Dernière mise à jour le 18 août 2025 à 14:47
Alicia
Rédactrice senior
Alicia est diplômée d'un Master 2 Métiers de l'Écrit et de la Création Littéraire. Elle a rejoint papernest en 2019 pour prêter main forte à l'équipe du contenu afin de rédiger tous types d'articles.
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Aujourd'hui, avec la loi Pinel, l'état des lieux devient obligatoire pour les baux commerciaux. Il doit être réalisé par le propriétaire et le locataire pour décrire précisément l'état du local commercial loué et les équipements. Un état des lieux d'un bail commercial est effectué à plusieurs reprises au cours de la location.
La loi Pinel a été mise en vigueur le 18 juin 2014. Elle permet une réduction d'impôts pour les propriétaires qui investissent dans les logements locatifs neufs. Cette loi a également mis à jour les conditions des baux commerciaux, c'est-à-dire les logements loués pour exploiter un fond commercial, artisanal ou industriel. Avant cette loi, l'état des lieux était facultatif pour les baux commerciaux.
La loi Pinel a actualisé l'article 145-40-1 du code du commerce dans lequel il est inscrit qu'aujourd'hui, il est impossible pour un propriétaire ou un locataire de refuser un état des lieux pour un bail commercial. L'état des lieux est une étape indispensable pour souscrire à la location d'un local commercial : l'état des lieux permet de protéger le locataire et le propriétaire pour permettre de connaître l'origine des dégradations possibles du local commercial.
Aujourd'hui, la loi Pinel oblige le propriétaire et le locataire d'effectuer un état des lieux du local commercial utilisé : l'état des lieux doit être réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire pour vérifier l'état du lieu et des équipements/mobiliers mis à disposition par le propriétaire. Il doit être joint au contrat de location ou être conservé par les deux parties.
L'état des lieux doit éviter les litiges entre le propriétaire et le locataire et il atteste de l'état du local commercial avant l'entrée du locataire. Un état des lieux à l'amiable et contradictoire doit être effectué par les deux parties. S'il y a un litige entre le propriétaire et le locataire, l'état des lieux peut être effectué par un huissier de justice aux frais des deux parties, même celle qui n'était pas à initiative de la demande.
Quelles conséquences en l'absence d'état des lieux ?| Partie | Le locataire a refusé l'état des lieux | Le propriétaire a refusé l'état des lieux | Négligence des deux parties |
| Locataire | - Quel que soit l'état initial du logement, il devra le restituer en bon état - Les réparations seront à la charge du locataire | - Mise en demeure du propriétaire | - Quel que soit l'état initial du logement, il devra le restituer en bon état - Les réparations seront à la charge du locataire |
| Propriétaire | - Le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire | - Démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige - Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d'être à sa charge | - Concernant la vétusté du logement, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire |
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L'état des lieux selon la loi Pinel doit être effectué à plusieurs mois au cours du bail commercial. Il doit toujours être effectué par le propriétaire et le locataire.
Le premier état des lieux doit être effectué avant l'entrée du locataire dans le local commercial. Il va permettre au propriétaire de vérifier l'état du local et l'inventaire des équipements qu'il laisse au locataire. L'état des lieux de l'entrée présente les potentiels "petits défauts" du local commercial qui ne pourront pas être imputés au locataire à sa sortie.
Un second état des lieux est réalisé à la fin du bail commercial : l'état des lieux de sortie du local commercial. Il va permettre au propriétaire de comparer l'état des lieux avant et après la location et constater les éventuels dégâts et/ou pertes du local et des équipements. L'état des lieux de sortie va permettre de justifier des frais supplémentaires à la charge du locataire s'il y a eu des incidents qui ont abîmé le local commercial et/ou ses équipements.
La loi Pinel a également déterminé les conditions pour un état des lieux pour le renouvellement du bail commercial : si un locataire souhaite renouveler son bail commercial auprès du propriétaire, celui-ci doit mettre fin à son premier contrat pour rédiger un deuxième contrat même si les deux baux commerciaux possèdent les mêmes conditions. L'état des lieux pour le renouvellement du bail commercial regroupe l'état des lieux de sortie et celui effectué à l'entrée d'un locataire.
S'il y a une cession d'un contrat de bail et/ou la cession du fonds de commerce, le propriétaire et le locataire doivent impérativement réaliser un état des lieux selon la loi Pinel.
La cession d'un contrat de bail correspond au changement de locataire dans le local commercial : le premier locataire cède son contrat de bail au second locataire. Il n'y a aucune démarche administrative incluant le propriétaire hormis l'état des lieux de sortie pour le premier locataire et l'état de lieux d'entrée pour le second locataire.
La cession du fonds de commerce est la cession totale des activités commerciales exploitées dans le local commercial. Elle implique également la cession du droit au bail. Dans ce cas-là, le propriétaire doit effectuer un état des lieux de sortie avec le locataire et il devra chercher un autre locataire s'il souhaite encore louer son bien immobilier.
Il existe des modèles simplifiés et gratuits d'état des lieux d'un local commercial sous format Word et PDF pour simplifier les démarches du propriétaire et du locataire.
Il existe des modèles simplifiés et gratuits de la fiche annexe pour les équipements d'un local commercial sous format Word et PDF.
Il existe des modèles simplifiés et gratuits d'état des lieux de sortie d'un local commercial sous format Word et PDF.
Vous pouvez trouver des informations complémentaires sur l'état des lieux d'un bail commercial sur un site du service public en cliquant ici.
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