État des lieux de sortie usure normale
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Résumé : L’état des lieux de sortie est le constat officiel de l’état du logement avant le départ du locataire qui atteste des éventuelles dégradations. Le locataire est tenu de restituer le logement dans un bon état mais l’état des lieux de sortie doit tenir compte de l’usure normale du logement liée au temps et n’est pas imputable au locataire.
État des lieux de sortie usure normale : qu’est-ce que l’usure locative ?
Comment attester de l’usure normale au moment de l’état des lieux de sortie ?
Si le logement occupé a été la résidence principale du locataire, il est normal que les équipements s’usent au fil du temps.
La grille de vétusté définit la notion d’usure normale/locative avec un accord commun entre le propriétaire et le locataire pour la rédaction du contenu de la grille de vétusté. À ce jour, il n’existe aucun modèle « légal » mais il existe des dizaines d’exemples auxquels peuvent se référer le propriétaire et le locataire.
État des lieux de sortie vétusté : exemple d’une grille de vétusté (modèle OPAC de Paris)
| Équipements | Durée de vie | Franchise | Abattement/an | Part résiduelle |
| Parquet | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Moquette et aiguillette | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Carrelage, faïence | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Faïence murale | 20 ans | 10 ans | 8% | 20% |
| Papiers peints | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Peinture | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Dalles plastiques | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Dalles plastique (pièces humides) | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Plomberie, canalisations | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Chauffage | 25 ans | 5 ans | 4% | 20% |
| Réseau électrique | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils électrique/gaz de chauffage | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Quincaillerie | 5 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Robinetterie | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Appareils sanitaires | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils ménagers | 8 ans | 5 ans | 2% | 25% |
La grille de vétusté doit être rédigée au moment de l’état des lieux d’entrée et celle-ci doit être annexée au contrat de location pour attester de l’usure locative au moment de l’état des lieux de sortie.
Afin d’éviter les déconvenues et les mauvaises surprises, il est conseillé au locataire de réaliser un pré état des lieux avec son propriétaire pour notifier les éventuelles réparations à effectuer avant l’état des lieux de sortie officiel.
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État des lieux de sortie usure normale : quels sont les travaux à la charge du locataire ?
Le propriétaire d’un bien immobilier n’est pas responsable de l’entretien régulier du logement quand celui-ci est loué. Le propriétaire est chargé des grosses réparations liées à la vétusté, un vice d’usage ou une catastrophe naturelle.
Le locataire est responsable de l’entretien régulier du logement et des réparations courantes :
- Les parties extérieures : désherber et tondre le jardin.
- Les systèmes d’ouverture : veiller au bon fonctionnement des portails, grilles, portes et fenêtres du logement.
- Le plafond, les murs et le revêtement au sol : entretenir les revêtements aux murs et au sol et « rafraîchir » si nécessaire.
- Les installations électriques, de gaz et la plomberie : entretenir ces installations et réaliser des réparations si nécessaires.
- Les équipements sanitaires et l’électroménager : nettoyer et entretenir les équipements mis à disposition par le propriétaire.
Vous pouvez retrouver tous les détails des réparations locatives ici.
Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est le constat officiel du propriétaire et du locataire du bon état du logement avant le départ du locataire. Il est réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire à l’aide d’un modèle prédéfini d’état des lieux, conforme aux nouvelles réglementations de la loi Alur (24 mars 2014).
Le locataire doit restituer le bien immobilier dans un bon état : l’état des lieux d’entrée (réalisé à son arrivée) représente le point de comparaison. Dans le cas d’une absence d’état des lieux de sortie, le logement est officiellement reçu dans un état convenable par le propriétaire.
Les réparations locatives (entretien courant du logement et des équipements) doivent être réalisées par le locataire tout au long du contrat de location et les entretiens annuels pour certains équipements spécifiques (la chaudière, par exemple) doivent être conformes aux réglementations de sécurité.
Bon à savoir :
Le locataire doit entretenir le logement mais l’usure normale liée au temps ne pourra pas être imputable à la location.
Au-delà des réparations nécessaires pour certains équipements et l’entretien régulier du logement, le locataire doit faire le ménage avant l’état des lieux de sortie. Si le propriétaire estime le logement trop sale, il peut réaliser une facturation après l’état des lieux de sortie pour se dédommager.
Comment se passe un état des lieux de sortie ?
La date d’état des lieux de sortie est conjointement décidée par le propriétaire et le locataire mais celui-ci doit être réalisé avant le départ du locataire et la remise des clefs.
Il doit se dérouler avec la présence du propriétaire et du locataire. Néanmoins, il est possible de réaliser un état des lieux de sortie avec un locataire absent si celui-ci a mandaté une tierce personne pour le représenter auprès du propriétaire.
Dans le cas où le locataire a quitté les lieux sans prévenir et qu’il reste injoignable, l’état des lieux de sortie est réalisé avec un huissier de justice qui va attester de l’état du logement. Néanmoins, le locataire est autorisé à quitter le logement avant la fin du préavis : l’état des lieux avant la fin du préavis se déroule de la même façon.
Il est obligatoire d’utiliser un modèle d’état des lieux conforme aux nouvelles réglementations de la loi Alur et s’il s’agit d’une location meublée, le propriétaire doit joindre une annexe concernant le mobilier à l’état des lieux réalisé.
L’état des lieux de sortie permet la restitution de la caution (sous un mois) au locataire si le logement a été rendu dans un bon état. Le propriétaire est autorisé à conserver la caution (partiellement ou intégralement) s’il y a eu des dégradations constatées et imputables au locataire. Une usure normale liée au temps ne justifie pas une retenue sur la caution.
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Le locataire s’engage à réaliser toutes les petites réparations avant l’état des lieux de sortie pour rendre le logement dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée : il est possible qu’il doive réaliser des petits travaux de peinture avant l’état des lieux et/ou reboucher les trous dans les murs.
Un appartement sale au moment de l’état des lieux est un motif pour une retenue sur le dépôt de garantie après l’état des lieux. Veillez à rendre la location dans un état irréprochable pour éviter une retenue sur la caution.
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Mis à jour le 18 Jan, 2021
La rédaction d'État des lieux
Alicia Cazaly
Rédactrice sénior
