Remboursement prêt immobilier


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Résumé : Vous avez contracté un prêt immobilier mais vous souhaitez rembourser de façon partielle ou totale votre prêt en anticipé ? Vous trouverez ici toutes les informations nécessaires pour faire le remboursement de votre prêt immobilier.

Le remboursement traditionnel du prêt immobilier

Comment rembourser son crédit immobilier ?

Un prêt immobilier est une démarche administrative qui engage les emprunteurs à rembourser le montant total de la somme empruntée (capital) et les intérêts à l’établissement bancaire qui a accordé l’emprunt bancaire.

Un prêt immobilier amortissable engage les emprunteurs à rembourser le capital accordé et les intérêts au cours des échéances : le montant des intérêts diminue proportionnellement à l’augmentation du montant du capital à rembourser dans le montant de la mensualité. Un emprunteur rembourse davantage d’intérêts au cours des premières années d’un prêt amortissable et il rembourse davantage de capital « brut » vers la fin.

Attention !

Le taux d’assurance est également une variable qui compte dans le calcul des mensualités et le montant total du prêt immobilier.

Les montants du capital à rembourser et des taux d’intérêts représentent le coût réel d’un prêt immobilier et grâce au tableau d’amortissement, les emprunteurs peuvent obtenir une vision globale du prêt immobilier avec le montant global des taux d’intérêts et du taux d’assurance qui permettent de calculer le coût réel de l’emprunt bancaire.

Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier de 100.000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt à 1.35 % :

Echéance Intérêts Amortissement Solde restant Assurance Mensualité
1 112.50 363.17 99 637 31 506.67
6 110.45 365.22 97 815 31 506.67
12 107.98 367.69 95 615 31 506.67
24 102.98 372.69 91 170 31 506.67
36 97.92 377.75 86 665 31 506.67
48 92.79 382.88 82 099 31 506.67
60 87.59 388.08 77 470 31 506.67
84 76.97 398.70 68 024 31 506.67
108 66.07 409.60 58 319 31 506.67
132 54.86 420.81 48 349 31 506.67
156 43.35 432.32 38 107 31 506.67
180 31.53 444.14 27 584 31 506.67
204 19.38 456.29 16 773 31 506.67
228 6.90 468.77 5 667 31 506.67
240 0.53 475.14 0.00 31 506.67
Cumul 14.162 100 000 7 440 121 602.66

Remboursement prêt immobilier classique échéance

Le remboursement anticipé

Lorsque vous avez choisi de souscrire à un prêt immobilier, vous pouvez très bien rembourser votre prêt avant l’échéance si votre porte-monnaie vous le permet. C’est ce que l’on appelle le remboursement de prêt par anticipation. Vous pouvez rembourser une partie du prêt ou la totalité.

Vous pouvez effectuer un remboursement anticipé pour plusieurs raisons :

  • Réception d’une grande somme d’argent
  • Déménagement
  • Revente du bien immobilier pour acheter un autre logement (une sorte de prêt relais) qui permet le remboursement anticipé du prêt immobilier suite à la vente du bien immobilier

Le saviez-vous ?

Le prêt relais est un prêt à court-terme, entre l’achat et la vente de son bien immobilier.

Vous devez impérativement vous rapporter à votre contrat de prêt avant de vous lancer dans un remboursement anticipé, qu’il soit partiel ou total. En effet, vous devez vérifier si celui-ci comporte des pénalités de remboursement et quelles sont les conditions établies. Une fois ces informations récoltées, vous pouvez effectuer un calcul de votre remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Il est nécessaire de signifier le remboursement anticipé à la banque par courrier. Certaines banques peuvent peuvent demander un mois de préavis. Essayez d’envoyer cette demande sur la même date que votre remboursement mensuel afin de ne pas avoir des intérêts intercalés à payer.

Attention !

Toute demande de remboursement partiel modifie votre prêt et il est donc peu conseillé de rembourser partiellement un prêt immobilier qui arrive bientôt à échéance puisque le taux est bas et qu’il reste peu de mensualités.

Les frais inhérents au remboursement de prêt anticipé

Que vous remboursiez votre prêt immobilier de façon partiel ou totale, les banques perdent des intérêts car vous n’aurez plus à rembourser vos intérêts durant vos mensualités. Il y a donc des frais lorsque vous remboursez votre prêt immobilier par anticipation. Ceux-ci sont appelés indemnités de Remboursement Anticipées (IRA) ou Pénalités de Remboursement Anticipé (PRA).

Ces frais sont réglementés par la loi avec deux méthodes de calcul :

  • 3% du capital restant dû
  • ou l’équivalent de 6 mois d’intérêt en comptant la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors-assurance

Ces frais sont souvent engendrés pour les prêts qui sont à taux fixe. L’emprunteur peut choisir celle qui lui est la plus favorable. Ces indemnités à rembourser au prêteur sont calculés sur les prêts obtenus depuis le 30 juin 1999. Pour les prêts à taux variable, les frais peuvent en plus être majorés des intérêts compensateurs. Pour les prêts à taux fixe modulable, le remboursement anticipé de votre prêt immobilier peut se faire sans frais.

Attention, il n’est pas toujours obligé de régler ces frais de remboursement par anticipation : s’ils ne sont pas inscrits sur votre offre de prêt, lorsque vous signez le contrat de prêt immobilier, alors vous n’êtes pas dans l’obligation de les payer. En effet, vous pouvez négocier les frais de remboursement anticipé comme le taux d’intérêts et la durée du prêt immobilier, par exemple.

La banque peut-elle refuser un remboursement anticipé ?

La banque peut refuser le remboursement partiel de votre prêt immobilier si le remboursement du prêt est inférieur ou égal à 10% du montant total du prêt. En revanche, si votre remboursement est supérieur à 10%, la banque n’a aucun droit de vous refuser ce remboursement.

Néanmoins, il est intéressant de savoir qu’il existe trois situations lors desquelles vous êtes exemptés de payer les frais de remboursement anticipé :

  • Licenciement
  • Mutation professionnelle
  • Décès d’un des emprunteurs

Remboursement prêt anticipation

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Comment calculer les éventuelles économies d’un remboursement anticipé ?

Le remboursement partiel anticipé ne permet pas toujours des faire des économies.  Il est conseillé de faire une simulation pour assurer que ces économies sont réalisables. À court terme, le remboursement anticipé est plus intéressant que d’épargner. En revanche, si vous êtes à la moitié de votre prêt immobilier ou qu’il ne vous reste qu’une pincée de mensualités à verser avant la fin de votre prêt immobilier, il est plus intéressant de profiter de taux bas et d’un crédit peu cher.

Si vous êtes confrontés à des soucis financiers, vous pourrez avoir la possibilité de réduire vos mensualités de remboursement.

Néanmoins, il est intéressant d’effectuer une simulation des frais de remboursement anticipé afin d’évaluer le bénéfice d’un remboursement anticipé.

  • Calculer les indemnités de Remboursement Anticipées
  • Calculer les économies sur les intérêts
  • Calculer le gain sur les assurances

Vous pouvez effectuer cette simulation auprès d’un conseiller et/ou effectuer vous-même les calculs avec l’aide du tableau d’amortissement du prêt immobilier que vous souhaitez rembourser par anticipation.

Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier de 100.000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt à 1.35 % (les cinq premières années) :

Echéance Intérêts Amortissement Solde restant Assurance Mensualité
1 112.50 363.17 99 637 31 506.67
6 110.45 365.22 97 815 31 506.67
12 107.98 367.69 95 615 31 506.67
24 102.98 372.69 91 170 31 506.67
36 97.92 377.75 86 665 31 506.67
48 92.79 382.88 82 099 31 506.67
60 87.59 388.08 77 470 31 506.67

Vous venez de recevoir 10.000 € alors que vous remboursez votre crédit immobilier depuis cinq ans. Il vous reste 77.470 € à rembourser pour les quinze années restantes. Est-il intéressant d’effectuer un remboursement anticipé de 10.000 € selon les frais de remboursement anticipés réglementés ?

  • 6 mois d’intérêts d’un remboursement de 10 000 € avec un taux d’intérêts de 1.35% : (6/12) x 1.35% x 10.000 = 2.324,10 € à rembourser
  • 3% de 77.470 € = 67,50 € à rembourser

Les frais de remboursement anticipés sont plafonnés au montant le plus faible alors dans ce cas-là, la banque ne peut donc pas facturer un montant supérieur à 67,50 € pour un remboursement anticipé de 10.000 €.

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Informations complémentaires :

Les avis et commentaires

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FAQ

💰 Quel salaire est nécessaire pour emprunter ?

Le salaire n'est pas le seul critère à prendre en compte lorsque l'on souhaite emprunter. Vous devez avant toute chose vous référer à votre capacité d'emprunt qui calcule le montant éventuel d'un prêt immobilier grâce au calcul de la capacité d'endettement qui ne doit pas être inférieure à un tiers de votre revenu. La capacité d'endettement dépend de la durée du prêt et du taux d'intérêt du prêt immobilier. Les établissements bancaires calculent également le reste à vivre qui correspond à la somme restante après le paiement des mensualités. Cette donnée permet d'éviter les emprunteurs insolvables et garantit également leur dignité.

Il est possible d'effectuer une simulation de prêt immobilier pour calculer sa capacité d'emprunt et obtenir une vision globale des possibilités financières pour contracter un prêt immobilier.

🧮 Comment calculer le montant des intérêts d'un prêt immobilier ?

Les établissements bancaires décident du montant du taux des intérêts en fonction des conjonctures économiques et sociales et celui-ci détermine le comportement des éventuels emprunteurs et du secteur de l'immobilier : un taux d'intérêts faible incite les particuliers à contracter un prêt immobilier.

Dans le cas d'un prêt immobilier amortissable, les emprunteurs remboursent le montant des taux d'intérêts au cours des différentes échéances mais celui-ci diminue au cours des années. Les futurs emprunteurs peuvent connaître le montant mensuel et total des taux d'intérêts grâce au tableau d’amortissement proposé par la banque. Le montant total du capital (somme empruntée) et des taux d'intérêts définissent le montant total du prêt immobilier.

Redactor

Written by Manon

Mis à jour le 7 Juil, 2020

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