Calcul du taux d’endettement : la formule pour 2021


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Le calcul du taux d’endettement, l’antisèche :

  • Le taux d’endettement est une variable qui permet à la banque d’estimer si vous serez en mesure de faire face à vos mensualités et à toutes vos dépenses
  • Actuellement, le seuil du taux d’endettement est fixé à 35 % suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière visant à limiter l’endettement des foyers français
  • Si vous dépassez ce seuil, les banques jugeront que votre risque de surendettement est trop élevé et pourront refuser de vous octroyer un prêt immobilier
  • Pour obtenir votre taux d’endettement, il suffit de diviser toutes vos charges actuelles par le montant total de vos revenus et de multiplier le résultat par 100
  • Si votre taux d’endettement est inférieur à 35 %, vous pouvez alors évaluer la mensualité maximale que vous pouvez ajouter dans votre budget sans dépasser le seuil établi par les banques

 

Qu’est-ce qu’un calcul de taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement est une opération qui vous permet de déterminer quelle proportion de vos revenus est ou sera dédiée au remboursement de vos divers crédits.

Il s’agit d’un paramètre indispensable à connaître pour déterminer votre capacité d’emprunt.

expert immobilier

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

En 2021, vous avez la possibilité de profiter de l’assouplissement des conditions d’octroi de prêt immobilier. Effectivement, le Haut Conseil de stabilité financière a déclaré que le taux d’endettement maximum autorisé sera porté à 35 % au lieu de 33 %.

Pourquoi faire le calcul de son taux d’endettement ?

Faire le calcul de son taux d’endettement est primordial à plusieurs égards.pourquoi calculer taux d'endettement

Premièrement, il vous permet d’avoir une idée de la proportion de vos revenus qui sera mobilisée par votre crédit. Or, il est toujours intéressant de visualiser l’impact de votre crédit sur vote pouvoir d’achat.

Cela vous évite en effet de risquer le surendettement : si le crédit que vous prévoyez de souscrire représente une part trop importante de vos revenus, il est plus que recommandé de vous tourner vers un emprunt moins coûteux.

Quoi qu’il en soit, la banque est extrêmement vigilante sur ce point. Votre taux d’endettement est l’un des premiers paramètres calculés par l’établissement prêteur, et c’est également l’un des plus réglementés par les autorités financières !

Le taux d’endettement maximal est fixé à 35% de vos revenus nets.

Qu’est-ce que cela signifie, concrètement ? Tout simplement que la somme de toutes vos mensualités (crédit immobilier, prêt personnel, crédit auto…) ne pourra jamais dépasser 35% de vos revenus.

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Existe-t-il des exceptions à la règle des 35% de taux d’endettement maximum ?

Il était auparavant possible de déroger à cette règle lorsque son reste à vivre était particulièrement confortable.

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

Comme l’indique son nom, le reste à vivre est la somme qu’il vous reste pour vivre une fois vos charges fixes payées.

En effet, amputer des revenus de 2 000 € par mois de 33% n’a pas les mêmes conséquences que sur des revenus de 6 000 € par mois… Dans le premier cas, le reste à vivre est de 1 340 €, alors qu’il est de 4 020 € !

Les banquiers prenaient alors le reste à vivre en compte et s’affranchissaient de cette règle du taux d’endettement maximum.

Néanmoins, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a tiré la sonnette d’alarme, craignant que finisse par survenir une crise du surendettement.

Depuis décembre 2020, les règles sont les suivantes :

  1. Taux d’endettement maximum de 35%
  2. Durée de crédit de 27 ans maximum

Bon à savoir

Si ces règles ne sont pour l’instant pas juridiquement contraignantes pour les banques, n’étant que de simples « recommandations », elles devraient le devenir d’ici l’été 2021.

Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Rassurez-vous, pas de formule obscure ici ! La règle de calcul du taux d’endettement est très simple : il suffit de calculer le pourcentage de vos mensualités par rapport à vos revenus nets.

Mensualités x 100 / revenus nets

Ainsi, si vos mensualités sont de 500 € et que vous gagnez 3 000 € par mois, vous êtes endetté à 16,66%.

De la même manière, si vous souhaitez calculer le montant maximal de vos mensualités à partir du nouveau taux d’endettement de 35%, vous devez appliquer la formule suivante :

Revenus nets x 35 / 100

Pour un salaire net de 3 000 €, cela fait donc des mensualités maximales de 1 050 €.

Si vous voulez savoir quel est le montant maximum que vous pouvez emprunter, il vous suffit donc de multiplier ce montant par la durée souhaitée de votre prêt :

Salaire mensuel net Mensualité maximale Durée du prêt
10 ans 15 ans 20 ans
1 400 € 490 € 58 800 € 88 200 € 117 600 €
1 800 € 630 € 75 600 € 113 400 € 151 200 €
2 500 € 875 € 105 000 € 157 500 € 210 000 €
3 000 € 1 050 € 126 000 € 189 000 € 252 000 €
3 500 € 1 225 € 147 000 € 220 500 € 294 000 €
4 000 € 1 400 € 168 000 € 252 000 € 336 000 €
4 500 € 1 575 € 189 000 € 283 500 € 378 000 €
5 000 € 1 750 € 210 000 € 315 000 € 420 000 €

Attention

Cette somme ne représente pas le prix de vente maximal que vous pouvez couvrir mais bien la somme totale que peut atteindre votre prêt, incluant les intérêts, mais aussi tous les frais annexes : frais de notaire, d’agence, de courtage, taxes…

Simulez votre capacité d’emprunt gratuitement et en quelques clics avec papernest :

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Quelles ressources sont prises en compte dans les « revenus nets » ?

Dans le calcul de votre taux d’endettement, votre salaire n’est pas le seul revenu pris en compte ! En effet, sont également comptabilisés :

  • les revenus professionnels non salariés
  • les revenus locatifs à hauteur de 80% (pour absorber le risque d’impayé ou de vacance du logement)
  • les pensions

Bon à savoir

Les allocations ne sont pas systématiquement prises en compte par les banques, mais il arrive qu’elles le soient. Renseignez-vous auprès des banques ou de votre courtier !

Ce calcul me permet-il donc de savoir à coup sûr combien je peux emprunter ?

Malheureusement non !

Ces calculs vous donnent une idée réaliste des montants auxquels vous pouvez prétendre. Il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’estimations : votre capacité d’emprunt réelle dépend d’une multitude de facteur, et seul un professionnel du secteur pourra vous l’indiquer après un examen attentif de votre dossier !

Au-delà de vos revenus, le montant que vous pouvez atteindre dépend également :

  • du montant de votre apport personnel (minimum 10% du montant total emprunté)
  • de votre situation professionnelle
  • de votre situation familiale
  • de vos autres crédits en cours
  • de la gestion de vos comptes bancaires et de votre capacité d’épargne
  • de votre âge, votre hygiène de vie et votre état de santé

En effet, les banques veulent s’assurer que vous avez une ou plusieurs sourcescapacité d'emprunt situation personnelle de revenus pérennes, mais aussi que votre situation personnelle est stable et ne risque pas de mettre en péril le remboursement de vos mensualités.

Votre état de santé joue également un rôle important : les emprunteurs les plus âgés ou les fumeurs sont davantage exposés à des taux d’intérêt et d’assurance plus élevés, voire même à des refus de leur accorder un financement.

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➗ Qu’est-ce que le taux d’endettement différentiel ?

Il s’agit du calcul de taux d’endettement réservé aux investisseurs locatifs. Le taux d’endettement différentiel prend en compte dans les revenus ce que l’on appelle le solde investisseur.

Comment est calculé le solde investisseur ?

Il se calcule en soustrayant les charges foncières aux revenus fonciers.

Ainsi, si :

  • votre salaire est de 2 500 € par mois
  • vos revenus fonciers sont de 780 € par mois
  • vos échéances de prêt sont de 800 € par mois
  • vos charges foncières sont de 750 € par mois

Votre taux d’endettement est le suivant :

800 / (2500+780-750) x 100 = 31,62%

⚠️ Quel est le risque d’excéder le taux d’endettement maximal calculé ?

Tout simplement de vous retrouver dans une situation de surendettement.

Qu'est-ce que le surendettement ?

Les articles L. 711-1 et L. 712-2 du Code de la consommation stipulent que la situation de surendettement est caractérisée par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ».

Autrement dit, vous êtes en situation de surendettement lorsque vous ne pouvez plus en rembourser vos dettes. C’est une situation extrêmement délicate et lourde de conséquences, qu’il vous faut éviter à tout prix !

Que faire en cas de surendettement ?

Si malgré vos précautions vous faites un jour face à une situation de surendettement, la démarche à suivre est la suivante :

  1. Remplir un dossier de surendettement
  2. L’envoyer à la Banque de France
  3. La commission de surendettement l’examine
  4. Elle rend son verdict et vous déclare en situation de surendettement le cas échéant
  5. Elle vous propose des solutions adaptées à votre situation : reports de dettes, nouveaux échelonnement, remboursement partiel ou total de vos dettes

Quelle est la durée d’un plan de surendettement ?

La durée de la mesure prise par la commission de surendettement est variable et dépend donc des cas.

Bon à savoir

Vous pouvez être inscrit pendant 7 ans maximum au FICP, le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.

Durant cette période, il vous est impossible de contracter un prêt bancaire.

De la budgétisation au choix du bien, en passant par l’obtention du prêt, toutes les étapes sont détaillées dans notre guide gratuit !

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Les avis et commentaires

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24 Fév 2021
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30 Juin 2020
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17 Fév 2021
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15 Fév 2021
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22 Fév 2021
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18 Juin 2020
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Service très utile pour mon prêt !

Je salue la qualité et l'efficacité des équipes lors de la négociation de mon crédit ! Très satisfait !

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Mis à jour le 9 Juil, 2021

redaction La rédaction de papernest - Crédit immobilier
Redactor

Déborah de Comarmond

Content Manager

Redactor

Virgile F

Mortgage Project Manager

Commentaires

1 Avis bright star bright star bright star bright star grey star 0/5

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Serge
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Bonjour, j’ai lu que la règle des 33% de taux d’endettement n’était pas obligatoire, avez-vous plus d’informations à ce sujet ? Cdt, Serge

Camille - papernest

Bonjour Serge, Il y a quelques années, les banques étaient plus flexibles sur la règle des 33% de taux d'endettement. Malheureusement, ce n'est plus le cas. Effectivement, depuis 2019, les banques appliquent cette règle de manière plus stricte et n'octroient plus de crédits à des emprunteurs avec un taux d'endettement supérieur à un tier de votre salaire mensuel net. Cependant, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour préparer au mieux votre dossier emprunteur et augmenter vos chances d'obtenir un prêt à un taux avantageux. Cordialement, Camille