Créer une SCI : avantages et inconvénients du statut

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RĂ©sumĂ© : CrĂ©er une SCI (SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre) est un moyen simple et rapide pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier ou pour acquĂ©rir un bien. Ouverte Ă  tous, tant qu’au moins deux personnes (physiques ou morales) sont prĂȘtes Ă  s’engager, on vous en dit plus sur la crĂ©ation de la SCI et ses avantages.

Quel est l’intĂ©rĂȘt de crĂ©er une SCI ?

Quel est l’intĂ©rĂȘt de crĂ©er une SCI ? Tout simplement, car elle permet d’optimiser la gestion, l’achat et la location (voire mĂȘme la revente) d’un bien immobilier entre plusieurs associĂ©s. En effet, souscrire un crĂ©dit immobilier SCI permet d’accĂ©der Ă  un montage juridique facilitant considĂ©rablement la gestion et le dĂ©veloppement d’un patrimoine immobilier.

Comment créer une SCI ?

La crĂ©ation d’une SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre peut se faire sans intervention d’un professionnel du droit (par acte sous seing privĂ©). Les associĂ©s, non limitĂ©s en nombre, devront alors gĂ©rer la totalitĂ© du processus par eux-mĂȘmes. Pour crĂ©er une SCI, il faudra suivre certaines Ă©tapes :

  1. Rédiger et signer les statuts de la SCI. Cela peut se faire via un notaire ou par acte sous seing privé entre les associés ;
  2. Demander au centre des impĂŽts d’enregistrer les statuts ;
  3. Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL (Journal d’Annonces LĂ©gales) ;
  4. RĂ©clamer l’immatriculation de la SCI au CFE (Centre de FormalitĂ©s des Entreprises). Si la SCI aura des activitĂ©s de location, il faudra aussi produire une dĂ©claration d’existence en deux exemplaires (sur papier libre) pour le CFE ;
  5. Inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés par le Tribunal de Commerce puis obtention de Kbis de la société ;
  6. Nomination d’un gĂ©rant de la SCI.

Créer une SCI : toujours réunir plusieurs associés

Sauf dans de trÚs rares cas, il est interdit de créer une SCI seul. De fait, ce dispositif est avant tout prévu pour permettre à au moins deux associés de créer une SCI afin de gérer facilement leur patrimoine immobilier en commun.

Lorsqu’on veut crĂ©er une SCI, quel que soit son but, la nomination du gĂ©rant sera primordiale car c’est lui qui devra prĂ©parer la comptabilitĂ© de la SCI, afin qu’elle soit approuvĂ©e par les associĂ©s et permette de dĂ©finir l’imposition de chacun.

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Quel est le but d’une SCI ?

Dans quel but crĂ©er une SCI ?Comme on a dĂ©jĂ  pu l’Ă©voquer, le but premier d’une SCI (SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre) est de mieux gĂ©rer ou d’acquĂ©rir du patrimoine immobilier.

Dans les faits, il est possible de créer une SCI différente en fonction des projets des associés et du but de la société à venir. Selon votre projet immobilier, vous pouvez créer une SCI de type :

Type de SCI But de la SCI
Pour quels associés ?
SCI familiale

  • GĂ©rer un bien immobilier familial ;
  • Anticiper l’hĂ©ritage immobilier ;
  • Assurer la sĂ©curitĂ© du conjoint en cas de dĂ©cĂšs ;
  • Éviter les conflits entre les ayants droit.

Les membres d’une mĂȘme famille
SCI de gestion ou de location

  • Acheter un bien immobilier en commun ;
  • Louer le bien immobilier acquis grĂące Ă  la crĂ©ation de la SCI.

Les personnes physiques ou morales
SCI d’attribution

  • Acheter un bien immobilier consĂ©quent (un immeuble par exemple) ;
  • Diviser le bien en lots selon l’investissement de chacun.

Les personnes physiques ou morales
SCI construction vente (SCIC ou SCICV)

  • Construire un bien immobilier en commun ;
  • Revendre immĂ©diatement le bien une fois les travaux achevĂ©s.

Les promoteurs immobiliers

Créer une SCI pour vendre un bien ?

MĂȘme s’il est possible de crĂ©er une SCIC (SCI construction/vente) pour revendre un bien immobilier, en gĂ©nĂ©ral crĂ©er une SCI ne doit pas servir Ă  gĂ©nĂ©rer des bĂ©nĂ©fices commerciaux.

En résumé, vous pouvez donc :

  • crĂ©er une SCI pour acheter un appartement ;
  • crĂ©er une SCI pour louer un bien immobilier ;
  • crĂ©er une SCI pour l’hĂ©ritage (et sa gestion).

Pourquoi créer une SCI familiale ?

CrĂ©er une SCI familiale est de plus en plus frĂ©quent en France. Contrairement Ă  l’indivision qui complique considĂ©rablement la gestion du patrimoine immobilier, la SCI permet de dissocier le pouvoir dĂ©cisionnaire (confĂ©rĂ© au gĂ©rant) et la propriĂ©tĂ© du bien.

En d’autres termes, alors que pour une indivision, l’essentiel des actions de gestion rĂ©clame l’aval des deux tiers des associĂ©s, la SCI familiale dĂ©tient le bien immobilier et les associĂ©s en possĂšdent des parts. Ainsi, crĂ©er une SCI familiale en ligne, entre associĂ©s ou chez un notaire, permet facilement de :

  • choisir le locataire ;
  • faire des travaux ;
  • mettre le bien immobilier en vente.

Peut-on créer une SCI avec des amis ?

En dehors de la SCI familiale qui, comme son nom l’indique, ne peut se faire qu’entre membres d’une mĂȘme famille, il est tout Ă  fait possible de crĂ©er une SCI entre amis.

Le montage juridique d’une SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre avec des amis conviendra particuliĂšrement Ă  l’achat d’une maison secondaire pour les vacances par exemple. Dans un tel cas, il faudra privilĂ©gier la SCI de gestion ou de location.

Bien entendu, comme tous les projets d’entreprenariat, crĂ©er une SCI reprĂ©sente un certain engagement. Si tout le monde peut s’associer pour crĂ©er une SCI (famille, ami, tiers) il est tout de mĂȘme recommandĂ© de bien rĂ©flĂ©chir avant de s’engager.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

CrĂ©er SCI prixContrairement Ă  ce que certains sites frauduleux peuvent affirmer, il n’est pas possible de crĂ©er une SCI gratuitement.

En effet, certaines procĂ©dures s’avĂšrent coĂ»teuses. Pour crĂ©er une SCI, le prix peut ĂȘtre Ă©valuĂ© grĂące Ă  la grille tarifaire ci-dessous :

Procédure à effectuer Coût de la prestation
RĂ©daction des statuts de la SCI
  • Avocat, notaire et autres : de 500 Ă  2 500 € ;
  • Prestataire juridique en ligne : 150 € en moyenne.
Évaluation des apports en nature (facultatif)
Commissaire aux apports : de 500 à 3 500 €
Publication dans un Journal d’Annonces LĂ©gales
DĂ©pend du JAL, du lieu de la SCI et de la taille de l’annonce (200 € en moyenne)
Enregistrement au centre des impîts 125 €
Frais d’immatriculation
70,39 €
Déclaration des bénéficiaires
25 € en moyenne

Quel apport pour créer une SCI ?

Il n’est pas possible de crĂ©er une SCI sans apport. De fait, il faut que chaque associĂ© contribue Ă  la sociĂ©tĂ© via, au choix :

  • un apport numĂ©raire (de l’argent) ;
  • un apport de biens communs (biens appartenant Ă  la communautĂ© du mariage de l’associĂ©) ;
  • un apport en nature (biens n’Ă©tant pas de l’argent).

Quels sont les avantages et inconvĂ©nients d’une SCI ?

Avant de crĂ©er une SCI, il est important de se renseigner sur les avantages et les inconvĂ©nients d’une telle sociĂ©tĂ©. Selon votre projet et vos motivations, crĂ©er une SCI ne vous offrira pas nĂ©cessairement les mĂȘmes perspectives que d’autres montages juridiques. Voici un rapide comparatif des avantages et des inconvĂ©nients de la SCI :

Avantages de la SCI
Inconvénients de la SCI

  • Le patrimoine des associĂ©s est protĂ©gĂ©
  • La transmission des biens immobiliers est simple
  • Les coĂ»ts de la sociĂ©tĂ© sont partagĂ©s
  • La gestion courante est simplifiĂ©e
  • Le capital social peut ĂȘtre modifiĂ©
  • Les associĂ©s peuvent vendre des parts de la SCI
  • La rĂ©union des apports permet d’obtenir un crĂ©dit plus facilement
  • Le choix du rĂ©gime fiscal de la SCI

  • CrĂ©er une SCI est une procĂ©dure complexe
  • AssemblĂ©e gĂ©nĂ©rale annuelle (dans les 6 mois qui prĂ©cĂšdent la clĂŽture de l’exercice comptable)
  • Gestion comptable minutieuse obligatoire

Que vous dĂ©cidiez de crĂ©er une SCI en ligne ou non, la procĂ©dure de crĂ©ation se rĂ©vĂšlera assez complexe. Outre cela, la SCI a assez peu d’inconvĂ©nients majeurs. Si votre projet est bien dĂ©fini, n’hĂ©sitez pas Ă  vous lancer. Cependant, il reste tout de mĂȘme un dernier point Ă  Ă©claircir, le choix du rĂ©gime fiscal de la SCI.

Avantages et inconvĂ©nients de l’imposition de la SCI

Si vous dĂ©cidez de crĂ©er une SCI, vous avez le choix entre crĂ©er une SCI Ă  l’IS (impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s) ou Ă  l’IR (impĂŽt sur le revenu). Pour en savoir plus sur les diffĂ©rents impĂŽts lors de la crĂ©ation de votre SCI, cliquez ici.

SCI Ă  l’IR SCI Ă  l’IS
Avantages Inconvénients Avantages Inconvénients

  • DĂ©duction directe d’une partie du dĂ©ficit via l’IR
  • DĂ©duction de certaines charges
  • Choix entre l’impĂŽt au rĂ©gime rĂ©el ou au rĂ©gime micro-foncier
  • ExonĂ©ration complĂšte de la plus-value de cession (aprĂšs 22 ans)
  • Une comptabilitĂ© simple

  • ImpossibilitĂ© de dĂ©duire la totalitĂ© des charges d’acquisition et de gestion
  • PossibilitĂ© de basculer dans la tranche supĂ©rieure de l’impĂŽt

  • Diminution du montant de la dĂ©prĂ©ciation du bien par la dotation aux amortissements
  • DĂ©duction des droits d’enregistrement et des frais de notaire
  • Choix entre l’impĂŽt des dividendes avec la flat tax ou avec la tranche marginale d’impĂŽt sur le revenu
  • DĂ©duction de la rĂ©munĂ©ration du gĂ©rant
  • Report du dĂ©ficit d’une annĂ©e Ă  l’autre pour rĂ©duire la base d’imposition

  • Double imposition des bĂ©nĂ©fices
  • Augmentation de l’impĂŽt via la taxation de la cession d’immeuble
  • Une comptabilitĂ© complexe

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Les avis et commentaires

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FAQ

Qui peut crĂ©er une SCI ? 🤷

N'importe quelle personne morale ou physique peut crĂ©er une SCI. La crĂ©ation peut se faire directement chez un notaire, mais en aucun cas vous n'ĂȘtes obligĂ© de faire appel Ă  un professionnel du droit.

En effet, il est possible de crĂ©er une SCI par acte sous seing privĂ© tant qu'au moins deux associĂ©s constituent la sociĂ©tĂ©. Attention, dans le cas d'une SCI familiale, seuls les membres d'une mĂȘme famille peuvent s'associer pour crĂ©er une SCI.

Quels documents pour crĂ©er une SCI ? 📝

Les documents utiles pour créer une SCI peuvent varier selon le type de Société Civile ImmobiliÚre que vous voulez créer. Toutefois, pour tous les statuts, vous aurez besoin :

  • des statuts de la SCI ;
  • d'un justificatif d'identitĂ© ;
  • d'une dĂ©claration sur l’honneur de non-condamnation ;
  • d'un extrait Kbis en original de moins de trois mois (pour une personne morale).

Quel dĂ©lai pour crĂ©er une SCI ? ⏳

Le délai pour créer une SCI dépend de l'obtention de l'extrait Kbis qui va servir à justifier de l'existence juridique de votre Société Civile ImmobiliÚre.

Ce dĂ©lai est de 2 jours si un professionnel s'occupe de crĂ©er votre SCI et peut aller jusqu'Ă  10 jours si vous crĂ©ez vous-mĂȘmes les statuts de la sociĂ©tĂ©.

Redactor

Written by Matthieu

Mis Ă  jour le 7 Juil, 2020

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