Créer une SCI : quelles sont les étapes à suivre ?

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Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est un moyen simple et rapide pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier ou pour acquérir un bien. Ouverte à tous, tant qu’au moins deux personnes (physiques ou morales) sont prêtes à s’engager, on vous en dit plus sur la création de la SCI et ses avantages.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Quel est l’intérêt de créer une SCI ? Tout simplement, car elle permet d’optimiser la gestion, l’achat et la location (voire même la revente) d’un bien immobilier entre plusieurs associés. En effet, souscrire un crédit immobilier SCI permet d’accéder à un montage juridique facilitant considérablement la gestion et le développement d’un patrimoine immobilier.

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Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest

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Comment créer une SCI ?

La création d’une Société Civile Immobilière peut se faire sans intervention d’un professionnel du droit (par acte sous seing privé). Les associés, non limités en nombre, devront alors gérer la totalité du processus par eux-mêmes. Pour créer une SCI, il faudra suivre certaines étapes :

  1. Rédiger et signer les statuts de la SCI. Cela peut se faire via un notaire ou par acte sous seing privé entre les associés ;
  2. Demander au centre des impôts d’enregistrer les statuts ;
  3. Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL (Journal d’Annonces Légales) ;
  4. Réclamer l’immatriculation de la SCI au CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Si la SCI aura des activités de location, il faudra aussi produire une déclaration d’existence en deux exemplaires (sur papier libre) pour le CFE ;
  5. Inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés par le Tribunal de Commerce puis obtention de Kbis de la société ;
  6. Nomination d’un gérant de la SCI.


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Les avis et commentaires

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Créer une SCI : toujours réunir plusieurs associés

Sauf dans de très rares cas, il est interdit de créer une SCI seul. De fait, ce dispositif est avant tout prévu pour permettre à au moins deux associés de créer une SCI afin de gérer facilement leur patrimoine immobilier en commun.

Lorsqu’on veut créer une SCI, quel que soit son but, la nomination du gérant sera primordiale car c’est lui qui devra préparer la comptabilité de la SCI, afin qu’elle soit approuvée par les associés et permette de définir l’imposition de chacun.

Pour obtenir le meilleur crédit bancaire pour créer une SCI, pensez également à bien estimer votre capacité d’emprunt.

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Quel est le but d’une SCI ?

Dans quel but créer une SCI ?Comme on a déjà pu l’évoquer, le but premier d’une SCI (Société Civile Immobilière) est de mieux gérer ou d’acquérir du patrimoine immobilier.

Dans les faits, il est possible de créer une SCI différente en fonction des projets des associés et du but de la société à venir. Selon votre projet immobilier, vous pouvez créer une SCI de type :

 

 

 

Type de SCI But de la SCI
Pour quels associés ?
SCI familiale

  • Gérer un bien immobilier familial ;
  • Anticiper l’héritage immobilier ;
  • Assurer la sécurité du conjoint en cas de décès ;
  • Éviter les conflits entre les ayants droit.

Les membres d’une même famille
SCI de gestion ou de location

  • Acheter un bien immobilier en commun ;
  • Louer le bien immobilier acquis grâce à la création de la SCI.

Les personnes physiques ou morales
SCI d’attribution

  • Acheter un bien immobilier conséquent (un immeuble par exemple) ;
  • Diviser le bien en lots selon l’investissement de chacun.

Les personnes physiques ou morales
SCI construction vente (SCIC ou SCICV)

  • Construire un bien immobilier en commun ;
  • Revendre immédiatement le bien une fois les travaux achevés.

Les promoteurs immobiliers

Créer une SCI pour vendre un bien ?

Même s’il est possible de créer une SCIC (SCI construction/vente) pour revendre un bien immobilier, en général créer une SCI ne doit pas servir à générer des bénéfices commerciaux.

En résumé, vous pouvez donc :

  • créer une SCI pour acheter un appartement ;
  • créer une SCI pour louer un bien immobilier ;
  • créer une SCI pour l’héritage (et sa gestion).

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale est de plus en plus fréquent en France. Contrairement à l’indivision qui complique considérablement la gestion du patrimoine immobilier, la SCI permet de dissocier le pouvoir décisionnaire (conféré au gérant) et la propriété du bien.

En d’autres termes, alors que pour une indivision, l’essentiel des actions de gestion réclame l’aval des deux tiers des associés, la SCI familiale détient le bien immobilier et les associés en possèdent des parts. Ainsi, créer une SCI familiale en ligne, entre associés ou chez un notaire, permet facilement de :

  • choisir le locataire ;
  • faire des travaux ;
  • mettre le bien immobilier en vente.

Peut-on créer une SCI avec des amis ?

En dehors de la SCI familiale qui, comme son nom l’indique, ne peut se faire qu’entre membres d’une même famille, il est tout à fait possible de créer une SCI entre amis.

Le montage juridique d’une Société Civile Immobilière avec des amis conviendra particulièrement à l’achat d’une maison secondaire pour les vacances par exemple. Dans un tel cas, il faudra privilégier la SCI de gestion ou de location.

Bien entendu, comme tous les projets d’entreprenariat, créer une SCI représente un certain engagement. Si tout le monde peut s’associer pour créer une SCI (famille, ami, tiers) il est tout de même recommandé de bien réfléchir avant de s’engager.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

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Contrairement à ce que certains sites frauduleux peuvent affirmer, il n’est pas possible de créer une SCI gratuitement.

En effet, certaines procédures s’avèrent coûteuses. Pour créer une SCI, le prix peut être évalué grâce à la grille tarifaire ci-dessous :

 

 

 

 

Procédure à effectuer Coût de la prestation
Rédaction des statuts de la SCI
  • Avocat, notaire et autres : de 500 à 2 500 € ;
  • Prestataire juridique en ligne : 150 € en moyenne.
Évaluation des apports en nature (facultatif)
Commissaire aux apports : de 500 à 3 500 €
Publication dans un Journal d’Annonces Légales
Dépend du JAL, du lieu de la SCI et de la taille de l’annonce (200 € en moyenne)
Enregistrement au centre des impôts 125 €
Frais d’immatriculation
70,39 €
Déclaration des bénéficiaires
25 € en moyenne

Quel apport pour créer une SCI ?

Il n’est pas possible de créer une SCI sans apport. De fait, il faut que chaque associé contribue à la société via, au choix :

  • un apport numéraire (de l’argent) ;
  • un apport de biens communs (biens appartenant à la communauté du mariage de l’associé) ;
  • un apport en nature (biens n’étant pas de l’argent).

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?

Avant de créer une SCI, il est important de se renseigner sur les avantages et les inconvénients d’une telle société. Selon votre projet et vos motivations, créer une SCI ne vous offrira pas nécessairement les mêmes perspectives que d’autres montages juridiques. Voici un rapide comparatif des avantages et des inconvénients de la SCI :

Avantages de la SCI
Inconvénients de la SCI

  • Le patrimoine des associés est protégé
  • La transmission des biens immobiliers est simple
  • Les coûts de la société sont partagés
  • La gestion courante est simplifiée
  • Le capital social peut être modifié
  • Les associés peuvent vendre des parts de la SCI
  • La réunion des apports permet d’obtenir un crédit plus facilement
  • Le choix du régime fiscal de la SCI

  • Créer une SCI est une procédure complexe
  • Assemblée générale annuelle (dans les 6 mois qui précèdent la clôture de l’exercice comptable)
  • Gestion comptable minutieuse obligatoire

Que vous décidiez de créer une SCI en ligne ou non, la procédure de création se révèlera assez complexe. Outre cela, la SCI a assez peu d’inconvénients majeurs. Si votre projet est bien défini, n’hésitez pas à vous lancer. Cependant, il reste tout de même un dernier point à éclaircir, le choix du régime fiscal de la SCI.

Avantages et inconvénients de l’imposition de la SCI

Si vous décidez de créer une SCI, vous avez le choix entre créer une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu). Pour en savoir plus sur les différents impôts lors de la création de votre SCI, cliquez ici.

SCI à l’IR SCI à l’IS
Avantages Inconvénients Avantages Inconvénients

  • Déduction directe d’une partie du déficit via l’IR
  • Déduction de certaines charges
  • Choix entre l’impôt au régime réel ou au régime micro-foncier
  • Exonération complète de la plus-value de cession (après 22 ans)
  • Une comptabilité simple

  • Impossibilité de déduire la totalité des charges d’acquisition et de gestion
  • Possibilité de basculer dans la tranche supérieure de l’impôt

  • Diminution du montant de la dépréciation du bien par la dotation aux amortissements
  • Déduction des droits d’enregistrement et des frais de notaire
  • Choix entre l’impôt des dividendes avec la flat tax ou avec la tranche marginale d’impôt sur le revenu
  • Déduction de la rémunération du gérant
  • Report du déficit d’une année à l’autre pour réduire la base d’imposition

  • Double imposition des bénéfices
  • Augmentation de l’impôt via la taxation de la cession d’immeuble
  • Une comptabilité complexe

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FAQ

Qui peut créer une SCI ? 🤷

N'importe quelle personne morale ou physique peut créer une SCI. La création peut se faire directement chez un notaire, mais en aucun cas vous n'êtes obligé de faire appel à un professionnel du droit.

En effet, il est possible de créer une SCI par acte sous seing privé tant qu'au moins deux associés constituent la société. Attention, dans le cas d'une SCI familiale, seuls les membres d'une même famille peuvent s'associer pour créer une SCI.

Quels documents pour créer une SCI ? 📝

Les documents utiles pour créer une SCI peuvent varier selon le type de Société Civile Immobilière que vous voulez créer. Toutefois, pour tous les statuts, vous aurez besoin :

  • des statuts de la SCI ;
  • d'un justificatif d'identité ;
  • d'une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
  • d'un extrait Kbis en original de moins de trois mois (pour une personne morale).

Quel délai pour créer une SCI ? ⏳

Le délai pour créer une SCI dépend de l'obtention de l'extrait Kbis qui va servir à justifier de l'existence juridique de votre Société Civile Immobilière.

Ce délai est de 2 jours si un professionnel s'occupe de créer votre SCI et peut aller jusqu'à 10 jours si vous créez vous-mêmes les statuts de la société.

Mis à jour le 10 Sep, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Déborah de Comarmond

Rédactrice en chef et experte des sujets crédit immobilier

Redactor

Virgile F

Consultant senior spécialiste du crédit immobilier

Commentaires

1 Avis bright star bright star bright star bright star bright star 5/5

Pour en savoir plus sur notre politique de contrôle, traitement et publication des avis, cliquez ici.
Lola
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Bonjour, J'envisage de me lancer dans un projet immobilier avec mon conjoint, et j'aimerais savoir si vous me conseillez plutôt la création d'une SCI ou d'une SCIP ? Merci d'avance

Camille - papernest

Bonjour Lola, tout dépend de vos objectifs. En effet, dans le cas de la création d'une SCI, la SCI devient propriétaire des biens immobiliers, ce qui facilite la transmission de patrimoine. Dans le cas d'une SCPI, un organisme tiers prend en charge la gestion de l'investissement immobilier afin de créer une plus-value, et les investisseurs sont gagnants à hauteur des parts qu'ils possèdent dans cette SCPI. Cordialement, Iris