Etat des lieux de sortie huissier
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Résumé : L’état des lieux de sortie peut se faire sous le contrôle d’un huissier de justice. Cela peut se faire d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire ou à l’initiative d’une des parties, en cas de litige.
Le déroulement de l’état des lieux de sortie huissier
Pourquoi réaliser un état des lieux de sortie en la présence d’un huissier ?
En général, la présence d’un huissier pour un état des lieux de sortie est requise lorsqu’il y a un litige entre le locataire et le propriétaire. L’huissier va alors effectuer un constat locatif et décider de la répartition des frais en cas de dégradations.
L’état des lieux de sortie huissier est-il obligatoire ?
La première chose à savoir est que l’état des lieux de sortie, tout comme celui d’entrée, n’est pas obligatoire. Cependant, il est presque systématiquement réalisé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. L’état des lieux de sortie permet de vérifier si l’état du logement au moment du départ du locataire est conforme à son état lors de son arrivée. Il se fait donc en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Le plus souvent, l’un des parties fait appel à un huissier en cas de litige qui ne peut se régler à l’amiable, l’huissier va alors procéder à un constat locatif. Cependant, même s’il n’y a pas de désaccord, le locataire comme le propriétaire peuvent demander la présence d’un huissier de justice.
L’état des lieux de sortie va ensuite se dérouler de façon classique, c’est-à-dire en passant en revue les différentes pièces du logement et en comparant leur état (et celui des équipements) avec l’état des lieux d’entrée. C’est l’huissier qui décidera par la suite de la répartition des éventuels frais de réparations.
Le recours à un huissier pour un état des lieux de sortie non-signé
Pour qu’un état des lieux soit valable, il doit être établi et signé par le propriétaire/bailleur et le locataire. En cas d’absence de l’une des deux parties, le document est théoriquement invalide. Un état des lieux de sortie non-signé par le locataire ne garde sa valeur que si le locataire a quitté son logement sans en avertir le propriétaire et sans lui avoir communiqué sa nouvelle adresse.
Dans ce cas précis et afin d’établir l’état des lieux de sortie, le propriétaire va faire appel à un huissier qui va procéder avec lui à l’état des lieux. Toute dégradation constatée sera directement la responsabilité du locataire. Pour que le constat de l’huissier soit valable, il doit être fait au plus tard 15 jours après le départ du locataire, et le propriétaire doit prouver qu’il a tenté de contacter le locataire ou ses proches.
Peut-on refuser l’état des lieux de sortie huissier ?
Si en raison d’un litige le propriétaire d’un bien locatif demande la présence d’un huissier au moment de l’état des lieux de sortie, le locataire ne peut pas le refuser. En effet, conformément à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs que vous pouvez retrouver ici, la présence d’un huissier de justice est requise en cas de litige entre propriétaire et locataire.
Lorsque les parties ne sont pas en accord sur les conclusions de l’état des lieux de sortie par rapport à l’état des lieux d’entrée, c’est sur le constat locatif établi par l’huissier que se base le juge lors de l’instruction du dossier.
L’état des lieux de sortie huissier sans lettre de convocation
Pour faire simple, le constat locatif d’un huissier n’est valable que si le locataire et le propriétaire ont reçu une lettre de convocation. Ce courrier doit être envoyé aux deux parties sous forme de recommandé avec accusé de réception, au moins sept jours avant la date de l’état des lieux de sortie, fixée par l’huissier.
Dans le cas d’un locataire absent pour l’état des lieux de sortie, l’huissier doit lui faire parvenir ses conclusions par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que vaut un état des lieux non-contradictoire fait par un huissier ?
Tout état des lieux doit être fait de façon contradictoire, c’est-à-dire en la présence du locataire et du bailleur. Toutefois, si le locataire refuse de se présenter à l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit faire appel à un huissier, ce qui rend l’état des lieux non-contradictoire. Mais cela n’interdit pas au propriétaire de faire constater des dégradations et de réclamer compensation.
C’est alors au tribunal de trancher la question. Si le locataire a été convoqué par courrier recommandé de l’huissier et qu’il ne se présente pas au rendez-vous, il est reconnu en tort et perdra une partie, ou la totalité, de son dépôt de garantie.
En cas d’absence d’état des lieux de sortie, la loi considère que le logement a été rendu en bon état.
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Frais d’état des lieux de sortie
Dans le cas d’un état des lieux de sortie effectué à l’amiable, la loi interdit d’imposer des frais au locataire. Tous les éventuels frais sont à la charge du propriétaire. En revanche, des frais peuvent être demandés au locataire, uniquement en cas d’état des lieux d’entrée réalisé par un agent immobilier.
Une clause dans le contrat de bail indiquant des frais pour l’état des lieux de sortie est illégale et est considérée comme non-écrite.
Frais pour le locataire lors de l’état des lieux de sortie avec huissier
Lorsqu’un huissier est appelé pour faire face à un litige, la législation exige que les frais soient divisés à part égale entre le propriétaire et le locataire. Les tarifs de l’huissier vont dépendre de la taille du logement.
Coût d’un constat locatif par un huissier
| Surface du logement | Frais d’acte | Lettre de convocation | Taxe fiscale |
| Jusqu’à 50 m² | 132.56 € |
18.02 €
|
14.89 €
|
| Entre 50 m² et 150 m² | 154.44 € | ||
| Plus de 150 m² | 231.66 € |
Coût de l’état des lieux de sortie d’un local commercial par un huissier
Contrairement au bail d’habitation, les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires pour les baux commerciaux depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en juillet 2014.
S’il est établi à l’amiable et de façon contradictoire, l’état des lieux de sortie n’entraîne pas de frais. En revanche, en cas de litige, la procédure est la même que pour un bail d’habitation. Les frais d’huissier seront répartis à part égale entre le bailleur et le locataire, selon la taille du local.
Comment se passe un état des lieux de sortie ?
Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?
Comme nous l’avons déjà précisé plus haut, le terme « contradictoire » ne fait pas référence à un désaccord sur l’état des lieux, mais à la présence des deux parties lors de la réalisation de celui-ci. L’état des lieux de sortie peut se faire à l’échéance du bail du location ou avant la fin du préavis, en cas de départ anticipé.
Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire et le locataire vont se livrer à un inventaire complet du logement, qu’il soit meublé ou non-meublé. Pour être conforme, l’état des lieux de sortie se fait en comparaison à l’état des lieux d’entrée. En fonction des dégradations constatées, le locataire peut être tenu responsable et ne se verra pas remettre son dépôt de garantie.
Néanmoins, certains dégâts ne peuvent être imputés au locataire et sont donc à la charge du propriétaire. Il s’agit principalement :
- des dégâts causés par l’usure générale du logement.
- des dégâts causés par des éléments de force majeure (incendie, inondations, etc).
Quels documents pour un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie doit décrire précisément l’état du logement et des éléments qui le composent. Afin d’être valable, il doit contenir certaines informations, à savoir :
- Le nom du propriétaire.
- Le nom du locataire.
- L’adresse du logement.
- Le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie).
- L’état précis de chaque pièce et élément.
- La signature des deux parties.
Qu’est-ce qu’un pré état des lieux ?
Un pré état des lieux ou visite conseil est une inspection du logement à titre indicatif, qui se déroule avant l’état des lieux de sortie. Réaliser un pré état des lieux permet d’indiquer au locataire les réparations ou remplacements à effectuer avant son départ.
Le saviez-vous ?
Le pré état des lieux est totalement gratuit et non-obligatoire. Le locataire peut cependant le réclamer à son propriétaire, s’il le souhaite.
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Mis à jour le 18 Jan, 2021
La rédaction d'État des lieux
Maxime Degras
Rédacteur web - spécialiste énergie
