Loi Alur et état des lieux : qu'implique cette loi ?

Qu'est ce que la loi Alur ?

La loi Alur, ou loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, est une loi française adoptée le 24 mars 2014. Elle vise notamment à améliorer les relations entre propriétaires et locataires, à encadrer certaines pratiques du marché immobilier et à renforcer les droits des occupants.

Elle comporte également des règles concernant le contrat de location, l'état des lieux, les loyers, les copropriétés et les professionnels de l'immobilier.

Quelle est la date de la loi Alur et son entrée en vigueur ?

La loi Alur a été promulguée le 24 mars 2014. Son entrée en vigueur s'est faite à partir du 27 mars 2014. En effet, toutes les mesures prévues par la loi ne sont pas devenues applicables au même moment. Certaines sont entrées en vigueur dès sa publication, tandis que d'autres ont nécessité la publication de décrets précisant les règles à suivre.

Dates clés

• 24 mars 2014 : promulgation de la loi Alur ;
• 26 mars 2014 : publication au journal officiel ;
• 27 mars 2014 : entrée en vigueur de certaines dispositions ;
• 2014 à 2016 : mise en place progressive des différentes mesures.

À quoi sert la loi Alur ?

La loi Alur a principalement pour objectif de réguler les marchés immobiliers, favoriser l’accès au logement et renforcer la transparence dans le secteur immobilier. Elle encadre les relations entre locataires et propriétaires et prévoit plusieurs régles applicables aux locations.

Elle intervient notamment pour :

• faciliter l’accès au logement et améliorer les conditions de location ;
• mieux protéger les locataires et les bailleurs dans leurs relations ;
• encadrer les loyers dans certaines zones tendues ;
• améliorer la gestion des copropriétés et renforcer l’information des copropriétaires ;
• encadrer les professionnels de l’immobilier ;
• favoriser un urbanisme plus équilibré.

La loi Alur a renforcé le cadre applicable à l’état des lieux. Il doit être fait à l’entrée et la sortie du logement, au moment où les clés sont remises ou rendues, puis être joint au contrat de location.

Quelles sont les obligations des personnes concernées par la loi Alur ?

La loi Alur prévoit différentes règles selon le type de logement, la location et la situation concernée. Certaines de ses dispositions sont donc obligatoires lorsqu’elles s’appliquent au logement ou au contrat de location.

Elle concerne notamment :

Concernant les logements, la loi Alur concerne notamment les logements loués comme résidence principale. Certaines règles peuvent toutefois varier selon le type de location et la localisation du logement.

La loi Alur a renforcé les droits des locataires et a apporté plusieurs règles pour mieux encadrer la location. Elle concerne notamment le préavis, l’encadrement des loyers et la restitution du dépôt de garantie.

Quel est le délai de préavis prévu par la loi Alur ?

Le délai de préavis dépend du type de logement et de la personne qui souhaite mettre fin au contrat. Il existe donc deux principaux cas : le logement vide et le logement meublé.

Pour un logement vide, le préavis du locataire peut être réduit à 1 mois dans ces situations :

• Logement situé en zone tendue ;
• Premier emploi ;
• Mutation d'emploi ;
• Perte d'emploi ;
• Nouvel emploi après perte d'emploi ;
• Attribution d'un logement social ;
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH.

Qu'est ce que le RSA et l'AAH ?

• RSA : Revenu de solidarité active, une aide financière destinée aux personnes ayant de faibles ressources.
• AAH : Allocation aux adultes handicapés, une aide financière destinée aux personnes en situation de handicap ayant de faibles ressources.

Où l'encadrement des loyers s'applique-t-il aujourd'hui ?

Aujourd'hui, l'encadrement des loyers s'applique dans 70 villes françaises. Les principales villes conernés sont :

• Paris ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• Plusieurs communes du Plaine Commune et d'Est Ensemble ;
• Le Pays Basque (plusieurs communes) ;
• Certaines communes de Grenoble-Alpes Métropole.

Quelle protection pour les locataires de plus de 65 ans ?

La loi Alur a abaissé de 70 à 65 ans l'âge à partir duquel un locataire peut bénéficier de cette protection. Un locataire est considéré comme protégé s'il remplit les deux conditions suivantes :

• avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;
• avoir des ressources annuelles inférieures au plafond réglementaire.

Si ces conditions sont remplies, le propriétaire doit proposer une solution de relogement adaptée aux besoins et aux ressources du locataire lorsqu'il souhaite mettre fin au bail pour vendre ou reprendre le logement. Celui-ci doit notamment :

• avoir un loyer inférieur ou équivalent au loyer actuel ;
• offrir un niveau de confort adapté ;
• être situé à moins de 5 km du logement quitté.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois si des différences sont constatées entre les deux états des lieux.

Le délai commence à partir de la restitution des clés. Le propriétaire peut toutefois retenir certaines sommes, par exemple en cas de loyers ou charges impayés ou de dégradations imputables au locataire, à condition de pouvoir les justifier.

Quelles obligations la loi Alur impose-t-elle aux propriétaires ?

La loi Alur encadre plusieurs aspects de la mise en location. Elle impose au propriétaire de fournir quelques documents au locataire et prévoit des régles spécifiques pour la colocation et la location meublée.

Que faut-il fournir à la mise en location ?

Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire doit fournir au locataire plusieurs documents qui permettent de connaître les caractéristiques du logement, son état et les règles applicables pendant la location. Les documents à fournir sont :

• Le contrat de location : il précise les informations sur le logement, le montant du loyer, les charges et la durée du bail.
• L'état des lieux d'entrée : il décrit l'état au moment où le locataire emménage.
• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : il regroupe les diagnostics obligatoires selon le logement, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE)et l'état des risques.
• La notice d'information : elle présente les droits et obligations du propriétaire et du locataire.
• L'inventaire du mobilier : dans le cas d'une location meublée.
• Un extrait du règlement de copropriété : si le logement est en copropriété.

Les documents justificatifs qu'un propriétaire peut demander au locataire sont :

• Une pièce d'identité ;
• Un justificatif de situation professionnelle ;
• Des justificatifs de ressources.

Comment la loi Alur encadre-t-elle la colocation et la location meublée ?

La loi Alur encadre aussi la colocation et la location meublée afin de définir les règles du contrat de location et les obligations du propriétaire.

En colocation :

• Plusieurs personnes peuvent louer le même logement.
• Elles peuvent signer un seul bail ou plusieurs baux.
• Le bail peut prévoir une clause de solidarité, qui peut rendre les colocataires responsables du paiement du loyer en cas d'impayé.

En location meublée à titre de résidence principale :

• Le logement doit être équipé du mobilier nécessaire.
• Le bail dure généralement 1 an.
• Le locataire peut quitter le logement avec un préavis d'un mois.
• Le dépôt de garantie peut aller jusqu'à 2 mois de loyer hors charges.

Que reste-t-il de la garantie universelle des loyers ?

La garantie universelle des loyers (GUL), prévue par la loi Alur pour protéger les propriétaires contre les impayés de loyer, n'a finalement pas été mise en place. Le dispositif a ensuite été abandonné. Aujourd'hui, certains locataires peuvent bénéficier de la garantie Visale, proposée par Action Logement. Elle permet, sous certaines conditions, de couvrir les impayés de loyer et certaines dégradations locatives.

Que prévoit la loi Alur pour les copropriétés ?

La loi Alur a renforcé les règles de gestion de copropriétés. Elle prévoit des régles sur les travaux, les informations accessibles aux copropriétés et le fonctionnement du syndic.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

Oui, dans la majorité des copropriétés à usage d'habitation, les copropriétaires doivent participer à un fonds de travaux qui sert à mettre de l'argent de côté pour financer certains travaux à venir dans l'immeuble. Ce fonds peut servir à financer des travaux votés en assemblée générale ou certains travaux urgents.

Quelles obligations de transparence pour la copropriété ?

La loi Alur impose plusieurs documents et démarches pour permettre aux copropriétaires de mieux connaitre la situation de leur immeuble :

• L'immatriculation au registre national des copropriétés : la copropriété est enregistrée dans un registre national et reçoit un numéro d'immatriculation.
• La fiche synthétique : elle rassemble les principales informations sur la copropriété comme ses caractéristiques, ses finances et son syndic et elle est mise à jour chaque année.
• Le carnet d'entretien : il rassemble les informations sur l'entretien et les travaux réalisés dans l'immeuble.
• Le compte bancaire séparé : le syndic doit ouvrir un compte au nom du syndicat des copropriétaires pour gérer les fonds de la copropriété.

Comment la loi Alur encadre-t-elle le syndic ?

Le syndic est chargé de gérer la copropriété au quotidien, il doit :

• appliquer les décisions prises par les copropriétaires ;
• gérer les comptes et les charges ;
• s'occuper de l'entretien de l'immeuble ;
• tenir à jour le carnet d'entretien ;
• convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an ;
• conserver les documents de la copropriété.

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Quelles obligations la loi Alur impose-t-elle aux agences immobilières ?

La loi Alur impose aux agences immobilières des obligations strictes de transparence tarifaire, de plafonnement des frais et de formation continue.

Les frais d’agence sont-ils plafonnés ?

Lorsqu'une agence immobilière s'occupe de la mise en location d'un logement, certains frais facturés au locataire sont plafonnés. Les frais peuvent concerner :

• la visite du logement ;
• la rédaction du bail ;
• la réalisation de l'état des lieux d'entrée.

Le montant dépend de la zone où se trouve le logement et les frais facturés ne peuvent pas dépasser :

• 12 € TTC par m² en zone très tendue ;
• 10 € TTC par m² en zone tendue ;
• 8 € TTC par m² dans le reste du territoire .

En quoi consiste la formation loi Alur obligatoire ?

La formation loi Alur est une formation continue obligatoire pour les professionnels de l'immobilier. Elle leur permet de mettre à jour leurs connaissances et de suivre les évolutions des règles du secteur.

• Durée : 14 heures par an ou 42 heures sur 3 ans
• Contenu : droit, immobilier, urbanisme, déontologie, etc.
• Déontologie et non-discrimination : au moins 2 heures doivent être consacrées à chacun de ces sujets sur 3 ans
• Professionnels concernés : les agents immobiliers, les syndics, les gestionnaires, les directeurs d'agences et certains négociateurs

Que dit la loi Alur sur l’état des lieux ?

La loi Alur précise les règles concernant l'état des lieux d'entrée et de sortie. Un décret du 30 mars 2016 précise les informations qui doivent y figurer et permet de comparer l'état du logement entre l'arrivée et le départ du locataire.

Voici un modèle d'état des lieux à télécharger :

L'état des lieux est-il obligatoire depuis la loi Alur ?

L'état des lieux n'est pas obligatoire d'un point de vue purement légal pour que le bail soit valable mais il est fortement recommandé d'en établir un à l'entrée et à la sortie du logement. Son absence peut compliquer la preuve de l'état du logement et entraîner des conséquences en cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire.

Quelles mentions le décret du 30 mars 2016 impose-t-il ?

L'état des lieux à l'entrée doit indiquer :

• la date de l'état des lieux ;
• l'adresse du logement ;
• les noms du locataire et du propriétaire ;
• le nombre de clés remises et les accès concernés (logement, boîte aux lettres, garage, etc.) ;
• l'état précis des sols, murs, plafonds et équipement de chaque pièce ;
• les relevés des compteurs, lorsqu'ils existent ;
• la signature du propriétaire et du locataire.

L'état des lieux de sortie doit mentionner :

• la nouvelle adresse du locataire ;
• la date de l'état des lieux d'entrée ;
• les éventuelles évolutions constatées depuis son arrivée.

Quelles différences entre l'état des lieux d'entrée et de sortie ?

Il existe quelques différences entre l'état des lieux d'entrée et de sortie :

Comment la loi Alur définit-elle la vétusté ?

La loi Alur encadre la prise en compte de la vétusté lors de l’état des lieux, notamment pour déterminer les frais pouvant être demandés au locataire.

Qu’est-ce que la grille de vétusté ?

La grille de vétusté est un tableau joint au contrat de location qui permet d'évaluer l'usure normale des équipements et des matériaux avec le temps. Elle indique leur durée de vie, le temps avant lequel l'usure est prise en compte et le pourcentage de perte de valeur chaque année.

Elle permet de faire la différence entre l'usure normale, qui est à la charge du propriétaire et les dégradations causées par le locataire.

Voici un exemple de grille de vétusté :

Qu’est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?

À la fin de la location, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour payer les sommes que le locataire lui doit, si elles sont justifiées. Il peut notamment retenir :

• les frais de réparation liés aux dégradations ou au manque d'entretien causés par le locataire ;
• les loyers et charges impayés ;
• une partie du dépôt pour les charges de copropriété lorsque leur montant n'est pas encore connu au moment du départ du locataire.

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?

En cas de litige sur l’état des lieux, notez vos remarques sur l’état des lieux et gardez toutes les preuves utiles : photos, vidéos, échanges avec le propriétaire ou le locataire et justificatifs. Essayez d’abord de trouver un accord à l’amiable. Si le désaccord continue, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation. Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez saisir le juge.