Les frais de dossier de prêt immobilier

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Résumé : Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous êtes prêt à contracter un crédit immobilier. En pleine paperasse, vous rassemblez et constituez les pièces de votre dossier de prêt. Mais quels sont les frais de dossier d’un prêt immobilier ?

Quels sont les frais de dossier de prêt immobilier ?

Les frais de dossier d’un prêt immobilier diffèrent selon les organismes bancaires. Voici un tableau comparatif des frais de dossier de prêts immobiliers selon les banques principales.

Frais de dossier de prêts immobiliers selon les banques

Organisme bancaire Frais de dossier
Société Générale 300 € minimum
Caisse d’épargne 350 € minimum
Crédit Agricole 400 € minimum
Banque Populaire 450 € minimum
Crédit du Nord 480 € minimum
BNP Paribas 400 € et 1000 € maximum
Bred 500€
Bred Espace 500€
Crédit Foncier Entre 500 et 950 €
LCL 700€
AXA 800€

Qu’est-ce que les frais de dossier ?

Les frais de dossier sont les frais que vous devez payer à l’organisme bancaire, ou au courtier si vous en avez un, pour son étude et son montage de votre dossier de prêt. Ces frais correspondent en d’autres termes à la rémunération de son travail pour avoir constitué le dossier.

L’étude du dossier correspond à la vérification de ces documents que vous aurez remis au préalable à votre courtier ou votre organisme bancaire :

  • les fiches de salaires
  • les relevés de comptes
  • les deux derniers avis d’imposition
  • le justificatif d’identité
  • le justificatif de domicile

Les frais de dossier entrent dans le calcul du TAEG (Taux Annuelle Effectif Global).  Le TAEG comprend aussi les frais de garantie du prêt immobilier, notamment.

Le saviez-vous ?

Le TAEG est le Taux Annuel Effectif Global. Il représente le coût total du crédit pour le consommateur.

Documents dossier de prêt

Ces frais représentent 0,4% à 1% de la somme totale empruntée, en moyenne entre 500 et 1 000 euros. Par exemple, vous allez emprunter 100 000 euros pour votre crédit immobilier, les frais de dossier s’élèveront à environ  1 000 euros.

En revanche, si vous avez fait appel à un courtier en ligne, vous ne devez rien à la banque ! C’est lui qui constitue le dossier donc c’est à lui que reviennent les frais.

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Quels sont les frais de dossier pratiqués par les banques ?

Les frais de dossier diffèrent selon l’organisme bancaire et le type de prêt. Par exemple, les frais de dossier d’un prêt immobilier souscrit à la Banque Populaire est de minimum 450 €, les frais de dossier seront d’environ 700 € chez LCL ou au Crédit Mutuel. D’autres banques pratiquent des frais de dossiers plus bas, comme la Caisse d’épargne dont les frais de dossier du prêt immobilier sont au minimum 300/350 € tout comme la Société Générale. 

En revanche, les banques en ligne ne demandent pas de frais de dossier pour le prêt immobilier, c’est le cas par exemple de la Banque Postale (plus d’informations ici). Souvent, les banques en ligne proposent des offres de crédit très intéressantes dans lesquelles vous déboursez peu de frais.

Quand payer les frais de dossier ?

Votre dossier de prêt n’est validé qu’une fois que vous avez signé le prêt. Ces frais de dossier sont à payer durant le premier prélèvement de remboursement du crédit, c’est-à-dire lors de votre première mensualité. Sinon, vous pouvez très bien payer les frais de dossier directement avec votre apport personnel, tout ceci reste à voir avec votre organisme prêteur directement.

Attention, si vous faites un prêt d’aide à l’accession à la propriété comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt Action Logement, il n’y a pas de frais de dossier.

Payer les frais de dossier

Négocier les frais de dossier

Vous pouvez très bien négocier les frais de dossier afin de faire quelques économies sur votre prêt immobilier. Plusieurs négociations sont possibles.

Quelles sont les négociations possibles pour vos frais de dossier ?

Voici les négociations possibles :

  • auprès de votre banque, vous pouvez négocier sans courtier, jusqu’à -50% voire l’annulation des frais de dossier
  • gratuits pour certains types de prêts (PTZ)
  • attention, si vous montez un dossier auprès de votre banque mais que finalement vous souscrivez un prêt ailleurs, il faut bien avoir précisé avant ou insisté pour ne pas payer les frais de dossier mais souvent, dû à la concurrence, elles ne facturent pas ces frais.

Quelques conseils pour négocier les frais de dossier

Comme pour toute négociation de prêt, vous devez être prêt et avancer les meilleurs arguments. Voici quelques conseils pour négocier les frais de dossier :

  • soigner votre profil, il doit être impeccable (et on ne parle pas ici seulement de vos plis de chemise)
  • essayer d’avoir un apport important
  • faire jouer la concurrence entre les banques
  • faire jouer la fidélité ou la nouveauté, si vous êtes un ancien client ou si justement, vous êtes fraîchement arrivé
  • demander si la banque donne le montant des frais de dossier hors taxes ou TTC

Et oui, certaines banques peuvent vous donner les frais de dossier hors taxes. Si vous ne faites pas attention, vous pourriez vous faire avoir ! D’ailleurs, préférez d’abord négocier votre taux d’intérêts et votre taux d’assurance avant les frais de dossier, dont les dépenses sont moindres. En effet, vous pouvez faire de grandes économies en négociant très bien votre taux d’assurance par exemple qui représente un coût bien plus important que les frais de dossier qui peuvent être plus facilement amortis.

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Négocier frais de dossier

Quelle banque propose les frais de dossier les moins élevés ?

Selon le tableau présenté ci-dessus, il semblerait que le Crédit Agricole propose les frais de dossier les moins élevés. Mais cela n’est pas forcément vrai dans les faits. Par exemple, si vous êtes un nouveau client, il se pourrait que la banque vous propose une offre promotionnelle.

De même, les banques en ligne proposent des offres de crédit sans frais de dossier comme Boursorama, ING Direct etc.

Les frais de dossier lors d’une renégociation de prêt immobilier

Lors d’une renégociation de prêt, même si cela vous paraît être une économie, vous avez des frais supplémentaires à payer. Vous devez notamment payer les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garanties mais aussi les frais de dossier. Ces frais de dossier sont aussi alors appelés frais de banque.

Lors de la renégociation ou de votre rachat de prêt immobilier, vous devez payer des frais de dossier supplémentaires. Ces frais de dossier sont élevés lorsque l’on renégocie son prêt puisqu’ils sont considérés comme des avenants au contrat et sont rarement négociables.

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Les avis et commentaires

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Déborah C.

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Redactor

Written by Manon

Mis à jour le 7 Juil, 2020

Commentaires

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