Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un prêt immobilier réservé aux personnes
déjà propriétaires d'un bien.
Il leur permet de
souscrire un prêt garanti par leur patrimoine existant. Cela veut dire que si elles ne remboursent pas leurs mensualités, la banque peut
saisir leur bien.
Bon à savoirLes hypothèques sont ce que l'on appelle des garanties réelles.
Il peut s'agir d'un prêt :
affecté, dont l'utilisation est prévue et encadrée par le contrat de prêt
non-affecté, dont l'utilisation est libre
Le prêt hypothécaire est généralement utilisé comme un
crédit à la consommation non affecté.
Les conseils d'une vraie pro
Christine - Courtière en immobilier Senior chez papernest
Attention, prêt hypothécaire et prêt garanti par une hypothèque ne sont pas la même chose ! Si vous n'êtes pas encore propriétaire d'un bien immobilier, il vous faudra opter pour la garantie hypothécaire.
Quels sont les taux des prêts hypothécaires ?
Les
prêts à la consommation hypothécaires sont considérés depuis 2016 comme des crédits immobiliers : cela signifie qu'ils peuvent bénéficier des mêmes taux, qui sont très avantageux en 2025 !
Pour exemple, voici un historique des taux moyens des derniers mois :
| Mois | Durée du prêt | Taux fixes | Mensualité pour 100k € empruntés |
|---|
| septembre | 10 ans | 2,70% | 951,80 € |
| 15 ans | 3,30% | 705,10€ |
| 20 ans | 3,50% | 580,00€ |
| 25 ans | 3,70% | 511,40 € |
| octobre | 10 ans | 3,30% | 979,50€ |
| 15 ans | 3,50% | 714,90€ |
| 20 ans | 3,70% | 590,30€ |
| 25 ans | 3,98% | 526,70€ |
| novembre 2025 | 10 ans | 3,70% | 860,1€ |
| 15 ans | 3,90% | 588,4€ |
| 20 ans | 3,98% | 459,9€ |
| 25 ans | 2,35% | 384,6€ |
Quel est le montant d'un prêt hypothécaire ?
Le montant que vous pouvez obtenir pour votre prêt hypothécaire
n'équivaut pas à 100% au prix du bien hypothéqué !
En effet, il faut lui appliquer un
ratio hypothécaire dont le montant varie selon les banques. Il est généralement de
70 à 80%.
En appliquant ce ratio à la valeur du bien hypothéqué, vous obtenez ce qui s'appelle la
marge hypothécaire : cela vous donnera un ordre d'idée du prêt auquel vous pouvez prétendre.
✔️ Quels sont les différents types de prêts hypothécaires ?
Différents prêts hypothécaires sont possibles.
Le prêt relais hypothécaire
Ce prêt permet d'acheter un nouveau bien immobilier sans avoir vendu l'ancien bien. L'hypothèque de ce prêt est donc placée sur votre première propriété.
Une bonne solution pour les personnes souhaitant faire le pont entre deux logements !
Le prêt hypothécaire cautionné pour les seniors
Le prêt hypothécaire cautionné est un prêt adressé aux seniors pour leurs projets immobiliers.
Il leur offre, en complément de la garantie un cautionnement, venant remplacer l'assurance emprunteur qu'il est très peu probable d'obtenir passé un certain âge.
Les prêts hypothécaires in fine
Vous pouvez aussi
rembourser votre crédit hypothécaire in fine : pendant
toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts mais devrez
rembourser l'intégralité du capital à la fin du prêt.
C'est un type de prêt assez risqué, puisqu'il nécessite d'avoir la
certitude que vous serez en possession de la somme requise à la fin du prêt, mais qui est généralement plébiscité par les investisseurs locatifs pour des raisons fiscales.
En effet, les intérêts que vous payez, généralement assez élevés, peuvent être
déduits de vos revenus fonciers si vous optez pour le
régime d'imposition réel (à l'inverse du microfoncier).
Le prêt hypothécaire pour les professionnels
Ce prêt concerne les entreprises qui ont besoin de financements pour leur entreprise ou tout ce qui y touche. Par exemple, afin d'acheter des locaux, des bureaux, ou rénover son local de restauration ou autre, le patron de l'entreprise peut souscrire un "prêt hypothécaire commercial".
⚖️ Quels sont les avantages et inconvénients du prêt hypothécaire ?
L'inconvénient principal de l'hypothèque est sans nul doute le
risque qu'elle représente : vous mettez en garantie un
bien immobilier qui vous appartient et dans lequel vous habitez peut-être.
Néanmoins, en contrepartie de ce risque, vous bénéficiez d'un avantage certain : assorti d'une telle garantie, votre prêt a
davantage de chances d'être accepté.
Autre inconvénientBien qu'il ne s'agisse pas de points bloquants à proprement parler, le formalisme de l'hypothèque et l'obligation de se rendre chez un notaire pour les démarches sont à prendre en compte avant de souscrire cette garantie.
Combien coûte un prêt hypothécaire ?
Voici les paramètres qui entrent en compte dans le calcul d'une hypothèque :
- les charges du notaire : celui-ci rédige les actes authentiques relatifs à la vente, l'achat et l'hypothèque
- la contribution de sécurité immobilière : c'est une taxe due à l'État lors de l'enregistrement de l'hypothèque, d'un montant équivalent à 0,10% du montant emprunté. Elle est seulement valable pour l'hypothèque et non pour le PPD.
- la taxe de publicité foncière : 0,71% du montant emprunté
La contribution de sécurité immobilière, c'est ?La contribution de sécurité immobilière s'élève à 0,10% de la valeur du bien immobilier, ou au minimum 15 €. Donc pour un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, la contribution de sécurité immobilière s'élève à 200 €. Le montant de cette taxe est compris dans le total des frais de notaires ou frais d’acquisition.
Le prêt hypothécaire comprend également des frais de dossier, de l'ordre d'1% du montant emprunté, mais également des frais de courtage le cas échéant.
Quelle est la durée d'un prêt hypothécaire ?
Tout comme le prêt immobilier classique, le prêt hypothécaire est généralement d'une durée de 20 à 25 ans.
Bon à savoirComme l'explique ce texte, la durée légale maximale de l'hypothèque est de 50 ans ; il est cependant extrêmement rare qu'une hypothèque atteigne cette durée.
Qui peut bénéficier du prêt hypothécaire ?
Souscripteurs possibles d'un prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire est ouvert à tous les profils :
artisans
commerçants
chefs d'entreprise
retraités et seniors
salariés
etc.
Seule condition : être déjà propriétaire d'un bien immobilier.
Biens éligibles aux prêts hypothécaires
Peuvent être hypothéqués :
des biens anciens
des biens neufs
des biens à construire (dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, par exemple)
Pour ce dernier type de biens, ce n'est pas le cas de
l'inscription en privilège de prêteur de deniers, n'étant envisageable que dans le cas de
biens déjà existants.
Quelles sont les démarches d'un prêt hypothécaire ?
Pour obtenir un prêt hypothécaire, la première chose à faire est de
prendre
contact avec plusieurs établissements bancaires afin de déterminer lesquelles proposent des prêts hypothécaires, et à quelles conditions.
Avant de vous faire toute proposition, les banques devront réaliser une
étude de faisabilité de votre projet : vous devrez notamment leur communiquer des
informations sur votre patrimoine et vos revenus.
Vous obtiendrez ensuite un
rendez-vous avec le ou les établissements intéressé(s) par votre demande. Suite à ce rendez-vous, la banque enverra un
expert réaliser une estimation de la valeur du bien que vous souhaitez hypothéquer.
Pendant ce temps, le notaire
interrogera le service de publicité foncière pour savoir si votre bien n'est
pas déjà hypothéqué pour un autre crédit.
Si toutes les conditions sont remplies et que votre banque accepte de vous accorder le crédit hypothécaire, elle vous fera parvenir une
offre : après un
délai de réflexion incompressible de 11 jours, vous pourrez
l'accepter et empocher les fonds !
Combien puis-je emprunter ? Puis-je bénéficier d'aides ? A qui m'adresser ? Pas de panique, toutes ces réponses sont regroupées dans notre guide !
Le remboursement du prêt hypothécaire est
similaire au remboursement d'un prêt classique : c'est un remboursement mensuel. Celui-ci est composé des intérêts et du capital.
Selon le contrat que vous avez signé pour votre prêt, il peut être
remboursé par anticipation. Cette anticipation a généralement un coût :
- Frais de remboursement anticipé (3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt)
- Frais de mainlevée de l'hypothèque (environ 0,35% du capital emprunté)
Dans le cas d'un prêt hypothécaire
in fine, comme dit plus tôt, vous rembourserez les
intérêts pendant toute la durée du prêt puis la
totalité du capital à la fin de votre crédit.
⚠️ Ne confondez pas prêt hypothécaire et hypothèque dans un prêt classique
L'hypothèque dans un prêt amortissable est une
garantie que vous apportez à la banque. Elle peut intervenir pour le
bien que vous ne possédez pas encore mais que vous souhaitez financer : la banque vous accorde le prêt, mais si vous n'honorez pas vos mensualités, elle pourra
saisir le bien acheté.
Il existe plusieurs
alternatives à l'hypothèque pour garantir son prêt immobilier.
Les garanties personnelles
Les plus répandues sont les
garanties personnelles : un organisme ou un particulier se porte garant pour vous auprès de votre banque.
Cela signifie que si vous ne remboursez plus vos mensualités, la banque peut se
retourner contre votre garant.
La garantie personnelle peut être une
caution solidaire ou une
caution simple :
Caution simple : le garant peut retarder le paiement des échéances dues en faisant valoir le bénéfice de discussion et le bénéfice de division. Cela signifie d'une part qu'avant que le garant ne se retrouve dans l'obligation de payer, l'emprunteur doit être officiellement enjoint de payer sa dette. D'autre part, s'il existe plusieurs garants, les poursuites peuvent engagées peuvent être dirigées vers les différentes cautions au prorata de leur part dans la dette.
Caution solidaire : le garant renonce aux bénéfices de discussion et de division. Il peut être immédiatement poursuivi pour remboursement de la totalité de la dette.
La plus commune des garanties personnelles est la
Garantie Crédit Logement (1 emprunteur sur 3 en bénéficie !).
Cet organisme vous propose une garantie au
formalisme simplifié (pas besoin de passer devant un notaire). Cette garantie a un coût, qui est cependant réduit par rapport aux autres types de cautions :
pas de frais de notaire
commission de caution qui ne sera pas restituée
versement à un fonds mutuel de garantie qui pourra être restitué sous certaines conditions une fois le crédit remboursé
Les principaux avantages du cautionnement par rapport aux garanties réelles sont les suivants :
restitution d'une partie de l'argent versé une fois le prêt remboursé (versement au fonds mutuel de garantie)
absence de frais en cas de remboursement anticipé
L'inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD)
Autre possibilité de garantie réelle, l'IPPD fonctionne à peu de choses près comme l'hypothèque :
si vous ne remboursez pas votre prêt, vous pourrez vous voir saisir votre bien.
Celui-ci sera alors
revendu aux enchères, et l'argent issu de la vente servira à
rembourser vos divers créanciers.
Quelle différence avec l'hypothèque ? La notion de
privilège : avec une IPPD, la banque auprès de laquelle vous avez souscrit votre prêt sera
prioritaire sur la liste des bénéficiaires de cette saisie.
L'avantage de l'IPPD, par rapport à l'hypothèque, est que
vous n'avez pas à payer la taxe de publicité foncière (qui représente environ 0,71 % du prix de vente).
En revanche, tout comme l'hypothèque,
l'IPPD implique des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du bien, de l'ordre de
0,35% du capital emprunté.
AttentionContrairement à l'hypothèque, l'IPPD ne peut pas couvrir des biens qui n'existent pas encore comme les Ventes en l'État Futur d'Achèvement.
Quelles sont les démarches pour un prêt garanti par une hypothèque ?
Les démarches à effectuer pour souscrire un prêt garanti par une hypothèque sont quasiment les mêmes que pour un crédit garanti autrement :
- Vous calculez votre budget en simulant votre capacité d'emprunt
- Vous cherchez le bien de vos rêves
- Une fois la perle rare dénichée vous faites une offre au vendeur, muni si possible d'une attestation de financement ou, mieux encore, d'une lettre de confort
- Si celui-ci accepte votre offre, vous signez une promesse ou un compromis de vente
- Vous réalisez votre demande de prêt
- La banque vous fait parvenir son offre de prêt
- Si celle-ci vous convient, vous n'avez plus qu'à l'accepter, en respectant un délai de réflexion incompressible de 10 jours
- Vous pouvez alors procéder à la signature de l'acte authentique, à l'établissement de l'acte notarié d'hypothèque et au déblocage des fonds auprès du notaire
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