Comment se protéger au mieux contre la vacance locative ?

16/08/21 La vacance locative – ou la vacance immobilière – est la hantise des propriétaires puisqu’elle signifie une perte financière significative pour le propriétaire. Néanmoins, la vacance locative n’est pas exemptée de règles importantes à respecter et dans le cas où le propriétaire effectue un bon placement immobilier, il est possible de réduire la période de vacance locative jusqu’à totalement l’éviter.


Que faut-il savoir de la vacance locative ?

  • Il s’agit d’une période de carence entre deux contrats de location
  • La vacance locative représente une perte financière pour le propriétaire qui doit continuer d’assurer le remboursement des mensualités du prêt immobilier
  • Il est possible de limiter les périodes de vacance locative en effectuant un bon investissement locatif
  • Dans certains cas, il est obligatoire d’assurer son logement même si celui-ci est vacant

❓ C’est quoi la vacance locative ?

La vacance locative représente la période de latence au cours de laquelle un logement mis en location est vide. Cette période de carence est une période redoutée par tous les propriétaires d’un bien immobilier mis en location. En effet, la vacance locative est un problème courant lors d’un investissement immobilier locatif puisqu’il y a régulièrement des périodes de carence entre deux contrats de location.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

L’investissement locatif correspond à l’achat d’un logement dans l’objectif de le mettre en location afin de percevoir des loyers réguliers. L’investissement locatif est l’un des meilleurs moyens pour se constituer un patrimoine immobilier qui garantit un rendement plus ou moins important.

La vacance locative n’est pas une fatalité puisqu’il est fréquent qu’un propriétaire observe une période de carence entre deux contrats de location. Néanmoins, il est important que la période de vacance locative ne s’éternise pas puisqu’elle représente tout de même une perte financière pour le propriétaire qui doit assumer les charges financières du logement sans aucun revenu supplémentaire.

Afin de rentabiliser son investissement locatif, il est important de limiter les périodes de vacance locative afin qu’elles soient peu nombreuses et d’une courte durée. Néanmoins, la vacance locative n’est pas toujours évitable. En effet, dans le cas d’un logement réservé aux étudiants, la plupart des propriétaires devront se préparer à une période de carence locative au cours de la période estivale.

‍♀ Comment éviter la vacance locative ?

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Afin de limiter les impacts négatifs de la vacance locative, il est conseillé de réaliser un investissement locatif rentable pour éviter les longues périodes de carence locative entre deux contrats de location.

Comment réaliser un bon investissement locatif ?

Afin de réaliser un bon investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments avant d’acheter son logement : la demande immobilière dans le quartier, la valeur locative du logement et le rendement locatif du bien immobilier.

Au moment de réaliser un investissement locatif, il est nécessaire de concevoir précisément son projet immobilier pour effectuer le meilleur achat immobilier. Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, il est important d’acheter un logement attractif qui va attirer des nouveaux locataires le plus souvent possible afin de limiter les périodes de vacance locative et s’assurer un rendement locatif important. Afin de réaliser le meilleur investissement locatif possible, les futurs acquéreurs doivent apporter un soin particulier à certains critères pour garantir l’attractivité du logement.

  • Le profil des futurs locataires : le type de logement et le profil locatif du bien immobilier ne sera pas similaire pour un étudiant ou une famille nombreuse, par exemple
  • La localisation du logement : selon le profil des futurs locataires, il est nécessaire de choisir un bien immobilier localisé judicieusement dans un quartier dynamique et attractif
  • La mise à neuf du bien immobilier : quelquefois, il est nécessaire aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer le logement
  • Le prix du loyer : il est important d’éviter un prix du loyer au-dessus des prix du marché
  • La publication d’une annonce immobilière attractive : photographies, informations relatives au logement, etc.

Bon à savoir !

Il est également conseillé de confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier comme une agence immobilière, par exemple. Les agents immobiliers vont aider les propriétaires à mieux gérer leur bien immobilier : mise en avant de l’annonce immobilière, recherche des locataires potentiels, gestion des visites immobilières et des contrats de location, intermédiaire entre le propriétaire et le locataire, etc.

Un logement qui représente un investissement locatif de qualité va forcément présenter un rendement locatif élevé qui va permettre aux propriétaires de maximiser son investissement locatif avec des loyers réguliers et des périodes de vacance locative limitées.

Qu’est-ce qu’un rendement locatif ?

Le rendement locatif est l’un des indicateurs les plus importants pour calculer la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Il est important de calculer le rendement locatif d’un logement avant d’effectuer un investissement immobilier, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.

Il est important de calculer le rendement locatif d’un logement avant d’effectuer un achat immobilier qui risque de ne pas représenter un bon investissement. De plus, le calcul du rendement locatif est simple.

(Loyer mensuel x 12 / Montant acquisition du bien) x 100 = Rentabilité brute

Le montant de l’acquisition d’un bien immobilier inclus le prix d’achat du logement et les frais d’achat, c’est-à-dire les frais de notaire, les frais d’agence et les frais de dossier bancaires. Ces frais d’achat peuvent également inclure les frais de courtage.

Le rendement locatif est un indicateur essentiel pour déterminer la rentabilité d’un bien immobilier locatif mais ce n’est pas l’unique paramètre à prendre en compte au moment de réaliser un investissement locatif. Il est nécessaire de prendre en compte les critères cités au-dessus pour garantir l’attractivité du logement et limiter la vacance locative d’un logement.

Bon à savoir !

Selon les investisseurs, un investissement locatif devient intéressant et rentable à partir d’un rendement locatif brut supérieur à 10%.

Comment calculer la vacance locative ?

Il est important de calculer le rendement locatif d’un bien immobilier mais il est également nécessaire de prendre en compte la perte financière d’une période de vacance locative.

Attention !

Selon des experts du secteur immobilier, la vacance locative d’un bien immobilier représenterait une perte de 2% du rendement locatif pour une semaine de vacance locative. Plus d’informations sur cette page.

Étant donné le pourcentage de perte d’une semaine de vacance locative, il est nécessaire de limiter les périodes de carence locative afin de réaliser le meilleur investissement locatif possible.

❌ Quels sont les inconvénients de la vacance locative ?

Une perte d’argent

Le principal inconvénient de la vacance locative est la perte d’argent plus ou moins importante relative à cette période de carence locative. En effet, les experts du secteur immobilier estiment qu’une semaine de vacance locative représente une perte de 2% du rendement locatif. Dans le cas d’une période de vacance locative qui s’éternise, la perte financière se révèle encore plus importante.

  1. La perte d’un revenu complémentaire (le loyer)
  2. Les mensualités relatives au prêt immobilier
  3. Les charges locatives : impôts locaux, charges de copropriété, etc.

Comment rembourser les mensualités du prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est un réel engagement. En effet, l’acquéreur s’engage auprès de l’établissement bancaire à rembourser le capital emprunté et les intérêts déterminés selon les termes du contrat. Peu importe la situation personnelle et professionnelle du propriétaire, il doit nécessairement continuer à rembourser ses mensualités. Dans le cas d’un prêt immobilier contracté pour réaliser un investissement locatif, il est nécessaire de considérer sa capacité de remboursement en cas de vacance locative afin d’éviter des problèmes de surendettement.

Une perte d’intérêt pour le logement

À l’instar d’un logement mis en vente depuis plusieurs mois, un logement à louer mais vacant depuis plusieurs mois va subir une perte d’intérêt de la part des potentiels locataires. En effet, les potentiels locataires pourraient se poser des questions concernant la longue période de vacance locative.

  • Le loyer et les charges locatives sont peut-être trop élevés ?
  • Le logement présente-t-il des malfaçons ?
  • Y-a-t-il un problème avec le voisinage ?
  • Le quartier est-il dynamique ?
  • Les précédents locataires ont-il eu des problèmes avec les propriétaires ?

Afin d’éviter des périodes locatives trop régulières et trop longues, il est nécessaire d’effectuer un investissement immobilier locatif rentable et attractif, c’est-à-dire un logement adapté au profil des potentiels locataires et situé dans un quartier dynamique. Il est également nécessaire de proposer un logement salubre aux locataires.

Cible de possibles dégradations

Il est possible qu’un logement vacant depuis plusieurs mois ou plusieurs années deviennent la cible de possibles dégradations intentionnelles et malveillantes ou dues à l’usure locative.

Qu’est-ce que l’usure locative ?

L’usure locative est inhérente à l’usage normal d’un bien immobilier loué. L’usure locative demeure à la charge du propriétaire contrairement à un dégât qui se retrouve à la charge du locataire. La plupart du temps, un dégât résulte d’une faute du locataire, d’un usage abusif ou d’un manque d’entretien du logement.

Il est normal qu’un logement occupé pâtisse de l’usure locative puisque celle-ci est inévitable. Néanmoins, il est également possible qu’un logement vacant subisse des dégradations « naturelles » dues au manque d’entretien dudit logement. Par conséquent, il est nécessaire – en tant que propriétaire – d’assurer l’entretien quotidien du logement vacant même si cela entraîne des frais supplémentaires. En effet, dans le cas d’une visite immobilière pour louer ledit bien immobilier après une période de vacance locative, un manque d’entretien est susceptible d’éloigner les potentiels locataires.

️ Est-il obligatoire d’assurer un logement non occupé ?

Pourquoi souscrire une assurance habitation propriétaire non occupant ?

Attention !

Il est obligatoire de souscrire une assurance habitation en tant que locataire ou propriétaire d’un bien immobilier situé dans une copropriété. Dans le cas d’un logement vacant, le propriétaire doit obligatoirement l’assurer si celui-ci est situé dans une copropriété.

L’assurance propriétaire non occupant est un type de contrat d’assurance habitation spécifiquement réservé aux propriétaires qui n’occupent pas leur(s) logement(s). En effet, l’assurance propriétaire non occupant est particulièrement adaptée aux propriétaires dont le logement subit une période de vacance locative : le logement sera assuré contre certains sinistres et protègera le propriétaire.

  1. Le locataire est responsable d’un sinistre : l’assurance habitation propriétaire non occupant va permettre d’assurer correctement le logement dans le cas où l’assurance souscrite par le locataire n’offre pas une protection assez élevée
  2. Le locataire est victime d’un sinistre : l’assurance habitation du propriétaire va prendre en charge le financement du sinistre et le remboursement des éventuels dégâts occasionnés
  3. Le logement est vacant : le bien immobilier est assuré en cas de sinistre lors de la période de vacance locative

Il est possible de conserver son assurance habitation propriétaire non occupant même lors des périodes où le logement est occupé afin d’assurer une protection assez élevée en cas de sinistre.

L’assurance habitation propriétaire non occupant propose des garanties exclusivement réservées aux propriétaires d’un logement, qu’il soit occupé ou vacant. Cette assurance – facultative pour les propriétaires d’un logement individuel – demeure un contrat d’assurance habitation fortement recommandé. En effet, au-delà de l’assurance de Responsabilité Civile incluse dans une assurance habitation propriétaire non occupant, celle-ci propose également plusieurs autres garanties exclusives.

  • Les défauts et vices de construction
  • Les troubles de la jouissance
  • Les recours des locataires

Bon à savoir !

Depuis la loi Alur, les propriétaires d’un logement situé en copropriété doivent nécessairement assurer le logement. Ils ne sont pas obligés d’assurer leur logement contre tous les risques mais uniquement d’assurer la responsabilité civile du propriétaire, c’est-à-dire la prise en charge des dommages causés aux tiers. Plus d’informations sur cette page.

Qu’est-ce que la garantie vacance locative ?

Aujourd’hui, il est possible de se protéger contre la perte financière d’une période de vacance locative. En effet, certaines compagnies d’assurance proposent une garantie vacance locative.

Qu’est-ce qu’une garantie vacance locative ?

Une garantie vacance locative est une garantie supplémentaire proposée avec certains contrats d’assurance habitation qui permettent aux propriétaires de continuer à percevoir des revenus même en cas de carence locative.

La garantie vacance locative est une garantie particulièrement conseillée aux propriétaires dont le logement est situé dans une ville où le marché locatif est saturé ou statique afin de s’assurer des revenus même lors d’une période de vacance locative. Il est possible de souscrire une assurance vacance locative ou inclure cette garantie dans un autre contrat d’assurance habitation.

  • Une assurance habitation propriétaire non occupant (NPO)
  • Une garantie des risques locatifs (GRL)
  • Une garantie des loyers impayés (GLI)

Avant de souscrire une garantie vacance locative, il est tout de même conseillé de lire les modalités du contrat d’assurance habitation pour éviter les mauvaises surprises, notamment en cas de vacance locative. Par exemple, il est important de connaître le montant maximum des remboursements et la durée des remboursements : la plupart du temps, les compagnies d’assurance proposent jusqu’à 4 mois de prise en charge financière avec un remboursement de 80 à 100% du prix du loyer.

La prime d’assurance de la garantie vacance locative va varier entre 1,5 et 4 % du montant du loyer, charges comprises.

Infographie sur la vacance immobilière

Mis à jour le 18 Oct, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Alicia Cazaly

Rédactrice senior experte des sujets crédit immobilier