Faire un prêt immobilier SCI (Société Civile Immobilière) en 2020
Investir dans une SCI avec un prêt immobilier
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Votre projet immobilier est important et vous prévoyez de transmettre à vos proches le fruit de votre investissement ? Alors la SCI peut être la solution idéale pour un investissement locatif à plusieurs ou pour se constituer un patrimoine familial. On vous dit tout sur le sujet, les avantages et les inconvénients des SCI familiales et professionnelles.
Demander un prêt immobilier pour une SCI
Est-ce qu’une SCI peut faire un prêt immobilier ? Il est parfaitement possible de contracter un prêt immobilier pour une Société Civile Immobilière (SCI). Les banques ne proposent cependant pas de prêt spécialement dédié aux SCI. Les démarches seront donc les mêmes pour un emprunt SCI ou personnel.
Il existe plusieurs types de SCI, toutes ont des points communs et toutes peuvent demander un prêt immobilier. On compte par exemple les SCI familiales, les SCCV (société civile immobilière de construction vente), les SCI d’attribution ou encore les SCI professionnelles. Dans un souci de clarté et parce qu’elles sont les premières concernées, nous aborderons ici l’emprunt SCI familiale et SCI professionnelle.
Les conseils d’une vraie pro
Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest
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Prêt immobilier pour une SCI familiale
Une SCI familiale est composée de membres d’une même famille, généralement parents et enfants, dans un souci de simplification de transmission d’un bien immobilier. Tous les membres de la SCI doivent verser une somme pour participer à l’achat du bien immobilier et en devenir propriétaire ou en retirer une part sociale.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, la SCI familiale doit présenter un dossier à la banque de la même manière qu’une personne physique demandant un prêt immobilier personnel. Le prêt devra être remboursé par tous les membres de la SCI et c’est pour cela que la banque est très attentive aux conditions d’éligibilité de chacun des membres :
- Situation financière stable
- Situation familiale
- Type de contrat de travail en cours
- Capacité d’endettement
- État de santé
Si l’étude de la capacité de remboursement de chacun des actionnaires de la SCI est étudiée, c’est parce qu’en cas de non remboursement de l’une des personnes concernées, c’est aux autres de prendre en charge la part à payer. La banque doit donc s’assurer que le prêt sera bien recouvert même si un ou plusieurs des actionnaires sont en défaut de paiement.
Dans cette optique, un banquier préfère accorder des prêts aux SCI dont les membres ont leurs revenus domiciliés dans la banque où est envoyée la demande. Les membres d’une même famille étant souvent domiciliés dans la même banque, il est souvent plus facile pour une SCI familiale d’obtenir un prêt immobilier.
Prêt immobilier pour une SCI professionnelle
Souvent constituées pour acquérir le bien immobilier dans lequel se trouve une entreprise, les SCI professionnelles sont donc une sorte de fusion entre la SCI et une entreprise déjà existante. En cela elle se distingue de la SCI familiale qui achète un bien dans un but non commercial et non professionnel.
À noter
Une SCI doit être considéré comme un outil de gestion du patrimoine et non comme une société à visée commerciale. Elle permet mettre à part la propriété immobilière en devenant l’unique propriétaire quel que soit le nombre de personnes qui la compose ou leur rôle dans l’entreprise.
Contrairement à la SCI familiale, une SCI professionnelle pourra faire une demande de crédit professionnel auprès de la banque. Chaque actionnaire de la SCI devra tout de même se porter caution solidaire et aucun taux préférentiel ne sera accordé.
Evolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et novembre 2020 :
| Mois | Durée du prêt | Taux fixes | Mensualité pour 100k € empruntés |
| septembre 2020 | 10 ans | 0,78% | 866,50 € |
| 15 ans | 1,03% | 599,80 € | |
| 20 ans | 1,18% | 468,00 € | |
| 25 ans | 1,44% | 397,10 € | |
| octobre 2020 | 10 ans | 0,77% | 866,10 € |
| 15 ans | 1,03% | 599,80 € | |
| 20 ans | 1,18% | 468,00 € | |
| 25 ans | 1,44% | 397,10 € | |
| novembre 2020 | 10 ans | 0,72% | 863,90 € |
| 15 ans | 0,90% | 594,10 € | |
| 20 ans | 1,13% | 465,70 € | |
| 25 ans | 1,37% | 393,90 € |
Une SCI professionnelle ne peut pas non plus bénéficier d’aides au financement. Le prêt à taux zéro, le PEL ou le prêt conventionné ne sont pas accessibles pour soutenir le crédit car les aides à l’accession ne peuvent pas concerner de bâtiments professionnels, elles sont réservées à l’acquisition d’une résidence principale.
Enfin, la demande de prêt ne sera accordée que si les actionnaires de la SCI sont en mesure de produire une garantie en plus d’exiger que chacun se porte caution solidaire. Cette garantie pourra être une caution – comme la garantie Crédit Logement, une hypothèque ou un privilège de prêteurs. De cette façon, en cas d’impayés, la banque récupérera son dû soit auprès de la caution, soit en revendant le bien immobilier de la SCI.
Bon à savoir
Pour accorder le prêt, la banque demandera généralement à ce que chaque actionnaire de la SCI professionnelle souscrive respectivement à une assurance décès-invalidité en leur nom.
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Les avis et commentaires
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Si dans le cas d’une SCI professionnelle il est assez facile d’envisager les avantages de remettre la propriété des biens immobiliers entre les mains d’une société et non d’une personne, il est plus difficile de voir les avantages d’une SCI familiale. Pourtant, la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers par une SCI familiale peut s’avérer très utile.
Une transmission de biens simplifiée
Le premier avantage d’une SCI est la transmission de bien. La gestion d’un bien immobilier, si elle est partagée entre plusieurs personnes, peut devenir compliquée en cas de litiges ou de mésententes entre lesdites personnes. Plusieurs personnes héritant ensemble d’un même bien immobilier sont contraintes par l’indivision de ce bien.
Dans le cas d’un immeuble par exemple, la gestion du bâtiment peut être problématique si les différents héritiers ne parviennent pas à s’entendre et se bloquent mutuellement sur les décisions à prendre. La transmission d’un bien via une SCI permet de céder non pas la propriété du bien mais des parts sociales de ce bien correspondant à la valeur totale de l’héritage immobilier.
De cette façon, le pouvoir peut être réparti entre les héritiers de ces parts comme ils l’entendent et si l’un d’eux souhaite quitter la SCI tout en conservant son héritage, il pourra céder ses parts sociales aux autres héritiers.
Bon à savoir
Le don d’un bien immobilier à un proche entraîne une taxe de droits de donation. Cette taxe est calculée en fonction de la valeur du bien sans prendre en compte son passif, lequel diminue toujours la valeur réelle du bien. En revanche, le don de parts sociales d’un bien est taxé en prenant en compte le passif dudit bien. La taxe de droits de donation sera donc moins élevée !
De la même manière, la gestion en couple d’un bien immobilier peut être facilité par la création d’une SCI. L’établissement des parts et du pouvoir de gestion s’effectuant à la création de la société civile immobilière, en cas de séparation du couple le rachat des parts peut éviter d’entreprendre les démarches contraignantes de la cession de soulte.
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La capacité d’emprunt d’une SCI
La création d’une SCI ne doit pas être motivée par le besoin de contracter un emprunt plus élevé que ce que vous pourriez demander en étant seul. Rappelons que la banque ne propose aucun taux préférentiel, aucune durée de d’emprunt immobilier rallongée, ni aucune souplesse dans les conditions d’éligibilité. Une SCI ne bénéficie d’aucun plan de financement avantageux par rapport à une demande de prêt personnelle.
Si vous vous demandez combien peut emprunter une SCI, la réponse est simple : elle peut autant que le peuvent individuellement les actionnaires qui la composent. Lors de la demande de crédit immobilier, la banque examine les conditions d’éligibilité de chacun des actionnaires afin de s’assurer que tous soient en mesure de rembourser et de prendre en charge le remboursement des autres en cas de besoin. Si vous n’êtes pas éligible à un prêt, la SCI n’y changera rien.
De la même façon, aucune aide au financement n’est prévue pour les SCI. Une SCI peut en revanche bénéficier d’un prêt immobilier sans apport, comme l’investissement en SCPI par exemple. Elle devra également sélectionner avec plus de soin ses interlocuteurs car, à ce jour, la grande majorité des banques en ligne ne leur accordent pas de prêts. Une SCI devra donc se tourner vers une banque traditionnelle comme le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC pour obtenir un prêt.
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FAQ
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Plusieurs avantages peuvent intéresser les créateurs d'une SCI familiale. En cas de séparation, les conjoints peuvent plus facilement se répartir le bien. En cas de décès, l'héritage des parts de la SCI simplifie la transmission du bien immobilier. La propriété du bien revenant à la SCI, c'est également une bonne façon de le protéger des créanciers professionnels. Enfin, une SCI bénéficie d'un régime fiscal particulier pouvant être avantageux.
Qu'est-ce qu'une SCI professionnelle ?
Une SCI professionnelle est une société civile immobilière constituée de membres d'une même entreprise (souvent les dirigeants) dans le but de faire l'acquisition d'un bien immobilier. Ce bien sera la propriété de la SCI et non d'une seule personne, ce qui en facilite sa gestion ainsi que sa cession qui se fera sous forme de parts sociales.
Comment créer une SCI tout seul ?
Malheureusement, il est impossible de créer seul une SCI. Pour que la société civile puisse être créée, il faut au minimum deux personnes, qu'elles soient physiques ou morales.
Mis à jour le 4 Nov, 2020
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