Calcul de mensualités : prévoyez le remboursement de votre prêt

Comment calculer les mensualités de son prêt immobilier ?

Le calcul des mensualités de votre prêt immobilier se fait à l'aide d'une formule qui prend en compte des éléments comme votre taux d'intérêt, le capital emprunté et la durée du prêt.

De quoi dépendent vos mensualités ?

La méthode de calcul de mensualités de prêt immobilier et de vos versements doit prendre en compte les trois points suivants :

Le montant emprunté auprès de la banque

La durée du crédit (généralement de 5 à 25 ans, parfois 30)

Le taux d'intérêt du prêt immobilier

Ce sont les trois critères également pris en compte par les simulateurs de calcul de mensualités de prêt immobilier. Les frais annexes sont généralement pris en compte dans la somme totale du prêt.

Quelle est la formule de calcul des mensualités ?

Vous souhaitez faire vos calculs vous-même ? Comme déjà mentionné précédemment, il existe une formule de calcul des mensualités d'un emprunt.

Soient :

C le capital emprunté

i le taux d'intérêt

n la durée du prêt immobilier en mois

La valeur M d'une mensualité est alors la suivante :

Vous le voyez, cette formule de calcul inclut bien les intérêts de l'emprunt, la durée du crédit et la somme empruntée.

C'est un peu compliqué ? C'est la raison pour laquelle les simulateurs existent !

Pourquoi utiliser un simulateur de crédit immobilier pour calculer ses mensualités ?

Pour calculer les mensualités de votre crédit immobilier, le plus simple est en effet de passer par un simulateur de crédit immobilier en ligne.

Un tel outil vous permet d'effectuer une simulation de votre capacité d'emprunt et des mensualités maximum que vous pourrez payer sans mettre en danger votre reste à vivre.

Vous saurez ainsi quel est le montant maximal que vous pouvez espérer pour votre crédit immobilier.

Comment connaître ses mensualités grâce au tableau d'amortissement ?

Outre le simulateur que nous avons déjà mentionné, votre banque va nécessairement vous fournir un tableau d'amortissement lorsqu'elle vous fera une proposition de financement. Ce tableau vous indiquera non seulement le montant de vos mensualités mais aussi ce qu'elles remboursent (capital et intérêts) et à quelle hauteur. Vous pourrez vous en servir pendant toute la durée du prêt pour savoir quel est le capital qu'il vous reste encore à payer.

Pourquoi calculer ses mensualités de crédit immobilier ?

Si vous vous apprêtez à contracter un prêt immobilier, il est important de savoir combien il va vous coûter.

Un crédit ne se résume pas au remboursement du capital que vous prête votre banque. Vous devrez également payer :

des intérêts

des frais d'assurance du prêt

les frais de dossiers

les frais de garantie

Au moment de monter votre dossier ou tout simplement de construire votre projet, connaître vos futures mensualités vous permet :

1. De savoir à quoi vous pouvez prétendre (combien vous pouvez emprunter !) ;
2. Et donc d'établir votre budget pour votre projet immobilier.

Les banques effectuent le même travail afin de déterminer quel est le montant maximum que vous pourriez régler en conservant un reste à vivre suffisant.

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre, c'est la somme qu'il vous reste une fois vos mensualités réglées.

C'est l'argent avec lequel vous allez pouvoir assurer votre train de vie quotidien :

nourriture ;

loisirs ;

charges diverses...

S'assurer d'avoir un reste à vivre suffisant vous permet à vous d'éviter le surendettement, et aux banques d'être certaines que vous allez pouvoir rembourser votre dû. ➡️ Pour résumer, calculer vos mensualités et annuités à partir d'un taux est une étape indispensable pour prétendre à un prêt immobilier. Ultérieurement, ce sera la garantie que vous pourrez rembourser votre crédit sans vous endetter. Enfin, c'est aussi le seul moyen de savoir ce qui va être prélevé sur votre compte chaque mois, afin de gérer votre budget mensuel.

Calculer son taux d'endettement

C'est également pour éviter de vous mettre dans une situation de surendettement qu'il existe une formule calculant votre taux d'endettement maximal.

Le taux d'endettement désigne la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos divers crédits.

À partir du 1er janvier 2022 et suite à l’intégration des nouvelles normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), un prêt immobilier ne pourra être accordé qu’à condition que le taux d’endettement du foyer soit inférieur à 35% pour une durée maximale de 25 ans. (En savoir plus)

Pour vous donner des exemples concrets, vous trouverez ci-dessous un tableau de votre capacité d'emprunt à taux d'endettement de 33%.

En fonction de votre salaire, il vous indique le montant maximum que vous pouvez emprunter sur 10, 15 ou 20 ans et vous donne le montant des mensualités y correspondant :

Cependant, cette règle du taux d'endettement peut varier en fonction de votre situation.

En effet, votre banque peut admettre un taux d'endettement maximal supérieur à 33% si :

vos revenus sont importants ;

vous garantissant un reste à vivre largement suffisant.

À l'inverse, votre banque peut aussi restreindre votre taux d'endettement maximal si elle doute de votre capacité à gérer votre budget (épargne insuffisante au regard de vos revenus, découverts fréquents, etc.). Le dépassement du taux d'endettement recommandé est cependant de plus en plus rare. En effet, en décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), craignant une crise du surendettement, a demandé aux banques de durcir leurs conditions d'emprunt. Vous trouverez plus d'informations à ce sujet dans cet article. Calculez votre capacité d'emprunt avec notre outil gratuit : 

Comment mettre toutes les chances de mon côté pour mon prêt immobilier ?

Pour constituer un bon dossier, les banques ne s'occupent pas seulement de votre taux d'endettement et du reste à vivre afférent !

Avez-vous un apport personnel suffisant ?

Il est généralement conseillé d'avoir un apport d'au moins 10% du montant du bien, un apport de 20 ou 30% vous permettant de bénéficier de conditions plus avantageuses.

Il vous permet aussi d'avoir un meilleur dossier auprès de la banque pour peut-être bénéficier d'un meilleur taux d'emprunt.

C'est ce taux en lui-même qui fait varier ce que vous coûte votre prêt, et l'apport personnel n'influe donc qu'indirectement sur le calcul de vos mensualités.

Votre situation professionnelle est-elle stable ?

Pour obtenir un prêt avantageux, vous devez pouvoir justifier d'un emploi stable et durable. En effet, si votre salaire est élevé mais que votre travail  n'offre pas de perspective d'avenir, votre banque risque de vous refuser de vous accorder un prêt. De plus, votre salaire doit être suffisant pour que vous puissiez vous permettre d'allouer une somme importante tous les mois à rembourser votre crédit immobilier.

Gestion de vos comptes

Lors de votre demande de prêt, vous devrez fournir vos trois derniers relevés de compte bancaire. C'est pourquoi il est primordial que la gestion de vos finances soit irréprochable. Vous devez montrer que vous savez épargner et que vos dépenses sont raisonnables. C'est un gage, pour la banque, que vous rembourserez assidûment vos mensualités de crédit immobilier ! En savoir plus :

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