Rachat de soulte pour un bien en indivision : nos conseils

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Le rachat de soulte pour un bien en indivision, l’antisèche :

  • L’indivision est un terme juridique qui signifie que toutes les personnes propriétaires d’un bien exercent les même droits
  • Le rachat de soulte d’un bien en indivision intervient suite à un divorce ou une succession
  • C’est une procédure financière qui permet à l’un des co-propriétaires de racheter toutes les parts sur un bien immobilier
  • Pour calculer la valeur de la soulte, il suffit de diviser la valeur du bien en deux et d’en déduire le solde restant du prêt immobilier
  • Il ne faut pas oublier que des frais de notaires se rajouteront à la valeur de soulte
  • Le rachat de soulte n’est pas une transaction financière légère, mais il est possible de le financer au moyen d’un prêt immobilier

 

Faire un rachat de soulte pour un bien en indivision

Vous voulez en savoir plus sur la procédure du rachat de soulte pour un bien en indivision ? Un rachat de soulte est une transaction financière consistant à racheter des parts sur un bien appartenant à plusieurs personnes. Le rachat de soulte pour un bien en indivision peut avoir lieu lors d’une succession ou d’un divorce.

C’est quoi un rachat de soulte ?

rachat de soulte définitionUn rachat de soulte est une opération visant à racheter les parts d’un bien immobilier à un ayant-droit qui partage avec vous sa propriété. La plupart du temps, les rachats de parts ont lieu lors d’un divorce ou d’une succession : un des ayants-droits ne veut plus être propriétaire d’une maison ou d’un appartement qui avait été acheté à deux, ou dont il a hérité avec d’autres personnes, et souhaite faire racheter ses parts.

Si un autre des ayants-droits est intéressé pour les récupérer, alors il procède à un  rachat de soulte. Ainsi, dans le cas d’un divorce par exemple, la personne souhaitant rester propriétaire du bien en indivision rachètera les parts de l’autre, pour devenir l’unique propriétaire des lieux.

C’est quoi un bien en indivision ?

Lors d’un rachat de soulte à l’occasion d’un divorce, le bien en question est souvent en indivision : cela peut également être le cas lors d’une succession. L’indivision est une situation juridique où les différentes personnes propriétaires du bien exercent toutes des droits de même nature sur le logement en question.

Dès lors, leurs parts ne sont pas réellement « divisées » : ils possèdent simplement le bien immobilier tous ensembles, et de la même façon. Un bien en indivision répond donc à plusieurs conditions, que vous devrez respecter si vous n’avez pas prévu de racheter les parts des autres propriétaire du bien dont vous avez hérité :

  • Quelle que soit votre utilisation du bien, il doit y avoir accord avec les autres indivisaires
  • Vous êtes tenu de respecter les droits des autres indivisaires sur le bien partagé
  • Vous devez respecter l’usage fixé au préalable par tous les indivisaires du bien en question.

Il est possible de sortir de l’indivision en faisant un rachat de soulte ! Dès lors, un des ayants-droits décidera de racheter les parts des autres ayants-droits si ces derniers ne veulent plus être propriétaires du bien. Dans le cas d’une succession, où les ayants droits peuvent être plus de deux, la valeur des parts devra alors être établie conjointement avec les différents héritiers.

Dans le cas d’un divorce, la valeur de la part de l’ayant-droit souhaitant se séparer du logement équivaut alors à la moitié de la valeur du bien, dont sera déduit le capital emprunté pour procéder à l’achat si ce dernier n’a pas encore été entièrement remboursé. Pour connaitre le montant d’une part lors d’un rachat de soulte, vous pouvez donc utiliser la formule suivante :

(Valeur du bien – Solde du prêt bancaire) / 2 = valeur de la soulte

 

Faire le calcul d’un rachat de soulte pour un bien en indivision

Pour connaître à l’avance le montant d’un rachat de soulte, il faudra d’abord connaître la valeur du bien concerné par le rachat. La plupart du temps, cette valeur sera établie par un notaire, en fonction des prix sur le marché immobilier actuel.

calcul rachat de soulte

Vous pouvez faire une simulation de rachat de soulte pour un bien en indivision en ligne sur les sites internet de courtiers immobiliers, ou sur des sites spécialisés dans l’immobilier. Ces simulations vous permettront d’en savoir plus sur les frais qui s’appliqueront à cette transaction financière, et notamment les frais de notaire et les différents coûts liés au crédit immobilier si vous aviez contracté un prêt à deux ! Vous devrez notamment répondre aux questions suivantes :

  • Que comprend le rachat (soulte / soulte et crédit immobilier) ?
  • Quel est l’usage du bien en indivision ?
  • Quelle est l’adresse du bien ?
  • Combien y’a-t-il d’emprunteurs ?
  • Quel est le montant du prêt et le taux ?
  • Combien de mensualités devez-vous encore payer ?
  • Quels sont vos revenus et votre situation professionnelle ?

Ainsi, vous pourrez en savoir plus sur le coût total de rachat des parts de crédit à la banque, mais aussi sur le coût total de rachat des parts du bien à l’autre ayant-droit. Sachez également que des frais de notaire s’ajouteront au coût de la transaction ! Ils seront la plupart du temps additionés au crédit immobilier contracté pour racheter les parts, ou au crédit déjà en cours.

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Rachat de soulte en indivision : les frais de notaire

Qui doit payer les frais de notaire en cas de rachat de soulte ?

Vous vous demandez très certainement qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de soulte pour un bien en indivision ! Plusieurs cas de figures sont possibles, et tout dépend de la situation dans laquelle sont les propriétaires du bien :

  1. Dans le cas d’un héritage, tous les ayants-droits partagent les frais de notaires, excepté celui renonçant à ses parts
  2. Dans le cas d’un divorce, les frais de notaire de rachat sont pour l’acheteur. Mais il y a également des frais de partage du bien, qui seront eux divisés entre les deux parties.

Le saviez-vous ?

Les ayants-droit ne payent pas tous des frais de notaire lors d’un rachat de soulte pour un bien en indivision suite à un divorce ou une succession !

Les frais de notaire équivalent à 8% de la somme rachetée lors de l’opération. Cette somme variera donc en fonction de la valeur du bien, et sera ajoutée au crédit immobilier contracté par l’acquéreur pour racheter la soulte, ou au crédit immobilier en cours.

Les frais de notaire lors d’un rachat de soulte dépendent de la valeur estimée du bien, et peuvent varier en fonction du moment auquel a lieu le rachat (2019, 2018 etc) !

Simulateur de frais de notaire pour un rachat de soulte

Pour connaître les frais de notaire en cas de rachat de soulte, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne ! Ces outils de simulation vous permettront de  faire le calcul des frais de notaire suite à un rachat de soulte. Mais ce calcul est très simple à réaliser ! La rémunération du notaire équivaut à 8% de la part rachetée, quelque soit sa somme ou la situation des ayants-droits.

Exemple de frais de notaire pour un rachat de soulte en cas de divorce :

Valeur du bien Valeur de la soulte Frais de notaire (8%)
100 000 50 000 4 000
200 000 100 000 8 000
300 000 150 000 12 000
400 000 200 000 16 000

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FAQ

Qu'est ce qu'une licitation de partage ?

La licitation définit la vente d'un bien, la plupart du temps dans le cadre d'un rachat de soulte. Elle indique ainsi le fait de racheter une part, ou de vendre l'intégralité des parts à un seul ayant-droit, pour que le bien en indivision devienne sa propriété. Plus d'informations ici.

Mis à jour le 1 Oct, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Déborah de Comarmond

Rédactrice en chef et experte des sujets crédit immobilier

Redactor

Virgile F

Consultant senior spécialiste du crédit immobilier

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