Capacité d'emprunt : fixez le budget de votre achat immobilier en 2022

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

Comme l'indique son nom, la capacité d'emprunt désigne la somme maximale que vous pouvez obtenir auprès d'un établissement bancaire. Celle-ci n'est pas déterminée de manière arbitraire : l'évaluation de la capacité d'emprunt dépend d'un calcul bien précis.

Capacité d'emprunt, taux d'endettement maximal... Quelle différence ?

Il faut bien distinguer la capacité d'emprunt du taux d'endettement maximal ! Le taux d'endettement maximal détermine le montant maximal que pourront atteindre vos mensualités. On estime que le taux d'endettement maximal d'un individu correspond à 35% de ses revenus nets. La capacité d'emprunt, elle, désigne le montant global du prêt que vous pouvez demander. Son calcul prend bien entendu en compte votre taux d'endettement maximal, mais aussi les autres paramètres qui influent sur la somme qu'il vous reste pour rembourser d'autres emprunts !

De quoi dépend ma capacité d'emprunt ?

Quelle somme puis-je emprunter ? Votre capacité d'emprunt dépend principalement de vos revenus, de vos charges mensuelles et de vos crédits en cours. Votre capacité d'emprunt dépend également de la durée souhaitée de votre prêt immobilier : à mensualités égales, vous pourrez emprunter une somme plus conséquente si vous vous endettez plus longtemps. AttentionUn crédit plus long vous permet d'emprunter une somme plus conséquente, mais il vous coûte plus cher : le taux d'intérêt est plus élevé et sera appliqué sur des mensualités plus nombreuses. Enfin, votre capacité d'emprunt dépend de votre situation professionnelle, de votre âge et de votre état de santé. À revenus égaux, une personne jeune et en bonne santé aura en effet davantage de chances de se voir accorder une somme conséquente qu'une personne proche de la retraite. Si votre reste à vivre est particulièrement important, votre banquier peut parfois même s'affranchir des règles généralement appliquées, à savoir :

• taux d'endettement maximal de 35%
• durée de prêt de 25 ans maximum

Qu'est-ce que le reste à vivre ?Le reste à vivre représente la somme d'argent qu'il vous reste "pour vivre" après règlement de toutes vos charges fixes.

Faut-il compter sur la souplesse des conditions d'emprunt ?

Pour estimer le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, mieux vaut vous fier aux strictes conditions d'emprunt ! En effet, depuis la fin de l'année 2019,  les conditions d’octroi de crédit immobilier sont plus strictes. Le Haut Conseil de Stabilité Financière craint une crise de surendettement et enjoint donc les banques à respecter strictement la règle des 35% et 25 ans d'endettement. Les banquiers accordent de moins en moins des prêts qui sortent des clous ! Dès le 1er janvier 2022, les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) seront obligatoires. Aucun emprunt ne sera accordé pour un taux d’endettement supérieur à 35%, et sur une durée maximale de 25 ans (En savoir plus). À titre indicatif, voici une estimation des sommes que vous pouvez potentiellement emprunter en fonction de votre salaire net et de la durée souhaitée de votre prêt :

Capacité d'emprunt à taux d'endettement maximal

Salaire mensuel net	Mensualité maximale	Prêt sur 10 ans	Prêt sur 15 ans	Prêt sur 20 ans
1 200 €	429 €	50 400 €	75 600 €	100 800 €
1 700 €	595 €	71 400 €	107 100 €	142 800 €
2 000 €	700 €	84 000 €	126 000 €	168 000 €
2 500 €	875 €	105 000 €	157 500 €	210 000 €
3 000 €	1 050 €	126 000 €	189 000 €	252 000 €
3 500 €	1 225 €	147 000 €	220 500 €	294000 €
4 000 €	1 400 €	168 000 €	252 000 €	336 000 €
4 500 €	1 575 €	189 000 €	283 500 €	378 000 €
5 000 €	1 750 €	210 000 €	315 000 €	420 000 €

Utilisez une calculette de crédit en ligne pour obtenir une estimation plus précise des sommes que vous pouvez emprunter.

✔️ Est-il nécessaire de connaître sa capacité d'emprunt ?

Il est absolument primordial d'avoir une estimation de sa capacité d'emprunt avant de se lancer dans un projet d'acquisition immobilière ! En effet, il serait inutile de vous lancer dans une recherche de bien sans savoir quel est votre budget. De plus, connaître votre capacité d'emprunt maximale vous permet d'éviter un surendettement. Un crédit vous engage pour de nombreuses années. Il est très important de réfléchir à toutes les éventualités et de vous assurer que vous pourrez bien honorer vos mensualités avant toute signature de prêt.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte :

1. Vos revenus mensuels : salaires, pensions reçues, rentes...
2. Vos charges fixes : loyers, mensualités liées à d'autres prêts immobiliers, pensions versées...
3. La durée souhaitée de votre crédit immobilier

Il vous est néanmoins impossible de déterminer avec exactitude :

quel sera le taux d'intérêt qui vous sera proposé

quel sera le taux de votre assurance de prêt immobilier

à quel point votre situation personnelle et professionnelle jouera dans la balance

C'est pourquoi vous devez prendre avec prudence les résultats que vous donnent les calculateurs de capacité d'emprunt en ligne. Il s'agit d'indicateurs très utiles, mais vous ne pouvez pas vous passer d'une estimation plus précise réalisée par votre courtier ou votre banque !

Si le montant de votre demande d'emprunt dépasse vos capacités de remboursement, votre banquier ne donnera probablement pas suite à votre demande.

Ma capacité d'emprunt est-elle différente en fonction de mon apport ?

Votre capacité d'emprunt reste invariable quel que soit votre apport personnel. En revanche, ce qui change, c'est votre capacité de financement : vous pourrez acheter un logement plus cher en cumulant :

votre crédit

votre apport personnel

Quoi qu'il en soit, les banques sont rarement enclines à accorder des prêts à des personnes ne disposant pas d'un apport personnel. Il est recommandé de disposer d'au moins 10% du montant que vous souhaitez emprunter si vous souhaitez trouver un crédit à un taux avantageux.

Existe-t-il des dispositifs pour augmenter sa capacité d'emprunt ?

Il n'est pas toujours évident, pour les jeunes qui n'ont pas encore pu beaucoup épargner ou pour les personnes aux revenus modestes, d'avoir une capacité d'emprunt suffisante pour acheter leur logement. Heureusement, il existe de nombreux dispositifs pour venir en aide aux primo-accédants. Tout comme l'apport, ces aides ne vont pas augmenter la capacité d'emprunt mais leur budget pour l'achat de leur bien :

Prêt à taux zéro plus (PTZ+) : prêt venant en complément d'un crédit immobilier classique, mais sur lequel vous ne payez pas d'intérêts. Vous trouverez davantage d'informations sur le PTZ+ sur cette page.

Prêt épargne logement (PEL) et compte épargne logement (CEL) : comptes d'épargne aux conditions spécifiques, qui vous ouvre le droit à une prime de l'État lors de l'achat d'un bien.

Prêt Action Logement : prêt complémentaire à taux réduit (0,5 %) d'un montant maximum de 40 000 €. Vous y êtes éligible si vous êtes salarié d'une entreprise privée non agricole de plus de 10 salariés, et si vous répondez à certaines conditions de ressources.

Prêt à l'accession sociale (PAS) : prêt conventionné dont le taux est plafonné. Il est soumis à des conditions de ressources.

Prêt conventionné (PC) : il s'agit également d'un prêt conventionné avec un taux plafonné, mais il est accessible sans condition de ressources.

️ Comment faire une demande de prêt immobilier ?

Suite à votre simulation de capacité d'emprunt, vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Vous devez maintenant réaliser votre demande de prêt, et de nombreuses interrogations se bousculent sans doute dans votre tête. Pas de panique, voici les réponses à toutes les questions que se posent les futurs emprunteurs !

Comment se déroule une demande de prêt ?

La toute première étape de votre crédit immobilier est la signature du compromis de vente du bien que vous souhaitez acquérir, dont le prix doit correspondre avec votre capacité d'emprunt. C'est à partir de ce moment-là que vous pourrez réaliser des demandes de prêt auprès des différentes banques. Celles-ci vous adresseront des propositions de financement. Vous devrez alors les comparer et choisir la plus avantageuse, puis envoyer à cette banque votre dossier complet. Si celui-ci convainc la banque, celle-ci vous donnera son accord de principe. Vous devrez alors ouvrir un compte dans l'établissement concerné, suite à quoi vous recevrez l'offre de prêt officielle. Vous devrez impérativement respecter un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter officiellement l'offre de prêt. Cette étape est la dernière de votre demande de crédit : une fois votre exemplaire du contrat de prêt en poche, vous pouvez signer l'acte de vente et commencer à rembourser votre prêt !

Quels documents dois-je fournir lors de ma demande de prêt ?

Votre dossier de demande de prêt doit contenir les documents suivants :

Vos 3 derniers bulletins de salaire

Vos 2 derniers avis d'imposition

Vos 3 derniers relevés de compte en banque

Votre pièce d'identité

Un justificatif de votre situation familiale

Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois

Le cas échéant, les documents relatifs à vos crédits en cours

Votre compromis de vente

Est-il nécessaire de solliciter un courtier immobilier pour sa demande de prêt ?

Comparer les taux, négocier les conditions d'emprunt, réunir les documents nécessaires... Tout cela demande du temps, et malheureusement, c'est généralement ce dont vous manquez lorsque vous devez trouver un crédit. En effet, les compromis de vente vous laissent généralement une période de 45 à 60 jours pour trouver un financement pour votre achat immobilier. C'est précisément pour vous faciliter ces démarches que les courtiers immobiliers existent ! S'il n'est pas obligatoire de faire appel à un courtier lors de son crédit, cela est néanmoins vivement conseillé. En effet, il se chargera de négocier le meilleur taux pour votre crédit et vous accompagnera tout au long de votre demande de prêt. Le courtier a un coût, mais celui-ci se révèle souvent rentable au regard des taux négociés et du temps gagné. Pensez à consulter les avis en ligne afin d'être sûr de faire le meilleur choix de courtier immobilier.