Prêt hypothécaire : tout savoir sur l’hypothèque

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L’essentiel sur le prêt hypothécaire :

  • Le prêt hypothécaire signifie que vous utilisez votre bien immobilier comme garantie lorsque vous contractez un prêt immobilier
  • En cas de défaut de paiement, le créancier peut saisir votre bien pour couvrir le remboursement de votre prêt
  • Une étape essentielle pour contracter un prêt hypothécaire consiste donc à évaluer la valeur de votre bien
  • Il existe différents types de prêts hypothécaires dont le prêt hypothécaire en viager, le prêt hypothécaire cautionné pour les séniors ou celui pour les professionnels !

 

Le prêt hypothécaire

Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ? Le prêt hypothécaire est rattaché au bien immobilier. Vous mettez ainsi votre bien en garantie pour assurer le remboursement de votre crédit au prêteur.

Le prêt hypothécaire, quésaco ?

Quand vous souscrivez un prêt immobilier, votre banque doit se protéger si jamais vous ne payez plus vos échéances : votre bien peut s’avérer alors être une bonne garantie !

Vous aurez une assurance emprunteur mais selon les profils, cela ne suffit pas parfois. La banque propose alors une hypothèque ou PPD :

  • l’hypothèque d’un prêt immobilier est la garantie sur votre bien, que le créancier peut saisir si vous ne remboursez plus votre prêt (en cas de défaut de paiement).
  • le privilège de prêteur de deniers (PPD), ressemble à l’hypothèque mais le coût est moins élevé. Il concerne seulement le logement neuf ou ancien. De fait, si  vous souhaitez construire, on vous proposera directement l’hypothèque.

Le saviez-vous ?

Crédit hypothécaire et prêt hypothécaire signifient la même chose : un prêt bancaire garanti par son ou ses biens immobiliers.

Comment obtenir un prêt bancaire ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez :

  • estimer votre capacité de remboursement
  • déterminer le montant du prêt hypothécaire
  • rassembler les documents pour la demande de prêt

Estimer sa capacité de remboursement

Comme pour un prêt classique, votre capacité de remboursement doit être à un taux d’endettement de moins de 33%. Le taux d’endettement est égal à la division de l’ensemble des mensualités par vos revenus.

Déterminer le montant de son prêt hypothécaire

Le montant est déterminé après estimation de votre bien immobilier par un expert. À cette estimation est soustrait le montant du capital dû.

expert immobilier

Les conseils d’une vraie pro

Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Bien que moins courante, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD-lien) est une alternative moins chère à l’hypothèque.

Rassembler les documents pour la demande de prêt

Pour la demande de prêt, vous devez rassembler ces documents :

  • votre certificat de propriété
  • l’estimation de votre bien immobilier par l’expert
  • votre contrat de prêt immobilier
  • le tableau d’amortissement du prêt immobilier
  • vos trois derniers bulletins de salaire
  • votre dernier avis d’imposition
  • votre copie de mariage ou PACS (si vous avez passé la bague au doigt)

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Qui peut bénéficier du prêt hypothécaire ?

Cette solution peut être intéressante pour les personnes en difficultés financières. Néanmoins, le prêt hypothécaire est ouvert à tous :

Quels sont le montant et la durée d’un prêt hypothèque ?

Combien coûte un prêt hypothèque ? Voici ce qui rentre en compte dans le calcul d’une hypothèque :

  • les charges du notaire, celui-ci rédige les actes authentiques relatifs à la vente, l’achat et l’hypothèque : il est votre plume
  • la contribution de sécurité immobilière, c’est une taxe due à l’Etat lors de l’enregistrement de l’hypothèque d’une valeur de 10% du montant emprunté. Elle est seulement valable pour l’hypothèque et non pour le PPD.
  • la taxe de publicité foncière (0,71% du montant emprunté)
  • la TVA d’un montant de 20%

La contribution de sécurité immobilière, c'est ?

La contribution de sécurité immobilière s’élève à 10% de la valeur du bien immobilier ou au minimum 15 €. Donc pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, la contribution de sécurité immobilière s’élève à 200 €. Le montant de cette taxe est comprise dans le montant total des frais de notaires ou frais d’acquisition.

Le prêt hypothécaire peut comprendre également plusieurs frais annexes comme :

  • les frais de courtage (3 à 7% du montant du prêt) si vous avez fait appel à un courtier
  • les frais de dossier (1% du montant)
  • les frais de garantie

La durée d’un prêt hypothécaire peut aller de 20 à 25 ans. Le prêt hypothécaire se rapproche du prêt immobilier.

Montant et durée prêt hypothécaire

Que peut financer un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire peut être demandé pour de nombreuses raisons. Voici les projets principaux qui peuvent être financés par un prêt hypothécaire :

  • l’immobilier
  • des travaux dans votre logement
  • des dettes fiscales
  • des droits de successions
  • l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger etc.

Notez tout de même que les banques restent assez frileuses face au prêt hypothécaire. En effet, elles sont soumises à de nombreux contrôles afin de vérifier que ces levées de fonds ne soient pas en faveur du terrorisme, du banditisme ou du blanchiment, par exemple.

Les avantages du prêt hypothécaire

Bien que le prêt hypothécaire est une prise de risque, il présente nombreux avantages :

  • le prêt de trésorerie hypothécaire peut financer un achat immobilier lorsque aucun autre prêt n’a été accordé ou n’est possible
  • la trésorerie est adaptée à votre patrimoine et donc à votre capacité de remboursement
  • possibilité d’acheter un bien pour les personnes âgées (plus facile qu’un prêt classique)
  • aucune assurance de prêt n’est demandée bien qu’il est conseillé de souscrire à une assurance personnelle afin d’éviter tout soucis si le créancier souhaite saisir votre bien
  • aucune domiciliation de revenus ou de demande de placement
  • le plafond est plus élevé qu’un crédit de consommation
  • il peut être associé à un rachat de crédit
  • le remboursement peut être à faibles échéances

Les inconvénients du prêt hypothécaire

Le crédit hypothécaire peux présenter des inconvénients si l’emprunteur n’en a pas pris compte :

Hypothéquer son bien s’avère couteux, il faut prendre en compte différents frais :

  • l’émolument du notaire (frais de notaire)
  • le salaire du conservateur du bien
  • les frais d’hypothèque versés par le notaire à L’Etat
  • les droits d’enregistrement 
  • la mainlevée de l’hypothèque entraine également des frais à la charge de l’emprunteur

Le plus gros risque d’un prêt hypothécaire est la saisie du bien par la banque sans que l’emprunteur puisse intervenir.

Avantages prêt hypothécaire

Comment procède-t-on au remboursement de son prêt hypothécaire ?

Le remboursement du prêt hypothécaire est similaire au remboursement d’un prêt classique : c’est un remboursement mensuel. Celui-ci est composé des intérêts et du capital. Selon le contrat que vous avez signé pour votre prêt, il peut être remboursé par anticipation. Cette anticipation peut parfois avoir un coût.

Vous pouvez aussi rembourser votre crédit hypothécaire in fine, comme un prêt relais. En d’autres termes, vous remboursez seulement vos intérêts mais à la fin du contrat, vous serez obligé de rembourser le capital.

La mainlevée d’hypothèque

Si vous craignez de ne plus pouvoir payer vos échéances, et que votre maison soit saisie, vous pouvez tenter vous-mêmes de vendre votre maison afin de recueillir les fonds nécessaires au remboursement. Si vous récoltez le montant dû, votre hypothèque est levée.

C’est ce que l’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Mais celle-ci a un coût. Elle ne peut être levée qu’après avoir été rédigée par un notaire et acceptée par le créancier.

Si vous rachetez un logement, votre hypothèque est simplement transférée sur votre nouveau logement ce qui vous évite des frais liés à la mainlevée.

Bon à savoir

Le prêt hypothécaire est un prêt classique à taux fixe, il peut donc être remboursé par anticipation.

Combien puis-je emprunter ? Puis-je bénéficier d’aides ? A qui m’adresser ? Pas de panique, toutes ces réponses sont regroupées dans notre guide !

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Les avis et commentaires

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Les différents prêts hypothécaires

Il existe différents prêts hypothécaires possibles. Vous pouvez souscrire un prêt hypothécaire cautionné, ou en viager, ou encore dans le cadre d’un achat commercial pour votre restaurant par exemple.

La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat

La vente à réméré est aussi appelée vente avec faculté de rachat. Cette vente permet au vendeur de racheter son propre bien immobilier de 6 mois à 5 ans. Peu connu, c’est une astuce pour le propriétaire de récupérer une somme d’argent de son patrimoine, puis une fois que son porte-monnaie est renfloué, de racheter son bien immobilier.

Le prêt relais hypothécaire

Ce prêt permet d’acheter un nouveau bien immobilier sans avoir vendu l’ancien bien. La caution de ce prêt est donc sur votre première propriété : une bonne solution pour les propriétaires ! Tout comme le prêt relais, le prêt relais hypothécaire se situe entre l’achat et la vente de biens, à mi-chemin.

Le prêt hypothécaire pour les professionnels

Ce prêt concerne les entreprises qui ont besoin de financements pour leur entreprise ou tout ce qui y touche. Par exemple, afin d’acheter des locaux, des bureaux, ou rénover son local de restauration ou autre, le patron de l’entreprise peut souscrire un « prêt hypothécaire commercial ».

Le prêt hypothécaire cautionné pour les seniors

Le prêt hypothécaire cautionné est un prêt adressé aux seniors pour leurs projets. Alors que le prêt hypothécaire est garantie seulement par le bien immobilier, le prêt hypothécaire cautionné est porté sur le bien immobilier et sur une caution.

Le prêt viager hypothécaire pour les propriétaires

Le prêt viager hypothécaire s’adresse aux personnes qui sont propriétaires d’un bien immobilier et qui n’ont pas accès à l’emprunt pour des raisons de revenus ou de santé.

Lors d’un prêt viager hypothécaire, la garantie peut être un logement principal ou secondaire, un bien locatif, mais jamais un terrain sur lequel vous souhaitez construire.

Viager prêt hypothécaire

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Pour aller plus loin :

FAQ

🧮 Comment effectuer le calcul du montant d'un prêt hypothécaire ?

Comme tout prêt classique, le calcul du montant du prêt hypothécaire comprend le montant du prêt, sa durée et son coût. Le montant d'un prêt hypothécaire est calculé :

  • l'expert immobilier en charge de l'estimation est payé par l'emprunteur, même si c'est l'organisme financier qui le mandate
  • le montant accordé par ledit organisme financier correspond à un pourcentage de la valeur estimée du bien. Ce pourcentage s'élève entre 50% et 80% du bien, dans la plupart des cas. Par magie, parfois, le montant peut s'élever à 100% mais cela reste rare.
  • le capital restant à l'emprunteur pour financer son projet, ou du moins le capital restant à rembourser est aussi à prendre en compte dans le calcul du montant du prêt hypothécaire

Nota Bene : si l'emprunteur est l'heureux possesseur de différents biens immobiliers, il pourra demander un prêt hypothécaire du montant de la valeur estimée de ses différents biens.

🇫🇷 Le crédit hypothécaire en France

En France, le prêt hypothécaire reste assez rare, donc cher. Il est moins commun par rapport à d'autres pays comme les pays anglo-saxons par exemple. En revanche, il est beaucoup plus sécurisé que l'hypothèque américaine par exemple. Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut résider en France, avoir des revenus déclarés en France et être résident fiscal en France.

🏦 Faut-il avoir un revenu pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire ?

C'est presque mission impossible d'obtenir un prêt hypothécaire sans revenu. Le remboursement de crédit doit être remboursé mensuellement, sans revenu fixe, cela est compliqué.

🏠 Peut-on hypothéquer sa maison pour obtenir un prêt ?

On peut hypothéquer sa maison pour obtenir un prêt. Souvent, on hypothèque sa maison pour deux raisons :

  • couvrir une dette ou une demande d'argent importante
  • assurer ses vieux jours par le prêt viager hypothécaire

Hypothéquer sa maison ne veut pas dire que l'on ne la possède plus (attention à ne pas confondre avec le gage immobilier). On peut obtenir un crédit immobilier en mettant sa maison comme garantie.

Redactor

Ecrit par Manon

Mis à jour le 23 Fév, 2021

Commentaires

1 Avis star star star star star 0/5

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Martin
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Caution ou hypothèque? Que conseillez-vous?

Camille - papernest

Bonjour Martin, la caution est l'option la plus souvent choisie par les emprunteurs en France. Il s'agit de l'option la moins onéreuse mais elle est soumise à des conditions d'acceptation par la société de cautionnement. Au contraire, l'hypothèque n'est soumise à aucune condition et est souvent privilégiée lors de l'acquisition d'un bien dans le neuf. Cordialement, Camille