Zone loi Pinel : puis-je bénéficier du dispositif de réduction fiscale en 2022 ?

Quelles sont les zones de la loi Pinel ?

Depuis 2003 et le dispositif d’investissement fiscal Robien, le territoire français est divisé en « zones » dépendant de la tension de l’immobilier locatif :

• Zone A et Abis : Paris et très grandes villes ou agglomérations (Aix-en-Provence
• Zone B1 : grandes agglomérations avec un coût élevé du logement et certains départements d’Outre-Mer (Bordeaux, Nantes, Perpignan, Rennes, Nîmes…)
• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomération et communes avec un coût du logement assez élevé (Vannes, Épargnes, Charleville-Mézières…)
• Zone C : reste du territoire français (Dommartin, Fressancourt, Montdidier…)

Le dispositif Pinel ne concerne que les logements situés en zone A, Abis et B1. La zone C en est en effet exclue depuis 2017, et la zone B2 depuis 2020.

Notez également que depuis le 1^er janvier 2021, seuls sont éligibles au dispositif Pinel les logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif.

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

Le dispositif Pinel est très intéressant si vous souhaitez réaliser un investissement locatif ! Certes, le coût d’un logement neuf en zone tendue est important, mais la réduction fiscale peut aller jusqu’à 21% du coût du logement.

Loi Pinel, petite histoire

Le dispositif Pinel, introduit par l’article 5 de la loi de finances pour 2015 et succédant au dispositif Duflot, permet aux personnes investissant dans le neuf dans certaines zones du territoire français (zones où l’accès au logement est cher et difficile) de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller, en 2021, jusqu’à 21% du prix du logement.

Outre la localisation et le caractère neuf du logement, les conditions pour en profiter sont :

• de s’engager à louer le bien pendant 6 à 12 ans (plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction est intéressante)
• que les revenus du locataire ne dépassent pas un certain plafond
• que le loyer ne dépasse pas un certain seuil
• que le logement soit loué nu

Pourquoi les zones B2 et C ont-elles été exclues de la loi Pinel ?

Le but du dispositif Pinel est d’encourager les investisseurs à mettre en location des logements avec un loyer modéré dans des villes où l’accès au logement est difficile.

C’est pourquoi les zones B2 et C sont désormais inéligibles au dispositif Pinel : les communes situées dans ces régions ne sont pas difficiles d’accès, il est donc inutile d’y inciter à l’investissement locatif.

️ Loi Pinel : quels sont les plafonds de loyer par zone ?

Outre l’éligibilité au dispositif loi Pinel, ces zones influent sur le plafonnement des loyers. En effet, pour pouvoir profiter du dispositif fiscal, les investisseurs doivent s’engager à ne pas dépasser un certain seuil dans les loyers qu’ils appliquent.

Voici les plafonds de loyer par zone loi Pinel en 2020 :

Comment calculer le loyer maximum en loi Pinel ?

Pour savoir quel est le loyer maximal que vous pouvez appliquer à votre logement, il ne suffit pas de multiplier la surface du bien par le plafond par m² pour votre zone !

Ce calcul se fait en trois étapes :

1. Calcul de la surface utile du bien : surface habitable du bien + 50% de la surface des balcons, terrasses et autres dépendances
2. Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / surface utile
3. Calcul du loyer Pinel : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone

Exemple

Votre logement est situé à Perpignan, en zone B1. Sa surface habitable est de 55 m², et il dispose d’un balcon de 6 m² et d’un garage de 12,5 m² :

• Sa surface utile est donc de 55 + (12,5+6)/2 = 64,25 m²
• Son coefficient multiplicateur est de 0,7 + 19 / 64,25 = 0,99
• Le loyer Pinel maximal en 2021 est donc de 64,25 x 0,99 x 10,44 = 664,06 €

Loi Pinel : quels sont les plafonds de ressources du locataire par zone ?

Si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel, votre locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources annuelles. Celui-ci varie en fonction de la zone, mais aussi de la composition du foyer fiscal :

Loi Pinel : le montant de la défiscalisation dépend-il de la zone ?

Non ! Le montant de la défiscalisation Pinel est un pourcentage du prix du logement, qui dépend de la durée d’engagement à la location.

Voici les taux de défiscalisation Pinel en 2021 :

À partir de 2023 et jusqu’en 2024, année où prend fin le dispositif, ces réductions fiscales vont baisser :

️ Loi Pinel zone Outre-mer : quelles sont les spécificités ?

Les départements et régions d’Outre-mer (DROM) sont tous éligibles au dispositif Pinel. Ils sont classés en zone B1.

Il faut savoir que les investissement Pinel en zone Outre-mer profitent de réductions fiscales particulièrement avantageuses :

• 23% pour un engagement de location de 6 ans
• 29% pour un engagement de location de 9 ans
• 32% pour un engagement de location de 12 ans

✔️ Loi Pinel : quelle zone choisir pour mon investissement ?

Que vous souhaitiez investir en zone Abis, A ou B1, la réduction fiscale Pinel est très intéressante. Néanmoins, si vous moyens financiers vous le permettent, nous vous conseillons de vous tourner vers un logement en zone Abis ou A, c’est-à-dire en zone très tendue.

En effet, dans ces zones, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont singulièrement plus élevés : 17,43 € par m² en zone Abis contre 12,95 € en zone A et 10,44 € en zone B1.

De plus, vous serez sûr de toujours trouver un locataire pour votre bien et limiterez donc les risques de vacance, désavantageuse d’un point de vue financier et risquée.

En effet, une vacance de plus de 12 mois peut entraîner l’annulation du dispositif Pinel !

Quelle est la procédure à suivre pour bénéficier de la loi Pinel ?

Pour pouvoir profiter du dispositif Pinel, il faut en premier lieu chercher un logement à construire en zone A, Abis ou B1.

Réalisez un calcul de la rentabilité de l’opération, en prenant en compte :

• le coût de votre prêt immobilier
• le coût des charges
• les revenus que vous dégagerez des loyers
• la réduction fiscale obtenue

Comparez cette rentabilité avec d’autres projets potentiels :

• investissement locatif dans une cave, un parking, un espace de stockage
• investissement dans l’ancien à rénover grâce aux dispositifs de défiscalisation Malraux et Denormandie
• investissement dans une résidence avec services avec le dispositif Censi-Bouvard

Une fois que vous êtes sûr de votre choix et que vous avez signé votre compromis de vente, vous pouvez vous mettre en recherche du prêt immobilier au meilleur taux !

Faites de nombreuses simulations de prêt, démarchez plusieurs banques… Mais surtout, de préférence, adressez-vous à un courtier en prêts immobiliers dont le métier est de trouver à ses clients le prêt le plus avantageux possible.

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Une fois l’offre de prêt idéale trouvée et signée, il ne vous reste plus qu’à vous rendre chez le notaire pour la signature de l’acte de vente authentique.

Dans le cas d’une construction de logement, le déblocage des fonds se fera par appels de fonds successifs :

1. 35% à l’achèvement des fondations
2. 70% à la mise hors d’eau
3. 95% à l’achèvement des travaux
4. 5% à la réception des travaux

Une fois le bien achevé et livré, vous avez un an pour trouver un locataire. De même, durant la période où vous profiterez du dispositif loi Pinel, vous devrez obligatoirement trouver un nouveau locataire dans les douze mois suivant la réception de la lettre de préavis de votre locataire.

Pour profiter de la réduction fiscale Pinel, lors de votre déclaration de revenus, vous devrez remplir :

• la première année uniquement, la déclaration 2044 EB
• chaque année, les annexes 2044 et 2044S

➕ Quels sont les autres dispositifs d’aide à l’investissement locatif ?

D’autres dispositifs que la loi Pinel existent pour vous aider à financer un investissement locatif. Il s’agit principalement de dispositifs de réduction fiscale, les aides à l’accession comme le prêt à taux zéro (PTZ) n’étant pas compatibles avec l’investissement locatif.

Le dispositif Denormandie

Il s’agit plus ou moins des mêmes avantages que le dispositif Pinel, sauf que ce dispositif est destiné aux personnes achetant dans l’ancien à rénover. Il concerne les biens achetés entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Le plafond de l’investissement maximum pris en compte est de 300 000 €, et la réduction va de 12% du prix net de revient du logement pour une location de 6 ans à 21% pour une location de 12 ans.

Toutes les communes n’y sont pas éligibles. Seules permettent d’accéder au dispositif Denormandie les communes avec un fort besoin de réhabilitation ou de revitalisation.

Des simulateurs et cartes interactives sont disponibles sur le site economie.gouv.fr afin de savoir si le logement que vous prévoyez d’acheter est éligible au dispositif Denormandie.

La loi Malraux

Elle a pour but de favoriser la conservation du patrimoine, en proposant une réduction fiscale aux personnes rénovant des immeubles anciens situés dans certaines zones pour les mettre en location.

Comme pour la loi Pinel, le propriétaire doit s’engager à mettre le bien en location pour une certaine durée. Celle-ci est de 9 ans minimum.

Le montant de cette réduction va de 22% à 30% du montant des travaux, en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement. La limite des travaux pris en compte est de 400 000 €.

Le dispositif Cosse

Ce dispositif a pour but de favoriser la location aux ménages modestes. Ainsi, le propriétaire du logement doit avoir signé une convention avec l’Anah, laquelle implique notamment un plafonnement strict du loyer.

De plus le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, et respecter un certain niveau de performance énergétique.

Le montant de la réduction fiscale accordée est calculé sous forme de pourcentage des revenus bruts et dépend du montant du loyer et de la zone dans laquelle se situe le bien (il s’agit des mêmes zones que le dispositif Pinel).

Voici son montant en 2021 :

Le dispositif Censi-Bouvard

Il incite les investisseurs à financer la construction ou la réhabilitation de logements situés dans des résidences avec services, comme par exemple :

• les résidences étudiantes
• les résidences pour personnes âgées
• les résidences pour personnes handicapées

Elle permet ainsi de bénéficier d’une réduction de 11% du prix du logement (le coût maximum pris en compte pour ce calcul étant de 300 000 €).

Les conditions pour en bénéficier ? Ne pas être loueur en meublé professionnel (LMP) au moment de l’investissement et s’engager à louer le logement meublé à l’exploitant de la résidence pendant minimum 9 ans.

FAQ

⏳ Quand le dispositif Pinel prend-il fin ?

Alors que le dispositif Pinel devait prendre fin en 2021, il est désormais prolongé jusqu'en 2024. D'ici-là, les réductions d'impôt accordées dans le cadre de ce dispositif vont progressivement baisser.

🏘️ Puis-je profiter du dispositif Pinel pour plusieurs logements ?

Vous pouvez avoir recours au dispositif Pinel pour 2 logements maximum.

👩‍👩‍👦‍👦 Puis-je louer mon logement Pinel à des membres de ma famille ?

Oui, vous avez tout à fait le droit de louer votre bien à vos ascendants et descendants tout en continuant à profiter de votre réduction fiscale Pinel. Seule condition : le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

🤷 Je n'arrive pas à louer mon bien la dernière année de mon engagement, que se passe-t-il ?

Pas d'inquiétude. S'il est vrai que vous ne pouvez pas dépasser 12 mois de vacance entre deux locataires, si votre vacance intervient dans les 12 mois précédant la fin de votre réduction, vous ne perdez pas votre avantage.