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📝 Le prêt immobilier en tant que primo-accédant en bref :
- Le primo-accédant est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années
- Les primo-accédants peuvent bénéficier de nombreux avantages très intéressants comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt action logement ou le prêt conventionné
- Les primo-accédants peuvent également réaliser des économies grâce aux nombreux avantages fiscaux mis en place
- Afin d’évaluer le montant qu’il est possible d’emprunter et les aides auxquels en tant que primo-accédant, il est conseillé de faire une simulation de crédit immobilier
❓ Qui est primo-accédant ?
Le statut de primo-accédant indique qu’un ménage accède à la propriété pour la première fois. Par conséquent, les primo-accédants achètent leur résidence principale pour la première fois et doivent contracter un crédit immobilier. Généralement, les primo-accédants représentent les jeunes acquéreurs même si certains primo-accédants peuvent être plus âgés et faire l’acquisition d’un bien immobilier plus tardivement.
Êtes-vous considéré comme primo-accédant ?
Vous êtes considéré primo-accédant si vous achetez un bien immobilier pour la première fois ou que vous n’avez pas fait l’acquisition d’un bien immobilier depuis 24 mois.
La plupart des gens ignorent qu’il est possible de jouir du statut de primo-accédant à la propriété même après avoir déjà acheté un bien immobilier. En effet, les ménages qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale pendant deux ans bénéficient également du statut de primo-accédant.
Les différentes situations pour bénéficier du statut de primo-accédant :
- Premier achat immobilier
- Résidence principale en location depuis 2 ans
- Hébergement à titre gratuit depuis 2 ans
Il est possible de bénéficier du statut de primo-accédant dans le cas où le demandeur est locataire de sa résidence principale même s’il a acheté une résidence secondaire ou réalisé des investissements locatifs par le biais d’un prêt in fine, par exemple.
L’avis de l’expert
Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest
Le saviez-vous ?
« Vous souhaitez devenir propriétaire ? Vous pouvez bénéficier de prêts avantageux en tant que primo-accédant ! Nos courtiers sont là pour vous accompagner afin de réaliser votre rêve ! »
Le statut de primo-accédant se distingue du statut de secundo-accédant. En effet, le secundo-accédant a été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 derniers mois. Ce statut comporte également des avantages puisque le secundo-accédant a la possibilité de vendre son premier bien immobilier pour proposer un apport personnel plus important au moment de sa demande de prêt immobilier.
Le secundo-accédant a également la possibilité de contracter un prêt-relais, c’est-à-dire effectuer une demande de crédit immobilier avant la finalisation de la vente du premier bien immobilier. Les demandeurs d’un prêt-relais vont payer les intérêts mensuellement et rembourser l’intégralité du capital emprunté à l’échéance du contrat. Le montant de la vente du premier bien immobilier doit permettre de couvrir le remboursement du capital emprunté.
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✔️ Quels avantages pour les primo-accédants ?
Le statut de primo-accédant représente plusieurs avantages et les futurs propriétaires peuvent bénéficier de plusieurs aides financières qui peuvent aider à accéder à la propriété et dynamiser le marché de l’immobilier.
- Un avantage fiscal puisque la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) d’un bien immobilier neuf situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine) est passée de 20% à 5,5% : il s’agit de zones d’aménagements et de rénovations urbaines qui misent sur l’arrivée de nouveaux propriétaires
- Les nombreux prêts aux taux d’intérêts les plus avantageux qui permettent de faciliter l’accession aux primo-accédants : le prêt immobilier à taux zéro, le prêt à l’accession sociale, le prêt action logement (ou PAL) ou un prêt conventionné
- Certaines communes (Nantes ou Montpellier) ont également mis en place des dispositifs pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier
Attention !
À l’achat de leur premier bien immobilier, les primo-accédants ne peuvent plus bénéficier de certains avantages fiscaux ou aides financières comme l’aide personnalisée au logement (APL).
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Quelles aides pour les primo-accédants ?
Le statut de primo-accédant va permettre aux futurs de bénéficier d’une pléthore d’avantages, notamment des aides financières et des prêts avec un taux plus avantageux. Ces aides et ces prêts avantageux permettent de dynamiser le marché de l’immobilier et faciliter l’accès à la propriété.
- Le prêt à taux zéro
- Le prêt à taux zéro plus
- Le prêt d’accession sociale
- Le prêt d’action logement
- Le prêt conventionné
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt à taux zéro ?
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de l’État pour soutenir l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. Il s’agit d’un prêt immobilier spécifiquement réservé aux primo-accédants. Il présente certaines spécificités.
- Il est gratuit
- Il est contractable pendant une durée de 20 ans, 22 ans ou 25 ans
- Il possède une période de différé (5 à 15 ans) durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité
Attention !
Le prêt à taux zéro ne peut pas financer l’intégralité de l’achat de la résidence principale ! Il peut être compléter avec plusieurs autres prêts immobiliers. Son montant ne peut pas excéder celui de l’autre prêt contracté pour financer la même opération.
Quel revenu fiscal de référence pour le PTZ ?
Le prêt à taux zéro est un excellent moyen de réaliser son premier investissement immobilier puisque ce prêt immobilier exonère les primo-accédants des taux d’intérêts et des frais de dossiers.
Néanmoins, ce prêt immobilier particulier es accordé uniquement aux ménages respectant certaines conditions, notamment les revenus mensuels du ménage.
Le revenu fiscal de référence va dépendre de la localisation du bien immobilier. Ces zones ont été réglementées par l’État et permettent de calculer le revenu maximal de référence pour accorder ce prêt aux primo-accédants.
Le seuil maximal du revenu fiscal de référence d’un primo-accédant pour bénéficier d’un prêt à taux zéro :
| Nombre de personnes du foyer | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 150 000 | 135 000 | 110 000 | 100 000 |
| 2 personnes | 210 000 | 189 000 | 154 000 | 140 000 |
| 3 personnes | 255 000 | 230 000 | 187 000 | 170 000 |
| 4 personnes | 300 000 | 270 000 | 220 000 | 200 000 |
| 5 personnes et plus | 345 000 | 311 000 | 253 000 | 230 000 |
☝ Bon à savoir !
Le revenu fiscal de référence pris en compte pour le calcul est celui de l’année N-2.
Le prêt à taux zéro doit permettre de participer au financement de la résidence principale du primo-accédant et celle-ci ne peut pas être mise en location.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt d’accession sociale ?
Qu’est-ce que le prêt d’accession sociale ?
Le prêt d’accession sociale (PAS) est un dispositif de l’État pour soutenir l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. Il est également accordé aux ménages pour effectuer des travaux de rénovation (4000 € minimum) dans leur propriété principale.
Le prêt d’accession sociale est accordé aux revenus les plus modestes selon leurs revenus, la localisation du logement et le nombre de personnes constituant le ménage. Les caractéristiques du prêt d’accession sociale peuvent être avantageuses pour les ménages concernés.
- Le taux d’intérêt est modulable : fixe ou variable
- La durée de remboursement de 5 à 30 ans avec la possibilité de la modifier
- Les frais de dossier et les frais de notaire sont plafonnés
- Le prêt doit être garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou équivalent) mais celle-ci est exonérée des taxes de publicité foncière
Qui est éligible au prêt d’accession sociale ?
Afin de calculer son éligibilité à bénéficier du prêt d’accession sociale, il faut prendre son revenu fiscal de référence de l’année N-2 et prendre en compte la localisation du logement et le nombre de personnes constituant le foyer.
Le saviez-vous ?
Le revenu fiscal de référence d’un ménage est constitué du total des revenus de l’emprunteur et des personnes constituant le ménage sauf si elles rattachés fiscalement à l’emprunteur.
Le seuil maximal du revenu fiscal de référence d’un ménage pour bénéficier d’un prêt d’accession sociale :
| Nombre de personnes du foyer | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37 000 | 30 000 | 27 000 | 24 000 |
| 2 | 51 800 | 42 000 | 37 800 | 33 600 |
| 3 | 62 900 | 51 000 | 45 900 | 40 800 |
| 4 | 74 000 | 60 000 | 54 000 | 48 000 |
| 5 | 85 100 | 69 000 | 62 100 | 55 200 |
| 6 | 96 200 | 78 000 | 70 200 | 62 400 |
| 7 | 107 300 | 87 000 | 78 300 | 69 600 |
| À partir de 8 | 118 400 | 96 000 | 86 400 | 76 800 |
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt d’action logement ?
Le prêt d’action logement (PAL) est un prêt immobilier réservé aux salariés (ou anciens salariés) de certaines entreprises du secteur privé. Il permet de bénéficier d’un taux d’intérêts réduit afin d’aider ces accédants à financer leur projet immobilier.
Il y a deux types d’entreprises qui peuvent permettre à leurs employés de prétendre au prêt d’action logement (anciennement le prêt 1% logement) :
- Une entreprise privée non agricole employant (au moins) 10 salariés
- Une entreprise agricole versant une participation à l’effort de construction (PEAEC)
Quels sont les prêts conventionnés ?
Le prêt conventionné est destiné aux ménages qui souhaitent accéder à la propriété ou aux ménages qui souhaitent réaliser des travaux dans leur résidence principale.
☝ Bon à savoir !
Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources et propose un taux d’intérêt plafonné.
Aujourd’hui, il est possible d’obtenir un prêt conventionné auprès des organismes financiers qui ont passé une convention avec l’État.
Liste des caractéristiques du prêt conventionné :
- Le prêt conventionné est attribué sans conditions de ressources
- Le taux d’intérêt est modulable : fixe ou variable
- La durée de remboursement de 5 à 30 ans avec la possibilité de la modifier
- Le prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet immobilier hormis les frais de dossier et les frais de notaire
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Comment faire une demande de prêt en étant primo-accédant ?
Quelles sont les démarches pour contracter un prêt immobilier ?
Peu importe le statut de l’emprunteur, les démarches pour réaliser une demande de prêt immobilier restent identiques. Il s’agit d’une étape importante dans la vie d’un futur propriétaire et celle-ci doit être préparée minutieusement pour optimiser ses chances d’accéder à la propriété.
☝ Bon à savoir !
Vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier pour réaliser votre demande de prêt. Ce professionnel du secteur va vous accompagner dans l’intégralité du processus et négocier plus facilement les taux immobiliers pour vous permettre d’obtenir le meilleur crédit immobilier.
Liste des démarches pour obtenir un crédit immobilier :
- Déterminer ses besoins
- Réaliser son dossier avec minutie
- Soumettre sa demande de prêt à plusieurs établissements bancaires
- Comparer les différents « devis » des banques : le tableau d’amortissement est l’outil le plus pratique pour comparer rapidement l’avantage d’un crédit immobilier
- Négocier les taux immobiliers : taux d’intérêts du crédit immobilier et le taux de l’assurance emprunteur
- Signer la proposition de prêt pour débloquer les fonds nécessaires
Le saviez-vous ?
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire mais aucune banque n’accorde un prêt immobilier à un revenu sans assurance emprunteur. Il s’agit d’un outil supplémentaire pour éviter les risques d’impayés qui protège la banque.
Est-ce possible de demander un prêt en étant primo-accédant et sans apport personnel ?
Il est conseillé d’avoir un apport personnel au moment de réaliser une demande de prêt immobilier, notamment pour les primo-accédants qui achètent leur premier logement.
Néanmoins, certains établissements prêteurs peuvent accorder un prêt immobilier à un ménage qui ne présente aucun apport personnel mais celui-ci va effectuer une étude rigoureuse du dossier et du profil de l’emprunteur.
- Les revenus du foyer
- La composition du foyer
- La stabilité professionnelle et personnelle
- La stabilité financière : risques de découvert et capacités d’épargne (plan d’épargne logement, etc.)
- L’état de santé de l’emprunteur
La banque va prendre en compte ces nombreuses données pour évaluer le profil de l’emprunteur et s’assurer de sa capacité de remboursement afin d’éviter les risques d’impayés ou le surendettement. La banque va calculer trois facteurs pour déterminer la santé financière de l’emprunteur et les risques à lui accorder un prêt immobilier :
- La capacité d’emprunt
- Le taux d’endettement
- Le reste-à-vivre
Budget, prêt, frais de notaire… Tant de critères sont à considérer lors de l’achat d’un bien. Nous les avons regroupés pour vous dans notre guide !
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Mis à jour le 1 Avr, 2021
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