à l’absence d’état des lieux de sortie.
La jurisprudence d’une absence d’état des lieux de sortie considère que le logement a été rendu en bon état. Le propriétaire est contraint de restituer le dépôt de garantie au locataire avec un délai d’un mois après la remise des clefs. Le propriétaire pourrait constater des dégradations mais avec l’absence d’état des lieux de sortie, il va être compliqué de prouver la responsabilité du locataire concernant les éventuels dégâts.
Quelles conséquences en l’absence d’état des lieux de sortie ?
| Partie | Le locataire a refusé l’état des lieux | Le propriétaire a refusé l’état des lieux | Négligence des deux parties |
| Locataire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
– Mise en demeure du propriétaire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
| Propriétaire | – Le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire | – Démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige – Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d’être à sa charge |
– Concernant la vétusté du logement, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire |
Un état des lieux de sortie non remis
Un état des lieux doit être validé et signé par le propriétaire et le locataire. Il doit être ajouté au contrat de location ou être remis aux deux parties (une copie pour chacun). Si un état des lieux de sortie est non remis à l’une des parties, il est jugé caduque s’il y a un litige.
Un état des lieux de sortie non valable
Un état des lieux de sortie est non valable si le locataire refuse de signer ou s’il quitte le logement sans prévenir son propriétaire. Le bailleur conserve, dans ce cas-là, un état des lieux de sortie n’ayant aucune validité légale. La signature du locataire doit être absolument reportée.
Comment établir un état des lieux de sortie ?
Quelle date pour un état des lieux de sortie ?
La date de l’état des lieux de sortie est décidée au préalable par le propriétaire et le locataire avant la fin du contrat de location. Il est déconseillé d’effectuer une remise des clefs sans état des lieux de sortie pour éviter les litiges.
Le locataire peut aussi décider de quitter le logement avant la fin du bail de location. Pour ce faire, il doit avertir le propriétaire de son départ, en respectant un préavis d’au moins un mois (trois mois dans certains cas). S’il quitte les lieux plus tôt, un état des lieux de sortie avant la fin du préavis doit être établi.
Comment faire un état des lieux de sortie sans état des lieux d’entrée ?
L’absence d’état des lieux de sortie (ou d’entrée) ne remet pas en cause la validité du contrat de location établi mais s’il n’est pas réalisé et rédigé (par négligence ou refus) le propriétaire et le locataire s’exposent à des éventuelles complications.
S’il y a un état des lieux de sortie sans état des lieux d’entrée, la loi considère que le logement a été remis en bon état au locataire et s’il ne peut pas justifier sa non-responsabilité envers les éventuelles dégradations, le propriétaire est légitime à conserver une partie ou l’intégralité de la caution pour effectuer des travaux de réparation.
Un état des lieux de sortie avec un locataire absent est-il possible ?
Le contrat de location est rédigé par le propriétaire et le locataire. Leur présence est nécessaire mais la loi Alur ne fixe aucune obligation formelle. L’état des lieux de sortie avec un locataire absent est possible mais cela est déconseillé afin éviter les litiges. Le locataire doit :
- Indiquer ses remarques au propriétaire afin éviter de récupérer une caution incomplète
- Il est impossible pour le locataire de contester les conclusions tirées de l’état des lieux sauf s’il contacte un huissier de justice
- Si des réparations doivent être réalisées, elles doivent être prises en charge par le locataire
La caution après l’état des lieux : qui doit payer l’état des lieux de sortie ?
La caution de l’état des lieux de sortie doit être restituée un mois après le rendu des clefs si l’état des lieux de sortie est semblable à l’état des lieux d’entrée. S’il n’est pas conforme, le délai est allongé d’un mois supplémentaire. Dans le cas où le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie, il devra payer une majoration de 10% du loyer mensuel (hors charge) tous les mois à partir de la remise des clefs.
S’il est constaté des dégradations imputables au locataire, le propriétaire est légitime à retenir une partie de la caution mais il doit justifier la responsabilité du locataire et le montant des travaux à réaliser. Cette justification est très compliquée s’il y a absence d’état des lieux d’entrée.
S’il y a un litige au cours de l’état des lieux, le propriétaire ou le locataire peuvent demander la présence d’un huissier pour l’état des lieux de sortie qui va procéder lui-même à l’état des lieux de sortie : ses honoraires seront partagés entre les deux parties.
Dans le cas où l’huissier de justice est incapable de résoudre le litige, les deux parties peuvent se tourner vers la Commission Départementale de Conciliation qui essaiera de trouver une solution à l’amiable. Le recours à un juge qui statuera en faveur de l’une des deux parties est le dernier recours.
Quels documents utiliser pour réaliser un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements loués par le propriétaire. Il doit comporter certaines informations essentielles :
- Le type d’état des lieux : état des lieux de sortie ou d’entrée
- La date d’établissement de l’état des lieux de sortie
- La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
- L’adresse précise du logement
- Le nom du propriétaire et du locataire et le domicile du bailleur : si l’une des parties a mandaté une personne pour réaliser l’état des lieux de sortie, le nom et le domicile du mandant doivent apparaître
- Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
- Le détail et la destination des clés (usage privatif ou commun)
- La description précise des pièces/parties du logement (plafonds, murs, sols) et des équipements : observations et images autorisées pour compléter l’état des lieux de sortie
- L’adresse du nouveau domicile du locataire
- La signature du locataire et du bailleur : la signature du mandant s’il y a eu un mandant
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Vous pouvez trouver des informations supplémentaires concernant l’état des lieux en cliquant ici.
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Mis à jour le 24 Oct, 2021
La rédaction d'État des lieux
Alicia Cazaly
Rédactrice sénior
