Calcul de capacité d'emprunt immobilier : simulez votre crédit !

Calculer sa capacité d'emprunt immobilier

Comment faire le calcul de sa capacité d'emprunt immobilier ? Pour faire la simulation de sa capacité d'emprunt, il faut multiplier ses revenus totaux par le taux d'endettement. Avec un taux d'endettement de 35%, cela donne la formule de calcul de votre capacité d'emprunt suivante : salaire mensuel net x 0,35 = mensualité à rembourser.

Comment calculer la capacité d'emprunt immobilier ?

La capacité d'emprunt se base sur le taux d'endettement de l'emprunteur : il s'agit qu'il soit financièrement en mesure de rembourser son crédit immobilier chaque mois. On admet généralement, à titre indicatif, que le taux d'endettement maximal est de 35% des revenus totaux.

Pour calculer sa capacité d'emprunt, il faut donc multiplier ses revenus par le taux d'endettement. S'il est de 35%, c'est donc par 0,35 qu'il faut multiplier ses revenus mensuels, comme indiqué ci-dessus. Toutefois, méfiance : le taux d'endettement n'est pas systématiquement de 35%. Il s'agit d'une valeur indicative.

Comment calculer le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement détermine donc à quelle hauteur vous vous endettez pour rembourser votre prêt immobilier. Il permet de chiffrer les mensualités que vous pouvez vous permettre de dépasser. Il se calcule à partir de vos revenus et de vos charges. Il vous faut multiplier vos charges totales par 100, puis diviser le résultat par le total de vos revenus.

Ainsi, si vous gagnez 2000 euros nets chaque mois, et avez 700 euros de charges (impôts, factures, etc), le calcul de votre taux d'endettement est le suivant : (700 x 100) / 2000 = 3,5%. Ainsi, vous êtes endetté à hauteur de 3,5%.

Le calcul est le même pour déterminer le taux d'endettement dans le cadre d'un crédit immobilier et la différence entre votre taux d'endettement actuel et celui que vous pouvez vous permettre vous donne une idée des mensualités que vous pouvez encore vous permettre de rembourser.

Quel est le taux d'endettement à ne pas dépasser ?

Mais alors, jusqu'à combien pouvez-vous aller ? Le taux d'endettement maximal dépend en fait fortement de votre cas particulier. Comme indiqué ci-dessus, on admet généralement que vous pouvez vous endetter à hauteur de 35% lorsque vous contractez votre prêt immobilier.

Toutefois, ce n'est qu'une indication. En effet, un foyer avec des revenus importants et une bonne capacité d'épargne peut se permettre de s'endetter un peu plus qu'un emprunteur avec de faibles revenus et des difficultés à mettre de l'argent de côté.

Il s'agit avant tout de présenter un profil fiable, de prouver sa capacité à rembourser son emprunt, et de conserver un reste à vivre suffisant. Voici un tableau indicatif de la capacité d'emprunt en fonction des revenus, avec un taux d'endettement de 35% :

Capacité d'emprunt à taux d'endettement maximal

Salaire mensuel net	Mensualité maximale	Prêt sur 10 ans	Prêt sur 15 ans	Prêt sur 20 ans
1 200 €	429 €	50 400 €	75 600 €	100 800 €
1 700 €	595 €	71 400 €	107 100 €	142 800 €
2 000 €	700 €	84 000 €	126 000 €	168 000 €
2 500 €	875 €	105 000 €	157 500 €	210 000 €
3 000 €	1 050 €	126 000 €	189 000 €	252 000 €
3 500 €	1 225 €	147 000 €	220 500 €	294000 €
4 000 €	1 400 €	168 000 €	252 000 €	336 000 €
4 500 €	1 575 €	189 000 €	283 500 €	378 000 €
5 000 €	1 750 €	210 000 €	315 000 €	420 000 €

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

Pour calculer sa capacité d'emprunt, il est donc plus judicieux de se baser sur son reste à vivre que sur son taux d'endettement seul. Le reste à vivre, c'est tout simplement la somme qu'il vous reste une fois vos charges et vos mensualités de prêt réglées. C'est un bon moyen de mesurer votre capacité d'endettement pour un prêt immobilier.

Lors du calcul de votre emprunt immobilier, il est donc important de prendre en compte ce critère pour être certain de ne pas vous surendetter et de conserver de quoi vivre confortablement au quotidien. Dans le cas contraire, les banques seront de toute façon réticente à vous prêter de l'argent, même pour un crédit immobilier avec un petit montant !

Ainsi, si un couple sans enfant gagne 4500 euros nets chaque mois, un taux d'endettement de 35% leur laisse plus de 3000 euros pour vivre : c'est un reste à vivre bien suffisant pour deux, d'autant plus qu'ils n'ont plus de loyer à payer. En revanche, un emprunteur seul gagnant le smic mensuel net peut plus difficilement se permettre de s'endetter à hauteur de 35%, car celui lui laisse moins de 800 euros chaque mois. Peu de marge pour les coups durs !

Ce qui fait aussi varier votre capacité d'emprunt

Mais le calcul de votre capacité d'emprunt doit également prendre en compte d'autres critères que le taux d'endettement, même s'il est l'un des principaux. En effet, voici les quelques facteurs pouvant influencer votre capacité à contracter un crédit immobilier :

Le taux d'endettement, donc, qui détermine les mensualités que vous pouvez rembourser

Votre apport personnel (épargne, etc)

Le type d'emprunt immobilier souhaité

La durée de l'emprunt immobilier

Les charges que vous avez

Les autres prêts dont vous bénéficiez (PTZ, prêt conventionné, crédit étudiant encore en cours, etc)

Par conséquent, vous le voyez, la nature de votre projet n'importe pas beaucoup : si vous voulez calculer votre capacité d'emprunt pour acheter au Maroc, c'est le même principe dès lors que vous souscrivez votre prêt immobilier en France. Le seul impact de la localisation de votre achat est bien sûr que le montant total du bien ne sera pas le même.

En revanche, le calcul de votre capacité d'emprunt immobilier avec un apport personnel ne sera pas le même que si vous souhaitez contracter un crédit sans apport. Si rien ne vous oblige à en avoir un, un (bon) apport aide considérablement votre dossier de prêt. Il prouve vos capacités d'épargne.

Si vous n'avez pas d'apport ou s'il est faible, ou encore si vos revenus ne sont pas très élevés, les aides à l'accession vous permettent d'avoir une plus grande capacité d'emprunt. Le calcul de votre capacité d'emprunt avec un PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, par exemple, sera plus favorable, car il viendra compléter vos revenus et votre crédit immobilier sans vous imposer des mensualités plus importantes.

Bon à savoirPour calculer votre capacité d'emprunt immobilier pour un investissement locatif, sachez que seuls 70% des loyers sont pris en compte par la banque dans la simulation de vos revenus.

Comment connaître ma capacité d'emprunt par rapport à ma situation ?

Alors, si je ne peux pas vraiment me fier au seul taux d'endettement, comment savoir exactement combien je peux me permettre d'emprunter ? Vous pouvez tout simplement faire une simulation de capacité d'emprunt en ligne. Les banques vous proposent généralement le leur, qu'il s'agisse de banques en ligne ou d'agences physiques. Vous pouvez ainsi faire le calcul de votre capacité d'emprunt immobilier avec Boursorama, la Société Générale, LCL, etc, sans que cela ne vous engage à rien.

Vous trouverez des simulateurs gratuits pour faire le calcul de votre capacité d'emprunt immobilier qui vous demanderont de renseigner les critères listés ci-dessus, c'est-à-dire vos revenus, le montant de votre apport, la durée de l'emprunt envisagé, etc. Le simulateur vous indiquera le montant de vos futures mensualités ou annuités et le coût de votre emprunt immobilier.