Mais tout d'abord, qu'est-ce qu'une SCI ?
Avant de se décider à monter une SCI, mieux vaut savoir exactement de quoi il s'agit ! Ces sociétés peuvent certes vous aider dans votre projet d'achat immobilier, mais comment ?
SCI ?SCI est l'acronyme de Société Civile Immobilière.
Il s'agit donc d'une société dont l'objet n'est pas commercial, mais immobilier : plusieurs personnes s'associent pour former un
patrimoine immobilier commun, administré par un ou des gérant(s) désigné(s), et donc pour réaliser un achat immobilier en SCI, à des fins familiales, professionnelles, ou locatives.
Quels sont les différents types de SCI ?
Il existe plusieurs types de SCI, toutes pouvant néanmoins contracter des prêts et acheter en immobilier :
SCI familiales
SCI professionnelles
SCCV (société civile immobilière de construction vente)
SCI d'attribution
Les
SCI familiales sont néanmoins les plus répandues.
SCI, SCPI, quelle différence ?Dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous investissez dans un parc immobilier que vous ne verrez probablement jamais ; de plus, les autres investisseurs sont des anonymes. La SCPI est un produit de placement, là où le but de l'achat en SCI est d'organiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Pourquoi créer une SCI ?
Créer une SCI et acheter un bien à travers elle peut être avantageux à plusieurs égards.
| Les avantages de la SCI dans l'achat et la gestion immobiliers |
| Une transmission facilitée du ou des bien immobiliers achetés, notamment dans le cadre d'un héritage |
| Moins de démarches contraignantes dans le cas du retrait de l'un des membres |
| Des avantages fiscaux grâce à la possibilité de choisir entre l'impôt sur les revenus ou l'impôt sur les sociétés |
La transmission du bien immobilier facilitée en SCI
L'avantage principal d'une SCI se situe au niveau de la
transmission du bien.
Hors SCI, si le propriétaire d'un bien immobilier vient à décéder, ses héritiers doivent
prendre conjointement toutes les décisions relatives à ce bien.
La gestion de ce bien immobilier, étant partagée entre plusieurs personnes, peut donc devenir compliquée en cas de litige ou de mésentente entre lesdites personnes.
Comment sont prises les décisions au sein d'une SCI ?Dans le cas d'une SCI, c'est le gérant désigné par les associés qui continue de prendre toutes les décisions relatives au bien.
De plus, les
frais de transmission sont moindres en comparaison à ceux liés à une donation simple. En effet, la donation de parts de SCI est soumise au paiement de droits mais ceux-ci :
Prennent en compte les dettes de la SCI
Se voient déduits d'un abattement renouvelable tous les 15 ans
Le retrait des membres en SCI
Outre la transmission à proprement parler, la SCI offre des facilités dans le retrait de ses membres.
Plusieurs personnes héritant ensemble d'un même bien immobilier sont
contraintes par l'indivision de ce bien.
À l'inverse, des personnes associées en SCI peuvent tout à fait vendre leurs parts sans que la vente du bien ne soit nécessaire.
De la même manière,
la gestion en couple d'un bien immobilier peut être facilité par la création d'une SCI.
L'établissement des parts et du pouvoir de gestion s'effectuant à la création de la société civile immobilière, en cas de séparation du couple le rachat des parts peut éviter d'entreprendre
les démarches contraignantes de la cession de soulte.
Les avantages fiscaux de la SCI
Enfin, d'un point de vue fiscal, la SCI a l'avantage de vous laisser le choix entre :
- L'impôt sur les revenus
- L'impôt sur les sociétés
Le choix le plus avantageux dépend donc de votre situation ! Gardez néanmoins en tête qu'en optant pour l'imposition sur les sociétés,
vous pourrez passer les intérêts de votre prêt en charges.
Les conseils d'une vraie pro
Christine - Courtière en immobilier Senior chez papernest
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️Une SCI peut-elle demander un prêt immobilier ?
Oui, bien sûr ! Les
Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent tout à fait
contracter un prêt immobilier.
Mais pas de traitement de faveur !Les banques ne proposent cependant pas de prêt spécialement dédié aux SCI : les démarches seront donc les mêmes que vous empruntiez en tant que particulier ou SCI.
De même pour les conditions d'emprunt : la SCI ne vous apportera pas de meilleur taux ou de conditions d'emprunt plus souples.
À titre indicatif, ce tableau vous montre l'évolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et octobre 2025 :
| Mois | Durée du prêt | Taux fixes | Mensualité pour 100k € empruntés |
|---|
| septembre | 10 ans | 2,70% | 951,80 € |
| 15 ans | 3,30% | 705,10€ |
| 20 ans | 3,50% | 580,00€ |
| 25 ans | 3,70% | 511,40 € |
| octobre | 10 ans | 3,30% | 979,50€ |
| 15 ans | 3,50% | 714,90€ |
| 20 ans | 3,70% | 590,30€ |
| 25 ans | 3,98% | 526,70€ |
| octobre 2025 | 10 ans | 3,70% | 860,1€ |
| 15 ans | 3,90% | 588,4€ |
| 20 ans | 3,98% | 459,9€ |
| 25 ans | 2,35% | 384,6€ |
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une SCI familiale est composée de membres d'une même famille, généralement parents et enfants, dans un souci de simplification de transmission d'un bien immobilier.
Tous les membres de la SCI doivent verser une somme pour participer à l'achat du bien immobilier en SCI et en devenir propriétaire ou en retirer une part sociale.
Comment réaliser une demande de prêt immobilier pour un achat en SCI familiale ?
Lorsqu'elle souhaite emprunter de l'argent pour réaliser l'achat d'un bien immobilier, la SCI familiale doit présenter un
dossier à la banque de la même manière qu'une personne physique demandant un prêt immobilier personnel.
Le prêt devra être
remboursé par tous les membres de la SCI et c'est pour cela que la banque est très attentive aux conditions d'éligibilité de chacun des membres :
Situation financière stable
Situation familiale
Type de contrat de travail en cours
Capacité d'endettement
État de santé
Vous devrez donc produire des
justificatifs de chacun de ces paramètres pour tous les membres de votre SCI.
Si
la capacité de remboursement de chacun des actionnaires de la SCI est étudiée, c'est parce qu'en cas de non remboursement de l'une des personnes concernées, ce sera aux autres associés de prendre en charge la part à payer.
La banque doit donc s'assurer que le prêt sera bien recouvert même si un ou plusieurs des actionnaires sont en défaut de paiement.
À noterC'est pour cette raison qu'un banquier préfère généralement accorder des prêts aux SCI dont les membres ont leurs revenus domiciliés dans son établissement. Les membres d'une même famille étant souvent domiciliés dans la même banque, il est souvent plus facile pour une SCI familiale d'obtenir un prêt immobilier.
Un bien immobilier vous fait de l'œil, mais comment contracter un prêt ? Où ? À quel taux ? Toutes les réponses se trouvent dans notre guide !
Pour préparer la demande de prêt immobilier de votre couple, famille ou encore co-investisseurs : calculez très simplement votre crédit grâce à l'application papernest !
La capacité d'emprunt d'une SCI correspond à celle de ses membres ! La création d'une SCI ne doit donc pas être motivée par le besoin de
contracter un emprunt plus élevé que ce que vous pourriez demander en étant seul.
Rappelons que la banque ne propose :
Aucun taux préférentiel
Aucun rallongement de la durée de d'emprunt immobilier
Aucune souplesse dans les conditions d'éligibilité
À retenirUne SCI ne bénéficie d'aucun plan de financement avantageux par rapport à une demande de prêt personnelle.
Combien peut emprunter ma SCI pour son achat immobilier ?
Votre SCI peut emprunter autant que le peuvent individuellement les actionnaires qui la composent.
Lors de la demande de crédit immobilier, la banque examine les conditions d'éligibilité de chacun des actionnaires afin de s'assurer que
tous soient en mesure de rembourser leur dû et de prendre en charge le remboursement des autres en cas de besoin.
Si votre situation ne vous rend pas éligible à un prêt, la SCI n'y changera rien.
De la même façon, aucune aide au financement n'est prévue pour les SCI. Une SCI ne peut pas plus bénéficier d'
un prêt immobilier sans apport qu'un particulier, tout dépend de votre profil financier.
Calculez votre capacité d'emprunt en quelques minutes pour savoir combien votre SCI peut emprunter pour son achat immobilier :
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Quelles garanties sont nécessaires lors d'un prêt immobilier en SCI ?
Quel que soit le type de SCI qui demande le prêt, la requête ne sera accordée que si les actionnaires de la SCI sont en mesure de
produire une garantie en plus d'exiger que chacun se porte caution solidaire.
Cette garantie pourra être une caution - comme la
garantie Crédit Logement, une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers (IPPD).
De cette façon, en cas d'impayés,
la banque récupérera son dû soit auprès de la caution, soit en revendant le bien immobilier acheté par la SCI.
Quelles banques accordent des prêts immobiliers pour les achats en SCI ?
Bien que les prêts immobiliers accordés aux SCI soient en tous points similaires aux prêts immobiliers pour particuliers, sachez qu'à ce jour,
la grande majorité des banques en ligne ne propose pas de prêt pour les SCI.
Une SCI devra donc se tourner vers une banque traditionnelle comme le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC pour obtenir un prêt et financer l'achat immobilier en SCI.
Est-il possible pour les associés d'une SCI de contracter un prêt individuel ?
Tout à fait ! Les associés d'une SCI peuvent contracter, chacun de leur côté, un prêt immobilier puis verser le montant de ce prêt au capital de la SCI. Ils recevront alors des parts dont le nombre sera
proportionnel à leur apport en numéraire.
Avec cette somme, la SCI pourra acheter un bien immobilier. Si celui-ci rapporte à la SCI un loyer, ses associés en récupèrent
une part correspondant à leur quote-part dans la société. Ils pourront ainsi s'en servir pour rembourser leur prêt.
Attention cependant au décalage des différents versements :
les associés d'une SCI touchent les revenus fonciers à la fin de chaque année de mise en location ;
or, l'associé emprunteur doit immédiatement commencer à rembourser son prêt !
AttentionCe paramètre doit absolument être pris en compte lors du choix d'un emprunt personnel plutôt que d'un prêt SCI.
Quelles sont les spécificités du prêt immobilier pour les achats en SCI professionnelle ?
Souvent constituées pour acquérir le bien immobilier dans lequel se trouve une entreprise,
les SCI professionnelles sont donc une sorte de fusion entre
la SCI et une entreprise déjà existante.
En cela elles se distinguent des SCI familiales qui achètent un bien dans un but non commercial et non professionnel.
À noter cependantUne SCI doit être considérée comme un outil de gestion du patrimoine et non comme une société à visée commerciale.
Elle permet de mettre à part la propriété immobilière en devenant l'unique propriétaire quel que soit le nombre de personnes qui la composent ou leur rôle dans l'entreprise.
Contrairement à la SCI familiale, une SCI professionnelle pourra faire une
demande de crédit professionnel auprès de la banque.
Chaque actionnaire de la SCI devra tout de même se porter caution solidaire et aucun taux préférentiel ne sera accordé.
Une SCI professionnelle ne peut pas non plus bénéficier d'aides au financement.
Le prêt à taux zéro, le PEL ou le prêt conventionné
ne sont pas accessibles pour soutenir le crédit car les aides à l'accession ne peuvent pas concerner de bâtiments professionnels, elles sont réservées à l'acquisition d'une résidence principale.
Bon à savoirPour accorder le prêt, la banque demandera généralement à ce que chaque actionnaire de la SCI professionnelle souscrive une assurance décès-invalidité en son nom.
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Une société civile immobilière (SCI) doit souscrire au minimum à une
assurance habitation pour propriétaire non occupant (PNO). Ce type d'assurance permet de compléter la couverture offerte par l'assurance habitation du locataire, et de couvrir le logement en cas de sinistre survenant sur une période vacante. Découvrez en plus sur l'
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En savoir plus :
Vous n'y comprenez rien aux termes techniques des crédits immobiliers ?
