Comment réaliser le meilleur investissement locatif et quelles villes privilégier pour son investissement ?
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01/09/21 Aujourd’hui, l’investissement locatif se démocratise et le nombre de Français qui choisissent d’investir dans l’immobilier augmente. L’investissement locatif présente plusieurs avantages mais il est nécessaire de réaliser un bon investissement locatif afin qu’il soit rentable sur le long terme. Étant donné les mutations du marché, il est nécessaire d’étudier le marché avant d’investir et choisir une localisation parfaite selon ses attentes, son budget et le profil des futurs locataires.
❓ Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
L’investissement locatif est un projet immobilier où le futur investisseur réalise un achat immobilier pour louer ledit bien immobilier. L’investissement locatif est multiple, c’est-à-dire qu’il concerne plusieurs types de biens immobiliers différents qui permettent aux investisseurs de diversifier leurs investissements selon leurs possibilités et leurs attentes.
- Un appartement
- Une maison individuelle
- Un local commercial
Aujourd’hui, il est également possible de réaliser un investissement immobilier avec des biens immobiliers plus atypiques comme une cave ou une place de parking. Ces investissements immobiliers plus singuliers permettent une rentabilité rapide puisqu’ils sont – la plupart du temps – moins chers à l’achat qu’un logement et peuvent présenter un loyer assez élevé selon la localisation dudit bien immobilier.
Le saviez-vous ?
Étant donné la tension immobilière dans les grandes métropoles françaises, la multiplication des petits logements et l’insuffisance des emplacements pour se garer, les caves et les places de parking peuvent représenter un investissement locatif rentable à court terme.
La plupart du temps, il est nécessaire de contracter un prêt immobilier pour réaliser un investissement locatif. Les loyers perçus permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt immobilier. Il est important de réaliser un investissement immobilier rentable pour éviter les situations de surendettement dans le cas où le montant des loyers perçus n’est pas suffisant à rembourser les mensualités du prêt immobilier.
Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?
Pourquoi est-il nécessaire d’étudier le marché immobilier avant d’investir ?
Ces dernières années, les nombreux changements sociaux et professionnels ont changé la perception des Français concernant les avantageux de réaliser un investissement immobilier. Aujourd’hui, l’investissement immobilier – qu’il s’agisse de l’achat de sa résidence principale ou d’un logement à louer – est devenu un réel objectif pour la plupart des Français, notamment les jeunes actifs. En effet, l’Institut Français d’Opinion Publique (IFOP) a réalisé une étude pour mesurer le rapport des jeunes actifs à l’investissement immobilier et ses nombreux avantages.
- La fiabilité d’un investissement immobilier
- Le sentiment d’un accomplissement personnel
- Le privilège de la propriété immobilière
- Un signe de richesse
L’investissement immobilier présente des avantages divers pour les jeunes actifs qui souhaitent réaliser leur premier achat immobilier mais également pour les investisseurs plus âgés, peu importe leur profil.
☝ Bon à savoir !
Il est possible de réaliser son premier achat immobilier pour effectuer un investissement locatif. Dans ce cas-là, l’investisseur reste locataire de sa résidence principale. Il est important de calculer sa capacité de remboursement pour assurer ses mensualités relatives au crédit immobilier et celles relatives au loyer.
Afin de réaliser le meilleur investissement locatif, il est nécessaire d’étudier le marché de l’immobilier pour comprendre les dynamiques dudit marché et estimer les besoins des locataires en fonction du profil. En effet, il est nécessaire de préparer son investissement locatif pour assurer sa rentabilité sur le long terme. Les professionnels du secteur de l’immobilier conseillent aux futurs investisseurs de consulter les annonces immobilières afin de connaître le taux de logements vacants et les prix des loyers des logements mis à la location. Ces informations relatives au marché immobilier du quartier va permettre aux futurs investisseurs d’estimer la valeur locative d’un bien immobilier et d’évaluer les potentiels risques de l’investissement locatif.
Attention !
L’investissement immobilier va également dépendre du profil des éventuels locataires. En effet, dans une métropole dynamique qui possède plusieurs universités, il est conseillé de privilégier l’achat d’un appartement adapté aux étudiants ou envisager la colocation dans le cas d’un logement plus grand.
Comment réaliser un investissement locatif avantageux fiscalement ?
Au moment de réaliser un investissement locatif, il est important de s’intéresser aux avantages fiscaux, qu’il s’agisse des avantages fiscaux relatifs à l’investissement locatif ou les réductions fiscales possibles grâce aux différentes législations. En effet, ces avantages fiscaux participent au calcul de la rentabilité d’un investissement locatif et c’est pour cela qu’il est important de préparer son investissement locatif et connaître tous les dispositifs mis à la disposition des futurs acquéreurs afin d’encourager les investissements locatifs.
Qu’est-ce qu’un avantage fiscal ?
L’avantage fiscal est une réduction de la charge d’impôt dont bénéficie un contribuable en raison d’une situation particulière, d’un achat, d’une dépense ou d’un placement. Dans le cas d’un investissement locatif, il existe plusieurs dispositifs spéciaux qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts.
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction de la charge des impôts dans le cas d’un investissement locatif : il s’agit d’une défiscalisation. Le montant de la réduction d’impôts va dépendre de la durée de l’engagement à la location et concerne le prix total du logement.
✔️ Le pourcentage de la réduction d’impôts pour les bénéficiaires de la loi Pinel calculé selon le prix du logement et la durée de l’engagement à la location (avril 2024) :
| Durée d’engagement pour la location | Taux de la réduction fiscale (%) | |
|---|---|---|
| Engagement initial de 6 ans | Période initiale | 12 % |
| Première prolongation de 3 ans | 6% | |
| Deuxième prolongation de 3 ans | 3% | |
| Engagement initial de 9 ans | Période initiale | 18% |
| Prolongation de 3 ans | 3% | |
La loi Malraux
La loi Malraux a été promulgée le 3 août 1962 par André Malraux, Ministre de la Culture. Cette loi a été votée afin d’encourager la préservation du patrimoine immobilier ancien avec la mise en place de nombreuses réductions d’impôts concernant les dépenses liées aux travaux de rénovation effectués dans le cadre d’un investissement locatif. Néanmoins, tous les investisseurs locatifs ne sont pas éligibles à la réduction de la charge d’impôts possible grâce à la loi Malraux. En effet, seuls les contribuables français qui investissent dans la rénovation d’un bien historique ou esthétique dans le but de procéder à une location peuvent bénéficier des avantages de la loi Malraux.
Le saviez-vous ?
Cette loi a été promulguée dans un contexte de forte croissance démographique. Afin de faire face au développement des centres-villes, il devient primordial de trouver une solution pour protéger les biens immobiliers anciens et mieux les intégrer dans l’espace urbain en développement.
La loi Scellier
La loi Scellier propose quatre dispositifs distincts selon le type d’investissement locatif et la localisation dudit investissement immobilier. Le dispositif « classique » ou BBC – qui concerne la plupart des investissements locatifs – engage l’investisseur à louer son bien immobilier pendant neuf ans. La réduction de la charge d’impôts va dépendre de l’année d’acquisition du logement et son efficacité thermique, selon les normes en vigueur.
✔️ Le pourcentage de la réduction d’impôts pour les bénéficiaires de la loi Scellier calculé selon l’année d’acquisition du logement et son efficacité thermique (avril 2024) :
| Date de l’acquisition (ou construction) du logement | Taux de la réduction fiscale (%) | Conditions spécifiques |
|---|---|---|
| 2012 | 13% | Labellisation BBC (Bâtiment Basse Consommation) avec une dérogation possible dans le cas où le logement a été construit au plus tard le 31/12/2011 avec la possibilité d’une réduction fiscale de 6% |
| 2011 |
|
Labellisation BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou non |
| 2009-2010 | 25% | – |
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Faut-il confier la gestion locative à une tierce personne ?
Il existe plusieurs intermédiaires qui possèdent les compétences nécessaires pour s’occuper de la gestion locative d’un bien immobilier mis en location. Les propriétaires peuvent s’occuper eux-mêmes de la gestion locative dudit bien immobilier mais il est conseillé de déléguer la gestion locative à une personne tierce.
- Les agences immobilières
- Les notaires
- Les syndics de copropriétés
Peu importe l’intermédiaire choisi pour s’occuper de la gestion locative du logement, celui-ci va engager toutes les démarches nécessaires pour optimiser le rendement économique du patrimoine immobilier. En effet, l’intermédiaire – peu importe son type – va permettre au propriétaire de s’éloigner des soucis relatifs à la mise en location d’un bien immobilier. De plus, il va assurer plusieurs autres missions qui vont permettre à l’investisseur de profiter uniquement des avantages de son investissement locatif.
- La recherche de locataires
- Les démarches administratives relatives à la mise en location : rédaction du bail de location, étude du dossier, etc.
- La collecte mensuelle des loyers
- La gestion des demandes des locataires : l’intermédiaire va faire le lien entre le locataire et le propriétaire
- Le recouvrement des créances en cas d’impayés
Attention !
Il est nécessaire de souscrire une Garantie Locative pour chaque logement mis en location. Il s’agit d’une assurance classique pour assurer le propriétaire en cas de loyers impayés. Il existe également une nouvelle garantie universelle des risques locatifs : cette garantie est susceptible de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € et les détériorations jusqu’à 7 700 €.
Au moment de choisir un intermédiaire pour s’occuper de la gestion locative de son logement, il est important de comparer le montant des honoraires, c’est-à-dire le prix des différentes prestations proposées. La plupart du temps, les honoraires des agences immobilières ou des notaires s’élèvent à hauteur de 5 à 10% du montant du loyer, charges comprises. Il s’agit d’un montant peu élevé par rapport aux nombreux avantages offerts par la délégation de la gestion locative d’un bien immobilier. De plus, ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire.
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Pourquoi réaliser un investissement locatif ?
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Il est important de prendre en compte la rentabilité d’un investissement locatif avant d’acheter un bien immobilier. La rentabilité d’un investissement locatif est calculée grâce au rendement locatif, un indicateur important pour étudier les rapports entre l’investissement et les loyers engrangés.
Le rendement locatif se calcule en fonction de plusieurs critères qui déterminent s’il s’agit du rendement locatif brut ou du rendement locatif net. En effet, selon le calcul effectué, le propriétaire ne va pas obtenir le même résultat.
- Le prix d’achat du bien immobilier
- Le montant des loyers perçus pendant une année
- Le montant des charges locatives
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le calcul du rendement locatif brut ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur, ni les déductions fiscales éventuelles. Il s’agit d’un calcul « brut » pour donner une idée de l’efficacité de l’investissement locatif. Afin de calculer le rendement locatif brut, il est nécessaire de connaître le prix de revient du logement, c’est-à-dire le prix d’achat majoré des divers frais d’acquisition comme les frais de notaires, les frais d’agence ou les frais bancaires, par exemple.
Comment calculer le rendement locatif net ?
Le calcul du rendement locatif net propose un résultat plus réel puisqu’il va prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes à la location dudit logement. En effet, afin de calculer le rendement locatif net, le propriétaire doit retrancher plusieurs montants.
- La taxe foncière
- Les frais de gestion locative
- Le montant de la Garantie de Loyers Impayés (GLI)
- Les charges non récupérables sur le prix du loyer
- Les dépenses relatives à l’entretien du logement
De plus, au prix d’achat retenu pour le calcul du rendement net est ajouté le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement locatif, c’est-à-dire les mensualités du crédit immobilier.
Attention !
Il ne faut pas confondre rendement locatif et rentabilité locative. En effet, le rendement locatif calcule uniquement la performance relative aux revenus générés par la location du logement, c’est-à-dire les loyers perçus. À l’inverse, la rentabilité locative s’apprécie sur toute la durée de vie de l’investissement locatif, c’est-à-dire qu’elle intègre également la « sortie » du logement comme une éventuelle plus-value à la revente.
Quelles sont les avantages de l’investissement locatif ?
Un bon investissement locatif présente de nombreux avantages pour le propriétaire dudit logement mais également ses proches, qu’il s’agisse de ses enfants ou ses ayants-droits. L’investissement locatif va répondre aux besoins spécifiques de l’investisseur selon son profil, son âge, son budget, sa vision de l’avenir et ses attentes. Par conséquent, il est important de préparer son investissement locatif avant d’entamer toutes les démarches administratives pour contracter un prêt immobilier et acheter un logement.
✔️ Les avantages de l’investissement locatif selon les Français (avril 2024) :
- La constitution d’un patrimoine immobilier
- La réalisation d’un placement financier fiable
- La possibilité de transmettre un patrimoine à leurs descendants
- Le meilleur moyen de préparer sa retraite
Où investir dans le locatif ?
Quelles sont les 10 villes les plus rentables pour investir ?
Le choix de la localisation du logement est un critère important pour réaliser un bon investissement locatif. En effet, il y a quelques critères à prendre en compte au moment de chercher un logement pour faire un investissement locatif : tous les logements ne sont pas nécessairement attractifs et plus un logement est attractif, plus il va attirer des potentiels locataires et éviter la vacance locative.
- La demande locative : il n’est pas utile d’investir dans une ville où la demande locative est faible
- L’accroissement continu de la démographie : il s’agit d’un bon indicateur pour mesurer l’attractivité d’une commune
- La présence d’infrastructures commerciales et de commerces de proximité : un quartier « vivant » et dynamique est le meilleur moyen pour louer son logement le plus rapidement possible
- La proximité des transports en commun : selon le type de locataires, il est nécessaire d’investir dans un bien immobilier correctement desservi par les transports en commun
- La présence d’écoles ou d’universités : ce critère va essentiellement dépendre du profil des locataires
Le saviez-vous ?
Un logement situé dans une métropole où la demande locative est forte va faciliter la location du bien immobilier et permettre une plus-value en cas de revente du logement.
Il est également important de calculer le rendement locatif (net ou brut) des différentes communes françaises pour s’assurer un bon investissement locatif. En effet, selon les prix de l’immobilier, certaines villes françaises sont plus rentables que d’autres.
| Communes françaises (plus de 100 000 habitants) | Taux de rendement locatif net (%) |
|---|---|
| Limoges | 5,1% |
| Perpignan | 5,1% |
| Saint-Étienne | 4,9% |
| Amiens | 4,8% |
| Mulhouse | 4,7% |
| Nîmes | 4,7% |
| Le Havre | 4,6% |
| Le Mans | 4,6% |
| Besançon | 4,5% |
| Caen | 4,5% |
Attention !
Les villes les plus rentables où il est conseillé de réaliser son investissement locatif ne correspondent pas nécessairement aux villes où les investisseurs français investissent le plus.
✔️ Top 10 des métropoles françaises où les investisseurs français préfèrent investir (avril 2024) :
- Paris : la capitale française – malgré un prix au m² très élevé – permet aux investisseurs français de réaliser un investissement locatif sans danger puisque la tension locative de la ville est utile pour trouver rapidement un locataire ou un acquéreur en cas de revente
- Marseille : les prix corrects, la demande locative importante et le rayonnement touristique de la ville permettent aux investisseurs de réaliser un investissement locatif avec un meilleur rendement locatif par rapport aux investissement parisiens
- Lyon : la ville présente une démographie croissante, une forte population étudiante et un accès rapide à Paris (grâce au TGV) ce qui permet de réaliser un bon investissement locatif
- Toulouse : les prix de l’immobilier ont augmenté mais la ville cherche à améliorer sa qualité de vie avec de nombreux projets d’aménagements qui rendent la ville encore plus attractive
- Lille : les prix de l’immobilier ont également augmenté mais la forte demande locative, l’accroissement de la population et les nombreux projets d’urbanisation permettent de réaliser un investissement locatif sans risque
- Bordeaux : l’immobilier a explosé ses dernières années dans la région bordelaise mais aujourd’hui, ils semblent s’être stabilisés avec une demande locative toujours aussi importante et une ville de plus en plus dynamique et attractive
- Nantes : la préfecture de la région Pays de la Loire a bénéficié d’une multitude de projets de rénovation qui ont participé à son rayonnement national et aujourd’hui, le marché locatif nantais est très important avec 60% de locataires
- Montpellier : il s’agit d’une ville principalement appréciée des étudiants dont le rendement brut est intéressant pour les investisseurs
- Nice : l’attractivité de la ville est un élément qui attire les locataires et les propriétaires qui peuvent réaliser facilement un bon investissement locatif sur la côté méditerranéenne
- Rennes : il s’agit d’une ville parfaite pour effectuer un investissement locatif à destination des étudiants et des jeunes actifs, c’est-à-dire des petits logements
☝ Bon à savoir !
Dans le cadre d’un investissement locatif, il est nécessaire de privilégier une localisation adaptée et rentable. Il est important de ne pas choisir une ville via son attachement affectif puisque cela risque de compromettre la rentabilité de l’investissement locatif.
Quel arrondissement pour investir à Paris ?
Malgré un prix du m² qui a crevé le plafond ces dernières années, la capitale française reste la première ville où les investisseurs français réalisent leurs investissement locatifs. En effet, aux vues de la demande locative importante et de la tension immobilière, les propriétaires n’ont aucun mal à louer rapidement leur logement. Par conséquent, la vacance locative est peu élevée dans la capitale même si elle n’est pas inévitable.
Aujourd’hui, il n’est pas conseillé d’investir dans les quartiers « chics » de la capitale mais plutôt de privilégier les quartiers populaires où l’attractivité et la vie de quartier est importante. De plus, les prix plus « abordables » permettent à un plus grand nombre de locataires de postuler aux annonces immobilières, augmentant les candidats pour diminuer la vacance locative.
- 18ème arrondissement
- 19ème arrondissement
- 20ème arrondissement
- 9ème arrondissement
- 10ème arrondissement
- 13ème arrondissement
Les quartiers cités présentent une certaine attractivité avec une vie de quartier assez importante, des espaces verts appréciés des parisiens ou des lieux touristiques. De plus, ces zones sont fortement desservies par les RER et les trains régionaux, les métros, les trams et les bus. Par conséquent, ils s’adaptent à la plupart des profils de locataires.
☝ Bon à savoir !
Depuis le 1er juillet 2019, les biens immobiliers parisiens font l’objet d’un encadrement des loyers afin de stabiliser le prix des loyers parisiens en fonction d’un loyer de référence, déterminé par rapport à plusieurs critères. Selon cette réglementation, le loyer d’un appartement à Paris ne peut pas dépasser 20% du prix du loyer de référence.
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Sources :
- https://www.ifop.com/publication/les-jeunes-generations-dile-de-france-et-leur-rapport-a-la-propriete/
- https://www.my-invest.immo/blog/les-chiffres-cles-de-linvestissement-locatif-a-connaitre-en-2020/
- https://www.myexpat.fr/dans-quel-quartier-investir-paris/
Mis à jour le 25 Sep, 2023
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Alicia Cazaly
Rédactrice Senior - spécialisée dans les sujets liés aux télécommunications
Iris Barteau
