Valeur locative : définition et calcul en 2022
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✍️ Valeur locative cadastrale, ce qu’il faut retenir :
- La valeur locative cadastrale est une estimation de ce que peut vous rapporter votre investissement locatif annuellement
- Elle détermine le montant de votre taxe foncière et de votre taxe d’habitation
- La valeur locative cadastrale est calculée selon la formule suivante : surface pondérée x tarif au m2 local de référence
- Il est cependant impossible de la calculer tout seul : la surface pondérée et le tarif au m2 local de référence dépendent d’éléments qui ne sont pas publics
Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale d’un bien est la valeur qui sert de base au calcul de vos impôts fonciers.
Elle correspond à l’estimation du revenu locatif annuel que ce bien pourrait dégager.
Son calcul est réalisé par votre Centre des Impôts Fonciers.
À quoi sert de connaître la valeur locative cadastrale de son bien ?
La valeur locative de votre bien est donnée pour une période annuelle et non mensuelle.
Il est très utile de connaître la valeur locative cadastrale de son logement car cela vous permettra d’anticiper vos impôts fonciers :
- Votre taxe d’habitation correspond à la valeur locative de votre bien multipliée par le taux de la taxe d’habitation.
- Votre taxe foncière correspond à 50% de la valeur locative de votre bien multipliée par le taux de la taxe foncière.
La valeur locative de votre bien est également très utile si votre projet est de réaliser un investissement locatif.
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Comment est calculée la valeur locative d’un bien ?
Le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien est le suivant :
Il est néanmoins impossible de la calculer vous-même : tant la surface pondérée que le tarif au m2 local de référence dépendent de critères qui ne sont pas rendus publics par l’administration fiscale et les communes.
Vous pouvez néanmoins réaliser une simulation de votre valeur locative cadastrale pour avoir une idée approximative de son montant.
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Comment est déterminée la surface pondérée d’un logement ?
Si vous souhaitez estimer la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier, vous devez en premier lieu calculer sa surface pondérée.
La surface pondérée correspond à la superficie totale du logement.
Ainsi, le calcul inclut également les espaces qui ne respectent pas la loi Carrez (caves, couloirs, rangements, terrasses, greniers…).
La surface pondérée est réajustée en fonction :
- de la nature des pièces (coefficient allant de 0,2 à 0,6)
- de leur importance (coefficient dépendant des m2 et de la catégorie du logement)
- de l’entretien nécessaire (coefficient allant de -0,10 à +0,10)
- du confort du logement (m2 rajoutés en fonction de la présence de certains éléments)
- de la situation (coefficient allant de -0,10 à +0,10)
- de la présence ou non d’un ascenseur (coefficient allant de -0,15 à +0,15)
Voici l’équivalent en m2 des éléments de confort pour le calcul de la surface pondérée :
| Nature de l’équipement | Équivalent en m2 |
|---|---|
| Eau courante | + 4 |
| Gaz | + 2 |
| Électricité | + 2 |
| Baignoire | + 5 |
| Douche | + 4 |
| Lavabo (hors éviers) | + 3 |
| WC particulier | + 3 |
| Raccordement aux égouts | + 3 |
| Vide-ordures (commun ou privé) | + 3 |
| Climatisation (par pièce et annexe d’hygiène) | + 2 |
| Chauffage | + 2 |
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Comment est calculé le tarif au m2 de référence ?
Le tarif au m2 de référence est fixé par chaque commune après estimation de la valeur locative des locaux de référence.
La valeur locative des locaux de référence dépend elle-même de leur catégorie. Il en existe 8 :
| Catégorie | Aspect | Qualité de la construction |
|---|---|---|
| 1 | Nettement somptueux | – |
| 2 | Particulièrement soigné | – |
| 3 | Belle apparence | Très bonne |
| 4 | Belle apparence | Bonne |
| 5 | – | Bonne |
| 6 | – | Courante |
| 7 | – | Médiocre |
| 8 | – | Particulièrement défectueuse |
Où trouver la valeur locative cadastrale par commune ?
Vous pouvez trouver la valeur locative par ville, par département et par région auprès de la CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).
Comment déterminer la valeur locative cadastrale d’un local commercial ?
Le calcul de la valeur locative pour un bail commercial est différent de celui pour un logement. Ce calcul intègre d’autres facteurs et ne suit pas les règles cadastrales.
Bon à savoir
Les valeurs locatives des locaux commerciaux sont réévaluées chaque année.
L’organisation en charge de ces calculs est la Commission Départementale de Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP).
La CDVLLP détermine :
- les secteurs géographiques locatifs aussi appelés secteurs d’évaluation ;
- les prix du mètre carré de chaque catégorie ;
- l’application de coefficients de localisation :
- le classement des locaux professionnels.
Pour calculer la valeur locative d’un local professionnel (VLP), prenez en compte les éléments suivants :
| Élément | Composition |
|---|---|
| Surface pondérée, arrondie au m2 inférieur | Comprend :
|
| Tarif de la catégorie | Diffère selon le secteur géographique : se référer à la grille tarifaire du secteur où se trouve le local |
| Coefficient de localisation | Dépend de la localisation du bien. |
La formule de calcul pour un local commercial
Valeur locative pondérée = surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
La valeur locative cadastrale des locaux commerciaux permet notamment de calculer les impôts des entreprises comme la cotisation foncière des entreprises (CFE). Vous pouvez trouver plus d’informations à ce sujet sur cette page.
Qu’est-ce que la catégorie du local commercial ?
Pour chaque local professionnel est déterminée une seule et unique catégorie. Celle-ci est choisie selon l’activité principale exercée au sein de ce local.
Si le local est utilisé pour exercer plusieurs activités, dans ce cas, c’est celle qui utilise le plus de surface qui est retenue.
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Comment connaître la valeur locative cadastrale d’un bien ?
Pour connaître la valeur locative exacte de votre bien, vous pouvez demander à l’Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL).
Vous pouvez également la trouver sur vos avis d’imposition.
Où trouver la valeur locative cadastrale sur la taxe foncière ?
Vous pouvez retrouver votre valeur locative cadastrale sous la rubrique « base » de votre avis d’imposition pour la taxe foncière.
Pour la taxe d’habitation, elle est référencée sous l’appellation « valeur locative brute ».
Une valeur locative cadastrale peut-elle changer ?
Oui, une valeur locative peut changer. Voici les situations qui engendrent un changement de valeur locative :
- Les constructions : si vous construisez un nouveau bâtiment sur un terrain nu ou après la démolition d’un bâtiment
- Les changements de consistance : si vous transformez la superficie d’un bien déjà construit ou d’un terrain, que ce soit en la réduisant ou en l’agrandissant
- Les changements de caractéristiques physiques : si vous entreprenez des travaux de rénovation ou d’amélioration qui ne changent pas la superficie du bien, si vous apportez des modifications durables à votre terrain
- Les changements d’affectation : si vous transformez un local d’habitation en local commercial ou inversement, si vous perdez ou obtenez une exonération permanente, ou si un terrain passe d’un groupe de nature à un autre ;
- Les changements d’environnement : seuls changements dont vous n’êtes pas responsable, ils prennent en compte des facteurs propres aux environnements extérieurs proches du bien ou du terrain.
☝️ Bon à savoir
Si votre bien immobilier est ancien et que vous souhaitez réaliser des travaux de rénovation, il existe un dispositif vous permettant de déduire les coûts des travaux de vos impôts : il s’agit de la loi Malraux.
Quel lien entre valeur locative et loyer ?
La valeur locative cadastrale est un facteur intéressant lorsque vous souhaitez acquérir un bien pour un investissement locatif. Elle vous sera sûrement demandée lors d’une des étapes de votre demande de prêt.
En effet, la valeur locative cadastrale du bien vous donne une idée du loyer auquel vous pourrez le louer. Néanmoins, gardez en tête que cela n’est qu’une estimation et non un prix réel.
Sachez cependant que la valeur locative fournie par les agences immobilières pour votre dossier de prêt n’est pas la même que la valeur locative cadastrale. Cette dernière est calculée à des fins fiscales par les institutions.
☝️ Bon à savoir
Il existe des dispositifs pour aider les personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. Le dispositif de défiscalisation Pinel, succédant au dispositif Scellier, offre par exemple une réduction fiscale aux personnes réalisant un investissement locatif dans le neuf.
✋ Comment contester la valeur locative de votre bien ?
Il peut arriver que vous trouviez la valeur locative cadastrale de votre bien trop élevée. Mais comment faire, sachant que tous les paramètres de calcul ne sont pas rendus publics ?
Pas d’inquiétude, il est toujours possible d’accéder au calcul de votre valeur locative cadastrale en demandant la fiche d’évaluation de votre logement à votre Centre des Impôts Fonciers.
☝️ Bon à savoir
Après examen de cette fiche, si le calcul ne vous semble pas juste, vous pouvez le contester.
Vous pouvez ainsi faire une réclamation sur votre valeur locative cadastrale en ligne, sur le site impots.gouv.fr, ou directement au guichet de votre Centre des Impôts Fonciers.
L’expert du crédit immobilier papernest vous accompagne à chaque étape de votre projet.
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En savoir plus :
FAQ
❓ Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative représente le loyer théorique auquel vous pouvez louer votre bien.
🧮 Comment calculer la valeur locative d'un logement ?
Valeur locative = surface pondérée x tarif du mètre carré
🧮 Comment calculer la valeur locative d'un local commercial (VLP) ?
VLP = surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
☎ Qui contacter pour connaître la valeur locative de mon bien ?
Pour connaître la valeur locative de votre bien, contactez l'Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL).
⛔ Comment contester la valeur locative de mon bien ?
Pour contester la valeur locative de votre bien, vous pouvez faire une réclamation auprès de l'administration fiscale via courrier, internet ou au centre des impôts.
Mis à jour le 25 Sep, 2023
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