Etat des lieux de sortie avant fin du préavis
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Résumé : Un état des lieux de sortie avant fin du préavis est possible si le locataire décide de quitter le logement de façon anticipée, avant la fin de son bail. L’état des lieux de sortie est alors réalisé à l’amiable entre le locataire et le propriétaire.
Etat des lieux de sortie avant fin du préavis : dans quel cas ?
Sous quelle condition faire l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis ?
L’état des lieux de sortie avant fin du préavis est réalisable lorsque le locataire doit quitter le logement avant la fin de son contrat de bail. Le locataire et le propriétaire doivent alors fixer une date pour effectuer un état des lieux de sortie à l’amiable. Même après l’état des lieux de sortie, le locataire doit payer le loyer jusqu’à la fin du préavis.
Loi état des lieux de sortie avant fin du préavis
La loi autorise la réalisation de l’état des lieux de sortie avant fin du préavis. Si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin du préavis, il doit en informer le propriétaire afin de procéder à un état des lieux à l’amiable et contradictoire. Le terme contradictoire sous-entend que l’état des lieux de sortie doit se faire en la présence des deux parties (locataire et propriétaire/bailleur). L’absence du locataire entraîne la nullité du document.
L’état des lieux de sortie va permettre d’attester de l’état du logement en le comparant à l’état des lieux d’entrée. En cas de dégradations, des frais seront retenus sur le dépôt de garantie du locataire.
Date état des lieux de sortie avant fin du préavis
La date de l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis est fixée à l’amiable entre le locataire et le propriétaire. Tout comme lors d’un état des lieux de sortie classique, cette date doit coïncider avec la remise des clefs du logement.
Cependant, la signature de l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis ne dispense pas le locataire de certaines obligations.
Désaccord sur la date de l’état des lieux de sortie
Parfois, le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur une date pour réaliser l’état des lieux de sortie. Qu’il soit réalisé avant la fin du préavis ou à la fin du bail, l’état des lieux de sortie doit être contradictoire pour être valable.
Si aucune date n’est trouvée à l’amiable et que le locataire n’est pas présent, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour l’état des lieux de sortie. Ce dernier va alors effectuer ce que l’on appelle un constat locatif et décider de la répartitions des frais en cas de dégradations.
Paiement loyer jusqu’à l’état des lieux de sortie
En temps normal, le locataire est redevable du loyer jusqu’à la réalisation de l’état des lieux de sortie. Mais, lors de l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis de départ. Il peut donc remettre les clefs et quitter le logement, mais doit continuer à s’acquitter du loyer. Le loyer du dernier mois de présence du locataire est fixé au prorata du nombre de jours avant l’expiration du préavis.
Si le locataire refuse de payer le loyer jusqu’à la fin du préavis, on se trouve face à une situation d’impayés. Le propriétaire peut alors se tourner vers les garants du locataire ou vers la justice.
Nouveau locataire avant fin du préavis
Parfois, des propriétaires chanceux parviennent à trouver un nouveau locataire avant la fin du préavis de l’occupant du logement. Si l’ancien locataire est parti avant la fin de son préavis, son remplacement peut prendre possession du logement immédiatement. Dans ce cas précis, le préavis du locataire sortant va alors s’arrêter au moment de la signature du bail entre le nouveau locataire et le propriétaire. Cela permet à l’ancien locataire de stopper le paiement du loyer. En effet, un propriétaire ne peut pas recevoir deux loyers en même temps pour un même logement.
Est-il possible d’annuler un préavis ?
En théorie, il n’est pas possible pour un locataire d’annuler un préavis de départ. S’il ne quitte pas les lieux à la fin du préavis, le propriétaire a le droit de l’expulser du logement puisqu’il ne dispose plus de titre d’occupation. Cependant, le locataire peut, sous certaines conditions, tenter de reporter son départ.
Pour faire annuler son préavis, il est conseillé d’adresser un courrier recommandé à son propriétaire, en expliquant les raisons de la rétractation. Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la demande, surtout s’il a déjà trouvé un autre locataire. Si en revanche le propriétaire accepte la rétractation, les deux parties doivent se mettre d’accord sur l’une de ces deux solutions :
- Le maintien du bail et des conditions initiales.
- La conception d’un nouveau bail avec éventuellement une augmentation du loyer.
Quand quitter un logement ?
Un locataire peut quitter un logement au moment où il le souhaite. Néanmoins, pour rompre un bail locatif de façon légale, le locataire doit informer le propriétaire du bien par courrier recommandé et respecter un délai de préavis. Le délai de préavis est généralement de trois mois, mais peut être réduit à un mois dans certains cas. Un locataire peut décider de quitter le logement avant la date d’échéance du préavis. Un état des lieux de sortie avant la fin du préavis est alors réalisé.
Les délais d’un préavis :
| Condition | Délai |
| Zone tendue | 1 mois |
| Nouvel emploi | 1 mois |
| Mutation | 1 mois |
| Logement étudiant | 1 mois |
| Perte d’emploi | 1 mois |
| Raison de santé | 1 mois |
| Obtention d’un logement social | 1 mois |
| Zone non tendue | 3 mois |
Comment donner congé à son locataire ?
Dans le cadre d’un bail locatif, le propriétaire du bien peut décider de mettre fin au bail pour vendre le logement, pour y habiter ou pour cause d’impayés. Selon la situation, des conditions et délais sont à respecter :
- Reprise pour vendre : le départ du locataire ne peut se faire qu’à la fin du bail. Une lettre recommandée doit être envoyée au locataire au moins trois mois avant l’échéance du bail.
- Reprise pour y habiter : le propriétaire peut reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou loger un proche (époux, enfant, parent) comme résidence principale. Le courrier de préavis doit également être reçu par le locataire au moins trois mois avant la fin du bail.
- Reprise pour motif légitime : la lettre doit préciser le motif de non-renouvellement du bail. Il peut s’agir d’impayés ou encore de troubles du voisinage. Le préavis est de trois mois.
Vous trouverez plus d’informations sur le congé donné par le propriétaire en consultant le site du Service Public juste ici.
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
L’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire. Il est cependant pratiqué de façon systématique par les propriétaires. Son objectif est de rendre compte de l’état du logement au moment du départ du locataire. Il doit donc être établi en se basant sur l’état des lieux d’entrée.
Pour faciliter le déroulement de l’état des lieux de sortie, il est possible de réaliser un pré état des lieux de sortie. Cette démarche, qui se déroule donc plusieurs semaines avant l’état des lieux de sortie, permet d’indiquer au locataire les dégradations qu’il a la charge de réparer.
Le saviez-vous
En cas d’absence d’état des lieux de sortie, la loi considère que le locataire a remis le logement en bon état.
Quand faire état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie se fait à la fin du bail de location ou à la fin du préavis de départ. Il signe la fin de l’occupation du logement par le locataire et s’accompagne toujours de la remise des clefs. Même pour un état des lieux de sortie avant la fin du préavis, le locataire est dans l’obligation de remettre les clefs du bien.
Pour être valable, le document d’état des lieux de sortie doit être contradictoire et signé par les deux parties.
Remise des clefs sans état des lieux de sortie
La remise des clefs sans état des lieux de sortie est un risque pour le bailleur. En effet, en l’absence d’état des lieux de sortie, on présume que le logement a été rendu en bon état. Si le propriétaire constate des dégradations, il ne dispose pas de documents écrits prouvant que le locataire a endommagé le bien. Il sera donc difficile d’obtenir un dédommagement. Même lors d’un état des lieux avant la fin du préavis, le locataire doit remettre l’ensemble des clefs et badges qui lui ont été remis.
Etat des lieux de sortie après fin du préavis
Si l’état des lieux de sortie est établi après la fin du préavis, cela signifie que le locataire occupe toujours les lieux. Le propriétaire a donc le droit de l’expulser du logement et de lui réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clefs.
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Mis à jour le 24 Oct, 2021
La rédaction d'État des lieux
Maxime Degras
Rédacteur web - spécialiste énergie
