Restitution caution

État des lieux gratuit avant restitution de caution

Document d’état des lieux complet et en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en octobre 2019.

Résumé : Au moment de signer un bail locatif pour un appartement ou une maison avec une agence immobilière, vous versez plusieurs sommes d’argent. Parmi elles, on retrouve le dépôt de garantie aussi appelé « caution », une somme d’argent encaissée par le prestataire immobilier et qui doit être restituée une fois la sortie du logement effectuée. Mais alors quels sont les critères régissant la restitution de la caution dans un bail locatif ? On vous explique tout ici.

Qu’est-ce que la caution exactement ?

La caution, ou dépôt de garantie si l’on souhaite être exact dans les termes, est une somme d’argent versée par un locataire à un propriétaire (ou une agence de gestion immobilière agissant par procuration) lors de la signature d’un bail locatif. Cette somme est versée en garantie de la bonne exécution d’un contrat, à savoir le paiement régulier des loyers mensuels et du règlement d’éventuelles réparations.

La particularité de cette somme, contrairement aux frais d’agence ou aux loyers payés tout au long du bail locatif, est qu’elle doit être remboursée à la personne occupant le logement lorsque le bail prend fin, si le logement en question est restitué dans le même état qu’au jour de l’emménagement.

Litige a la restitution de cautionPar conséquent, le remboursement de ce que l’on appelle le “dépôt de garantie “ est régulièrement une source de litiges entre le locataire partant et le propriétaire. Les désaccords concernent notamment ce qui concerne les différences existantes entre l’état des lieux effectué gratuitement d’entrée et celui de sortie. L’occasion de s’intéresser de plus près à ce que dit la loi sur le sujet.

Le cadre juridique qui régit les relations entre bailleur et locataire autour de la question de restitution de la caution est imposé par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi Alur de mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est venu apporter des modifications au texte initial. L’une de ces modifications impose, entre autre, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie de la location.

Restitution de caution : que dit la loi ?

Concernant le délai pour restituer la caution, la loi de 1989 est particulièrement claire sur le sujet : à partir du moment où les clés ont été rendues et l’état des lieux de sortie effectué, peu importe que le logement soit un meublé ou non, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour restituer la caution (ou dépôt de garantie). La caution peut être restituée entièrement ou en partie, en fonction de ce qui aura été constaté à l’état des lieux de sortie.

Si lors de l’état des lieux de sortie, une dégradation quelconque n’était pas présente lors de celui d’entrée, le montant équivalent aux réparations pourra être prélevé sur le dépôt de garantie. Dans le cas où le montant des réparations est équivalent à la somme totale de la caution, celle-ci ne peut être restituée.

Attention !

Le délai est porté à 1 mois si l’état des lieux de sortie était conforme à celui réalisé à l’entrée du locataire dans le logement en question.

Concernant la potentielle retenue sur la caution par le bailleur (agence ou propriétaire), la loi autorise le propriétaire à retenir tout ou une partie de la caution en cas d’impayé sur des éléments à la charge du locataire tels que :

  • Loyers impayés
  • Charges locatives
  • Travaux locatifs non réalisés
  • Remplacement d’éléments anormalement endommagés
  • Nettoyage d’un logement laissé dans un grand état de saleté

La liste non exhaustive des réparations que le locataire doit prendre en charge tout au long de la location est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 et peut-être trouvée ici. Si l’une de ces réparations n’est pas effectuée avant l’état des lieux de sortie, elle peut conduire à une retenue sur la caution.

Cependant, pour être valable, cette retenue doit être justifiée. Le bailleur doit donc appuyer sa décision en apportant des preuves précises :

  1. La comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) ;
  2. Des photos des dégâts ;
  3. L’avis attesté à l’écrit d’un expert (plombier, électricien, etc) ;
  4. Éventuellement un constat effectué par un huissier.

C’est bien l’apport d’un ensemble de preuves et seulement cela qui peut justifier le prélèvement réalisé sur la caution du locataire. À la suite de cela, le bailleur réalise un devis basé sur les réparations à réaliser et seule la somme correspondante aux travaux peut être prélevée de la caution.

C’est ensuite au locataire de vérifier que le devis est bien en adéquation avec l’état des lieux de sortie et qu’en conséquence le total retenu n’est pas un abus de la part du propriétaire ou de son représentant.

À noter

Le locataire n’est en rien responsable des dégradations causées par la vétusté du logement concerné. La Loi Alur prévoit d’ailleurs l’établissement d’une grille de vétusté en début de bail de location pour éviter les réparations abusives demandées par un propriétaire.

Cela signifie que si vous quittez un logement dans lequel vous vivez depuis dix ans et que le lave-vaisselle ne fonctionne plus le jour de votre départ, vous ne pouvez pas être tenu pour responsable. L’appareil est considéré comme ayant dépassé sa durée de vie, sa panne n’est pas présumée comme étant le résultat d’une utilisation anormale ou d’un défaut d’entretien.

En ce sens, la loi Alur est venue améliorer la réglementation concernant l’état des lieux contradictoire, ajoutant au document une grille de vétusté. La loi ne propose en revanche aucun modèle de grille de vétusté. Elle établit cependant qu’il faille s’appuyer sur une grille résultant de l’accord d’un collectif de location. Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas établir une grille n’importe comment.

Le cas spécifique des copropriétés

Copropriété et restitution de cautionEn matière de droit immobilier, la loi a toujours eu tendance à distinguer les copropriétés des logements individuelles en offrant au premier une procédure de restitution du dépôt de garantie plus simple. Ainsi, la loi Alur de mars 2014 vient préciser que si le logement non-meublé se trouve dans une copropriété, le propriétaire est en droit de conserver 20 % de la somme de la caution.

Il faut cependant qu’il puisse le justifier devant les autres membres de la copropriété, et ce jusqu’à l’arrêté des comptes annuel de l’immeuble. L’article 22 de la loi de 1989 précise également que la restitution du solde doit être effectuée dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Le cas particulier de la non-restitution de la caution

En cas de litige résultant de l’état des lieux de sortie, ou de défaut de remboursement de la part du bailleur en temps et en heure, le locataire se trouve en droit de demander l’application de pénalités de retard.

Ainsi, en cas de retard par rapport au délai légal de un ou deux mois pour le remboursement, le propriétaire de l’appartement ou de la maison en question doit restituer la caution majorée de l’équivalent de 10 % du loyer mensuel (le tout hors charge) pour chaque période mensuelle (date du début du bail locatif) commencée en retard.

Attention !

Un défaut de paiement résultant d’un manque d’information de la part du locataire quant à sa nouvelle adresse empêche la majoration de s’appliquer. En effet, dans ce cas précis, le retard de remboursement de la part du bailleur ne peut être considéré comme volontaire.

Les avis et les commentaires

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1135 avis - Excellent
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Fateh Benkamir

Super

Super très satisfait

10 Mar 2020
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Lucky B

Très sympa et excellents conseils

25 Mar 2020
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Emeline Adnot

Service de qualité

28 Fév 2020
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Fabrice Biras

Très bon service

Très bon service Il faudrait le démocratisé

21 Avr 2020
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Cecile J

Efficace!

Efficace! Rapide! Clair!

29 Avr 2020
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Jennyfer Bianchi

Super concept

Super concept. Et les conseillers sont très accueillant et professionnels. Je recommande leurs services.

11 Mar 2020
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Nicole

Entièrement satisfaite

10 Fév 2020
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Elmalina P.

Très bonne écoute

Très bonne écoute, un super accompagnement. Je recommande vivement.

17 Fév 2020
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Redactor

Written by Sara

Mis à jour le 1 Juil, 2020

Commentaires

3 Avis star star star star star 4.7/5

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NIHOUARN françoise
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bonjour,j'ai aidé un ami qui avait de petits revenus à obtenir un logement décent.j'ai donc payé les frais d'agence le mois de caution et le premier mois de loyer.cet ami est décédé il y a 1 semaine ;je vais donc vider restituer l'appartement et je voulais savoir si je peux récupérer la caution que j'avais réglée par chèque il y a 5 ans , il a donc cette preuve dans le dossier. merci d'avance

Bonjour Françoise, tout d'abord je suis désolé pour votre perte. Vous pouvez récupérer votre caution versée par chèque lors de la restitution de l'appartement, l'agence dispose d'un délai légal d'un mois maximum pour vous restituer votre argent. Cordialement

Flaus
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Concernant cette partie ci dessous, comment cela fonctionne si le propriétaire doit nous rembourser la totalité de notre caution mais n'en rembourse qu'une partie. Peut ton faire appliquer cette loi des 10% puisque nous n'avons pas reçu la totalité?? "Ainsi, en cas de retard par rapport au délai légal de un ou deux mois pour le remboursement, le propriétaire de l’appartement ou de la maison en question doit restituer la caution majorée de l’équivalent de 10 % du loyer mensuel (le tout hors charge) pour chaque période mensuelle (date du début du bail locatif) commencée en retard."

Bonjour Flaus, dans ce cas présent si le logement n'a pas de dégradations, le propriétaire doit vous restituer la totalité de la caution et la loi des 10% peut s'appliquer à votre cas.

San Martin
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Bonjour je louer un appartement auprès d’une agence cela fait 1ans et 5 mois que j’ai quitté celui-ci après plusieurs courrier mail et appel s’en réponse fiable je suis aller à l’agence et mon fait un chèque s’en que me donne de justificatif des revenus faite eau et ordure ménagère et on garder le reste pour des petits travaux et à ce jour je n’ai plus de nouvelles et je ne sais plus quoi faire. En vous remerciant par avance cordialement

Bonjour San Martin, Légalement le bailleur peut garder votre caution sous les 2 mois suivant la sortie de votre logement. Le bailleur a le droit de garder une partie de la caution pour des travaux si ceux-ci sont notifiés dans l'état des lieux de sortie. Cordialement