Dernière ligne droite pour investir en loi Pinel !

Remplaçante de la loi Duflot, la loi Pinel prend effet en 2015, notamment grâce à la ministre du Logement éponyme de l’époque, Sylvia Pinel. Dispositif de défiscalisation et loi incitative à l’investissement immobilier locatif dans le neuf, le Pinel permet d’allier une réduction d’impôt aux investissements réalisés dans des zones tendues. Le dispositif Pinel vient récemment d’être reconduit jusqu’au 31 décembre 2024 : taux de réduction d’impôt baissé, conditions pour être éligible au dispositif ou encore plafonds de loyers, de nombreux changements arrivent pour les prochaines années. Ne serait-ce pas le moment ou jamais de profiter de l’investissement locatif couplé aux avantages fiscaux ?

Le principe de la loi Pinel

Créée dans le but de pallier une demande de logements neufs toujours plus importante dans certaines zones dites tendues, la loi Pinel invite les particuliers à se lancer dans l’investissement locatif pour bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Le logement acquis devra être acheté à l’état neuf ou en VEFA, mais aussi mis en location pendant la durée de votre choix : 

• 6 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 %,
• 9 ans pour une réduction de 18 %,
• 12 ans pour une réduction de 21 %.

En outre, tous les logements neufs ne sont pas éligibles à ce dispositif : le bien immobilier doit en effet se situer en zone tendue, où la demande est supérieure à l’offre en matière d’accès aux logements. Investir en Pinel devra ainsi se faire :

• En zone A bis : Paris et les communes de la petite couronne.
• En zone A : l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la partie française de l’agglomération genevoise.
• En zone B2 : métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne (hors zone A et A bis), certaines communes précises (Saint-Malo, La Rochelle, etc.), la Corse et les départements d’outre-mer.

Enfin, des plafonds de loyers et de revenus des locataires doivent être respectés par le propriétaire bailleur, afin de favoriser l’accès aux logements neufs à des ménages aux revenus modestes.

Seulement, à compter du 1er janvier 2021, certains changements interviennent : quels sont-ils ?

Le dispositif Pinel 2.0

Par deux fois prolongée, la loi Pinel prendra officiellement fin le 31 décembre 2024. Depuis le début de cette année 2021, en revanche, il vous sera impossible d’investir via cette loi dans une maison. En effet, l’avantage fiscal de cet investissement ne sera débloqué que dans le cadre d’un achat de logement situé dans un immeuble, ce qui exclut :

• Les maisons individuelles,
• Les maisons en copropriété,
• Les villas individuelles situées dans une copropriété,
• Les villas jumelées.

Ce n’est pas tout : la réduction d’impôt promise (de l’ordre de 12, 18 ou 21 %) est également revue à la baisse, et ce dès 2023. Cette baisse des taux sera progressive en 2023 et 2024, mais pas nécessairement appliquée. Explications.

Les constructions de logements neufs ayant un permis déposé en 2023 permettront la réduction d’impôts suivante:

• 10,5 % pour une durée d’engagement de 6 ans (contre 12 % jusqu’en 2022),
• 15 % pour une durée d’engagement de 9 ans (contre 18 % jusqu’en 2022),
• 17,5 % pour une durée d’engagement de 12 ans (contre 21 % jusqu’en 2022).

Enfin, dès 2024, ces avantages fiscaux sont de nouveau abaissés pour aboutir à leurs taux finaux, à savoir :

• 9 % pour 6 ans,
• 12 % pour 9 ans,
• 14 % pour 12 ans.

Néanmoins, il sera tout à fait possible de conserver l’avantage fiscal aux taux initiaux sous certaines conditions, lesquelles étant liées à la localisation géographique du bien immobilier (il faut qu’il soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville) et à la performance énergétique (si le bien respecte un certain seuil de consommation énergétique fixé par décret).

S’assurer de réaliser un investissement rentable

Bien que nous entrions dans la dernière ligne droite pour bénéficier de l’avantage fiscal maximal permis par le Pinel, il ne faut pas pour autant se jeter dans ce type d’investissement sans étudier en détail certains critères qui vous assureront de réaliser un “bon Pinel” : 

• L’emplacement du logement,
• Le montant des impôts locaux,
• Le plafond de loyer au m² dans cette zone,
• Le taux de logements vacants dans la zone,
• La qualité de la construction.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de se tourner vers des professionnels pour mener à bien votre projet immobilier : un conseiller en gestion de patrimoine pourra ainsi vous accompagner dans les différentes étapes de votre investissement. De votre côté, vous pouvez également vous renseigner sur la zone où sera situé votre logement en récupérant certaines informations publiques sur le site de l’Insee par exemple.