Prêt relais : définition, avantages et coût en Janvier 2022

Le prêt relais, comment ça marche ?

Un prêt relais est un crédit immobilier de court terme qui consiste en une avance de la banque pour que vous puissiez acheter votre nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent.

Par définition, le prêt relais est donc destiné aux secundo-accédants : les personnes déjà propriétaires de leur résidence principale.

Comme il est remboursé à son terme, le prêt relais est une sorte de prêt in fine… à la différence qu’il est bien plus court que les prêts in fine classiques !

Les conseils d’une vraie pro

Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Pourquoi prêt « relais » ?

Ce prêt prend le relais entre l’achat et la vente, de manière à avancer les fonds avant que l’argent généré par la vente de votre précédent bien ne puisse couvrir l’achat du nouveau.

Quels sont les avantages du prêt relais ?

Ils sont multiples ! Le premier, évident, est qu’il règle les problématiques de trésorerie liées au déménagement pour les personnes propriétaires de leur résidence principale.

Il s’agit d’un avantage pratique, mais aussi financier : vous n’aurez pas à payer de loyer ou de garde-meuble, par exemple, durant la période de transition entre la vente de votre premier bien et la remise des clés du second.

Enfin, souscrire un prêt relais vous permet de ne pas être pressé par le temps, et donc d’avoir les moyens de prendre des décisions sereines et mûrement réfléchies.

Cela est très appréciable lorsque l’on parle de centaines de milliers d’euros et de crédits qui vous engagent sur 20 ans !

Quel est le montant du prêt relais ?

Les banques ne se risquent généralement pas à vous accorder l’intégralité du prix de vente de votre bien !

Vous pourrez demander 60 à 80% de sa valeur. Celui-ci sera estimé par un expert dépêché par la banque.

Attention : même s’il ne s’agit pas d’un prêt immobilier classique, votre situation professionnelle et personnelle sera tout de même examinée par la banque.

Quoi qu’il en soit , vous ne pourrez pas dépasser les 35% de taux d’endettement : faites donc bien vos calculs, en prenant en compte vos éventuels crédits en cours !

Calculez votre capacité d’emprunt en quelques clics avec notre simulateur : 

Et si le bien que je veux acheter est plus cher que celui que je vends ?

Vous avez besoin d’une somme supérieure à celle que vous obtiendrez avec la vente du bien que vous possédez ?

Sachez que vous pouvez adosser à votre prêt relais un crédit immobilier classique : une fois votre bien vendu, vous rembourserez le solde restant comme un prêt amortissable.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe plusieurs types de prêt relais, qui s’adaptent aux différents cas de figure possibles :

• le prêt relais sec : le bien que vous souhaitez acquérir est moins cher que celui que vous vendez, vous avec donc uniquement besoin d’une avance
• le prêt relais adossé : le bien que vous souhaitez acquérir est plus cher que celui que vous vendez, le prêt relais est alors accompagné d’un crédit immobilier classique
• le prêt relais-rachat, aussi appelé prêt achat-revente ou prêt relais intégré : vous avez déjà un crédit en cours et souhaitez regrouper les financements. Votre crédit immobilier initial est alors racheté par votre nouvelle banque, qui fusionne les deux crédits et calcule de nouvelles mensualités.

Cette dernière option semble séduisante, car elle vous permet d’alléger le poids de ce nouveau crédit sur votre taux d’endettement, et donc d’augmenter votre reste-à-vivre.

Néanmoins, il faut garder en tête que le prêt relais-rachat est coûteux, car il implique tous les frais relatifs à un rachat de crédit immobilier :

• frais liés à la nouvelle garantie
• frais de dossier
• indemnités de remboursement anticipé (IRA) auprès de votre ancienne banque

Combien coûte un prêt relais ?

Comme tous les crédits, le prêt relais a un coût ! En 2021, les taux d’intérêt des prêts relais tournent autour d’1%, ce qui est relativement faible. En 2024, le taux d’usure (c’est-à-dire le taux maximum autorisé) pour un prêt relais est de 3,05%.

C’est pourquoi notre avis sur le prêt relais est plutôt positif : ce type de crédit est généralement avantageux. Il est en effet très rare de parvenir à faire coïncider exactement la date de vente de votre premier bien et la date de remise des clés du second…

Et cela s’accompagne généralement de nombreux frais, qu’il s’agisse de frais d’hébergement ou de stockage pour vos meubles.

Nous ne pouvez que vous conseiller de réaliser de nombreuses simulations de prêts relais pour être sûr d’obtenir un crédit au meilleur taux.

N’hésitez pas non plus à solliciter les services d’un courtier immobilier, dont le métier est précisément de négocier pour ses clients les crédits les plus avantageux !

Comment rembourser un prêt relais ?

Selon le type de prêt relais pour lequel vous avez opté, le remboursement ne se passera pas tout à fait de la même manière !

En effet, si le but est invariablement de rembourser le capital à l’échéance (et donc une fois le bien initial vendu), vous pouvez commencer à payer les intérêts :

1. Immédiatement : c’est le prêt relais avec franchise partielle
2. Uniquement à la revente : c’est le prêt relais avec franchise totale

⏳ Quelle est la durée d’un prêt relais ?

Le prêt relais dure généralement 1 an, renouvelable jusqu’à 2 ans. Concrètement, cela signifie que vous devez impérativement conclure la vente de votre bien avant les deux ans de votre prêt.

Les solutions qui s’offrent à vous sont alors les suivantes :

• demander une prolongation de votre prêt relais, si cela est possible
• baisser le prix de vente de votre bien
• demander la transformation de votre prêt relais en crédit amortissable classique
• mettre le bien en location en attendant la vente, pour dégager de quoi payer les intérêts du prêt relais et éviter de perdre trop d’argent

Concernant une éventuelle baisse du prix de vente de votre bien, rassurez-vous : les prêts relais accordés ne dépassent généralement jamais les 60 à 80% de la valeur estimée du bien.

Une baisse de 10 ou 15% ne vous mettra donc pas en difficulté pour le remboursement de votre crédit.

️ Faut-il assurer son prêt-relais ?

Oui ! Comme pour tous les crédits immobiliers, l’assurance n’est pas légalement obligatoire lorsque vous contractez un prêt relais… Mais dans les faits, aucune banque ne prendra le risque de vous accorder un prêt relais sans que vous ne soyez assuré !

Vous avez néanmoins le choix de l’assurance que vous souscrirez : rien ne vous oblige à vous tourner vers l’assurance groupe proposée par votre banque. Seule obligation si vous souscrivez ailleurs : que le contrat souscrit couvre au minimum les mêmes garanties que l’assurance de groupe.

Nous vous conseillons de faire des simulations auprès de plusieurs compagnies d’assurance différentes pour être sûr de bénéficier du meilleur taux !

À titre d’information, voici les taux annuels effectifs d’assurance moyens en avril 2024 :

Outre l’assurance, la banque vous demandera certainement également une garantie. Pour un prêt relais, l’option la plus courante est l’hypothèque du bien à vendre.

Inconvénient de l’hypothèque : elle implique des frais de mainlevée et de notaire. Nous vous conseillons de recourir plutôt à une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

Si vous vous retrouvez en situation d’impayé et que votre bien est saisi, celle-ci donnera à votre banque la priorité pour recevoir les fonds issus de sa vente aux enchères par rapport à vos autres créanciers.

Vous venez d’acquérir un bien immobilier ou êtes en plein projet ? Pensez à souscrire à une assurance habitation. Bien qu’elle soit obligatoire pour les locataires, la souscription d’une assurance habitation pour les propriétaires n’est pas obligatoire, sauf dans le cas où le bien se trouve dans une copropriété. Toutefois, y souscrire permet tout de même d’être couvert en cas de sinistres dans votre logement, et donc de limiter les frais à votre charge. Si vous souhaitez pouvoir ajuster vos garanties aux besoins de votre logement, vous pouvez vous tourner vers l’assurance multirisques habitation, qui vous permet de choisir parmi un large panel de garanties. Découvrez tout sur l’assurance multirisques habitation sur cette page.

➕ En savoir plus :

• Prêt pour les primo-accédants
• Qu’est-ce qu’un crédit conventionné par l’état ?
• Conditions d’un crédit à taux zéro 
• Le prêt immobilier action logement : qu’est ce que c’est ?
• Demander un prêt épargne logement
• Prendre un prêt gigogne
• Calcul de la taxe foncière
• Les conditions du prêt à l’accession sociale
• Découvrir les modalités du prêt lombard

FAQ

👴🏻 Est-il possible d'obtenir un prêt relais pour un senior ?

La durée d'emprunt étant très courte, il est possible pour un senior d'obtenir un prêt relais. Cependant, cela n'a rien d'automatique, et le taux d'assurance risque d'être très dissuasif.

🌟 Quels sont les avantages d'un prêt relais ?

Le prêt relais a pour avantage de vous avancer la trésorerie nécessaire à l'achat d'un nouveau bien avant que vous n'ayez vendu le précédent.