Grille de vétusté

Modèles gratuits d'état des lieux

Document d’état des lieux complet et en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en octobre 2019.

Résumé : L’état des lieux est souvent un moment stressant à l’entrée et à la sortie pour le locataire comme pour le propriétaire. Il est important d’être préparé et de savoir quels sont les documents à avoir lors de l’état des lieux. La grille de vétusté n’est pas souvent utilisée mais a toute son utilité, on vous en parle en détails.

La grille de vétusté : pièce intégrante de l’état des lieux

Quand utiliser la grille de vétusté ? C’est un document annexe qui accompagne l’état des lieux. L’état des lieux est un document essentiel lors de l’entrée et la sortie du logement qui va constater à l’écrit la description orale de l’état des lieux du logement. Il est rédigé de manière très précise et peut désormais s’accompagner d’une grille de vétusté (cette grille est devenue un acte légal et a une valeur juridique depuis le décret de la loi ALUR en 2014).

Ainsi, il doit être rédigé par le propriétaire ou l’agent immobilier responsable de la gestion du bien, en compagnie du locataire et suivant la réglementation en vigueur pour l’état des lieux, avant d’être joint au contrat de location. La visite de l’état des lieux à pour but la définition de l’état d’usage plus ou moins avancé du logement.

État des lieux et grille de vétusté

La grille de vétusté est une pièce encore peu utilisée qui est pourtant nécessaire pour définir la durée de vie théorique des éléments du bien immobilier. Ce sont les textes de la loi ALUR et du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui ont permis au locataire de demander l’application d’une grille de vétusté à l’état des lieux, en annexe du bail.

Grâce à cette grille de vétusté il est possible de déterminer la durée de vie des  équipements et appareils électroménagers ainsi que d’évaluer leur état de dégradation. La dégradation causée par le temps et un usage normal des équipements relève de la vétusté tandis qu’une dégradation anormale est considérée comme un dommage dont la réparation pèsera sur le dépôt de garantie du locataire.

Cependant, la loi ALUR ne donne pas de grille de vétusté type définissant une durée de vie standard des éléments d’un logement. Pour être valide, une grille doit résulter d’un accord collectif de location. Elle peut ensuite être reprise par n’importe qui tant qu’elle n’est pas modifiée.

Télécharger la grille de vétusté de l’OPAC de Paris en format PDF

► Grille de vétusté PDF ici

Il est possible d’utiliser également les grilles de vétusté d’autres accords collectifs, généralement établies par l’Office Public de l’Habitat d’une ville (ex : Angers) ou d’une région (ex : Haute-Marne).

Grille de vétusté pour mobilier, appareils, plomberie et menuiserie

Exemple de grille de vétusté – modèle OPAC de Paris

Équipements Durée de vie Franchise Abattement/an Part résiduelle
Parquet 20 ans 5 ans 5% 25%
Moquette et aiguillette 7 ans 1 an 15% 10%
Carrelage, faïence 20 ans 5 ans 5% 25%
Faïence murale 20 ans 10 ans 8% 20%
Papiers peints 7 ans 1 an 15% 10%
Peinture 7 ans 1 an 15% 10%
Dalles plastiques 15 ans 5 ans 8% 20%
Dalles plastique (pièces humides) 10 ans 2 ans 10% 20%
Plomberie, canalisations 15 ans 5 ans 8% 20%
Chauffage 25 ans 5 ans 4% 20%
Réseau électrique 20 ans 5 ans 5% 25%
Appareils électrique/gaz de chauffage 15 ans 5 ans 8% 20%
Quincaillerie 5 ans 2 ans 10% 20%
Robinetterie 10 ans 2 ans 10% 20%
Appareils sanitaires 20 ans 5 ans 5% 25%
Appareils ménagers 8 ans 5 ans 2% 25%

Comprendre la grille de vétusté

  1. Durée de vie : nombre d’années durant lesquelles l’élément est supposé fonctionner
  2. Franchises : nombre d’années pendant lesquelles le coût d’achat d’origine reste identique
  3. % d’abattement par an : valeur que l’équipement perd chaque année
  4. Part résiduelle : coût de l’équipement à la fin de sa durée de vie et au-delà, jusqu’à sa date de remplacement

Par exemple, si la durée de vie prévue par la grille de vétusté pour un électroménager est de 5 ans et que le l’appareil est endommagé lors de sa 1ère année de vie, ce sera au locataire d’en supporter le remplacement entièrement.

En revanche, pour des peintures âgés de 5 ans, à raison d’un abattement de 15% tous les ans depuis que la peinture a 1 an, le locataire n’aura plus que 60% des réparations à assumer après l’état des lieux de sortie du logement.

Exemple de calcul - travaux de peinture à 1500€

En s’appuyant sur la grille au-dessus, pour des peintures de 5 ans :

15% d’abattement X 4 années (la 1ère année de vie des peintures étant sous franchise) = 60 %
Soit 900€ de part locataire dans les travaux de peinture au lieu de 1500€.

Cette grille de vétusté est donc prise en compte pour l’état des lieux de sortie et va définir le montant du dépôt lors de sa restitution au locataire.

Grille de vétusté : le cas du logement social (dont HLM)

Toutes les locations après 2015, qu’il s’agisse de location en HLM ou autre type de logement social, sont aussi concernées par le décret du 31 mars 2016. Les locataires de HLM peuvent donc utiliser les grilles de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, comme dit précédemment.

Grille de vétusté HLMCes documents sont conclus au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) qui réunit les représentants des bailleurs et des locataires. Les HLM, les foyers jeunes actifs et les résidences sociales peuvent aussi avoir recours à une grille de vétusté en 2018-2019, même si cette grille date de 2017 ou avant.

Ces accords, qui s’appliquent à toutes les parties prenantes, sont passés dans divers secteurs locatifs, à savoir :

  • Le logement social ;
  • Les logements loués par des sociétés d’économie mixte, des sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, des collectivités publiques ou d’une filiale d’Action Logement (ex-1% Logement) ;
  • Les logements loués par des investisseurs institutionnels (assureurs, banques et personnes morales autres que celles mentionnées ci-dessus) ;
  • Les logements loués par des bailleurs particuliers ou des sociétés civiles immobilières (SCI) familiales.

Il est possible de se référer aux grilles de vétusté établies dans les accords locaux conclus entre un acteur relevant d’une des catégories ci-dessus et une ou plusieurs associations de locataires.

À savoir

Dans les HLM, les occupants peuvent demander spécifiquement à faire appliquer la grille de vétusté relevant d’un accord local plutôt que celle relevant d’un accord collectif.

Les informations du constat d’état des lieux

Pour être complet et établi en bonne et due forme, il faut que l’état des lieux comporte plusieurs informations dont :

  • Le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  • Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (si installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec un comptage individuel).
  • Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
  • La date d’établissement de l’état des lieux ;
  • L’adresse détaillée du logement ;
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce et partie du logement : la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations des deux parties et illustré d’images ;
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Astuce

Il est possible de faire un état des lieux contradictoire en présence d’un huissier de justice après l’établissement du premier si l’on souhaite le contester. Ce dernier état des lieux va être annexé au contrat de bail et supplante le premier état des lieux établi.

Coût d’un état des lieux

État des lieux d’entrée

L’état des lieux est gratuit lorsqu’il est établi directement entre le locataire et le propriétaire. L’état des lieux peut être établi par un professionnel (agent immobilier, notaire…), dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Cette prestation doit alors être facturée selon un plafond réglementaire (depuis le 15 septembre 2014, ce plafond est fixé à 3 € par m² de surface habitable).

Huissier de justice et grille de vétustéLa part facturée au locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire. Si l’une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l’autre peut faire appel à un huissier de justice. La rémunération de l’huissier est alors partagée.

État des lieux de sortie

Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les parties.

À savoir, il est possible de faire réaliser l’état des lieux d’entrée ou de sortie par une tierce personne, mais des démarches de procuration d’état des lieux sont à effectuer et à faire accepter au bailleur ou à son représentant.

Modèles gratuits d'état des lieux de sortie

Document d’état des lieux complet et en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en octobre 2019.

Foire Aux Questions

Qu’est-ce que la grille de vétusté de l’ADIL ?

L’ADIL est une association qui a pour mission d’informer gratuitement les gens de leurs droits et obligations concernant les logements. Les thèmes abordés sont souvent les conditions d’accès au parc locatif, les notions financières et juridiques de la succession de bien immobilier ou tout autre acte juridique, administratif ou commercial lié aux biens de propriétés ou biens immobiliers.

L’ADIL peut ainsi aider à rédiger, comprendre ou contester si besoin une grille de vétusté d’une location.

Mon assurance peut-elle payer les dommages mis en avant sur la grille de vétusté ?

Tout dépend de l’assurance à laquelle vous avez souscrite. En règle générale, les assurances habitation ne couvrent pas ce genre de dommages, elle n’agit qu’en cas de vol ou dégâts causés par les éléments.

Est-ce que les agences immobilières ont le droit d’établir une grille de vétusté ?

Les agences immobilières, comme Foncia, peuvent établir des grilles de vétusté en accord avec la grille de vétusté de la FNAIM et avec l’accord commun du locataire.

Pour aller plus loin :

Commentaires

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