Votre copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?

Si les propriétaires, surtout dans les grandes villes comme Paris où les tarifs des chambres d'hôtel sont élevés, réalisent un profit important avec ce type d’investissement. Des conflits peuvent survenir lorsque le loueur est propriétaire d'un logement en copropriété. 

Du fait que la location saisonnière a un impact sur la vie de tous les résidents, elle peut ne pas être autorisée par les règlements de copropriété.

Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?

La location Airbnb en copropriété est possible, mais a toutefois ses limites, à ce sujet, voici ce que la loi prévoit :

• Il est tout à fait possible qu’un règlement de copropriété stipule des restrictions (voire une interdiction) d’une mise en location de courte durée. 
• La copropriété peut faire mention d’une autorisation ou non d’un usage commercial ou professionnel de la résidence. 
• Enfin les conditions d’usage et cession des parties communes sont définies par le règlement de copropriété.

Si l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Ce qui indique en d’autres termes que chaque copropriétaire jouit d’une totale liberté de l’usage de ses parties privatives… À condition de respecter les droits des autres copropriétaires (article 09 de la loi du 10 juillet 1965). 

Des restrictions peuvent toutefois se poser, en particulier :

• si le règlement de copropriété fait mention d’une clause d’habitation bourgeoise EXCLUSIVE.
• Si ce même règlement indique explicitement une interdiction d’activité commerciale (dont la location saisonnière) au sein de la copropriété.

Pas de panique si vous souhaitez louer votre bien et que votre règlement de copropriété ne vous y autorise pas pour le moment. Savez vous qu’il est possible de modifier le règlement de copropriété à la condition d’avoir lors de l’assemblée générale les 2/3 des voix selon l’article 26. 

Location saisonnière Airbnb et cas de Jurisprudence

Activité commerciale ou acte civil, tel est la question ? Plusieurs jugements ont été statuer par les tribunaux pour définir la location saisonnière. 

Pour n’en citer que quelques-uns :

• Cas des copropriétés anti-location saisonnière Airbnb

Le 15 juin 2016, la Cour d’appel de Paris a rendu une décision de justice considérant la location saisonnière Airbnb comme étant une activité commerciale.

En date du 11 mai 2000, la Cour de cassation a encore une fois sorti un jugement en faveur d’un copropriétaire qui souhaitait interdire la location Airbnb dans sa résidence pour «  trouble anormal de voisinage ».

Le 11 mai 2017, même verdict, la Cour de cassation de Paris catégorise la location saisonnière dans la classe des activités d’hôtellerie et peut ainsi être interdite par la clause habitation bourgeoise exclusive d’une copropriété.

En date du 11 mai 2000, la Cour de cassation a de nouveau statué en faveur d’un copropriétaire qui souhaitait interdire la location Airbnb dans sa résidence pour « trouble anormal de voisinage ».

• Cas de jurisprudence en faveur des hôtes 

À raison ou à tort, certains hôtes Airbnb s’appuient sur les nuances de la loi française pour s’opposer à la copropriété et continuer à exercer.

Une saisine de la Cour de cassation de Paris le 08 juin 2011 a d’ailleurs conduit à un jugement en faveur d’un propriétaire. Pour cause, la demande d’interdiction par la copropriété a été jugée sans fondement comme des activités libérales ont déjà été réalisées dans la même copropriété.

Dans la ville de Pau, la Cour de cassation a également débouté une copropriété le 13 décembre 2017 en indiquant que la location saisonnière pouvait être tolérée lorsqu’elle n’est pas effectuée dans une « zone touristique ».

Avant d'investir et louer : vérifiez ceci dans le règlement de copropriété

Si vous êtes copropriétaires et envisagez un investissement dans la location saisonnière type Airbnb, assurez-vous en amont que :

• aucune clause d’habitation bourgeoise exclusive ne figure dans le règlement de copropriété
• aucune règle de copropriété ne mentionne l’interdiction de location saisonnière

Si ces principaux points ne sont pas mentionnés dès le départ dans le règlement de copropriété, il y a peu de risque que votre copropriété devienne anti-location saisonnière.

Les habitations peuvent être d’ordre mixte : personnel et professionnel.

Location saisonnière et clause d’habitation bourgeoise

Dans un règlement de copropriété, la clause d’habitation bourgeoise donne la possibilité à tous les copropriétaires d’avoir une jouissance complète de leurs logements respectifs. Ils peuvent à cet effet « user » à titre commercial de leur lot. En bref, la location saisonnière Airbnb est autorisée via cette clause. 

A contrario, lorsqu’une clause d’habitation bourgeoise « exclusive » est stipulée, tout usage commercial de la copropriété est interdit.  

Toutefois, pour que la clause soit effective, elle doit indiquer dans le règlement toutes les restrictions se rapportant à l’interdiction.

Clause d’habitation bourgeoise exclusive et interdiction de location

Les revenus d’une location saisonnière sont à déclarer en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À cet effet, c’est une activité effectuée dans un cadre commercial.

Dans une résidence dont le règlement de copropriété mentionne une clause d’habitation bourgeoise exclusive, il est interdit d’effectuer des activités commerciales. La loi est claire est à ce sujet. 

C’est donc sur cette clause que se repose l’argumentaire des copropriétaires lorsqu’ils veulent interdire une location saisonnière ou meublée au sein d’une copropriété.

Toutefois, si on se réfère à la loi et le Droit français, la location Airbnb relève d’une activité civile et non commerciale. 

Certaines zones d’ombres existent ainsi dans la nature juridique de la location saisonnière. Celles-ci sont ainsi statué par la jurisprudence.

Location Airbnb : les cas particuliers dans certaines villes

Avant d’aller plus loin, hôtes Airbnb, copropriétaires ou non, pensez à respecter les obligations qui vous incombent quant à la déclaration de votre activité. Si votre bien se trouve dans les grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon, etc., comme celle-ci est obligatoire, assurez-vous d’obtenir au préalable une autorisation auprès de votre mairie avant de lancer votre activité. 

De plus, à la suite de la loi logement (article 145), une liste de 18 villes a été établie sous l’égide de l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances et le gouvernement français, afin d’y limiter à 120 nuits de location par années depuis le 1^er janvier 2020. On y retrouve des villes comme : Aix-en-Provence, Annecy, Lille, Nice, Paris, Strasbourg…

Cette loi prévoit une amende de 10.000€ par logement pour le bailleur qui publierait une annonce sans autorisation. À ce titre Airbnb s’engage à bloquer la publication d’annonce ne respectant pas les règles. Dans le cas contraire, la plateforme qui ne supprimerait pas l’offre risquerait une pénalité de 50.000 € par logement. 

Le changement d’affectation est aussi une option à considérer lorsque votre bien se situe dans une des villes soumises à ce règlement.