Calcul de capacité d’emprunt immobilier : simulez votre crédit !


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Le calcul de la capacité d’emprunt, l’antisèche :

  • La capacité d’emprunt détermine la somme que vous pouvez emprunter pour votre crédit immobilier
  • Son estimation n’est pas toujours simple car de nombreux critères personnels doivent être pris en compte
  • Le calcul de la capacité d’emprunt doit respecter un taux d’endettement maximal de 35 %
  • Pour connaître votre capacité d’emprunt approximative, vous pouvez multiplier votre salaire net par 0,35
  • Si vous souhaitez recevoir un estimation plus précise de votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier comme celui de papernest

 

Calculer sa capacité d’emprunt immobilier

Comment faire le calcul de sa capacité d’emprunt immobilier ? Pour faire la simulation de sa capacité d’emprunt, il faut multiplier ses revenus totaux par le taux d’endettement. Avec un taux d’endettement de 35%, cela donne la formule de calcul de votre capacité d’emprunt suivante : salaire mensuel net x 0,35 = mensualité à rembourser.

Comment calculer la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt se base sur le taux d’endettement de l’emprunteur : il s’agit qu’il soit financièrement en mesure de rembourser son crédit immobilier chaque mois. On admet généralement, à titre indicatif, que le taux d’endettement maximal est de 35% des revenus totaux.

Pour calculer sa capacité d’emprunt, il faut donc multiplier ses revenus par le taux d’endettement. S’il est de 35%, c’est donc par 0,35 qu’il faut multiplier ses revenus mensuels, comme indiqué ci-dessus. Toutefois, méfiance : le taux d’endettement n’est pas systématiquement de 35%. Il s’agit d’une valeur indicative.

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Les conseils d’une vraie pro

Christine – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Les banques sont de plus en plus attentives à la règle des 35% de taux d’endettement ! Soignez votre profil en amont de votre prêt immo.

Comment calculer le taux d’endettement ?

taux endettementLe taux d’endettement détermine donc à quelle hauteur vous vous endettez pour rembourser votre prêt immobilier. Il permet de chiffrer les mensualités que vous pouvez vous permettre de dépasser. Il se calcule à partir de vos revenus et de vos charges. Il vous faut multiplier vos charges totales par 100, puis diviser le résultat par le total de vos revenus.

Ainsi, si vous gagnez 2000 euros nets chaque mois, et avez 700 euros de charges (impôts, factures, etc), le calcul de votre taux d’endettement est le suivant : (700 x 100) / 2000 = 3,5%. Ainsi, vous êtes endetté à hauteur de 3,5%.

Le calcul est le même pour déterminer le taux d’endettement dans le cadre d’un crédit immobilier et la différence entre votre taux d’endettement actuel et celui que vous pouvez vous permettre vous donne une idée des mensualités que vous pouvez encore vous permettre de rembourser.

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Quel est le taux d’endettement à ne pas dépasser ?

Mais alors, jusqu’à combien pouvez-vous aller ? Le taux d’endettement maximal dépend en fait fortement de votre cas particulier. Comme indiqué ci-dessus, on admet généralement que vous pouvez vous endetter à hauteur de 35% lorsque vous contractez votre prêt immobilier.

Toutefois, ce n’est qu’une indication. En effet, un foyer avec des revenus importants et une bonne capacité d’épargne peut se permettre de s’endetter un peu plus qu’un emprunteur avec de faibles revenus et des difficultés à mettre de l’argent de côté.

Il s’agit avant tout de présenter un profil fiable, de prouver sa capacité à rembourser son emprunt, et de conserver un reste à vivre suffisant. Voici un tableau indicatif de la capacité d’emprunt en fonction des revenus, avec un taux d’endettement de 35% :

Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal

Salaire mensuel net Mensualité maximale Prêt sur 10 ans Prêt sur 15 ans Prêt sur 20 ans
1 200 € 429 € 50 400 € 75 600 € 100 800 €
1 700 € 595 € 71 400 € 107 100 € 142 800 €
2 000 € 700 € 84 000 € 126 000 € 168 000 €
2 500 € 875 € 105 000 € 157 500 € 210 000 €
3 000 € 1 050 € 126 000 € 189 000 € 252 000 €
3 500 € 1 225 € 147 000 € 220 500 € 294000 €
4 000 € 1 400 € 168 000 € 252 000 € 336 000 €
4 500 € 1 575 € 189 000 € 283 500 € 378 000 €
5 000 € 1 750 € 210 000 € 315 000 € 420 000 €

Combien puis-je emprunter ? Puis-je bénéficier d’aides ? A qui m’adresser ? Pas de panique, toutes ces réponses sont regroupées dans notre guide !

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Les avis et commentaires

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Benoît

Super expérience avec Papernest

Super expérience avec Papernest pour notre crédit immobilier malgré la situation du Covid-19. Mais ca fait plaisir d'avoir des personnes réactives

25 Juin 2020
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Je me suis senti écouté et compris tout au long de ma recherche de prêt ce qui est selon moins le critère le plus important dans une telle démarc

24 Fév 2021
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J’avais peur de ne pas avoir assez de connaissances immobilières et j’ai décidé de passer par un courtier. Ma courtière a été très agréabl

08 Mar 2021
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Un service très utile

Un service très utile, qui nous as permis de faire les démarches facilement et rapidement tout en ayant de très bons conseils. Je pensais au début

04 Mar 2022
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Vous pouvez y aller les yeux fermés !

Je recommande à 200% le service de papernest comme courtier qui m’a facilité la tache du début à la fin et évité beaucoup de stress. Je n’ai

12 Fév 2021
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22 Fév 2021
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Courtier impliqué et disponible

Un grand merci à Anthony pour avoir été d'une aide précieuse pour constituer notre dossier et négocier un taux avantageux. Tout se passe en ligne

06 Juil 2020
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Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Qu’est-ce que le reste à vivre ?

Pour calculer sa capacité d’emprunt, il est donc plus judicieux de se baser sur son reste à vivre que sur son taux d’endettement seul. Le reste à vivre, c’est tout simplement la somme qu’il vous reste une fois vos charges et vos mensualités de prêt réglées. C’est un bon moyen de mesurer votre capacité d’endettement pour un prêt immobilier.

calcul reste à vivreLors du calcul de votre emprunt immobilier, il est donc important de prendre en compte ce critère pour être certain de ne pas vous surendetter et de conserver de quoi vivre confortablement au quotidien. Dans le cas contraire, les banques seront de toute façon réticente à vous prêter de l’argent, même pour un crédit immobilier avec un petit montant !

Ainsi, si un couple sans enfant gagne 4500 euros nets chaque mois, un taux d’endettement de 35% leur laisse plus de 3000 euros pour vivre : c’est un reste à vivre bien suffisant pour deux, d’autant plus qu’ils n’ont plus de loyer à payer. En revanche, un emprunteur seul gagnant le smic mensuel net peut plus difficilement se permettre de s’endetter à hauteur de 35%, car celui lui laisse moins de 800 euros chaque mois. Peu de marge pour les coups durs !

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Ce qui fait aussi varier votre capacité d’emprunt

Mais le calcul de votre capacité d’emprunt doit également prendre en compte d’autres critères que le taux d’endettement, même s’il est l’un des principaux. En effet, voici les quelques facteurs pouvant influencer votre capacité à contracter un crédit immobilier :

  • Le taux d’endettement, donc, qui détermine les mensualités que vous pouvez rembourser
  • Votre apport personnel (épargne, etc)
  • Le type d’emprunt immobilier souhaité
  • La durée de l’emprunt immobilier
  • Les charges que vous avez
  • Les autres prêts dont vous bénéficiez (PTZ, prêt conventionné, crédit étudiant encore en cours, etc)

Par conséquent, vous le voyez, la nature de votre projet n’importe pas beaucoup : si vous voulez calculer votre capacité d’emprunt pour acheter au Maroc, c’est le même principe dès lors que vous souscrivez votre prêt immobilier en France. Le seul impact de la localisation de votre achat est bien sûr que le montant total du bien ne sera pas le même.

En revanche, le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier avec un apport personnel ne sera pas le même que si vous souhaitez contracter un crédit sans apport. Si rien ne vous oblige à en avoir un, un (bon) apport aide considérablement votre dossier de prêt. Il prouve vos capacités d’épargne.

Si vous n’avez pas d’apport ou s’il est faible, ou encore si vos revenus ne sont pas très élevés, les aides à l’accession vous permettent d’avoir une plus grande capacité d’emprunt. Le calcul de votre capacité d’emprunt avec un PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, par exemple, sera plus favorable, car il viendra compléter vos revenus et votre crédit immobilier sans vous imposer des mensualités plus importantes.

Bon à savoir

Pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier pour un investissement locatif, sachez que seuls 70% des loyers sont pris en compte par la banque dans la simulation de vos revenus.

Comment connaître ma capacité d’emprunt par rapport à ma situation ?

Alors, si je ne peux pas vraiment me fier au seul taux d’endettement, comment savoir exactement combien je peux me permettre d’emprunter ? Vous pouvez tout simplement faire une simulation de capacité d’emprunt en ligne. Les banques vous proposent généralement le leur, qu’il s’agisse de banques en ligne ou d’agences physiques. Vous pouvez ainsi faire le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier avec Boursorama, la Société Générale, LCL, etc, sans que cela ne vous engage à rien.

Vous trouverez des simulateurs gratuits pour faire le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier qui vous demanderont de renseigner les critères listés ci-dessus, c’est-à-dire vos revenus, le montant de votre apport, la durée de l’emprunt envisagé, etc. Le simulateur vous indiquera le montant de vos futures mensualités ou annuités et le coût de votre emprunt immobilier.

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Votre capacité d'emprunt maximum: (hors assurance emprunteur)

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FAQ

🧮 Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un prêt personnel ?

Le crédit à la consommation, ou prêt personnel, n'est pas la même chose qu'un prêt immobilier. Mais il fonctionne sur le même principe qu'un prêt important : si vous cherchez à jauger votre capacité d'emprunt pour acheter une nouvelle automobile, faire des travaux chez vous ou encore craquer pour une moto, vous devez vous baser sur votre taux d'endettement. Cependant, bonne nouvelle : la somme empruntée est plus basse et vous endettera donc moins qu'un crédit immobilier. Vous pouvez en apprendre plus ici.

Mis à jour le 29 Sep, 2022

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Redactor

Déborah de Comarmond

Rédactrice senior

Redactor

Virgile Fanucci

Chef de projet

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