Prêt hypothécaire : toutes les informations utiles en Janvier 2022

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est un prêt immobilier réservé aux personnes déjà propriétaires d’un bien.

Il leur permet de souscrire un prêt garanti par leur patrimoine existant. Cela veut dire que si elles ne remboursent pas leurs mensualités, la banque peut saisir leur bien.

Il peut s’agir d’un prêt :

• affecté, dont l’utilisation est prévue et encadrée par le contrat de prêt
• non-affecté, dont l’utilisation est libre

Le prêt hypothécaire est généralement utilisé comme un crédit à la consommation non affecté.

Les conseils d’une vraie pro

Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Attention, prêt hypothécaire et prêt garanti par une hypothèque ne sont pas la même chose ! Si vous n’êtes pas encore propriétaire d’un bien immobilier, il vous faudra opter pour la garantie hypothécaire.

Les taux immobiliers

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Les prêts subventionnés

Quels sont les taux des prêts hypothécaires ?

Les prêts à la consommation hypothécaires sont considérés depuis 2016 comme des crédits immobiliers : cela signifie qu’ils peuvent bénéficier des mêmes taux, qui sont très avantageux en 2024 !

Pour exemple, voici un historique des taux moyens des derniers mois :

Quel est le montant d’un prêt hypothécaire ?

Le montant que vous pouvez obtenir pour votre prêt hypothécaire n’équivaut pas à 100% au prix du bien hypothéqué !

En effet, il faut lui appliquer un ratio hypothécaire dont le montant varie selon les banques. Il est généralement de 70 à 80%.

En appliquant ce ratio à la valeur du bien hypothéqué, vous obtenez ce qui s’appelle la marge hypothécaire : cela vous donnera un ordre d’idée du prêt auquel vous pouvez prétendre.

✔️ Quels sont les différents types de prêts hypothécaires ?

Différents prêts hypothécaires sont possibles.

Le prêt relais hypothécaire

Ce prêt permet d’acheter un nouveau bien immobilier sans avoir vendu l’ancien bien. L’hypothèque de ce prêt est donc placée sur votre première propriété.

Une bonne solution pour les personnes souhaitant faire le pont entre deux logements !

Le prêt hypothécaire cautionné pour les seniors

Le prêt hypothécaire cautionné est un prêt adressé aux seniors pour leurs projets immobiliers.

Il leur offre, en complément de la garantie un cautionnement, venant remplacer l’assurance emprunteur qu’il est très peu probable d’obtenir passé un certain âge.

Les prêts hypothécaires in fine

Vous pouvez aussi rembourser votre crédit hypothécaire in fine : pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts mais devrez rembourser l’intégralité du capital à la fin du prêt.

C’est un type de prêt assez risqué, puisqu’il nécessite d’avoir la certitude que vous serez en possession de la somme requise à la fin du prêt, mais qui est généralement plébiscité par les investisseurs locatifs pour des raisons fiscales.

En effet, les intérêts que vous payez, généralement assez élevés, peuvent être déduits de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime d’imposition réel (à l’inverse du microfoncier).

Le prêt hypothécaire pour les professionnels

Ce prêt concerne les entreprises qui ont besoin de financements pour leur entreprise ou tout ce qui y touche. Par exemple, afin d’acheter des locaux, des bureaux, ou rénover son local de restauration ou autre, le patron de l’entreprise peut souscrire un « prêt hypothécaire commercial ».

⚖️ Quels sont les avantages et inconvénients du prêt hypothécaire ?

L’inconvénient principal de l’hypothèque est sans nul doute le risque qu’elle représente : vous mettez en garantie un bien immobilier qui vous appartient et dans lequel vous habitez peut-être.

Néanmoins, en contrepartie de ce risque, vous bénéficiez d’un avantage certain : assorti d’une telle garantie, votre prêt a davantage de chances d’être accepté.

Combien coûte un prêt hypothécaire ?

Voici les paramètres qui entrent en compte dans le calcul d’une hypothèque :

• les charges du notaire : celui-ci rédige les actes authentiques relatifs à la vente, l’achat et l’hypothèque
• la contribution de sécurité immobilière : c’est une taxe due à l’État lors de l’enregistrement de l’hypothèque, d’un montant équivalent à 0,10% du montant emprunté. Elle est seulement valable pour l’hypothèque et non pour le PPD.
• la taxe de publicité foncière : 0,71% du montant emprunté

Le prêt hypothécaire comprend également des frais de dossier, de l’ordre d’1% du montant emprunté, mais également des frais de courtage le cas échéant.

Quelle est la durée d’un prêt hypothécaire ?

Tout comme le prêt immobilier classique, le prêt hypothécaire est généralement d’une durée de 20 à 25 ans.

‍ ‍ Qui peut bénéficier du prêt hypothécaire ?

Souscripteurs possibles d’un prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est ouvert à tous les profils :

• artisans
• commerçants
• chefs d’entreprise
• retraités et seniors
• salariés
• etc.

Biens éligibles aux prêts hypothécaires

Peuvent être hypothéqués :

• des biens anciens
• des biens neufs
• des biens à construire (dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, par exemple)

Pour ce dernier type de biens, ce n’est pas le cas de l’inscription en privilège de prêteur de deniers, n’étant envisageable que dans le cas de biens déjà existants.

Quelles sont les démarches d’un prêt hypothécaire ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, la première chose à faire est de prendre contact avec plusieurs établissements bancaires afin de déterminer lesquelles proposent des prêts hypothécaires, et à quelles conditions.

Avant de vous faire toute proposition, les banques devront réaliser une étude de faisabilité de votre projet : vous devrez notamment leur communiquer des informations sur votre patrimoine et vos revenus.

Vous obtiendrez ensuite un rendez-vous avec le ou les établissements intéressé(s) par votre demande. Suite à ce rendez-vous, la banque enverra un expert réaliser une estimation de la valeur du bien que vous souhaitez hypothéquer.

Pendant ce temps, le notaire interrogera le service de publicité foncière pour savoir si votre bien n’est pas déjà hypothéqué pour un autre crédit.

Si toutes les conditions sont remplies et que votre banque accepte de vous accorder le crédit hypothécaire, elle vous fera parvenir une offre : après un délai de réflexion incompressible de 11 jours, vous pourrez l’accepter et empocher les fonds !

✍️ Comment rembourser un prêt hypothécaire ?

Le remboursement du prêt hypothécaire est similaire au remboursement d’un prêt classique : c’est un remboursement mensuel. Celui-ci est composé des intérêts et du capital.

Selon le contrat que vous avez signé pour votre prêt, il peut être remboursé par anticipation. Cette anticipation a généralement un coût :

1. Frais de remboursement anticipé (3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt)
2. Frais de mainlevée de l’hypothèque (environ 0,35% du capital emprunté)

Dans le cas d’un prêt hypothécaire in fine, comme dit plus tôt, vous rembourserez les intérêts pendant toute la durée du prêt puis la totalité du capital à la fin de votre crédit.

⚠️ Ne confondez pas prêt hypothécaire et hypothèque dans un prêt classique

L’hypothèque dans un prêt amortissable est une garantie que vous apportez à la banque. Elle peut intervenir pour le bien que vous ne possédez pas encore mais que vous souhaitez financer : la banque vous accorde le prêt, mais si vous n’honorez pas vos mensualités, elle pourra saisir le bien acheté.

Il existe plusieurs alternatives à l’hypothèque pour garantir son prêt immobilier.

Les garanties personnelles

Les plus répandues sont les garanties personnelles : un organisme ou un particulier se porte garant pour vous auprès de votre banque.

Cela signifie que si vous ne remboursez plus vos mensualités, la banque peut se retourner contre votre garant.

La garantie personnelle peut être une caution solidaire ou une caution simple :

• Caution simple : le garant peut retarder le paiement des échéances dues en faisant valoir le bénéfice de discussion et le bénéfice de division. Cela signifie d’une part qu’avant que le garant ne se retrouve dans l’obligation de payer, l’emprunteur doit être officiellement enjoint de payer sa dette. D’autre part, s’il existe plusieurs garants, les poursuites peuvent engagées peuvent être dirigées vers les différentes cautions au prorata de leur part dans la dette.
• Caution solidaire : le garant renonce aux bénéfices de discussion et de division. Il peut être immédiatement poursuivi pour remboursement de la totalité de la dette.

La plus commune des garanties personnelles est la Garantie Crédit Logement (1 emprunteur sur 3 en bénéficie !).

Cet organisme vous propose une garantie au formalisme simplifié (pas besoin de passer devant un notaire). Cette garantie a un coût, qui est cependant réduit par rapport aux autres types de cautions :

• • • pas de frais de notaire
    • commission de caution qui ne sera pas restituée
    • versement à un fonds mutuel de garantie qui pourra être restitué sous certaines conditions une fois le crédit remboursé

Les principaux avantages du cautionnement par rapport aux garanties réelles sont les suivants :

• • • restitution d’une partie de l’argent versé une fois le prêt remboursé (versement au fonds mutuel de garantie)
    • absence de frais en cas de remboursement anticipé

L’inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD)

Autre possibilité de garantie réelle, l’IPPD fonctionne à peu de choses près comme l’hypothèque : si vous ne remboursez pas votre prêt, vous pourrez vous voir saisir votre bien.

Celui-ci sera alors revendu aux enchères, et l’argent issu de la vente servira à rembourser vos divers créanciers.

Quelle différence avec l’hypothèque ? La notion de privilège : avec une IPPD, la banque auprès de laquelle vous avez souscrit votre prêt sera prioritaire sur la liste des bénéficiaires de cette saisie.

L’avantage de l’IPPD, par rapport à l’hypothèque, est que vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière (qui représente environ 0,71 % du prix de vente).

En revanche, tout comme l’hypothèque, l’IPPD implique des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du bien, de l’ordre de 0,35% du capital emprunté.

Quelles sont les démarches pour un prêt garanti par une hypothèque ?

Les démarches à effectuer pour souscrire un prêt garanti par une hypothèque sont quasiment les mêmes que pour un crédit garanti autrement :

1. Vous calculez votre budget en simulant votre capacité d’emprunt
2. Vous cherchez le bien de vos rêves
3. Une fois la perle rare dénichée vous faites une offre au vendeur, muni si possible d’une attestation de financement ou, mieux encore, d’une lettre de confort
4. Si celui-ci accepte votre offre, vous signez une promesse ou un compromis de vente
5. Vous réalisez votre demande de prêt
6. La banque vous fait parvenir son offre de prêt
7. Si celle-ci vous convient, vous n’avez plus qu’à l’accepter, en respectant un délai de réflexion incompressible de 10 jours
8. Vous pouvez alors procéder à la signature de l’acte authentique, à l’établissement de l’acte notarié d’hypothèque et au déblocage des fonds auprès du notaire

➕ Devenir incollable sur le crédit immobilier :

• Comment réaliser son plan de financement ?
• Comment faire un rachat de soulte ?
• Fonctionnaire et crédit immobilier : les démarches

FAQ

💸 Qu'est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré est aussi appelée vente avec faculté de rachat. Cette vente permet au vendeur de racheter son propre bien immobilier de 6 mois à 5 ans si sa situation financière s'améliore.

🤷‍♂️ Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire et un prêt garanti par une hypothèque ?

Le prêt hypothécaire est un prêt généralement non affecté garanti par un bien qui vous appartient déjà. Le prêt immobilier garanti par une hypothèque est un crédit contracté pour financer l'achat d'un bien, qui pourra être saisi en cas de défaut de paiement.

⚖️ Qu'est-ce que l'IPPD ?

L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) permet à l'établissement prêteur d'être le créancier prioritaire pour toucher l'argent issu de la vente de vos biens si ceux-ci sont saisis.